Коммерческое использование частных жилых домов с земельными участками

Собственник жилого дома с земельным участком вправе распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе для предпринимательства. Сам собственник может вести профессиональную деятельность в своем жилом помещении, но при согласии на это членов его семьи.

Если же наниматель хочет использовать жилое помещение для работы, то согласие на использование его для работы должен дать собственник\наймодатель.

 Но необходимо знать особенности.

Споры о нарушении целевого использования земельного участка под домом:

Например, необходимо соблюдать нормы земельного законодательства, а именно использовать земельный участок строго в соответствии с видом разрешенного использования.

Так, если участок предназначен для ведения личного хозяйства, то та часть земли, которая предназначена для прохода посетителям (например, в магазин) будет считаться используемой в предпринимательских целях, а значит незаконной.

Другой пример в пользу собственника. К хозяину дома предъявлен иск о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе из-за того, что участок используется не в соответствии с целевым назначением: дом, расположенный на участке, является гостиницей.

Суд отказал в иске, так как дом соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка-для обслуживания и эксплуатации дома, а дом хозяин использует для собственного проживания.

Важно было, что комнаты сдавались по договорам найма без оказания гостиничных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации (утв.

Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1853).

По общему правилу нет запрета на осуществление предпринимательской деятельности в жилом помещении.

Сдача внаем жилого дома еще не говорит о запрете ведения предпринимательской деятельности.

Но даже если выявляется нецелевое использование земельного участка, то для сноса дома нет оснований как признаваемого самовольно построенным только на основании использования в качестве нежилого.

Важно, чтобы право собственности на жилой дом было зарегистрировано в установленном порядке, а собственник не злоупотребил своим правом (под злоупотреблением не понимается проведение реконструкции дома без разрешения (т.к. ст. 51 ГРК РФ этого не требует) и использование его для ведения предпринимательской деятельности на основании ст. 17 ЖК РФ).

Предпринимателям следует учитывать, что государственная регистрация юридического лица, местом нахождения которого является место жительства учредителя, не запрещена.

При этом, представление договора аренды жилого помещения для госрегистрации ООО не требуется.

Суды отмечают также, что ч. 1 ст. 17 ЖК РФ регулирует лишь вопросы о назначении жилого помещения и праве юридического лица на использование данных помещений только для проживания граждан и не распространяются на отношения по госрегистрации юридических лиц.

Другими словами, если в жилом доме зарегистрировано ООО, это еще не ведение предпринимательской деятельности, если не доказан факт иного использования для предпринимательских целей.

Споры о способах начисления коммунальных услуг:

Суть таких споров связана с разницей в тарифе категории «население» и категории «прочие потребители».

Критерием разграничения является использование электрической энергии на коммунально-бытовые нужды и неиспользование для осуществления коммерческой (профессиональной) деятельности.

То есть, когда ресурсоснабжающая организация доказывает факт использования собственником жилых помещений в качестве нежилых (сдача жилья внаем, ресторан, гостиничное обслуживание), тогда суд взыскивает упущенную выгоды, возникшей в связи с применением для расчета платы тарифа категории «население» вместо тарифа «прочие потребители».

При этом, если доказана лишь возможность использования жилого дома как гостевого дома, то есть в предпринимательской деятельности, то суды отказывают в начислениях по коммерческим тарифам.

Особенно это юридических лиц, являющихся собственниками жилых помещений, но сдающих их гражданам, так как в этом случае исключительно важным является не принадлежность помещения, а использование для проживания граждан (в т.ч., например, для общежития или размещения некоторых дошкольных групп) и доказанность перевода жилого помещения в категорию нежилого.

Необходимо знать, что в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается (п. 2 ст. 23 Закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Не установлено и специальной ответственности для граждан, проживающих в нежилом помещении. В то же время, если собственник (арендатор) сдает нежилые помещения под жилье, то он может быть привлечены к административной ответственности (штраф до 2000 рублей, на юридических лиц приостановление деятельности до 3 месяце или штраф до 20 тысяч рублей).

Споры о рекламном размещении вывесок на жилом доме:

В силу закона «О рекламе» орган местного самоуправления допускает установку рекламной конструкции при наличии разрешения владельца дома на ее установку.

Если же в рекламном блоке указана информация, которую надо обязательно раскрывать в соответствии с федеральным законом (фирменное наименование организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы), а также размещена информация не рекламного характера (о профиле компании –аптека, ресторан и пр., или ассортименте мебель, продукты и т.д.), то такая вывеска не является рекламой.

Рекламой может считается информация с конкретными сведениями о товаре (характеристиках), об условиях его приобретения или использования (акциях и/или скидках) или лозунги, слоганы.

Споры о земельных ставках:

Если жилые дома на земельных участков используются в коммерческих целях (например, для постройки ряда частных жилых домов в целях последующей продажи), то может быть применена повышенная ставка земельного налога.

Вывод:

Согласно ст. 17 ЖК РФ предпринимательская и индивидуальная трудовая деятельность в жилом доме допустима, при этом он должен использоваться в соответствии с назначением — в том числе для проживания.

Наем жилого дома имеет ряд преимуществ перед иными видами деятельности: такая деятельность не меняет целевого назначения жилого дома и земельного участка и имеет низкие коммунальные платежи. В жилых помещениях запрещено размещать гостиница, но разрешено сдавать в найм жилые помещения.

Добавьте статью себе в избранное и не забывайте, что вы всегда можете задать дополнительные вопросы (тел: 8 912-24-15-978), рекомендовать или сами воспользоваться услугами адвоката по гражданским делам Баганова Андрея Александровича (Екатеринбург).