Найти юриста / адвоката / эксперта
Как вас обманывают:
«КИДОК» - фирма собирает деньги и исчезает — самый примитивный и простой метод. Это низкие цены, предоплата, желательно наличными, любые обещания и изменения договора, одна квартира может продана не один раз.Для защиты необходимо сравнить цены с ценами застройщика, в убыток никто себе работать не будет.
Узнать у застройщика имеет ли продавец полномочия на продажу квартиры. Эти полномочия должные быть надлежащим образом делегированы.
Договор проверить с адвокатом, адвокат сразу обнаружит проблемные моменты.
Потребовать и проверить уставные документы организации.
Проверить рекламные телефоны, они должны быть стационарными и оформленными именно на проверяемое юридическое лицо.
Проверить отзывы в интернете.
Навести справки о надежности в профессиональных объединениях.
«ЛЖЕБАНКРОТСТВО» — фирма собирает деньги и банкротится, очень популярный способ отъема денег, самый защищенный способ защиты от правосудия. Причем фирма под практически тем же названием, например впереди раскрученного названия «обанкротившейся» фирмы ставится название «завод», «строительная фирма» и т.д. и т.п. причем эта фирма работает в том же офисе и в фирме работают те же люди. Потребитель в этом случае проигрывает практически всегда, т.к. остается с судебным решением о том, что ему должны деньги.
Для защиты своих интересов проверяйте интернет, в частности сайты областного и арбитражного судов (в помещении областного и арбитражного на «КОМПЬЮТЕРЕ» суда наберите название фирмы), читайте прессу. Любая проблемная информация – сигнал опасности.
«ИСКУСТВЕННЫЕ ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ» — фирма собирает деньги, контрагенты подают на фирму в суд, арестовывают и приостанавливают строительство. А фирма ничего не строит и денег не возвращает. Споры могут длиться годами
Что нужно знать о договоре
Под договором получения квартиры в строящемся доме граждане понимают комплект каких-то бумажек, лучше ярких, которые якобы гарантируют им предоставление в установленный кем-то очень важным, возможно даже Президентом РФ, срок квартиры в свою личную собственность. Как его называют этот договор правильно, понимают единицы.Если потом гражданам квартиры не представляют они начинают писать жалобы в различные инстанции, в том чисел и Президенту, и организовывать различные пикеты и забастовки.
Договор называется «ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ» и заключается гражданами только с застройщиком.
Но как я сказал выше его практически никто не использует, а застройщик заключает договора с различными посредниками, которые заключают с гражданами в последующем «притворные сделки» как бы там договора не назывались.
И виновато в этом не государство а Вы граждане, это Вы отдаете свои деньги неизвестно кому и неизвестно зачем.
Государство дало гражданам всенародно известный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» 1 апреля 2005 года он вступил в силу.
Но если до было плохо, то после стало еще хуже.
Если до был страх, что обманут, то после он пропал.
Кто нибудь из тех кто «купил квартиру в новостройке» читал этот Закон? НЕТ!
Если бы читал, никаких договоров «соинвестирования», «уступки прав требования», «предварительных договоров» сейчас бы не было.
Большинство квартир в новостройках продается по «серым» схемам. Вас никто не намерен обманывать по крупному, ни гарантий никто Вам давать никаких не хочет. Вы играете в азартные игры, но только выигрыша Вам не светит, Вы можете только получить, или не получить за свои деньги желанную квартиру.
Подписывая все договоры Вы верите, «честному благородному слову» продавца.
Но при всех альтернативах выбора у Вас практически нет, или подписывай «серый» договор, или нет.
Если до закона «Об участии…» адвокаты только в 2002 году смогли подвести «первую волну обманутых дольщиков» под закон «О защите прав потребителей» и кто-то что-то получил. То сейчас пошла вторая волна тех кого «развели на доверии».
Решать подписывать или не подписывать договор Вам, но перед тем как подписать нужно хотя бы понять по какой схеме Вас могут «нагреть» и на сколько.
Знайте задача схемы взаимоотношений Вас и продавца поставить Вас в полную зависимость.
В настоящее время застройщиками разработаны четыре основных договора на строительство жилья. Их условно можно разделить на две группы первая группа «РИСКОВАННЫЕ» вторая группа «ОЧЕНЬ РИСКОВАННЫЕ».
Рискованные — это договор соинвестирования и договор переуступки прав требования, они более или менее соответствуют требованиям закона и используются застройщиками в основном не для Вашего обмана а для ухода от налогов и снижения риска отвечать перед Вами.
Очень рискованные — это предварительный договор и вексельная схема.
Договор уступки прав требования
Самый безопасный, и самое главное, должен регистрироваться в Федеральной регистрационной службе.
Договор предполагает выкуп договоров участия в долевом строительстве у других дольшиков и соинвесторов.
Обычно этот договор имеет цель дополнительного заработка игроков рынка недвижимости.
Договор соинвестирования.
Вроде бы Вы партнер застройщика, а как звучит слово «соинвестор», Вам могут даже дать яркую красивую бумажку в рамочке и медальку, или даже орден, например «За заслуги в Строительной Индустрии» (кстати Вы, заплатив сравнительно небольшую сумму, можете стать его кавалером сами, представив себя к ордену с красивыми лентами, кортику и званию «почетный академик». Представьте себе, как потом, возможно, будет приятно жить в доме, где живут одни академики, которые по четным академики, а по нечетным еще что-то делают.
На самом деле Вы заложник, и все эти действия направлены на то, чтобы Вы молчали, наслаждались своим величием и не требовали назад свои деньги.
Предварительный договор
Это наиболее популярный договор. Фактически «продавец», а продавец ли?, дает Вам «ЧЕСТНОЕ БЛАГОРОДНОЕ СЛОВО» что если застройщик построит дом то покупателю предложат заключить договор купли продажи квартиры.
При подписании данного договора четко усвойте что Вы не покупаете будущую квартиру, это не договор купли-продажи квартиры и не договор долевого участия и никакого соглашения между продавцом и покупателем не существует. Вам только обещают, что если построим (когда это будет и будет ли), то сначала оформим на себя потом продадим Вам (может быть).
По этому предварительному договору застройщик е несет никаких обязательств перед Вами.
Предварительных договоров на покупку одной и той же квартиры может быть сколько угодно, право собственности на квартиру приобретет только первый покупатель, с которым будет заключен основной договор.
Вексельная схема
Клиент покупает у застройщика или иного лица вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме.
У вексельной схемы два варианта.
Первый – покупка векселя у сторонней организации, этим векселем покупатель будет расплачиваться с застройщиком за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору.
Второй – передача векселя самим застройщиком с обязательством погасить его, передав квартиру в собственность.
Статья 815 ГК РФ (гражданского кодекса) так и называется – «Вексель» это документ удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы.
Как видно даже не юристу, ни о каких обязательствах о предоставлении каких то квартир речи не идет. Речь идет только о возврате денег, причем без процентов.
Все эти договора, лишают «будущих новоселов» возможности создавать товарищества собственников жилья на этапе строительства, а это значит управлять домом и назначать платежи за жилищные услуги будет застройщик.
Самостоятельно назначить управленцев, будет возможно только тогда, когда 50 процентов новоселов получат свои свидетельства о праве собственности на квартиры. А соберетесь ли Вы вместе и будете управлять домом сами у меня вызывает сомнение.
В России сложилась ситуация когда Вы решив приобрести квартиру на условиях долевого строительства оказываетесь один на один с монополистом от недвижимости и вынуждены смирится со всеми предложенными им правилами и рисковать остаться без денег и жилья, надеясь, только на то что все таким продавец будет только игнорировать Ваши интересы и наживаться на Вас, но все таки сдержит свое «ЧЕСТНОЕ И БЛАГОРОДНОЕ СЛОВО».
Так уж бывает, что один хочет бесплатно, а в данном случае квартира не была оплачена наличными, а другой от таких бесплатников остаётся без денег и не может закончить строительство.
Простому человеку, разобраться во всех тонкостях и хитростях договоров слишком сложно, практически невозможно. Поэтому, было бы правильно законодательно закрепить, что любые сделки с недвижимым имуществом, как бы они ни назывались, должны заключаться с обязательным участием юриста (адвоката или нотариуса), по крайней мере со стороны покупателя.
Ну а мошенников, которые изобретают вышеописанные «кидальные схемы» нужно прессовать по-полной, и сажать сразу надолго, с обязательной конфискацией имущества. Только так можно навести порядок.
Оказывается, иногда адвокат просто необходим?)))
P.S. Может быть тогда и мошенников поубавиться в зачатке?
Сергей Васильевич большое спасибо за статью, теперь обманутых дольщиков станет благодаря Вам меньше.
Обязательно, распечатаю для себя Ваши рекомендации.
Статья хорошая, но не вполной мере раскрывает риски приобретения жилья в строящемся доме. До вступления в силу названного автором закона, в практике сталкивался со следующей схемой: Одна строительная фирма строит, «продает квартиры» (заключая договора уступки права требования), когда все продано, заключает договора по второму кругу, а затем учредители продают свою фирму другим учредителям или юридическому лицу и новые владельцы фирмы или юридическое лицо которому вроде как передали право на достройку (строительство) дома, продает эти квартиры втретий раз. По такой схеме в Челябинске с 2003 года стоят не достроенные 2 дома один из них элитный второй панельный. Граждане признали право на незавершенку, но достроить денег нет, в настоящий момент имеется строительная экспертиза, что недостроенный дом необходимо сносить.Вторая схема появления обманутых «дольщиков» застройщик с части людей собираются деньги на строительство, а части «дольщиков» как правило своим, квартиры раздаются даром, в результате денег не хватает на строительство, строительство останавливается, все дольщики признают права на незавершенку, а затем достраивают дом за счет дополнительных взносов. В результате «своим» квартиры обходятся в разы дешевле рыночной цены.Схема строительства в 2009 году одного дома в Челябинске.По обоим случаям в отношении директоров возбуждены дела по ст. 159 ч. 4 УК РФ. Но директора зицпредседатели, обогатившиеся же люди отались в тени.
Статья весьма актуальна. Спасибо автору за детальное освещение вопроса. Но у меня возникло сомнение по поводу предварительного договора, ведь в ГК сказано, что, во-первых, в предварительном договоре содержатся условия, позволяющие установить предмет и иные существенные условия основного договора, соответственно, в этом же договоре указывается срок, в течение которого заключается осоновной договор, и вот если сторона отказывается заключить основной договор, то через суд ее можно заставить. Неужели действительно есть люди, которые по предварительному договору передают деньги? И что характерно, ведь законодатель все урегулировал. Нужно же только посмотреть и проконсультироваться с грамотным юристом. Это называется «правовой дилетантизм», когда мы не знаем и не хотим знать. Но незнание закона, как говорится, не освобождает от последствий!
Иногда совет с юристом ничего не дает. Выше указанные мошенники первым делом нанимают высококлассных специалистов, которые составляют такие договора, что комар носа не подточит. Не стоит быть дольщиком, лучше быть покупателем.
Очень хорошая и нужная статья! Скольким людям помогла- бы эта информация… Тем людям, чьи трагические истории пестрели в новостях раньше (да и сейчас они есть). В наше время такие статьи и помощь юристов, безусловно будут востребованы теми, кто не живёт по принципу: «Пока гром не грянет- мужик не перекрестится!». А таких становится все меньше…
Спасибо за детально рассмотренные вопросы оформления приобретения недвижимости. На мой взгляд, это одна из наиболее актуальных проблем покупателей жилья. С сожалению, покупатели еще не взяли себе за привычку проверять подобные договора с помощью юристов. В основном за помощью обращаются уже после «кидка». Снова поднимается проблема малой юридической осведомленности и закостенелости клиентов. Люди все еще верят в бесплатный сыр…
Уважаемый Сергей Васильевич, практика выложенная во втором решении «умерла».