Вексель. Заем. Подписывать или нет?

Принцип развития законодательства по строительству многоквартирных домов можно сравнить с известной поговоркой: «Раз обжегшись на молоке, на воду дует..».  Сегодня каждое действие застройщика, направленное на  привлечение средств граждан, законом  предусмотрено, если не  ограничено и еще не запрещено под страхом ответственности.

Однако, по большому счету, риск приобретения  квартир в строящемся объекте, так и остался. При этом новый виток развития получили иные способы привлечения средств граждан, хотя и не противоречащие закону, но и не предусмотренные законодательством об участии в  долевом строительстве.

Так, придя в строительную компанию – покупать квартиру, вам предлагают приобрести вексель. Что такое – вексель? Вексель  — это, прежде всего,  ценная бумага.  Ценная бумага, удостоверяющая обязательство вернуть указанному лицу указанной сумму в указанный срок. Это денежное обязательство. Помимо этого вексель является формой заключения договора займа. 

Учитывая, что право привлекать средства граждан для строительства многоквартирных домов у застройщика возникает на основании договора участия в долевом строительстве, который является заключенным только с момента его государственной регистрации, внесенные до этого момента застройщику деньги, являются займом  и подтверждением этого будет вексель. В таком случае  расчет с застройщиком будет производиться через вексель, который гражданину необходимо застройщику и предъявить.

При приобретении векселя нужно учесть наличие  следующих обязательных, предусмотренных законом реквизитов:

1. наименование «вексель»;
2. простое и ничем не обусловленное предложение уплатить определенную сумму;
3. наименование того, кто должен платить (плательщика);
4. указание срока платежа;
5. указание места, в котором должен быть совершен платеж;
6. наименование того, кому или приказу кого платеж должен быть совершен;
7. указание даты и места составления векселя;
8. подпись того, кто выдает вексель (векселедателя).

Поскольку вексель  не предусматривает указания на то, в связи с чем, на основании чего  плательщик /он же застройщик/ должен произвести платеж, покупателя квартиры может смутить то, что про желаемую недвижимость не написано  ни слова. Действительно, данное условие противоречило бы законодательству и  повлекло бы невозможность признания такого документа векселем в силу дефекта его формы.

Решить  данный вопрос может заключение предварительного договора с застройщиком.

Предварительный договор – это соглашение о намерениях в будущем заключить основной договор. Предварительный договор должен содержать существенные условия  основного договора. Существенными являются условия о предмете договора /характеристики квартиры/, цена или порядок исчисления цены, порядок оплаты. В зависимости от вида договора существенные условия могут быть различные и всегда прямо предусмотрены законодательством.

Важным условием является  указание срока  заключения сторонами основного договора.

В случае незаключения основного договора в предусмотренный срок либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, действие предварительного договора прекращаются.

Предварительный договор может быть самостоятельным договором. В таком случае, все платежи, по нему произведенные, являются авансом и в случае прекращения /расторжения/ договора – подлежат возврату в полном объеме.

Привлекать и использовать средства граждан на строительство застройщик может и через договор займа. Гражданским кодексом предусмотрена специальная  форма договора займа – целевой заем, согласно которому заемщик /застройщик/ обязан использовать полученные взаймы денежные средства на определенные цели, например, на строительство квартиры. Существенным является наличие у того, кто предоставляет заем, /заимодавца/, возможности осуществления контроля за целевым использованием суммы займа.

Заем, /так же как и вексель/, может быть беспроцентным, если  иное не предусмотрено законом или договором.  Порядок и срок  возврата займа должен быть предусмотрен в договоре.

На практике застройщик может использовать смешанные формы договоров, поскольку закон допускает использование как предусмотренных, так и не предусмотренных, но не противоречащих закону форм договора. Так, смешанным договором может выступить, например, договор целевого финансирования строительства, с указанием срока заключения договора участия в долевом строительстве и условий привлечения денежных средств гражданина на строительство.

Разумеется, подписывая указанные документы, вы должны понимать, что за риск задержки строительства ответственность по таким  договорам застройщик не несет, гарантией является только возврат внесенных денег, однако данные формы договоров являются переходными, а  заключение договора участия в долевом строительстве для застройщика прямая обязанность.