Найти юриста / адвоката / эксперта
История правоотношений сторон
Итак. Мы имеем заключенный договор аренды здания и земельного участка под ним. Договор заключен субъектом малого предпринимательства. Поэтому он имеет право на выкуп земли и здания как единого объекта недвижимости.
Этим правом он воспользовался на основании ст. 3 ФЗ РФ №159 – ФЗ от 22.07.2008г. При этом для реализации законного права пришлось пройти всю дорогу.
Выкуп арендованного имущества
Было подано заявление о желании выкупить объект недвижимости. Заявление в установленный месячный срок не было рассмотрено. В связи с этим пришлось признавать в суде бездействие незаконным.
Решением суда было постановлено признать бездействие территориального органа по управлению федеральным имуществом незаконным и возложена обязанность рассмотреть заявление о выкупе объекта. Апелляционная инстанция подтвердила правильность вынесенного решения.
Через некоторое время проект договора был направлен терорганом моему доверителю. В нем была указана цена дороже чугунного моста, ведущего в кремль минуя все посты. Соответственно возникли разногласия по одному из самых существенных условий – цене.
В силу ст. 445 ГК РФ, ст. 446 ГК РФ обратились с заявлением в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий. Суд первой инстанции вынес решение, которым определил справедливую рыночную цену, сформированную на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. Для теороргана естественным было обжалование этого решения в апелляции, т.к. цена была понижена в 4 раза. Апелляция оставила решение суда первой инстанции в силе.
Поскольку для теороргана заключение договора является обязательным, а ст. 445 ГК РФ предусматривает, что при урегулировании разногласий судом, указанная им цена является обязательной для сторон, то на следующий день после рассмотрения апелляционной жалобы в адрес тероргана было направлено требование передать документы на регистрацию перехода права собственности, т.к. договор подписан с протоколом разногласий и они урегулированы вступившим в законную силу решением суда, а это является моментом, определяющим момент вступления договора в силу.
Соответственно с момента вступления договора купли – продажи в силу, договор аренды между этими же лицами прекратил свое действие. Об этом терорган был также извещен.
Эти события произошли в июле 2025г.
Однако, терорган, как более сильная сторона в экономических отношениях, не стал добровольно исполнять свои обязанности по передаче документов на регистрацию и обратился с кассационной жалобой. В то же время предприятие – инициатор покупки, незамедлительно в июле выплатило установленную судом стоимость объекта недвижимости.
Пока жалоба рассматривалась судом кассационной инстанции договор не передавался на регистрацию перехода права собственности терриориальным органом не смотря на неоднократные письменные требования и угрозы пойти к прокурору.
И только после получения судебного акта из кассационной инстанции теорорган направил новый проект договора, как следует из сопроводительного письма в ответ на наше обращение от июля 2025г.
Дабы не переходить в непонятные игры предприятием был подписан направленный договор, в прочем в нем была ссылка на решение суда об урегулировании разногласий. Подписанный договор был отправлен вместе с сопроводительным письмом в котором указывалось, что это новая редакция договора, который по нашему мнению вступил в силу в июле 2025г.
Государственная регистрация перехода права собственности произошла в декабре 2025г.
Правовая коллизия
А теперь правовая коллизия, которая сложилась благодаря вышеописанным событиям.
С июля по декабрь предприятие не выплачивало арендную плату, т.к. считает, что дата заключения договора купли – продажи – это дата вступления решения арбитражного суда первой инстанции об урегулировании разногласий.
В связи с заключением договора купли – продажи договор аренды на этот же объект недвижимости прекратил свое действие. Об этом, как сказано выше, арендодатель надлежащим образом уведомлен.
Тем не менее у нас даже законом установлено, что землепользование является платным. Ну и соответствующая глава 60 ГК РФ имеется о неосновательном обогащении. Соответственно за период с июля по декабрь предприятие как минимум должно выплачивать налог на имущество и налог на землю.
Но для начисления налога оснований нет, так как в этот период у предприятия не было права собственности на объект недвижимости, которое возникает согласно ст. 223 ГК РФ с момента государственной регистрации.
Одновременно правовых оснований для взыскания арендной платы за этот период времени у тероргана также нет. Это обосновано двумя доводами:
1) договор купли – продажи считается заключенным с момента урегулирования судом разногласий (т.е. вступления в силу решения, а это июль);
2) терорган незаконно бездействовал с июля по декабрь не передавая документы на государственную регистрацию.
В этой связи (если рассматривать арендную плату) выплаты арендной платы сверх налога на имущество и землю будут являться убытками для предприятия, причиненными незаконным бездействием тероргана, которые в силу ст. 15 ГК РФ, ст. 16 ГК РФ должны быть возмещены за счет казны.
Вот и сложилась коллизионная ситуация – вроде как платить должны, а вот кому и сколько вопрос самый интересный.
Мое видение по разрешению правовой ситуации.
1 вариант. Определиться с терорганом и выплатить им платежи за период июль – декабрь в размере, соответствующем налогу за этот же период как плату за пользование.
2 вариант. Определиться по этому вопросу с налоговым органом и выплатить эти же деньги в виде налога.
Буду признателен высказанным мнениям относительно анализа правовой ситуации и предложениям по ее разрешению.
Уважаемый Алексей Вячеславович, на мой взгляд, предпочтительнее вариант № 1, т.к. для ФНС датой приобретения права собственности будет дата госрегистрации, и влпросы арендной платы им не интересны, и в этом случае ИФНС остаётся в стороне, а терорган получает хоть и урезанную до размера налога, но дополнительную «пайку» и у него остаётся очень мало поводов для требования о взыскании арендной платы, да и суд, наверняка поддержит эту позицию.
Уважаемый Иван Николаевич, я тоже склоняюсь к этому варианту. Хотя конечно налог пойдет в местный бюджет, а усеченная плата в федеральный бюджет.
Уважаемый Алексей Вячеславович, на мой взгляд, собственнику важнее снять этот долг с себя, а уж «органы» пусть меж собой разбираются, в какой бюджет должен поступить платёж ;)
Уважаемый Иван Николаевич, безусловно для собственника самым важным является разрешение ситуации до логического конца и спокойно продолжать свою деятельность. С этой целью то и выдвинуто предложение обсудить.
А то что бюджет разный — это как раз и осложняет ситуацию. Возможно каждый будет тянуть одеяло на себя.
Уважаемый Алексей Вячеславович, вопрос конечно инетерсный и с точки зрения права первый вариант предпочтительнее, но есть же ещё и обывательский подход — решать вопросы по мере их поступления: пока неикто не ребует платежей (а ситуация задокументирована) подвесить этот вопрос и подождать кто первый придет требовать (с протянутой рукой) с тем и начинать диалог. Но это мое личное оценочное суждение!
Уважаемый Василий Николаевич, выжидательная позиция конечно может иметь место быть, только сопряжена с некоторыми рисками. Предположим терорган выждал год, а потом заявил иск о взыскании арендной платы. Я выкладываю свои доводы о том, что договор заключен на самом деле в июле и т.п. Поскольку пользование имуществом платное, у суда будут основания взыскать по ставке арендной платы. Но у предприятия есть основания требовать возмещения убытков. А они, в свою очередь, могут быть взысканы только при установлении незаконным бездействия, а срок для признания бездействия незаконным сильно ограничен.
Вот и получается, что выжидательная позиция может сыграть злую шутку.
Уважаемый Алексей Вячеславович, а Вы затронули интереснейший вопрос! — Это вопрос о сущности государственной регистрации, куда надо заявляться обеим сторонам договора вместе, подписывая по факту отдельную сделку.
↓ Читать полностью ↓
Не так давно, на моём юбилее, один коллега вспомнил, что я как-то обжаловал платёжное поручение в суде как отдельную сделку, требуя признать её недействительной (точно не помню почему это делал, давно это было, но основания тогда мне виделись правильными). Тогда это казалось странным и суд, и этот коллега меня критиковали, мол, исполнение не является сделкой и т.п. Я ссылался на ст. 153 ГК РФ и на ч.3 ст. 159 ГК РФ, которая, хотя и не регулирует письменные сделки, но прямо указывает на то, что исполнение является сделкой, кроме того, платёжное поручение — суть поручение банку, по факту отдельное действие, отдельное поручения, потому отдельный договор поручения (ну да ладно).
Так вот, спустя почти 30-ть лет этот коллега, который со мной тогда спорил, дарит мне на юбилей статью "Распорядительные сделки: выйти из сумрака" к.ю.н. Егорова А.В., опубликована в издании «Вестник гражданского права» №6-2019 том 19.
На статью дал ссылку, посмотрите сами, но в Вашем казусе это важно, так как без распорядительных действий сторон даже по решению суда невозможно зарегистрировать право собственности. Что конечно странно, и это есть явная коллизия, т.к. есть решение суда по договору. Не обращаться же далее в суд за признанием права собственности, если другая сторона договора блокирует регистрацию!?
Тут ещё недавно выскочил похожий случай с возвратом имущества по сделке, которую суд признал недействительной — проблема та же, только вид сбоку.
Похожая проблема была до изменения редакции ч.4 ст. 445 ГК РФ, там раньше отсутствовала фраза «В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.» Суды выносили решение о понуждении заключить договор, пристав требовал его заключить, а сторона не хотела и не подписывала. В те времена только один судья догадался, что нужно изменить порядок исполнения и признать договор заключенным.
Таким образом, даже для последующих распорядительных сделок просматривается, что нужно иск о понуждении сводить к присуждению в натуре.
Однако, тут явно видна недоразвитость нашего права.
В описанном Вами казусе ст. 8.1 ГК РФ и ст. 223 ГК РФ явно говорят, что и при вынесении суда о понуждении заключить договор или о согласовании договорных условий право собственности всё равно возникнет с момента регистрации перехода права собственности, то есть, решение суда поставлено в зависимость от последующей распорядительной воли сторон, что очень и очень странно.
Пункт 42 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» толкует: «42. При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.»
То есть, да, и по ст.445 ГК РФ, и по ст.446 ГК РФ договор заключен с момента вступления решения суда в законную силу.
Но что делать, если сторона не исполняет договор? Опять идти в суд? Хорошо, пошли, но сторона, протянув сколько можно, нанеся этим вред, причинив убытки, в суде заявляет, что вот прям перед судом направила письмо, что готова идти на регистрацию права.
Понятно, что тут злоупотребление правом и надо взыскивать убытки, исходя из ситуации как было бы, если бы другая сторона действовала добросовестно. Но с какого момента возникает недобросовестность? — С момента, когда начали вообще «дурить» и не хотели заключать договор? — С момента, когда вынесли решение суда? — С момента, когда оно устояло в апелляции и вступило в законную силу? — Спустя некий нормально необходимый промежуток времени после апелляции по ст.314 ГК РФ с учётом того, что дело из апелляции долго пересылалось в суд первой инстанции, а там ещё нужно время на получение решения, либо уже по картотеке арбитражных дел должны были видеть и срочно бежать на регистрацию, причём обе стороны?
Я полагаю, что злоупотребление началось именно с отказа подписывать договор.
Может быть я и неправ, но что мешало вести себя нормально изначально в соответствии со ст.1 и ст.10 ГК РФ!?
Уважаемый Владислав Александрович, относительно убытков по походим правоотношениям встретил немало судебной практики. Правоприменители считают, что убытки на основании ст. 16 ГК РФ взыскиваются за период неправомерных действий\бездействий. К таким периодам относятся:
— отсутствие рассмотрения заявления о приобретении в установленные сроки (на весь срок просрочки с момента когда истек месячный срок до фактического направления проекта договора)
В моем случае таких сроков 2. Первый когда заявление не рассматривалось в связи с чем было обращение в суд. Второй — когда не передали на регистрацию документы после исполнения обязательств покупателем.
Срок в течение которого рассматривался иск об урегулировании разногласий условий договора вплоть до вынесения судебного акта апелляционной инстанцией не является неправомерным и за него арендная плата должна платиться в полной мере.
Что касается платежа как сделки — с таким подходом я столкнулся еще лет 20 назад. В прошлом мой преподаватель, а потом судья а.с., надо сказать очень умный и толковый был судья, вынес решение по какому то спору где как раз каждому платежу давалась правовая оценка как отдельной сделке. Насколько я помню решение прошло все инстанции.
в общем то полностью согласен с таким подходом. Осуществление платежа прекращает права и обязанности сторон договора в определенной части, а также порождает новые права и обязанности, так что полное соответствие понятию сделки.
Уважаемый Алексей Вячеславович, что-то задумался о том, что сроков 2 (штуки).
Получается, что второй срок как-бы отменяет первый. Можно нарваться.
Надо бы как-то зацепиться за первый срок так, чтобы второй был уже следствием первого нарушения (а там суд пусть иначе решит, если сможет).
Вообще спасибо! Интересно. Куча тараканов в голове шевелится...
У меня сейчас в апелляции дело, где также не давали договор на пользование землёй под НТО. Администрация потребовала снести строение. Арбитражный суд сразу же вынес решение по нашему встречному иску и обязал заключить договор. Никаких проектов по ч.1 ст. 445 ГК РФ не посылали. Но по местным НПА прописаны условия такого договора, хотя и без существенных условий (место, площадь, цена) и предприниматель трижды подавала заявление в Администрацию с просьбой заключить договор. Вот думаю: «А сколько бы я судился, если подал бы сперва на обязываение Администрации прислать проект договора?». Но грядёт апелляционное заседание и предвижу, что апелляционные судьи этот вопрос поднимут, мол, «как так, проект не присылали, а договор обязали заключить?»
Уважаемый Алексей Вячеславович, полагаю, что вариант 2 имеет очень мало шансов на то, чтобы случиться. Налоговый орган просто не примет налог от несобственника.
Уверена, что вникать в нюансы и «определяться» с Вами они не станут. Тем более, что для них шаг влево или вправо от шаблона это, в большинстве случаев, сбой системы…