Старая практика судов о разделе в натуре жилых домов умерла досрочно, ещё до принятия соответствующих изменений в Гражданский кодекс РФ.
До сих пор обсуждается в Государственной Думе РФ законопроект, которым должны внести изменения в Гражданский кодекс РФ. В частности должны ввести главу 19.1 в которой будет установлено, что в качестве отдельного объекта в жилом доме будут пониматься помещения, при разделе жилого дома фактически будет идти речь о том, что отдельными объектами права станут эти помещения. При этом будет сохраняться общая собственность на общее имущество жилого дома.
Но уже сейчас при вынесении судом решения о разделе жилого дома невозможно зарегистрировать этот раздел в соответствии с судебным постановлением.
У меня на практике как раз сложилась такая ситуация. Решением суда было прекращено право общей долевой собственности на жилой дом. Суд постановил выделить в натуре 1/2 долю жилого дома в виде части № 2, состоящей из жилой комнаты № 3 площадью..., жилой комнаты №6 площадью..., кухни № 8 площадью..., холодной пристройки площадью...
Вот такое судебное решение состоялось. Но при обращении в кадастровую палату на кадастровый учёт было поставлена «помещение». И это вызвало дальнейшую административную коллизию, когда собственники попытались узаконить и права на земельный участок.
Ситуация при этом сложилась анекдотическая. Земельный комитет города ответил, что по решению суда признано право на часть дома № 2, а зарегистрировано было право на помещение. На этом основании в муниципальной услуге по определению прав на часть земельного участка было отказано.
Клиент обратился в Росреестр и просил его исправить «ошибку» регистрации, заменить «помещение», на «часть».
На что Рореестр ответил, что часть дома ставится на кадастровый учёт, как помещение. Это вызвано тем, что Федеральный закон от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не содержит положений о том, что часть объекта капитального строительства может быть поставлена на кадастровый учёт как самостоятельное здание, строение, сооружение.
Интересно, что по Закону № 221-ФЗ может существовать часть земельного участка, которая прекращает своё существование и земельный участок обретает снова целостность, если прекращает существовать часть объекта капитального строительства.
Следует заметить, что вообще физически, как дом не дели, а всё одно останется некое общее имущество, которое воздействует на целостность конструкций всего дома в целом (крыша, фундамент, общие стены). А при современном строительстве, когда норовят двух-трёхэтажные частные дома строить проблем возникает ещё больше. Видимо всё это и ведёт к тому, что режим «части дома» упраздняется в угоду режиму «помещения», которое становиться во многом аналогичным понятию «квартира» в многоквартирном доме.
Теперь суды должны учитывать эту особенность при вынесении судебных актов, а адвокатам надо бы настаивать на том, чтобы суды это учли. Иначе получается, что судебное решение говорит «отдельный дом», а регистрируют «помещение» в нём.
Вслед за этим неминуемо возникнет проблема регистрации общего имущества после раздела и прав на него. Учёта в судебных постановлениях не только факта раздела, но и факта возникновения общего имущества, не смотря на раздел/выдел доли. Суд не является специалистом и придётся ставить эти вопросы перед экспертами. В общем, гордиев узел завязывается всё круче.
Прилагаю документы, по ситуации, которая описана в статье и которая привела к этим размышлениям. Надеюсь, что удастся преодолеть коллизии, связанные с изменением законодательства в практической работе и помочь людям так, чтоб они не почувствовали этих проблем.
Изменения в Гражданский кодекс РФ ещё не приняты но уже действуют и жилой дом теперь на отдельные строения не делится
Документы
Документы
Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на ПРО-аккаунт
или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести
индивидуальный доступ помечены знаком ""
| 1. | Ответ Комитета земельных ресурсов | 157.5 KB | 7 | |||
| 2. | Письмо Росрееста с разъяснением Закона | 166.8 KB | 7 | |||
| 3. | Обзор изменений Закона о кадастре | 865 KB | 3 |
Упомянутые статьи кодексов
Теги
Рейтинг публикации:
«
Старая практика судов о разделе в натуре жилых домов умерла досрочно, ещё до принятия соответствующих изменений в Гражданский кодекс РФ.
Она должна была умереть 1 марта 2005 года. Даже странно, что она где-то до сих пор существует.
И для ее окончательной гибели совсем не нужно ждать каких-то изменений в ГК РФ, все довольно понятно изложено в ЖК РФ и ЗК РФ. Просто нужно исполнять существующий закон.
Особенно интересно читать практику разных судов по этой теме. Кто в лес, кто по дрова. Чего только не нафантазируют.
А ведь разъяснения Верховного суда в Пленумах 1980 и 1981 никто не отменял, и они, как ни странно, в большей части актуальны и сегодня
Уважаемый Владислав Игоревич! Они не могут быть актуальны сегодня в большей своей части, так как в 1980 году не было ни права частной собственности на квартиры, ни права собственности на землю. Тем более, что разъяснения Пленума Законом не являются.
Они не противоречат закону, не касаются квартир и земли, да и были актуализированы в 2007 году.
Правда речь в нем о части жилого дома. А частью жилого дома в соответствии со ст. 16 ЖК РФ может быть признана лишь КОМНАТА в этом доме. А структурно- обособленное жилое помещение называется квартирой.
Это только Ваши измышления, хоть и имеющие право на обсуждение, и не более.
Это не мои измышления, это следует из текста ст. 16 ЖК РФ.
Мне же представляются еще более нелепыми измышления (фантазии) о возможности раздела одного капитального строения на две самостоятельные части. И уж тем более, о разделе земельного участка под ним. И я очень надеюсь, что в скором времени эта порочная и абсурдная практика будет прекращена.
Практика не только не прекращена и вряд ли будет, но и нашла свое воплощение (перевоплощение) в активно развиваемом строительстве сблокированных домов, так называемых «таунхаусов».
Этак называемых «таунхаусов».Это куплет из другой песни. Мы сейчас о другом — о выделе своей доли в праве на жилой дом в натуре и последствиях такого выдела.
Любой индивидуальный дом при желании сособственников может в любой момент стать таунхаусом — индивидуальным домом сблокированным, что по сути является частью дома, с соблюдением противопожарных норм, которые в свою очередь последние года претерпевают так называемое «смягчение» по отношению к индивидуальному строительству.
Умом Россию не понять, Аршином общим не измерить: У ней особенная стать — В Россию можно только верить.
Любой индивидуальный дом при желании сособственников может в любой момент стать таунхаусом
Наверное, не любой. Ещё 8 лет назад мне попался жилой дом, изначально построенный на два хозяина. Половину дома у хозяина покупал клиент, ему требовался договор. Однако, оказалось, что помещения второго этажа больше по площади, чем помещения первого. Да и конструкция такова, что потребуется единое обслуживание крыши, фундамента, выделение общей земли под домом с общим подъездом. Канализационный выпуск одной половины заходит под вторую половину и тянется к канализации совместно, в одной траншее с другим выпуском. Примерно таково же подключение к электричеству.
Повторюсь, что возрастёт, видимо, нагрузка на экспертов по таким сделкам и спорам.
Думаю ничего, кроме наличия денег, не мешает реконструировать и такой дом.
Порой реконструкция равна строительству нового, а то и дороже. По ГК РФ это означает новое право собственности.