Как мы покупали дом в Краснодаре

Как у журналиста и председателя Кировского областного общества защиты прав потребителей в моей практике было очень много сложных и интересных дел по защите прав граждан в сфере купли-продажи, долевого и прочего строительства жилья. Но такого любопытного случая, как в Краснодаре, не было. Надеюсь, мой опыт купли жилья на Кубани будет интересен и другим. Все реальные имена и названия, по понятным соображениям, заменены вымышленными.

Нерабочая схема «убила» конфликт…

Моим друзьям приглянулся новый дом с участком в пригороде Краснодара. Заключили договор задатка и отдали деньги. Как оказалось, новый дом с черновой отделкой и земля еще не были оформлены как собственность хозяина-пенсионера — формально он владел только старой полуразвалившейся мазанкой, которая стоит рядом. Он сдал документы на оформление, которое, как правило, тянется месяца три, а то и больше. Стороны договорились, что мои друзья, не дожидаясь завершения процедуры оформления документов здесь, продают недвижимость в Кирове, перевозят весь домашний скарб сюда и начинают жить. После оказалось, что хозяин дома покупает квартиру в Адыгее и с тех денег, что заплатили мои друзья, внес за нее задаток, оплатил услуги агентства по недвижимости по оформлению документов. Еще позже он с несчастным видом сообщил, что хозяин квартиры в Адыгее просит увеличить сумму задатка и, соответственно, если мои друзья не добавят ему денег, он остается без жилья. Потому что через два дня по договору он должен либо купить квартиру, либо отказаться и потерять внесенный задаток.

Вскоре появились и адыгейцы, которые начали просить войти в их положение: они на вырученные за свою квартиру деньги договорились купить дом (тоже недострой) с участком, хозяин которого требует срочно внести почти половину стоимости. Через некоторое время у нас появился и этот хозяин, которого, якобы, кто-то поставил на счетчик и завтра к двенадцати он должен отдать долг. По случайному (?) совпадению именно в этот день заканчивался срок заключения сделки между пенсионером (у которого, как помните, мои друзья покупают дом) и хозяином квартиры в Адыгее. Пенсионер рисковал лишиться не только перспективы заиметь благоустроенную квартиру, но и потерять сумму задатка и расходы на оформление документов.

Итак, образовалась цепочка: мой друг, назовем его Алексеев, покупает дом у Петрова (пенсионер), который, в свою очередь, покупает квартиру у Саитова, который покупает дом у Григорьева. Из всех этих звеньев только первое (Алексеев) имеет живые деньги. Алексеев не может вечно сидеть на узлах и, в случае срыва сделки, остаться на улице, потом срочно искать любую халупу. Правда, Алексеев обезопасил себя тем, что в договоре задатка указал: в случае отказа от сделки Петров должен вернуть задаток в двойном размере. Но откуда деньги у пенсионера? А вдруг он, не дай Бог, прикажет долго жить? Как быть? Как сделать так, чтобы не сорвалась последняя сделка, которая потянет за собой и вторую, и первую? Исходя из опыта работы в обществе защиты прав потребителей, я предложил такую схему разрешения ситуации, которая была рассчитана на невозможность ее реализации.

Хорошо, Алексеев выложит завтра такую сумму, но при одном условии: стороны заключают трехсторонний договор при участии нотариуса. Поскольку у Петрова правоустанавливающие документы на недвижимость ожидаются месяца через два, а у Саитова все есть (с его слов), Алексеев покупает квартиру у Саитова с условием, что Петров перекупит ее в счет уплаты за свой дом. Затраты на оформление сделок, как заинтересованные стороны, берут на себя Петров и Саитов.

Нотариус, изучив ситуацию, естественно, отказался заверять такой договор: Петров, не имея на руках документов о праве на собственность, не мог являться стороной. Саитов не мог получить обратно свои документы в агентстве недвижимости, потому что Петров (покупатель квартиры Саитова) ему (агентству) недоплатил за оформление документов. Директор агентства недвижимости подтвердил этот факт, но ни мы, ни нотариус пока не видели документов Саитова на право владения квартирой. Нотариус, не подвергая сомнению честность Саитова, но желая помочь ему сохранить перспективу покупки недостроенного дома, посоветовал согласиться с условиями Григорьева (последнего в упомянутой цепочке), но потребовать у него правоустанавливающие документы на дом, который он хочет продать Саитову. Естественно, у него (у Григорьева) таких документов не оказалось — дом не построен даже наполовину.

Все стороны при помощи незаинтересованной стороны (нотариуса), который оперировал законами и действовал в интересах всех четверых, убедились в неработоспособности этой схемы и договорились ждать до завершения оформления документов на право владения всеми тремя объектами недвижимости. Конфликт «умер», не успев родиться.

На это и была рассчитана «не сработавшая» схема.

…А рабочая замкнула цепь

Но, как оказалось, ставить точку в этой истории пока рано. Через две недели пенсионер Петров получил все документы на право собственности. Тут вся цепочка, теперь уже с дру­гого конца, вновь начала давить на Алексеева:

— Григорьев не может больше ждать, потому что речь идет о жизни и смерти;

— Саитов не может ждать, пото­му что не хочет терять выгодную сдел­ку с Григорьевым и хочет не­медленно получить всю стоимость квартиры, иначе он поднимает цену и находит другого покупателя.

В этой цепочке самым уязвимым и в то же время самым слабым звеном оказался пенсионер Петров. Во-первых, он, в случае срыва обеих сделок, терял задаток (в двойном размере), взятый у Алексеева, и задаток, который отдал Саитову. Во-вторых, вел себя неадекватно, срывал все сроки, выдумывая немыслимые оправдания. Складывалось такое ощущение, что человек умышленно вредит… самому себе!

Мы с Алексеевым начали склоняться к мысли, чтобы отказаться от покупки дома у Петрова и под­ыскать другой вариант. Имея в собственности дом и земельный участок, Петров через суд, но вернул бы нам оговоренную в договоре двойную сумму задатка. Тем более что он сам два раза не пришел на назначенную у нотариуса встречу, где мы хотели отдать ему всю сумму за его дом (зная, что по закону сделка о купле-продаже может считаться совершенной только после переоформления права собственности и регистрации регистрационной палатой — месяца через два!). Но мы не захотели воспользоваться слабостью и юридической неграмотностью пожилого человека и начинать жизнь на новом месте с подобного скандала и решили дать Петрову еще один шанс.

Нотариус нас всех, в том числе и Петрова, предупредил, что по закону, даже имея на руках документы Петрова о праве на собственность, не может нотариально заверить так называемый предварительный договор купли-продажи с выдачей продавцу всей суммы сделки. Это незаконно и не в интересах Алексеева. Дед начал рвать и метать, что квартира, которую он хочет купить, уйдет и, потеряв на возврате задатков, останется без крыши над головой. Тогда, как говорится, с колес, я предложил такую схему.

Во-первых, мы нотариально оформляем предварительный договор купли-продажи с выдачей некоторой суммы аванса. Чтобы окончательно обезопасить Алексеева и отрезать пути отступления для Петрова, большую часть денег за дом (примерно 70%) оформляем как задаток, который, в случае чего, надо будет возвращать в двойном размере. По закону в случае отказа от сделки аванс возвращается один к одному, а задаток — в двойном размере. Учитывая первый договор о задатке, который остался в силе, Петрову, в случае отказа продать дом, теперь надо возвращать Алексееву… вдвое больше, чем стоимость этого дома (с земельным участком). Нотариус, сверившись с законами, согласился с такой схемой и оформил оба договора (аванса и задатка).

Чтобы закрепить успех, я убедил адыгейскую сторону не поднимать цену за квартиру и продать ее именно Петрову. Теперь реальный хозяин дома с земельным участком — Алексеев, а Петров (не подозревая о моем посредничестве) — владелец квартиры в Адыгее. Саитов тоже получил вожделенный недострой у Григорьева. Цепь замкнулась.

P.S. Опубликовано в газете «Семь дней Кубани», №24(66) 28 июля 2005 г. со следующим комментарием риэлтера (подготовлен мною):

Учиться лучше на чужих ошибках

Специалист риэлтерского отдела краснодарской транснациональной финансово-промышленной группы Ирина БУРЯК:

— Счастье участников этих сделок, что в конечном итоге стороны оказались порядочными людьми. В противном случае не помогли бы изворотливость ума и сила убеждения автора вышеизложенных схем. Здесь, как ни странно, недобросовестными оказались сотрудники агентства недвижимости и… нотариусы. Серьезных ошибок в оформлении сделок три.

Первая ошибка. В звене Алексеев — Петров неправомочно было оформлять даже договор первого задатка: Петров не имел на руках документы на право владения земельным участком и недостроенным домом. Если бы он надумал отказаться от продажи дома, ни один суд не заставил бы его вернуть задаток. Жилой дом строится только по утвержденному соответствующими органами проекту и можно его сдать в эксплуатацию, оформить документы о праве на владение им, на любой стадии строительства (котлован, фундамент и т.д.). Без правоустанавливающих документов на недвижимость договор о задатке — никчемная бумажка. Тем не менее нотариус заверил этот договор. Даже на этой стадии Алексеев мог бы обезопасить себя, передав сумму задатка на хранение агентству недвижимости.

Да, Петров — это самое слабое звено, но только для Алексеева. Получив такие задатки, он мог бы уйти в сторону и оказаться самым сильным звеном, наварившим на этих сделках, не продав и гвоздя.

Вторая ошибка.  В звене Петров — Саитов последний потребовал у первого задаток в размере 50% от стоимости квартиры. В риэлтерской среде действует негласное правило включать в задаток не более 10% от номинальной стоимости продаваемого жилья.

Третья ошибка.  Здесь вообще торговля воздухом: Григорьев продает Саитову недвижимость, которая юридически не существует!