Ремонт в общежитии: инструкция по выживанию в судах для жильца

История эта началась давно, более 10 лет назад, когда одна из героинь нынешней публикации обращалась ко мне как к адвокату. Тогда ее вопрос разрешился успешно, о чем я с радостью рассказал на «Праворубе».

И вот в марте 2024 года ко мне обратились 2 женщины, одна сотрудница учебного заведения, а вторая бывшая сотрудница учебного заведения, которым в общежитии учебного заведения были предоставлены комнаты, в которых они благополучно и жили. Им предложили «перезаключить» договор, но из договора убрали пункт о предоставлении жилого помещения на период капитального ремонта. Путем недолгих манипуляций договор был заключен, поскольку он же «типовой», поэтому оснований исключать какие-либо пункты из него мы не будем). Это преамбула.  

Прошел год.

И вдруг наступил капитальный ремонт. Шум, пыль, временные неудобства. А теперь представьте, что вместе с уведомлением о ремонте вы получаете вежливое, но твердое предложение… освободить помещение и переехать куда-нибудь за свой счет. Именно в такой юридический квест оказались они и вовлечены.
Одна из женщин, к сожалению, сдалась и после решения суда первой инстанции отказалась от помощи адвоката. А вот вторая, эта проявила железный характер.

История, дошедшая до Четвертого кассационного суда общей юрисдикции (дело № 88-31262/2025), представляет собой блестящий пример того, как простая, на первый взгляд, ситуация может превратиться в запутанный судебный лабиринт, выбраться из которого помогает лишь стойкость доверителя и её вера в своего адвоката, который к слову сказать иногда руки опускал от бессилия.

Итак, исходные данные: сотрудница государственного техникума, несовершеннолетний ребенок, комната в общежитии и договор найма. В договоре, составленному по всем правилам, прописана обязанность наймодателя (техникума) на время капитального ремонта предоставить жильцам помещение из маневренного фонда. Казалось бы, что может пойти не так?

Но администрация учреждения, столкнувшись с необходимостью исполнять договор, проявила завидную изобретательность. Логика была проста: маневренного фонда у нас нет, денег на аренду другого жилья в бюджете не заложено, а значит, и обязанности никакой нет. И вообще, у вас, уважаемая, есть постоянная регистрация в слободе Кудиновка, вот туда и поезжайте.

Истец, справедливо полагая, что договор — это не просто бумага, а документ, порождающий права и обязанности, обращается в суд. И тут начинается самое интересное. Суд первой инстанции, а за ним и апелляционный, встают на сторону ответчика. Их аргументация — настоящий бальзам на душу для тех, кто любит правовые парадоксы:

Суды решили, что общежитие государственного техникума, находящееся в государственной же собственности, почему-то не относится ни к государственному, ни к муниципальному жилищному фонду. А договор найма, заключенный в связи с трудовыми отношениями, — это обычный коммерческий найм.

Раз это коммерческий найм, то ст. 88 ЖК РФ о предоставлении жилья на время ремонта, которая говорит о социальном найме, здесь неприменима.

А тот самый пункт в договоре, где техникум сам на себя возложил обязанность предоставить жилье? Суды, не моргнув глазом, сочли его ничтожным и неисполнимым. А то, что требование никто не заявлял о ничтожности – ну, это частности. У техникума нет возможностей, значит ничтожно. Удобно, не правда ли?

В итоге, пройдя две судебные инстанции, гражданка осталась с решениями, которые фактически гласили: да, у вас есть договор, но исполнять его мы никого не заставим, потому что это сложно. Права и законные интересы несовершеннолетнего ребенка также не стали для судов поводом для более глубокого анализа ситуации.

На этом этапе многие опускают руки. Но именно здесь история делает крутой поворот, который демонстрирует всю важность своевременного обращения за квалифицированной помощью. Кассационная жалоба, подготовленная и поддержанная в суде, расставила все по своим местам.

Кассационный суд методично и сдержанно, словно каток безжалостно разбил всю конструкцию, выстроенную нижестоящими судами. В суде было приятно участвовать, видно что и дело читали и вопросы задавали такие, как надо.

Во-первых, статус общежития. Суд напомнил очевидную истину: если здание в государственной собственности и используется как общежитие, оно является частью специализированного государственного жилищного фонда. И никакой это не «коммерческий найм». Это фундаментальная ошибка, которая повлекла за собой все остальные.

Во-вторых, сила договора. Кассация указала, что договор найма был заключен на основе Типового договора, утвержденного Постановлением Правительства РФ. Условие о предоставлении жилья на время ремонта — не прихоть истца, а прямое требование законодательства, продублированное в соглашении сторон. Ссылки на отсутствие денег и помещений, как справедливо отметил суд, не могут служить основанием для отказа от исполнения принятых на себя обязательств. В соответствии со ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В-третьих, кто несет ответственность? Самое важное — кассационный суд указал, что обязанность по предоставлению жилья лежит не только на техникуме, который является лишь оперативным управляющим, но и на собственнике имущества — Ростовской области в лице уполномоченного органа (в данном случае, вероятно, Департамента по делам казачества и кадетских учебных заведений). Суды просто не установили надлежащего ответчика, на которого закон возлагает эту обязанность. И на это было обращено особое внимание нам, как истцовой стороне. Трудно возражать, но мы то исходили из договора, а не из обязанностей в т.ч. собственника. Будем привлекать теперь)

Огромная благодарность коллеге Илье Семухину и его проекту LAWgpt.ru. Отлично структурирует и мысли в порядок приводит.

В итоге дело было отправлено на новое рассмотрение. Два проигранных суда, месяцы разбирательств, и только третья инстанция смогла заставить систему работать так, как предписано законом.

Эта история — не просто частный случай, а яркая иллюстрация нескольких типичных заблуждений как для истцов, так и для ответчиков:

1. «У нас нет денег/помещений, значит, мы не обязаны». Это самое распространенное и самое неправомерное оправдание для неисполнения обязательств, особенно со стороны бюджетных учреждений. Закон и договор выше внутренних административных проблем.
2. «Бумага все стерпит». Многие подписывают договоры, не вчитываясь, а потом удивляются возникшим обязанностям. А некоторые, как в нашем случае, вчитываются, но надеются, что исполнять их не придется.
3. «Первый суд — самый главный». Поражение в первой или даже второй инстанции — не повод сдаваться. Судебная система многоуровневая именно для того, чтобы исправлять ошибки.

Главный же вывод очевиден: защита своих прав — это марафон, а не спринт. И пробежать его с наилучшим результатом гораздо проще, когда рядом советник в праве, который знает все нюансы процессуального права, умеет находить ошибки в судебных актах и грамотно выстраивать позицию для вышестоящих инстанций и который всегда несёт ответственность за свои действия.

К сожалению, история эта еще не закончена. Но мы всё равно победим!

Два постскриптума.

1. Первая барышня в апелляцию не пошла и съехала из общежития
2. А про орган опеки так никто ничего и не написал.