Найти юриста / адвоката / эксперта
Действующее законодательство предоставляет возможность собственнику (владельцам) земельных участков снизить налоговую нагрузку по уплате земельного налога не только путем представления льгот налогоплательщикам и освобождения от налогообложения отдельных категорий земельных участков.
Есть еще один оптимальный в отношении всех налогоплательщиков способ снижения налоговой нагрузки — приравнивание кадастровой стоимости. Рассмотрим возможность и порядок использования одного из наиболее оптимальных и применимых в отношении всех налогоплательщиков способа оптимизации земельного налога — путем приравнивания кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости.
Кадастровую стоимость участка можно определить исходя из его рыночной стоимости
Для целей налогообложения земельного участка определяется его кадастровая стоимость (ст. 65 ЗК РФ, ст. 390 НК РФ).
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) определяет, что рыночная стоимость объекта оценки устанавливается только в том случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки (ст. 7).
Рыночная стоимость это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя же из положений Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость это экономическая оценка ценности земельного участка в зависимости от его целевого назначения и вида функционального использования.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08. 04.2000 № 316 были утверждены Правила, определяющие порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий.
Так, обязанность по разработке и утверждению методических указаний по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технических документов, необходимых для проведения государственной кадастровой оценки земель возложена на Министерство экономического развития и торговли РФ (п. 11 Правил).
Исходя из анализа положений методических указаний, методик и рекомендаций по государственной оценке земель, государственная кадастровая оценка земель, основывается, помимо иных факторов, также и на анализе рыночных цен земельных участков.
В тоже время, ст. 66 Земельного кодекса РФ устанавливает два вида стоимости земельных участков – рыночную и кадастровую.
При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности, в то время как для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель.
Из этого можно сделать вывод, что законодатель изначально установил различие в методологии определения показателей кадастровой и рыночной стоимости, предусмотрев возможность их расхождения.
Законодательство не содержит указаний ни на то, что кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость, ни на то, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости.
Подобные выводы находят свое подтверждение и в судебной практике (определения ВС РФ от 27.01.2010 № 67-Г09-20, от 16.12.2009 № 46-Г09-22, от 06.10.2010 № 32-Г10-26, постановления ФАС Поволжского округа от 09.12.2008 по делу № А65-22371/2006, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 по делу № А27-10705/2007-5).
Но из любых правил есть исключения. Земельный кодекс РФ с 2010 года начал содержать оговорку о том, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66). В Закон об оценочной деятельности были также внесены соответствующие изменения.
В свою очередь Высший арбитражный суд РФ указал, что п. 3 ст. 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 по делу № А27-4849/2010).
Стоит отметить, что ВАС РФ подчеркнул возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной не только для земельных участков, по которым оценка проводится после введения изменений в Земельный кодекс РФ, но и для земель, по которым оценка была проведена ранее.
С учетом данного судебного акта арбитражные суды стали принимать иные решения, согласно которым лицо вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему на правах собственности, ином вещном праве земельного участка в связи с ее несоответствием рыночной стоимости (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2011 по делу № А27-15836/2010, от 18.08.2011 по делу № А27-14405/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.12.2011 по делу № А53-4864/2011, ФАС Московского округа от 08.12.2011 по делу № А41-26667/10, ФАС Уральского округа от 02.08.2012 по делу № А50-11882/2011, ФАС Северо-Западного округа от 13.02.2012 по делу № А13-2637/2011).
Приравнять кадастровую стоимость к рыночной лучше в судебном порядке
Действующее законодательство предусматривает два способа приравнять кадастровую стоимость к рыночной (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности):
— путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
— путем обращения в арбитражный суд в порядке защиты своих нарушенных прав и законных интересов в экономической сфере.
Первый путь весьма ограничен, поскольку в этом случае результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в течение шести месяцев с момента их внесения в государственный кадастр. К тому же данный порядок не применим к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ (то есть до 01.10.2010) и работы по проведению которой не завершились в указанный срок.
Как показывает практика, второй способ является наиболее оптимальным.
Еще до введения в законодательство изменений, ВАС РФ подтвердил подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков арбитражным судам (постановление Президиума ВАС РФ от 02.06.2009 по делу № А14-16254-2007262/26).
Приравнивание кадастровой стоимости к рыночной возможно путем заявления в судебном порядке требований об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом, как подчеркнул ВАС РФ, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 по делу № А27-4849/2010).
То есть организации (индивидуальному предпринимателю) не надо оспаривать нормативные акты исполнительных органов власти по проведению государственной кадастровой оценки земель и по ее утверждению.
Такое требование, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.
Если организация (индивидуальный предприниматель) дополнительно заявит требования об обязании органов кадастрового учета внести соответствующие изменения в государственный кадастр, скорее всего в этой части последует отказ в удовлетворении требований.
Так, согласно судебным актам нет необходимости в обязании исполнительных органов власти совершить определенные действия, так как само по себе решение суда уже является основанием для совершения таких действий (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.05.2012 по делу № А27-15836/2010, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 № 17АП-11049/2011-ГК, ФАС Поволжского округа от 26.07.2012 по делу № А65-10374/2011).
Для определения рыночной стоимости можно привлечь независимого оценщика
Как указано во многих Методических указаниях и рекомендациях по государственной оценке земель, в качестве источника информации о рыночной стоимости земель могут быть использованы отчеты независимых оценщиков (Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39).
Арбитражные суды при подтверждении возможности установления кадастровой стоимости земельных участков исходя из их рыночной стоимости, также указывают на необходимость исследования отчетов о рыночной стоимости земельных участков (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2011 по делу №А27-15836/2010, ФАС Уральского округа от 02.08.2012 по делу № А50-11882/2011).
Таким образом, отчет независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка будет являться основным доказательством необходимости приведения в соответствие кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, а также источником информации о размере кадастровой стоимости земельного участка, подлежащего внесению в государственный кадастр.
Исходя из позиции ВАС РФ о том, что подобного рода споры необходимо разрешать по общим правилам искового производства, бремя доказывания достоверности рыночной стоимости земельного участка (сведений, указанных в отчете независимого оценщика) возлагается на заявителя.
При этом важно обратить внимание на то, что действующее законодательство предъявляет особые требования как к содержанию договора на проведение оценки и отчета, так и к лицам, осуществляющим оценку (ст. 10, 11, 4 Закона об оценочной деятельности). Соблюдение указанных требований будет являться одним из обстоятельств, доказывающих достоверность отчета независимого оценщика.
Кроме того, указанный закон предусматривает возможность проведения саморегулируемой организацией оценщиков экспертизы отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, подписанного оценщиком (оценщиками) – членом (членами) данной саморегулируемой организации (ст. 17.1).
Так, для разъяснений, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лиц, участвующих в деле, или с согласия этих лиц (ст. 82 АПК РФ).
Соответственно, для подтверждения достоверности сведений, содержащихся в отчете, необходимо либо заявить в суде ходатайство о проведении саморегулирумой организацией экспертизы отчета, либо провести такую экспертизу еще до начала судебного разбирательства, самостоятельно обратившись в саморегулируемую организацию. Кроме того, заявитель вправе ходатайствовать о назначении судом экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков, что также не будет противоречить положениям ст. 82 АПК РФ (постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2012 по делу № А50-11882/2011).
Стоит отметить, что в судебной практике есть решения, согласно которым заявителям отказано в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости из-за недоказанности достоверности сведений о рыночной стоимости в отчетах (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.10.2012 по делу № А29-9636/2010).
Суды признают отчеты недостоверными и при этом указывают следующее. По Закону об оценочной деятельности отчет об определении кадастровой стоимости должен быть направлен на экспертизу в саморегулируемую организацию оценщиков в течение 30 дней с даты его составления (ст. 24.19). По результатам экспертизы должно быть составлено экспертное заключение. При этом заказчик работ по определению кадастровой стоимости принимает отчет только при наличии положительного экспертного заключения.
Из данных положений суды делают вывод, что отчет независимого оценщика может быть принят в качестве относимого и допустимого доказательства только при соблюдении вышеуказанных условий (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 по делу № А62-5999/2011, решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2012 по делу № А60-12407/2012).
Однако такой подход представляется неправомерным и нарушающим права заявителей. Так, ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности изложена в главе III.1 «Государственная кадастровая оценка», а требования, указанные в данной статье, применяются к отчету об определении кадастровой стоимости, который составляется по итогам проведения государственной кадастровой оценки. При этом, заказчиком работ до 01.01.2013 признаются органы кадастрового учета. Очевидно, что подобные требования не могут быть предъявлены к отчету независимого оценщика, которым определяется рыночная стоимость земельного участка.
На практике также может возникнуть вопрос на какую дату должна быть установлена рыночная стоимость земельного участка. Министерство экономического развития РФ указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости (письма Министерства экономического развития РФ от 31.08.2011 № Д06-4296, от 23.08.2011 № ОГ-Д06-1046, от 07.07.2011 № ОГ-Д06-346). С этим мнением соглашаются и некоторые суды (постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.06.2012 по делу № А73-9593/2011).
Подобную позицию можно объяснить необходимостью исключения злоупотреблений со стороны собственников (владельцев) земельных участков по постоянной переоценке их рыночной стоимости с целью внесения указанных сведений в государственный кадастр.
В тоже время, ВАС РФ не указал на необходимость сопоставления рыночной стоимости земельного участка с его кадастровой стоимостью на ту же дату (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11). Подтверждают данный подход и некоторые судебные решения (постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2012 по делу № А50-11882/2011).
Налоговый кодекс РФ устанавливает налоговую базу по земельному налогу в виде кадастровой стоимости земельных участков (ст. 390, п. 1 ст. 391).
При этом налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав (п. 3 ст. 3 НК РФ).
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной на ту же дату, не соответствует принципу непрерывности актуализации сведений государственного кадастра. Соответственно в случае, если на момент рассмотрения требований собственника (владельца) земельного участка рыночная стоимость земельного участка является меньшей, чем на момент определения кадастровой стоимости, перестает соблюдаться принцип справедливости и соразмерности налогообложения. Кроме того, будет необоснованно увеличено налоговое бремя по уплате земельного налога, что нарушает конституционные права налогоплательщика.
Необходимо подчеркнуть, что отрицательная сторона указанной позиции состоит не только в возможных злоупотреблениях по изменению стоимости со стороны собственников (владельцев) земельных участков, но в нарушении механизма внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Изменение стоимости происходит путем доказывания ошибочности определения размера кадастровой стоимости, ее превышения над рыночной, а не констатацией судом того факта, что с момента утверждения кадастровой стоимости земельного участка произошло изменение на рынке недвижимости и стала актуальной иная цена земельного участка.
В данном случае, логично сделать вывод, что суды пойдут по пути сохранения стабильности правоотношений между хозяйствующими субъектами и государственными органами, что повлечет для организаций (индивидуальных предпринимателей) обязанность по доказыванию несоответствия рыночной цены земельного участка на дату утверждения сведений о его кадастровой стоимости и внесение ее в кадастр.
После уменьшения налоговой базы можно требовать зачета излишне уплаченного налога
В отношении процессуальных сроков на подачу искового заявления с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости необходимо указать следующее.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). При этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 201 ГК РФ).
В тоже время, арбитражный суд в одном из дел отклонил ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов. Суд указал, что срок заявителем не пропущен, так как он узнал о своем нарушенном праве в момент составления отчета о рыночной стоимости земельного участка (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21.07.2010 по делу № А27-4849/2010).
Итак, в результате признания судом необходимости внесения изменений в государственный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельного участка на дату установления такой стоимости, для организации (индивидуального предпринимателя) – плательщика земельного налога с указанной даты происходит уменьшение налоговой базы, определяемой в целях уплаты земельного налога. Если такое уменьшение произошло в прошлых налоговых периодах, соответственно возникает излишняя уплата указанного налога.
Если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная субъектом Российской Федерации и установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости земельного участка, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то данная кадастровая стоимость применяется в налоговом периоде, на начало которого установлена изменяемая кадастровая стоимость (Письмо Минфина РФ от 13.09.2012 № 03-05-06-02/65).
Таким образом, налогоплательщик вправе возвратить излишне уплаченный земельный налог в порядке ст. 78 НК РФ путем подачи заявления о возврате излишне уплаченного земельного налога.
Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы (п. 7 ст. 78 НК РФ).
Если же срок для обращения в налоговый орган пропущен, налогоплательщик вправе обратится с таким требованием в суд. При этом, стоит доказывать, что датой, с которой налогоплательщик узнал о переплате налога, является дата вступления в силу решения арбитражного суда об удовлетворении требований об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.
Таким образом, действующее законодательство позволяет всем без исключения налогоплательщикам снизить налоговую нагрузку по уплате земельного налога путем приравнивания кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а также получить дополнительное финансирование своей производственной деятельности посредством возврата излишне уплаченного налога.
Есть еще один оптимальный в отношении всех налогоплательщиков способ снижения налоговой нагрузки — приравнивание кадастровой стоимости. Рассмотрим возможность и порядок использования одного из наиболее оптимальных и применимых в отношении всех налогоплательщиков способа оптимизации земельного налога — путем приравнивания кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости.
Кадастровую стоимость участка можно определить исходя из его рыночной стоимости
Для целей налогообложения земельного участка определяется его кадастровая стоимость (ст. 65 ЗК РФ, ст. 390 НК РФ).
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) определяет, что рыночная стоимость объекта оценки устанавливается только в том случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки (ст. 7).
Рыночная стоимость это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя же из положений Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость это экономическая оценка ценности земельного участка в зависимости от его целевого назначения и вида функционального использования.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08. 04.2000 № 316 были утверждены Правила, определяющие порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий.
Так, обязанность по разработке и утверждению методических указаний по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технических документов, необходимых для проведения государственной кадастровой оценки земель возложена на Министерство экономического развития и торговли РФ (п. 11 Правил).
Исходя из анализа положений методических указаний, методик и рекомендаций по государственной оценке земель, государственная кадастровая оценка земель, основывается, помимо иных факторов, также и на анализе рыночных цен земельных участков.
В тоже время, ст. 66 Земельного кодекса РФ устанавливает два вида стоимости земельных участков – рыночную и кадастровую.
При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности, в то время как для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель.
Из этого можно сделать вывод, что законодатель изначально установил различие в методологии определения показателей кадастровой и рыночной стоимости, предусмотрев возможность их расхождения.
Законодательство не содержит указаний ни на то, что кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость, ни на то, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости.
Подобные выводы находят свое подтверждение и в судебной практике (определения ВС РФ от 27.01.2010 № 67-Г09-20, от 16.12.2009 № 46-Г09-22, от 06.10.2010 № 32-Г10-26, постановления ФАС Поволжского округа от 09.12.2008 по делу № А65-22371/2006, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 по делу № А27-10705/2007-5).
Но из любых правил есть исключения. Земельный кодекс РФ с 2010 года начал содержать оговорку о том, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66). В Закон об оценочной деятельности были также внесены соответствующие изменения.
В свою очередь Высший арбитражный суд РФ указал, что п. 3 ст. 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 по делу № А27-4849/2010).
Стоит отметить, что ВАС РФ подчеркнул возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной не только для земельных участков, по которым оценка проводится после введения изменений в Земельный кодекс РФ, но и для земель, по которым оценка была проведена ранее.
С учетом данного судебного акта арбитражные суды стали принимать иные решения, согласно которым лицо вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему на правах собственности, ином вещном праве земельного участка в связи с ее несоответствием рыночной стоимости (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2011 по делу № А27-15836/2010, от 18.08.2011 по делу № А27-14405/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.12.2011 по делу № А53-4864/2011, ФАС Московского округа от 08.12.2011 по делу № А41-26667/10, ФАС Уральского округа от 02.08.2012 по делу № А50-11882/2011, ФАС Северо-Западного округа от 13.02.2012 по делу № А13-2637/2011).
Приравнять кадастровую стоимость к рыночной лучше в судебном порядке
Действующее законодательство предусматривает два способа приравнять кадастровую стоимость к рыночной (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности):
— путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
— путем обращения в арбитражный суд в порядке защиты своих нарушенных прав и законных интересов в экономической сфере.
Первый путь весьма ограничен, поскольку в этом случае результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в течение шести месяцев с момента их внесения в государственный кадастр. К тому же данный порядок не применим к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ (то есть до 01.10.2010) и работы по проведению которой не завершились в указанный срок.
Как показывает практика, второй способ является наиболее оптимальным.
Еще до введения в законодательство изменений, ВАС РФ подтвердил подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков арбитражным судам (постановление Президиума ВАС РФ от 02.06.2009 по делу № А14-16254-2007262/26).
Приравнивание кадастровой стоимости к рыночной возможно путем заявления в судебном порядке требований об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом, как подчеркнул ВАС РФ, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 по делу № А27-4849/2010).
То есть организации (индивидуальному предпринимателю) не надо оспаривать нормативные акты исполнительных органов власти по проведению государственной кадастровой оценки земель и по ее утверждению.
Такое требование, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.
Если организация (индивидуальный предприниматель) дополнительно заявит требования об обязании органов кадастрового учета внести соответствующие изменения в государственный кадастр, скорее всего в этой части последует отказ в удовлетворении требований.
Так, согласно судебным актам нет необходимости в обязании исполнительных органов власти совершить определенные действия, так как само по себе решение суда уже является основанием для совершения таких действий (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.05.2012 по делу № А27-15836/2010, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 № 17АП-11049/2011-ГК, ФАС Поволжского округа от 26.07.2012 по делу № А65-10374/2011).
Для определения рыночной стоимости можно привлечь независимого оценщика
Как указано во многих Методических указаниях и рекомендациях по государственной оценке земель, в качестве источника информации о рыночной стоимости земель могут быть использованы отчеты независимых оценщиков (Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39).
Арбитражные суды при подтверждении возможности установления кадастровой стоимости земельных участков исходя из их рыночной стоимости, также указывают на необходимость исследования отчетов о рыночной стоимости земельных участков (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2011 по делу №А27-15836/2010, ФАС Уральского округа от 02.08.2012 по делу № А50-11882/2011).
Таким образом, отчет независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка будет являться основным доказательством необходимости приведения в соответствие кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, а также источником информации о размере кадастровой стоимости земельного участка, подлежащего внесению в государственный кадастр.
Исходя из позиции ВАС РФ о том, что подобного рода споры необходимо разрешать по общим правилам искового производства, бремя доказывания достоверности рыночной стоимости земельного участка (сведений, указанных в отчете независимого оценщика) возлагается на заявителя.
При этом важно обратить внимание на то, что действующее законодательство предъявляет особые требования как к содержанию договора на проведение оценки и отчета, так и к лицам, осуществляющим оценку (ст. 10, 11, 4 Закона об оценочной деятельности). Соблюдение указанных требований будет являться одним из обстоятельств, доказывающих достоверность отчета независимого оценщика.
Кроме того, указанный закон предусматривает возможность проведения саморегулируемой организацией оценщиков экспертизы отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, подписанного оценщиком (оценщиками) – членом (членами) данной саморегулируемой организации (ст. 17.1).
Так, для разъяснений, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лиц, участвующих в деле, или с согласия этих лиц (ст. 82 АПК РФ).
Соответственно, для подтверждения достоверности сведений, содержащихся в отчете, необходимо либо заявить в суде ходатайство о проведении саморегулирумой организацией экспертизы отчета, либо провести такую экспертизу еще до начала судебного разбирательства, самостоятельно обратившись в саморегулируемую организацию. Кроме того, заявитель вправе ходатайствовать о назначении судом экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков, что также не будет противоречить положениям ст. 82 АПК РФ (постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2012 по делу № А50-11882/2011).
Стоит отметить, что в судебной практике есть решения, согласно которым заявителям отказано в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости из-за недоказанности достоверности сведений о рыночной стоимости в отчетах (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.10.2012 по делу № А29-9636/2010).
Суды признают отчеты недостоверными и при этом указывают следующее. По Закону об оценочной деятельности отчет об определении кадастровой стоимости должен быть направлен на экспертизу в саморегулируемую организацию оценщиков в течение 30 дней с даты его составления (ст. 24.19). По результатам экспертизы должно быть составлено экспертное заключение. При этом заказчик работ по определению кадастровой стоимости принимает отчет только при наличии положительного экспертного заключения.
Из данных положений суды делают вывод, что отчет независимого оценщика может быть принят в качестве относимого и допустимого доказательства только при соблюдении вышеуказанных условий (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 по делу № А62-5999/2011, решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2012 по делу № А60-12407/2012).
Однако такой подход представляется неправомерным и нарушающим права заявителей. Так, ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности изложена в главе III.1 «Государственная кадастровая оценка», а требования, указанные в данной статье, применяются к отчету об определении кадастровой стоимости, который составляется по итогам проведения государственной кадастровой оценки. При этом, заказчиком работ до 01.01.2013 признаются органы кадастрового учета. Очевидно, что подобные требования не могут быть предъявлены к отчету независимого оценщика, которым определяется рыночная стоимость земельного участка.
На практике также может возникнуть вопрос на какую дату должна быть установлена рыночная стоимость земельного участка. Министерство экономического развития РФ указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости (письма Министерства экономического развития РФ от 31.08.2011 № Д06-4296, от 23.08.2011 № ОГ-Д06-1046, от 07.07.2011 № ОГ-Д06-346). С этим мнением соглашаются и некоторые суды (постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.06.2012 по делу № А73-9593/2011).
Подобную позицию можно объяснить необходимостью исключения злоупотреблений со стороны собственников (владельцев) земельных участков по постоянной переоценке их рыночной стоимости с целью внесения указанных сведений в государственный кадастр.
В тоже время, ВАС РФ не указал на необходимость сопоставления рыночной стоимости земельного участка с его кадастровой стоимостью на ту же дату (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11). Подтверждают данный подход и некоторые судебные решения (постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2012 по делу № А50-11882/2011).
Налоговый кодекс РФ устанавливает налоговую базу по земельному налогу в виде кадастровой стоимости земельных участков (ст. 390, п. 1 ст. 391).
При этом налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав (п. 3 ст. 3 НК РФ).
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной на ту же дату, не соответствует принципу непрерывности актуализации сведений государственного кадастра. Соответственно в случае, если на момент рассмотрения требований собственника (владельца) земельного участка рыночная стоимость земельного участка является меньшей, чем на момент определения кадастровой стоимости, перестает соблюдаться принцип справедливости и соразмерности налогообложения. Кроме того, будет необоснованно увеличено налоговое бремя по уплате земельного налога, что нарушает конституционные права налогоплательщика.
Необходимо подчеркнуть, что отрицательная сторона указанной позиции состоит не только в возможных злоупотреблениях по изменению стоимости со стороны собственников (владельцев) земельных участков, но в нарушении механизма внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Изменение стоимости происходит путем доказывания ошибочности определения размера кадастровой стоимости, ее превышения над рыночной, а не констатацией судом того факта, что с момента утверждения кадастровой стоимости земельного участка произошло изменение на рынке недвижимости и стала актуальной иная цена земельного участка.
В данном случае, логично сделать вывод, что суды пойдут по пути сохранения стабильности правоотношений между хозяйствующими субъектами и государственными органами, что повлечет для организаций (индивидуальных предпринимателей) обязанность по доказыванию несоответствия рыночной цены земельного участка на дату утверждения сведений о его кадастровой стоимости и внесение ее в кадастр.
После уменьшения налоговой базы можно требовать зачета излишне уплаченного налога
В отношении процессуальных сроков на подачу искового заявления с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости необходимо указать следующее.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). При этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 201 ГК РФ).
В тоже время, арбитражный суд в одном из дел отклонил ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов. Суд указал, что срок заявителем не пропущен, так как он узнал о своем нарушенном праве в момент составления отчета о рыночной стоимости земельного участка (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21.07.2010 по делу № А27-4849/2010).
Итак, в результате признания судом необходимости внесения изменений в государственный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельного участка на дату установления такой стоимости, для организации (индивидуального предпринимателя) – плательщика земельного налога с указанной даты происходит уменьшение налоговой базы, определяемой в целях уплаты земельного налога. Если такое уменьшение произошло в прошлых налоговых периодах, соответственно возникает излишняя уплата указанного налога.
Если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная субъектом Российской Федерации и установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости земельного участка, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то данная кадастровая стоимость применяется в налоговом периоде, на начало которого установлена изменяемая кадастровая стоимость (Письмо Минфина РФ от 13.09.2012 № 03-05-06-02/65).
Таким образом, налогоплательщик вправе возвратить излишне уплаченный земельный налог в порядке ст. 78 НК РФ путем подачи заявления о возврате излишне уплаченного земельного налога.
Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы (п. 7 ст. 78 НК РФ).
Если же срок для обращения в налоговый орган пропущен, налогоплательщик вправе обратится с таким требованием в суд. При этом, стоит доказывать, что датой, с которой налогоплательщик узнал о переплате налога, является дата вступления в силу решения арбитражного суда об удовлетворении требований об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.
Таким образом, действующее законодательство позволяет всем без исключения налогоплательщикам снизить налоговую нагрузку по уплате земельного налога путем приравнивания кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а также получить дополнительное финансирование своей производственной деятельности посредством возврата излишне уплаченного налога.
Рейтинг публикации:
«
Ольга Александровна добрый вечер!
Полностью с Вами не согласен:(, подготовлю отзыв по части совершения сделки купли-продажи земельного участка, это будет отражаться на декларации о доходах, и на учёт прибыли, то есть, скрытой прибыли.
Уважаемый Александр Михайлович, я поддерживаю выводы Ольги Александровны, но мне интересно будет посмотреть и на Ваши контрдоводы, т.к. судебная практика имеет свойство меняться, да и в разных регионах она разная.
по части совершения сделки купли-продажи земельного участка, это будет отражаться на декларации о доходах, и на учёт прибыли, то есть, скрытой прибылиУважаемый Александр Михайлович, а можно с этого места поподробнее?
Я обезательно отвечу своей :)практикой
Александр Михайлович, не совсем поняла, почему скрытой прибыли?
У меня была практика по возврату земельного налога только по другой тематике — земли обороны исходя из фактического пользования. Так вот могу сказать, что то, что пойдет в доходы и из чего уплачивается налог на прибыль несоизмеримо меньше, чем та сумма, которая возвращается налогоплательщику в виде переплаты земельного налога+эффект на будущее — вы уже не платите по завышенной кадастровой стоимости, а платите исходя из рыночной. Да, конечно, в этом случае идет также уменьшение расходной части в целях налога на прибыль, и как следствие увеличение налога. Но в любом случае, прежде чем идти в суд, налогоплательщик оценит эффект и решит что же ему выгоднее -вернуть налог и платить дальше его в минимальном размере или иметь высокую расходную часть и платить меньше налога на прибыль.
Интересная и своевременная статья. К сожалению реалии бывают несколько иными. В настоящее время в Тамбовской области ряд дел приостановлен судами в связи с рассмотрением в апелляционной инстанции дела А64-6827/2011.
Проблема возникла в определении ответчиков. По данному делу кассационная инстанция пришла к выводу, что Администрация области, как заказчик работ по оценке, заинтересована в исходе дела и должна была привлекаться к участию в деле.
В результате дело вернули в апелляционную инстанцию, куда до этого жаловалась администрация в качестве непривлечённого участника. Суды находятся в ступоре, привлекают всех кого можно, и кадастровую палату, и регслужбу, и администрацию, и орган местного самоуправления, и комитеты по управлению имуществом, подумывают, что нужно бы привлекать, видимо, ещё и оценщика, который делал массовую оценку по заказау администрации. Маразм крепчает.
Вся проблема в том, что совершенно неясна природа такого иска. Если это не оспаривание действий органа, то что это? Негаторный иск? Неясно. Отсюда и неясность состава участников дела.
Так что, курим бамбук и считаем сроки возврата налога, чтоб успеть пока суды проснутся. А налогоплательщики платят-платят-платят. И что тут сказать клиенту? Как ему в глаза смотреть?
А потом вся эта масса начнёт отматывать налоги обратно, и снова через суды, и снова со скандалами, органы местного самоуправления опять побегут в областную администрацию жаловаться, та опять будет просить привлечь себя в дело и тормозить процессы. За это время уже начали появляться новые безумные оценки, и надо снова подавать в суд, не смотря на то, что дала приостанавливаются.
Кто-то не выдержит, махнёт рукой. Видимо, на это и расчёт.
Кто-то не выдержит, махнёт рукой. Видимо, на это и расчёт.
А на это всегда расчёт. Закон о монетизации, досрочные пенсии, зарплаты бюджетникам и денежное довольствие военным, выпаты по ОСАГО и КАСКО, завышенные платежки по ЖКХ, оплата по 51, — перечислять можно до бесконечности....
Но новые дворцы — резиденции строятся.
Уважаемая Ольга Александровна, огромное спасибо за интерсную, актуальную, и очень своевременную статью — в ближайшее время мне самому предстоит судиться по-поводу кадастровой стоимости земельного участка, а тут полный анализ проблемы и складывающейся судебной практики.
Ольга Александровна, спасибо за интересную статью.
В данной статье кадастровая оценка, проведенная по заказу администрации области, рассматривается как факт. Однако можно оспаривать кадастровую стоимость как следствие применения неправильных коэффициентов. Например мои знакомые изменили кадастровую стоимость так как при её расчете было неправильно установлено назначение земельного участка, в результате суммы налога изменились на порядок. Спорных вопросов меньше и без суда обошлись: написали письма заказчику и исполнителю оценки земель с приложением документов и через месяц получили ответ, что оценка выполнена с ошибкой. Через пол года заказчик оценки исправил ошибки, и после этого все жили мирно и радостно.
Оспаривая правильность применения отдельного коэффициента вы не ставите под сомнение саму методику и авторитет её разработчиков.
При неясности какой коэффициент выбрать чиновники всегда ставят больший, поэтому и споры идут.
P/s При правильном расчете, суммы в Ярославской области получаются адекватные.
Уважаемые коллеги, спасибо за отзывы! Дело в том, что я занимаюсь этой темой второй год. Статью публиковала в журнале, но так как обратной связи там не получишь, решила опубликовать здесь и вижу, что не ошиблась. Проблема волнует не меня одну. На момент выхода статьи практика была мягко говоря неоднозначной, после постановления ВАС РФ, практически все что могло, пошло на пересмотр. Но в делах на сайте вышки и в судебных актах не увидишь нюансов, возникших по ходу рассмотрения таких дел. Поэтому кому не сложно и кто столкнется или уже сталкивается с такими вопросами, просьба рассказать подробнее и как разрешали.
Денис Валерьевич, спасибо за пример! Он еще раз показывает, что вариантов «игры с кадастровой стоимостью» много, необходимо только не ошибиться в подходе.
Уважаемая Ольга Александровна, спасибо за столь развернутую анализ, дело в том, что настолько полного освещения данной проблемы еще не доводилось встречать! (Y)
С налоговиками не все «бодаться» берутся… А тут, в статье, дано отличное вооружение для решения таких вопросов.
Арбитражный суд Тамбовской области
↓ Читать полностью ↓
392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12
http://tambov.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Тамбов
«31» октября 2011г. Дело № А64-6827/2011
Резолютивная часть решения объявлена 26.10.2011 г.
Полный текст решения изготовлен 31.10.2011 г.
Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи А.В. Захарова
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощ-
ником судьи Е.И. Григорьевой
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
ОАО «Пигмент», г.Тамбов,
к ФГУП «Госземкадастросъемка» в лице Центрально-Черноземного филиала – ВИСХАГИ, г.
Воронеж
Третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Тамбовской области, г. Тамбов,
2) ФГУ «Земельная кадастровая палата по Тамбовской области», г. Тамбов
об установлении кадастровой стоимости земельного участка
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Палагина Р. В., доверенность от 01.01.2011 г. № 22юр/14, Никонова И.Ю., доверен-
ность от 01.01.2011 г. № 22юр/29,
от ответчика: не явился, надлежаще извещен,
от третьих лиц: 1) не явился, надлежаще извещен,
2) Лотц Н.В., доверенность от 11.01.2011, №2.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отво-
дов суду не заявлено.
установил:
ОАО «Пигмент», г. Тамбов обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иско-
вым заявлением к 1) ФГУ «Земельная кадастровая палата по Тамбовской области», г. Тамбов,
2) ФГУП «Госземкадастросъемка» в лице Центрально-Черноземного филиала – ВИСХАГИ, г.
Воронеж об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером
68:29:0205001:745 общей площадью 451 824 кв.м., расположенного по адресу обл. Тамбов-
ская, г. Тамбов, ул. Монтажников, 1, на 01.01.2010 г. равной рыночной стоимости, состав-
ляющей 136 000 000 руб.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 28.09.2011 г., по ходатайству
истца ФГУ «Земельная кадастровая палата по Тамбовской области» исключено из числа от-
ветчиков, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ, привлечено к уча-
стию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относи-
тельно предмета спора, ФБУ «Кадастровая палата» по Тамбовской области.
А64-6827/2011
2
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, уточнил исковые
требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым но-
мером 68:29:0205001:745 общей площадью 451 824 кв.м., расположенного по адресу обл. Там-
бовская, г. Тамбов, ул. монтажников, 1, на 01.01.2011 г. равной рыночной стоимости, состав-
ляющей 136 000 000 руб..
Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв по иску и документов запрашиваемых
судом не представил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим
образом.
С учетом ст. 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при непредстав-
лении отзыва на исковое заявление, дополнительных доказательств, а также в отсутствие не
явившегося ответчика, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а
также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права
на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им
соответствующих процессуальных действий.
Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Тамбовской области в заседание суда не явилось, заявило ходатайство о рассмотрении дела
в свое отсутствие.
ФБУ «Кадастровая палата» по Тамбовской области не возражает против удовлетворения
исковых требований.
Из материалов дела, объяснений представителей истца и третьего лица следует, что от-
крытому акционерному обществу «Пигмент» принадлежит на праве собственности земель-
ный участок с кадастровым номером 68:29:0205001:745 общей площадью 451 824 кв.м, распо-
ложенный по адресу: г. Тамбов, ул. Монтажников, д. 1, что подтверждается свидетельством о
государственной регистрации права 68-АБ 195313.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 22.04.2011г. № 6829/204/11-
5082 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0205001:745
составляет 136 000 000 руб.
Считая, что кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего истцу, значи-
тельно превышает его рыночную стоимость, что ведет к увеличению земельного налога, ОАО
«Пигмент» обратилось в ООО «Институт экономической экспертизы» для производства оцен-
ки рыночной стоимости земельного участка.
Согласно отчету № 013/2 об определении рыночной стоимости земельного участка,
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0205001:745 составила
136 000 000 руб.
Истец, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым
номером 68:29:0205001:745 должна составлять 136 000 000 руб., в соответствии со статьей 66
Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей истца,
третьего лица, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
При этом суд исходил из следующего:
ОАО «Пигмент» является собственником земельного участка с кадастровым номером
68:29:0205001:745 общей площадью 451824 кв.м, расположенные по адресу: г. Тамбов, ул.
Монтажников, д. 1, что подтверждается свидетельством о регистрации права 68-АБ 195313.
В соответствии с законодательством была проведена государственная кадастровая
оценка указанных земельных участков для установления их кадастровой стоимости.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для
установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель.
Органы исполнительной власти утверждают средний уровень кадастровой стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определяется Прави-
тельством Российской Федерации.
А64-6827/2011
3
В силу п. 9 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвер-
жденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316 када-
стровая оценка земель проводится с учетом данного земельного и других кадастров. Результа-
ты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный ка-
дастр.
Согласно п. 5 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель осущест-
вляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах
недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
В соответствии с 2.2.1 Методических указаний (Приказ от 15.02.2007г. № 39 «Об ут-
верждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населен-
ных пунктов») расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешен-
ного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.10 Методических указаний осу-
ществляется на основе построения статистических моделей.
Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимо-
сти земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости зе-
мельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значе-
ний факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в стати-
стическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель насе-
ленных пунктов (п. 2.2.7 Методических указаний).
Результатом государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Феде-
рации, подлежащим утверждению органом исполнительной власти субъекта Российской Фе-
дерации, является кадастровая стоимость каждого земельного участка.
Сама процедура установления кадастровой стоимости земельных участков, принадле-
жащих истцу, соответствует действующему законодательству.
Результаты кадастровой оценки в Тамбовской области были утверждены постановле-
нием Администрации Тамбовской области от 30.11.2007г. № 1311 «Об утверждении результа-
тов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области». Постановле-
нием Администрации Тамбовской области от 29.02.2008г. № 260 внесены изменения в выше-
указанное постановление, в связи с чем срок его действия установлен с 01.01.2009г.
Законодательством установлены основания для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости, которые включают в себя в том числе, установление в отношении
объекта недвижимости его рыночной стоимости на календарную дату, по состоянию на кото-
рую была установлена его кадастровая стоимость (статья 24.19 Федерального Закона от
29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции
Федерального Закона от 22.07.2010г. №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон
») и отдельные законодательные акты в Российской Федерации).
Метод массовой оценки земель, не исключает в некоторых случаях использование ин-
дивидуально определенной рыночной стоимости. При осуществлении кадастровой оценке зе-
мель подлежат не конкретные земельные участки как объекты недвижимости, а массивы зе-
мель, классифицированные по целевому назначению и виду их функционального использова-
ния, в связи с чем, не могут не быть учтены индивидуальные особенности земельных участ-
ков, и как следствие возникают ситуации значительного превышения кадастровой стоимости
земельного участка над его рыночной стоимостью.
Поскольку кадастровая цена земли является налогооблагаемой базой, ее установление в
завышенном размере препятствует в свободном осуществлении предпринимательской дея-
тельности ввиду необоснованного увеличения налогового бремени.
Федеральным законом от 22.07.2010г. №167-ФЗ «О внесении изменений в Федераль-
ный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодатель-
ные акты Российской Федерации» внесены изменения в пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса
Российской Федерации.
А64-6827/2011
4
Согласно п. 3 статьи 66 Земельного кодекса в новой редакции в случае определения
рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка ус-
танавливается равной его рыночной стоимости.
Физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости
земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их, в том числе в
суде, на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка
по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае
кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете
об оценке (Федеральный закон от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Фе-
дерации» в новой редакции ФЗ-167 от 22.07.2010г. — глава III.1).
В силу п. 1 ст. 5 Федерального Закона № 167-ФЗ положения указанного Закона не при-
меняются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой
были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования
и работы по проведению которой, не завершились в указанный срок.
Соответственно, на текущий момент результаты определения кадастровой стоимости
земельных участков, осуществленного до истечения шестидесяти дней со дня официального
опубликования Федерального Закона № 167-ФЗ, могут быть оспорены в суде, в том числе на
основании отчетов об определении их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую
определена кадастровая стоимость земельных участков.
Согласно проведенной ООО «Института экономической экспертизы» независимой
оценки рыночная стоимость земельной участка с кадастровым номером 68:29:0205001:745
общей площадью 451 824 кв.м. по состоянию на 01.01.2009г. составляет 136 000 000 руб.
Согласно указанной позиции Конституционного Суда Российской Федерации, дейст-
вующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра када-
стровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (Определе-
ние Конституционного Суда РФ от 01.03.2011г. № 275-О-О).
Министерством экономического развития Российской Федерации утвержден федераль-
ный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4), согласно п. 3 которо-
го под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной када-
стровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массо-
вой оценки, рыночная стоимость определенная индивидуально для конкретного объекта не-
движимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (Приказ от
22.10.10. № 508).
В силу статьи 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» резуль-
таты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рас-
смотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе юридиче-
ским лицами, если результаты кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих
лиц.
До настоящего времени Типовые требования к порядку создания и работы комиссии
уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по регулированию оце-
ночной деятельности не установлены, на территории Тамбовской области комиссия не созда-
на. Однако это не должно лишать права истца на установление справедливой и обоснованной
кадастровой стоимости и права на гарантированную судебную защиту.
В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ, предусматривающего в случае определения рыночной стои-
мости земельного участка установление кадастровой стоимости земельного участка равной
его рыночной стоимости, суд считает ошибочным установление ранее размера кадастровой
стоимости, подлежащим исправлению и возможным установить кадастровую стоимость зе-
мельных участков, принадлежащих истцу, равной их рыночной стоимости.
Сама величина рыночной стоимости, указанная в отчетах оценки ответчиком, третьими
лицами не оспорена.
На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 3 статьи 66 Земельного кодекса
Российской Федерации, ст. 24.19 Федерального Закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценоч-
А64-6827/2011
5
ной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального Закона от 22.07.2010г.
№167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон ») и отдельные законодательные акты
в Российской Федерации, с учетом отчета независимого оценщика суд считает кадастровую
стоимость указанного земельного участка следует установить равной его рыночной стоимо-
сти.
В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Россий-
ской Федерации расходы по государственной пошлине по ходатайству истца следует отнести
на истца.
Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером
68:29:0205001:745 общей площадью 451824 кв.м., расположенного по адресу: Тамбовская об-
ласть, г. Тамбов, ул. Монтажников, дом 1 равной рыночной стоимости, составляющей
136 000 000 руб.
2. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока
со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной
жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня при-
нятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадца-
тый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу 394006, г.Воронеж, ул. Плато-
нова, д. 8 через Арбитражный суд Тамбовской области.
Судья А.В. Захаров
Александр Михайлович, я уже дал ссылку на это дело выше в своём посте. Данное решение отменено и все ждут чем дело закончится.
P.C. Как модератор рекомендую не загромождать нечитаемыми текстами посты. Есть два пути:
— Можно сделать свою публикацию, если влом делать статью, то можно просто в своём персональном разделе выложить.
— Можно сделать ссылку. Для этого, когда печатаете пост сразу же нажмите зачёт «Т» справа наверху над постом (рядом со значком смайлика), появится редакотор, пользуясь которым можно выделить часть напечатанного текста, нажать на знак «цепочки» в редакторе и в появившееся окошко ввести адрес ссылки. Получится в результате вот такая байда, тыкнув в которую можно попасть туда, куда Вы послали читателя.
Тыкните вот сюда, это полезно.
Вот с чего налоговая будет формировать налогооблогаемую базу, надо смотреть с будующем прицелом на то, что будет и как будет расчитан налог при сделке, а потом последствия за предыдущие три года, вот где можно попасть на скрытый от налогооблажения объект, а именно, его реальная стоимость.