Владение недвижимостью в Германии, правовые аспекты, риски и ответственность согласно немецкому праву.

Владение недвижимостью за рубежом, в правовом государстве, члене ЕС предусматривает постоянную правовую ответственность владельца-иностранца за свою собственность, а так же основывает все правовые отношения между местными властями, ведомствами, институтами власти и всеми другими частными лицами имеющими отношение к недвижимости и его владельцам.

От коммунальных ведомств — до федеральных земельных служб, от союзов съёмщиков жилья — до ведомства по делам иностранцев, от пожарной охраны или полиции — до совета земельного домоуправления. Везде владелец является объектом правовых отношений.

Владея недвижимостью от этих отношений не убежишь, не скроешся, не отмахнёшся, даже если обслуживание недвижимости доверено коммерческой фирме по управлению недвижимость. Даже такая фирма, казалось бы первый надёжный партнёр в обслуживании Вашей собственности, может стать объектом претензий как со стороны властй, так и со стороны съёмщиков недвижимости.

Без правового обслуживания жилого или коммерческого объекта в другой стране, его владелец неминуемо станет объектом претензий, необоснованных и неправомерных требований оплат тех или иных сборов, налогов, взносов или вынужден будет подчиняться другим необоснованным требованиям местных властей или пользователей объекта. Фирма-управитель недвижимостью в таком случае не спасёт, так как состоит в основном из блестящих экономистов, бухгалтеров, инженеров, техников, архитекторов и т.д., но не из юристов и адвокатов.

В нашей адвокатско-правовой практике в Германии приходилось сталкиваться с ситуацией, когда вложение средств для их преумножения в недвижимость в быстро становилось бесприбыльным или даже убыточным предприятием так как вложенный капитал в виде выгодно купленного объекта был не вовремя защищён правом, отдан в управление не надёжному управителю или сдан в аренду не проверенному жильцу или разоряющемуся предприятию.

Его функция состоит лишь в соблюдении всех формальностей сделки, определении личности продавца и покупатели, разъяснения основопологающих принципов и ключевых моментов передачи собственности, контроле правильности занесения нового владельца в земельный регистр и другое, связанное с моментом прередачи собственности на объект.

Одна из первых и самых распространённых иллюзий о «надёжности» вложения в недвижимость рождается уже на первой встрече с нотариусом, оформляющим сдеку купли-продажи.

После завершения оформления купли объекта, нотариус в большенстве случаев не имеет никакого отношения к дальнейшей судьбе этого обьекта.

В процессе же оформления сделки зачастую формируется ложное представление о том, что к нотариусу, человеку занимающему нейтральную позицию «контрольного и оформительного органа» сделки, можно обращаться по всем  последующим вопросам и проблемам. Конечно же это не совсем так или даже совсем не так, как может показаться новому владельзу из зарубежа.

Вот один из примеров т.н. текущих правовых проблем с новоприобретённой недвижимостью.

Орган местного самоуправления — коммуна — постановил об изменениях в размере оплаты за те или иные услуги, взносы, или произошло повышение налога на недвижимость по месту её нахождения из-за изменений в земельных или федеральных законах. Об этом либо сообщается владельцам недвижимости по месту их регистрации через орган совместного владения, либо в виде публикации в официальной земельной и федеральной прессе.

Эта информация для владельца в большенстве случаев негативна, так как о понижении ставок, процентов или взносов местного, коммунального характера можно лишь мечтать и любое их изменение происходит в сторону повышения.

Более чем 90% всех этих расходов владелец имеет право переложить на плечи съёмщика недвижимости.

Вот в этот момент как раз и могут возникнуть первые правовые проблемы, характер которых настолько разнообразен, что об этом можно писать десятки страниц.

Наиболее распространённой проблемой является запоздалая реакция владельца недвижимости на такие финансовые изменения со стороны властей и несвоевременное изменение (корректировка) отношений со съёмщиком, то есть перекладывание этих «новых» расходов на его плечи.

Стоит заметить, что права съёмщиков объектов недвижимости в Германии намного шире и лояльнее, чем права владельцев. Сама область права имеет значение в переводе на русский язык «Право съёма» (Mietrecht),  а не «право сдачи» (Recht des Vermieters) или «право владельца». О праве владельца речь идёт лишь в зависимости от конкретного случая.

Примерами проявления такого правового состояния в сфере недвижимости может явиться то, что даже своевременное уведомление съёмщику об изменении размера платежа (в сторону повышения) даёт ему право расторжения договора о съёме объекта.

Желанию же владельца продать свой объект (избавиться от сданного в аренду объекта) противостоит чёрным по белому прописанное право съёмщика о его первоочередном праве на покупку этого объекта.

Расторжение договра со съёмщиком же с целью последующей продажи объекта почти не является причиной для расторжения договора или заранее должно оговариваться в договоре.

И этот список заложеных в законе т.н. «препядствий» во владении недвижимостью можно продолжать до бесконечности.

Что бы владеть не только недвижимостью, а и всем спектром своих прав собственника недвижимости в Германии с максимальным ограничением своих обязанностей, мало всего лишь доверить управление объектом коммерческой фирме-управленцу недвижимостью.

Вкладывая капитал в объект недвижимости и доверяя его управление фирме-управленцу, нужно так же позаботится о его правовой защите от подобных «препядствий» во владении им, о правовом сопровождении и контроле текущих условий такого владения и о своевременной правовой реакции на любые изменения в местной правовой и законодательной среде.

(V.Haupt & Partner представляет: Ваша правовая поддержка в Германии)