
И у нас на Руси издавна боролись с наездами всякого рода. Даже тогда, когда на владельца наезжал собственник. Напомню, что «наезд» — вполне юридический термин из кодекса «Новгородская судная грамота» 1471 года. Наезд – определялся новгородцами это силовой захват недвижимости, когда наехавшие субъекты – выгоняли на улицу субъекта наезда – владельца. При этом наезд, как и в античные времена, считался противоправным даже тогда, когда незаконное владение самоуправно нарушал законный собственник.

В Российской империи владельческая защита была введена 1775 года с изданием «Учреждения о губерниях» (статья 243). Советское гражданское право института посессорной защиты уже не знало. Владение в СССР защищается лишь в рамках судебного исследования его правового основания (титула).Большинство советских цивилистов отрицало допустимость чистой владельческой защиты.
Оно и понятно. Если наезжало государство, так оно было всегда право, так как «органы не ошибаются». Если имело место самоуправство гражданина, то во главу угла ставились не интересы гражданина, незаконно лишенного владения, а опять же интересы государства как гаранта гражданского оборота и тут уж требовалось неспеша разобраться по существу. Убытки бывшего владельца при таком неторопливом подходе не учитывались.

Если бы в России была осуществлена рецепция вышеназванного античного правового института, то злоумышленникам не было бы никакого смысла «наезжать» — все равно после скоротечного судебного процесса придет пристав и выставит всех обратно за забор. А после восстановления «status quo» — судитесь о праве сколько угодно! Но отказ государства от защиты владельца, самоуправно лишенного владения, не единственная проблема нашего правосудия.
Оно – правосудие нередко само нарушает права владельцев там, где требуется защитить именно само владение. По советской традиции, суды в первую очередь защищают собственника, даже такого, который не выполняет обязанности собственника (статья 209 ГК РФ), не проявляет заботливости о своей собственности, такого, который вспоминает о своей собственности только тогда, когда она станет «конфеткой» в руках нового хозяина, в титуле которого при желании обнаруживается дефект, как правило, обычно формальный.Правда, есть исключения. Например, факт владения является ключом и к признанию права собственности в силу приобретательной давности.
Сам названный институт основан на этом юридическом факте.Полагаю, и в большинстве споров о вещных правах следует танцевать от владения как от печки! Напомню, что и течение сроков давности в распространенных во все времена виндикационых исках и в большинстве иных споров о недвижимости также всегда непосредственно связано с фактами владения имуществом. Ведь собственник-истец в виндикационном иске указывает именно на владельца как на нарушителя своих прав.К сожалению, гражданское законодательство России пока в недостаточной степени регулирует сам институт владения и связанные с владением правоотношения. Следует перестать рассматривать владение исключительно как одно из правомочий собственника, поставив эти институты в системе права на один уровень.

Суды, не выясняя вопросов о праве, полагаю, обязаны ограничивать истцов, субъективно полагающих себя собственниками, в выборе средств защиты своего предполагаемого права, против владельцев. Иначе говоря, вполне законно сразу отказать собственнику в признании его права собственности, если истец не заявляет виндикационного иска. В иске о признании права собственности должно быть неизбежно отказано любому невладеющему истцу.Казалось бы, автор «открыл Америку»!
Да, этот вопрос давно решен высшими судебными инстанциями. Они давно установили, что защита прав невладеющего собственника допустима только путем подачи виндикационного иска. Такую позицию высказывал и Конституционный Суд (Постановление от 21 апреля 2003 г. N 6-П), и Президиум ВАС (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 сентября 2007 г. N 3039/07).
Казалось бы и спора быть не должно, ведь только при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается одновременная возможность установления надлежащего собственника истребуемого имущества, добросовестности приобретения имущества владельцем (несобственником!), соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности. Только такой подход гарантирует всем участникам спора справедливую защиту их прав и интересов, а также стабильность гражданского оборота.К сожалению, судебная практика до сих пор весьма противоречива.
Удовлетворяются многочисленными иски о признании права собственности на имущество, давно выбывшее из владения истца – предполагаемого собственника, и даже на имущество, никогда не бывшее в его владении.Обычно такие иски подаются госорганами и рейдерами. А суды не только не отказывают истцам «с порога» со ссылкой на неправильный выбор способа защиты права и отсутствие права на иск, но даже при разбирательстве по существу сложившихся правоотношений не придают существенного значения факту нахождения имущества во владении ответчиков.В подобных процессах суды фактически игнорируют фигуру владельца.

Имеются случаи, когда суды не различают фактическое владение ответчиков и формальное нахождение имущества в различных реестрах на титулах третьих лиц на стороне истца-госоргана или титульное владение самого госоргана, не соединенное с фактическим владением (балансы и реестры бухучета, расплодившиеся ведомственные и общегосударственные реестры госсобственности, и проч.). Суды не вникают в такие «детали», не дают им правовой оценки.
Показателен следующий судебный прецедент. Российская Федерация заявила иск к Москве о признании права собственности на федеральный памятник истории и культуры, бывший в начале прошлого века жилым домом. В советское время дом оказался частично расселен и занят научными институтами.
После приватизации квартир и части советских учреждений здание представляет собой пеструю картину. Собственниками были зарегистрированы граждане на свои квартиры; Москва — на большую часть нежилых помещений и неприватизированный жилой фонд; коммерческие организации на помещения, полученные по различным основаниям от купли-продажи до инвестиционного контракта. Все эти правоотношения сложились давно — еще в девяностые годы.
Свое право собственности Москва приобрела на вполне публичном основании – опубликованном постановлении собственных органов.По договорам аренды именно с Москвой в здании размещался ФГУП, правопреемник одного из «советских» институтов, фактически владеющий не более чем третью нежилых помещений здания.
И вот, как гром среди ясного неба, – заявляется иск о признании права собственности Российской Федерации на все здание. Основание: согласно Постановлению Верховного Совета РСФСР № 3020-1 от 27.12.1991 года все памятники федерального значения являются «по определению» федеральной собственность непосредственно с вышеуказанной даты.Посыл истца был следующий. Не важно — кто и как оказался в здании, не важно — какие там сложились правоотношения и цепочки сделок, не важно — за кем произведена госрегистрация собственности и кто чем владеет.
Зачем в этом разбираться? В названном постановлении 1991 года установлено, что недвижимость этой категории собственность федеральная? Установлено! Вот граждане судьи и признайте нам ее, а мы-госорганы потом по произволу сами разберемся с каждым владельцем в отдельности, как захотим.Например, граждан трогать не станем, сразу их из своих претензий исключим, а то с ними хлопот не оберешься, тем более, что граждане там подобрались непростые.
И еще по ходу процесса произвольно исключим те коммерческие фирмы, дать индульгенцию которым опять же по произволу захотим, пусть остаются собственниками памятника. И исключили! Московский арбитражный суд в 2008 году согласился с такой позицией.
Правда, суд все-таки привлек в качестве ответчиков всех зарегистрированных собственников, кроме граждан, так как иск к этому времени был ограничен нежилыми помещениями.
Заранее предполагая такую возможность, ответчики строили позицию защиты, кроме других не существенных для предмета настоящей статьи оснований, в частности и на том, что истцом пропущен срок исковой давности. На дворе кончается первое десятилетие XXI века. А Истец ссылается на законодательство времен мятежного Верховного Совета.«А мы не знали! – заявили в суде представители федеральной власти. — Мы узнали, что нарушены наши права собственника, только тогда, когда произошла государственная регистрация спорного имущества в ФРС по закону 1998 года. ФРС – федеральный орган, вот мы тогда и узнали».

Пытаясь уложить свое решение в прокрустово ложе практики высших судов московский суд, напоминаю, в отсутствие виндикационного иска, то есть за пределами предмета разбираемого дела, незаконно рассмотрел вопросы добросовестности приобретения имущества ответчиками и признал их всех недобросовестными приобретателями. Якобы, ввиду того, что они должны были бы, совершая сделки, знать, что все федеральные памятники находятся в федеральной собственности.
Вопрос о том, допустимо ли в общем случае признавать недобросовестным приобретателем лицо, чье право прошло государственную регистрацию, полагаю, имеет отрицательный ответ. Если государственный регистратор, квалифицированный правоприменитель, действующий от имени государства, имея тот же объем информации, который имеет субъект регистрируемого права, это право за приобретателем признает, то приобретатель ни при каких условиях не должен признаваться судом недобросовестным.
Полагаю, по этому принципиальному вопросу необходимо суждение высших судов.Возвращаясь к проблеме течения срока давности, который в рассматриваемом случае составляет обычные 3 года, следует отметить, что так называемые «отрицательные» факты («Не знали!») в гражданском и арбитражном процессе недоказуемы.Поэтому законодатель не ограничился в формулировке статье 200 ГК РФ, устанавливающей дату начала течения исковой давности, связью этого срока с фактом получения субъектом информации о нарушении его прав. Законодатель установил, что срок давности начинает течь тогда, когда лицо должно было узнать о нарушении своего права.
Суд, признав доказанным статус здания как памятника, тем не менее не принял этого факта во внимание при разрешении вопроса о пропуске Истцом срока исковой давности.Представляется необоснованным вывод суда 1-ой инстанции о том, что истец – Российская Федерация не должен был (в смысле – не был обязан) узнать о нарушении своего права, то есть о выбытии из своего владения и пользования спорной собственности, уже находящейся под государственной охраной Истца, непосредственно в момент фактического выбытия имущества.
Суд необоснованно счел, что от ответчиков требуется дополнительное доказательство реальной осведомленности Российской Федерации, в лице органа, ведающего госимуществом, о нарушении его предполагаемых прав.

Легко видеть, что указанная законная обязанность истца среди других обязанностей Российской Федерации имела место.Истец, аргументируя свою позицию по настоящему делу статьями 71 и 114 Конституции РФ, признает, что именно в его — истца ведении находится установление системы федеральных органов … исполнительной … власти, порядка их организации и деятельности» (пункт «г» части 1 статьи 71 Конституции РФ), а обеспечивает управление всей федеральной собственностью – Правительство РФ (пункт «г» части 1 статьи 114 Конституции РФ). Правительство РФ по своему усмотрению осуществляет охрану собственности, в том числе и памятников (подпункт «е» пункта 1 статьи 114 Конституции).
Правительство РФ координирует работу министерств и ведомств (статьи 4 и 12 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации»), а потому имеет возможность и по названному закону — обязано, установить такой порядок ведения дел, при котором информация о нарушении законодательства и соответственно предполагаемых прав Истца на спорное имущество, полученная Минкультом РФ, была бы своевременно направлена в Минимущество РФ.
Итак, истец обязан постоянно охранять памятники и соответственно постоянно контролировать их использование, так как для обеспечения сохранности памятников введен разрешительный порядок их использования (разд. IV Постановление СМ СССР от 16 сентября 1982 г. N 865 «Об утверждении Положения об охране и использовании памятников истории и культуры» (с изменениями от 29 декабря 1989 г.)
Очевидно, что процесс охраны спорного памятника в СССР начался непосредственно в момент включения спорного здания в реестр памятников и продолжается до настоящего времени правопреемницей СССР – Россией.
Действительно, Постановлением Правительства РФ от 6 июня 1997 г. N 679 «Об утверждении Положения о Министерстве культуры Российской Федерации» охрана, в том числе контроль за правомерным использованием и сохранностью памятников, была возложена на названное министерство, поскольку согласно п. 3 упомянутого положения именно Минкульт РФ «является специально уполномоченным государственным органом охраны памятников».Контроль — по определению Большой советской энциклопедии — есть проверка чего-либо.Таким образом, Минкульт РФ был обязан постоянно проверять состояние и использование спорного памятника. В деле охраны памятников истец – РФ – всегда действовал в лице Минкульта РФ (его правопредшественников и правопреемников).

Соответственно в плане применения статьи 200 ГК РФ срок давности для истца начал течь в момент фактического нарушения его прав, иначе говоря, в момент выбытия имущества из его владения, по мнению суда — помимо его воли, а именно в 1991 году.Обратим внимание еще на один важный факт.
Суд 1–ой инстанции признал, что спорное здание не только используется Москвой для собственных нужд, но объект частично сдавался в аренду с 1991 года, причем не кому-нибудь, а именно третьему лицу на стороне России – ФГУПу. Не стоит забывать и о том, что в органе управления ФГУП заседают представители России, которые обязаны контролировать его хозяйственную деятельность.
Существует так же расплывчатая, но, тем не менее, в целом понятная дефиниция — «заботливость» собственника. Так вот, Россия надлежащей заботливости о своем имуществе явно не проявила, а если бы проявила, то узнала бы о нарушении своих прав еще в начале 90-х годов.В этой связи полагал бы необоснованной и оценку судом юридического значения произведенных значительно позднее операций по внесению спорного здания в реестр федерального имущества и передачи нежилых помещений, фактически находящихся во владении ответчиков, в хозяйственное ведение ФГУПа.
Документы о передаче имущества, необоснованно признанные московским судом надлежащим доказательством, изначально фиктивны, так как якобы передаваемые основные средства в этот момент уже были отчуждены от передающей стороны, а потому реально переданы быть не могли, что суд и не опровергал, но надлежащего правового значения отсутствию владения не придал.
Спорные помещения в названном госреестре были учтены фиктивно, без надлежащей инвентаризации, а Постановление Правительства РФ от 3 июля 1998 г. N 696 «Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества» требует учитывать только имущество, имеющееся у юридических лиц.
Для недвижимости в плане учета у юридического лица «иметься» — значит или фактически владеть или обладать зарегистрированным правом. ФГУП всего спорного имущества в натуре не имел, и зарегистрированных прав у него не было.
Поэтому имеющийся в деле акт инвентаризации имущества ФГУПа, в котором в одностороннем порядке все спорное имущество «записано» за ФГУПом фиктивен.В этой связи, полагал бы ошибочным вывод суда о том, что право хозяйственного ведения ФГУПа не были зарегистрированы по вышеописанным фиктивным документам якобы только в связи с наличием регистрации права собственности города Москвы на эти же помещения.
Регистрация имущества за истцом или любыми третьими лицами на его стороне невозможна ввиду юридических препятствий, связанных с отсутствием фактического владения у России и «принимающей» имущество стороны, а вовсе не с регистрацией прав каких-либо лиц на спорное имущество.
Начиная с 1995 года — с года вступления в силу части 1 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего государственною регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, права ФГУПа никак не могли быть законно зарегистрированы за названным юридическим лицом.И это важно для нижеизложенного опровержения вывода суда 1-ой инстанции о том, что Российская Федерация якобы имела возможность неограниченно распоряжаться спорными помещениями до момента их государственной регистрации в собственности Москвы в начале текущего столетия, а потому более десяти лет могла и не знать о нарушении своего права владения.
Суд пишет: «Истец фактически свободно распоряжался спорными помещениями, и иные действия города Москвы (сдача в аренду, реставрация, реконструкция и проч. – прим. автора) не являлись препятствием для реализации истцом своего права собственности».Правомочие распоряжения для невладеющего собственника, полагаю, означает возможность определять юридическую судьбу вещи. Но как раз этого правомочия Россия с 1.1.1995 г. не имела, в силу статьи 131 ГК РФ и в силу любой редакции специального законодательства о государственной регистрации недвижимости, не раз с 1995 года изменявшегося.
Любой передаче недвижимости от субъекта к субъекту должна была предшествовать государственная регистрация недвижимости за отчуждающим субъектом по правилам, действовавшим в соответствующий период. Эти же правила распространяются и на спорные помещения, якобы давно переданные РФ в хозяйственное ведение ФГУПа. Таким образом, истец не имел никакой возможности определять юридическую судьбу вещи до признания за ним такого права по процедуре, установленной законодательством, в том числе судебной.
Не случайно суд констатировал, что якобы «истец фактически свободно распоряжался спорными помещениями». Оно и понятно, ведь юридически он помещениями распоряжаться не мог.

Таким образом, истец должен был узнать о нарушении своего права собственности в форме лишения правомочий владения и пользования, при осуществлении контроля, во-первых, за памятниками, во-вторых, за федеральным имуществом, и при этом ввиду отсутствия государственной регистрации названого права был лишен юридической возможности распорядиться вещью путем отчуждения.
Высший арбитражный суд при рассмотрении споров об исковой давности учитывает деятельность истцов с точки зрения той степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по условиям имущественного оборота.Все вышеизложенное говорит о следующем.
Если даже допустить тот маловероятный факт, что органы Российской Федерации в силу общего разгильдяйства действительно не получили информации о нарушении прав федерации, как они, например, якобы не знают сегодня о сдаче помещений ФГУПа в субаренду коммерческим структурам, то они должны были – обязаны были об этом своевременно узнать, а, узнав, имели возможность своевременно заявить иск.
Вывод суда 1 инстанции о том, что срок давности по требованиям истца к ответчикам, чье право собственности зарегистрировано ФРС в течение последних трех лет до подачи иска, во всяком случае, еще не истек, также представляется необоснованным.
Он необоснован ввиду того, что истечение срока исковой давности к предыдущему фактическом владельцу лишает собственника права истребовать вещь у лица, в фактическом владении которого она находится. Это так по смыслу закона, защищающего устойчивость гражданского оборота на будущее время (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 января 2004 г. N Ф08-5465/03).
Неправильно оценил суд 1-ой инстанции и дату начала владения спорными помещениями инвесторами по имевшему место инвестиционному контракту с Москвой. Факт владения – важнейший элемент и правоотношений субъектов инвестиционного контракта. С момента вступления в силу инвестиционного контракта ответчики, являвшиеся инвесторами, получили основанное на статье 3 и абзаце 4 частей 1 и 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» право владения и пользования спорными помещениями. Этим правом все ответчики реально воспользовались, что зафиксировано судом.
Именно в этот момент инвесторы стали приобретателями — владельцами спорной недвижимости, а вовсе не в момент госрегистрации их права собственности. После госрегистрации они стали собственниками. Но для течения срока давности в нашем случае важно только владение.
Для определения начала течения срока этого владения после добросовестного приобретения весьма важно, что в период реализации инвестиционного контракта все инвесторы юридически владели одновременно всем имуществом, являвшимся объектом их капитальных вложений.
Из этого следует, важный для дела и вполне очевидный вывод о том, что государственная регистрация права собственности города Москвы и затем иных субъектов инвестиционной деятельности ничего не поменяла в их статусе. Они как были до госрегистрации, так и остались после нее, как минимум, фактическими владельцами. И таким образом, госрегистрация права собственности за любыми лицами на стороне ответчика ничего не изменила в плане нарушения субъективно предполагаемых истцом прав Российской Федерации на спорный объект.
Срок исковой давности к моменту госрегистрации недвижимости давно истек.9-ый Арбитражный апелляционный суд принял вышеизложенные обоснования позиции ответчиков и в иске Российской Федерации отказал, исчислив начало срока давности с 1991 года.
Решение вступило в законную силу. Хочется надеяться, что суды во всех подобных случаях станут надежным заслоном для попыток пересмотра итогов приватизации, в отношении объектов, которые в результате инвестиций коммерческих организаций стали завидным объектом для наезда.
Журнал «Недвижимость, строительство, право» 2009 год № 1 Издательский дом «Арбитражная практика».
Куприянов Алексей Анатольевич, руководитель фирмы «Адвокатская контора А.Куприянова», почетный юрист города Москвы, почетный адвокат России.