Найти юриста / адвоката / эксперта
Это дело «выросло» из бардака в государственных документах на недвижимость, специфической «работы» риэлторов и правовой неграмотности граждан и, вообщем-то, могло закончиться потерей «машино-места» стоимостью в 7 00 000 рублей.
Но обо всем по порядку.
«п. 11 Продавец обязуется передать Покупателю парковочное место на подземной парковке (№ 11 согласно приложению к договору долевого участия № А-03-07 от 25.07.2003 г.)»
Согласно справке Управления Архитектуры и строительства Администрации г.Владимира
«Подземной автостоянке для индивидуального транспорта в составе жилой группы домов №№ 1,3,5 по ул. С… присвоен адрес:… С»
Согласно техническому паспорту здания № 1 по ул. ..., экспликации к поэтажному плану на подвал здания, расположенного по адресу: г.Владимир, ул.… (лит.АА1),
«Подвал (А1) - нежилое помещение (помещение № I), включает в себя следующие части: № 1 – электрощитовая № 2 – автостоянка № 3 – автостоянка № 4 – автостоянка № 5 – тепловой узел. Итого общая площадь по помещению I: 1012.4 кв.м.»
Согласно выписке из ЕГРП Федерального информационного ресурса ФСГРКК от 12.04.2016 г.
«Объект: Помещение I, назначение объекта: нежилое, площадь объекта 1012.4 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане: №№ 1-5, адрес объекта: Владимирская область, МО город Владимир, г. Владимир, ул. ..., кадастровый номер № ..., находится в общей долевой собственности»
Согласно техническому паспорту домовладения № 1 по ул. ..., действительная инвентаризационная стоимость подземной автостоянки литера А1 составляет 930 000 рублей.
Таким образом, стоимость доли 290/10124 в праве общей долевой собственности на подземную автостоянку составляет 26 639 рублей 67 копеек.
Ответчиком право на долю в праве общей долевой собственности на указанный объект зарегистрировано не было, от регистрации он уклоняется.
В настоящий момент в реестре нижней парковки ТСЖ «Стрелецкое» наш Доверитель указан в качестве арендатора.
Отсутствие заявления ответчика о регистрации, как стороны договора, лишает истца возможности оформить свое право на долю в праве общей долевой собственности на подземную парковку надлежащим образом.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ,
«1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)»В соответствии со ст. 290 ГК РФ,
«1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».
Согласно ст. 251 ГК РФ,
«Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса».Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ,
«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами»
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ,
«Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему»
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ,
«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда»
Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке»
Согласно п. 1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
«Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны».
Таким образом, ответчик своими действиями ущемляет права истца по владению, пользованию, распоряжению недвижимым имуществом.
Ни в каком ином порядке, кроме как в судебном, истец не имеет возможности получить правоустанавливающие документы на долю в праве общей долевой собственности на «машиноместо»
Главная сложность для суда была в том, что в деле (несмотря на затребоыванные ДПД и кадастровое дело) отсутствовал первоначальный ДДУ с приложением, на который идет ссылка в договоре купли-продажи, а ответчики его в суд предоставлять не спешили.
И, действительно, как мотивировать решение при удовлетворении иска в этой части? Ответ был найден, доводы мы отразили в объяснении по делу (прикреплен в публикации)
Дело выиграно, суд согласился с нашими доводами о признании права собственности на машиноместо.
Но обо всем по порядку.
Обстоятельства дела
Истец является собственником квартиры № __ в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., что подтверждается свидетельством ГРП, а также договором купли-продажи квартиры. Согласно данному договору, заключенному между Р. и нашим Доверителем - Б,«п. 11 Продавец обязуется передать Покупателю парковочное место на подземной парковке (№ 11 согласно приложению к договору долевого участия № А-03-07 от 25.07.2003 г.)»
Согласно справке Управления Архитектуры и строительства Администрации г.Владимира
«Подземной автостоянке для индивидуального транспорта в составе жилой группы домов №№ 1,3,5 по ул. С… присвоен адрес:… С»
Согласно техническому паспорту здания № 1 по ул. ..., экспликации к поэтажному плану на подвал здания, расположенного по адресу: г.Владимир, ул.… (лит.АА1),
«Подвал (А1) - нежилое помещение (помещение № I), включает в себя следующие части: № 1 – электрощитовая № 2 – автостоянка № 3 – автостоянка № 4 – автостоянка № 5 – тепловой узел. Итого общая площадь по помещению I: 1012.4 кв.м.»
Согласно выписке из ЕГРП Федерального информационного ресурса ФСГРКК от 12.04.2016 г.
«Объект: Помещение I, назначение объекта: нежилое, площадь объекта 1012.4 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане: №№ 1-5, адрес объекта: Владимирская область, МО город Владимир, г. Владимир, ул. ..., кадастровый номер № ..., находится в общей долевой собственности»
Согласно техническому паспорту домовладения № 1 по ул. ..., действительная инвентаризационная стоимость подземной автостоянки литера А1 составляет 930 000 рублей.
Таким образом, стоимость доли 290/10124 в праве общей долевой собственности на подземную автостоянку составляет 26 639 рублей 67 копеек.
Ответчиком право на долю в праве общей долевой собственности на указанный объект зарегистрировано не было, от регистрации он уклоняется.
В настоящий момент в реестре нижней парковки ТСЖ «Стрелецкое» наш Доверитель указан в качестве арендатора.
Отсутствие заявления ответчика о регистрации, как стороны договора, лишает истца возможности оформить свое право на долю в праве общей долевой собственности на подземную парковку надлежащим образом.
Наша правовая позиция
В соответствии со ст. 244 ГК РФ,
«1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)»В соответствии со ст. 290 ГК РФ,
«1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».
Согласно ст. 251 ГК РФ,
«Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса».Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ,
«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами»
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ,
«Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему»
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ,
«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда»
Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке»
Согласно п. 1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
«Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны».
Таким образом, ответчик своими действиями ущемляет права истца по владению, пользованию, распоряжению недвижимым имуществом.
Ни в каком ином порядке, кроме как в судебном, истец не имеет возможности получить правоустанавливающие документы на долю в праве общей долевой собственности на «машиноместо»
Проблема
Главная сложность для суда была в том, что в деле (несмотря на затребоыванные ДПД и кадастровое дело) отсутствовал первоначальный ДДУ с приложением, на который идет ссылка в договоре купли-продажи, а ответчики его в суд предоставлять не спешили.
И, действительно, как мотивировать решение при удовлетворении иска в этой части? Ответ был найден, доводы мы отразили в объяснении по делу (прикреплен в публикации)
Результат
Дело выиграно, суд согласился с нашими доводами о признании права собственности на машиноместо.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Андрей Владимирович, отлично сработано!
А как-то отражался порядок распределения мест среди собственников? Схема какая-то или соглашение?
Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо!
В этом -то и дело, что ранее зарегистрировавшиеся долевые собственники начали «прессовать» незарегистрировавшихся, мол платите аренду по 2 000 руб. в месяц…
В таких случаях уж сколько раз твердили миру... Не слушайте риэлторов(headbang)
Главная сложность для суда была в том, что в деле (несмотря на затребованные ДПД и кадастровое дело) отсутствовал первоначальный ДДУ с приложением, на который идет ссылка в договоре купли-продажи, а ответчики его в суд предоставлять не спешили.
И, действительно, как мотивировать решение при удовлетворении иска в этой части?
Ответ был найден, доводы мы отразили в объяснении по делу (прикреплен в публикации)Очень правильный путь решения проблемы. Сама частенько использую этот процессуальный метод борьбы, ненавязчиво подсказывая судьям, как и чем мотивировать те или иные выводы.
Вместе с тем, уважаемый Андрей Владимирович, не совсем поняла — в чем вообще состояла необходимость обращения в суд?
С учетом норм, на которые Вы ссылались, а также положений ст. ст. 37-38 ЖК РФ, так ли было нужно признавать в суде существующее и неотъемлемое право?
«Плюс» я, конечно же, поставила, и с достижением нужного Вам результата — тоже от души поздравляю!
Но хочется, все же, некой ясности ... :)
Уважаемая Марина Владимировна, благодарю за внимание. Все остальные горе-покупатели обращались в Росреестр и получали отказы.
А еще специфика была в том, что подземная стоянка — паркинг не была прямо в жилом доме, а являлась отдельно стоящим зданием.
Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо за уточнение. Теперь стало понятней.
Уважаемый Андрей Владимирович, как всегда — безупречно. Поздравляю!(handshake)
Уважаемый Андрей Владимирович, поздравляю!
Не понятно мне поведение ответчика. Он в результате что хотел получить, на что надеялся, так сказать?:?
Уважаемая Алёна Александровна, ответчик при сделке получил деньги и кормил обещаниями, что «я тебе в Росреестре порешаю», а потом исчез.
Уважаемый Андрей Владимирович, поздравляю с победой!
У меня возникло два вопроса:
1. Судом признано право собственности на машиноместо как самостоятельный объект недвижимости или право на долю в общей долевой собственности на Помещение 1?
2. Если суд признал право собственности на машиноместо как самостоятельный объект недвижимости, то имеется ли кадастровый паспорт на машиноместо?
Уважаемый Роман Александрович, из решение суда все ясно. Достаточно его прочитать :)
Уважаемый Андрей Владимирович, намёк понял.
Уважаемый Андрей Владимирович и Елизавета Михайловна! Одно могу сказать — блестяще!(bow)
Уважаемый Евгений Алексеевич, спасибо! При подготовке к делу было потрачено много времени :)
При подготовке к делу было потрачено много времени Уважаемая Елизавета Михайловна, так об этом только мы с Вами знаем, а для наших доверителей — иск толщиной в несколько страниц печатного текста.
Кстати, цифра стоимости машино-места напечатана так, что я увидел миллионы и мне стало плохо — неужели во Владимире такие расценки?
Вы уж, в следующий раз, поаккуратней с… цифрами!(giggle)
Евгений Алексеевич, стоимость машино-места 700 000 (семьсот тысяч) рублей. Доверители у нас понятливые (в 95% случаях), так что труд оценен адекватно.
Уважаемый Андрей Владимирович, молодцы!
Особенно с «доводами». Завидую по белому не только уровню, но и стабильности напористости.
По идее, остальные горемыки должны к Вам подтянуться по этой ситуации:)
Уважаемый Артём Анатольевич, благодарю за оценку. Горемыки, действительно подтягиваются. В этом и смысл ведения таких дел :)
Как теперь стало известно, Госдума признала машиноместа недвижимостью.
Спасибо за статью. Скажите, пожалуйста, а почему такой спор рассматривал мировой суд?