В современных реалиях, когда на первом месте стоит экономическая целесообразность и имущественная выгода, а не социальная ответственность и благополучие общества, чрезвычайно сложно добиться от властей (федеральных и муниципальных), а также управляющих компаний надлежащего содержания и ремонта общего имущества наших многоквартирных домов! В данной публикации я хочу коснуться успешного судебного прецедента в сфере ЖКХ - а именно: Как обязать управляющую компанию привести фасад жилого дома в надлежащее состояние!

Сразу оговорюсь, что данная публикация касается одного способа управления многоквартирным домом — с привлечением управляющей компании.

Ситуация в сфере ЖКХ наводит тоску, уныние и ощущение безнадежности. Основная часть жилищного фонда, который активно строился во времена СССР, примерно с 1950 по 1980 года, планомерно пришла в негодность, потому как с момента постройки и ввода данных домов в эксплуатацию капитального ремонта в них, естественно, не производилось, за редким исключением.

Несмотря на то, что в соответствии с требованиями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственники жилых помещений, в том числе граждане, приватизировавшие жилые помещения, несут обязанность по производству капитального ремонта принадлежащего им имущества после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Исходя из системного толкования статьи 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений после исполнения этой обязанности бывшим наймодателем.

Однако, муниципалитет капитальных ремонтов жилых домов и помещений не производил — ну а кто бы сомневался! Лично мое мнение, что это незаконно и, безусловно, нужно требовать от муниципалитета исполнения этой обязанности. Так как по ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата, в том числе и за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация (муниципалитет/государство), лежала обязанность надлежащим образом содержать и своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (ст. 141 ЖК РСФСР).

Получается, что с момента постройки дома (например с 1950-х годов) жители оплачивали капитальный ремонт дома, но он не производился. А после приватизации квартир — муниципалитет от исполнения данной обязанности самоустранился. Это недопустимо и неправомерно. Однако об этой проблеме есть смысл поговорить в другой публикации.

Итого: в связи с вышеизложенным на настоящий момент мы имеем крайне изношенных жилой фонд, основные конструкции и элементы жилых домов находятся в плачевном состоянии. Чем это чревато — полагаю объяснять не надо. Вплоть до такого: 

Вариантов (реальных) выхода из ситуации по сути три:

— признание дома ветхим/аварийным/непригодным для проживания, со всеми вытекающими отсюда последствиями (для этого существует определенная процедура — о ней в другой раз);

— капитальный ремонт (о проблемах, связанных со сферой капитального ремонта я уже писал ЗДЕСЬ. Если, конечно, так случилось что Ваш дом попал в очередь на ремонт в течение ближайших 3-5 лет — то Вам крупно повезло и особых проблем у Вас нет. К сожалению к основной массе граждан это не относится);

— текущий ремонт (осуществляется силами управляющей компании и является наиболее приемлемым вариантом для приведения в порядок общего имущества и состояния дома).

Безусловно между текущим и капитальным ремонтом многоквартирного жилого дома есть отличия:

Обычно, пытаться воздействовать на Фонд капитального ремонта и Администрацию или обращаться в суды, в попытках перенести сроки капитального ремонта фасада дома с 2049 года на хотя бы 2022-2025 крайне неэффективно. Поэтому в нашем случае было принято решение остановить внимание на обязанностях управляющих компаний, и, конкретно, текущем ремонте.

В соответствии с п. 1 ст. 161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» Исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, качество которой соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве услуги исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, соответствующую обычно предъявляемым требованиям и пригодной для целей, для которых работа, услуга такого рода обычно используется.

В силу п. 3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается фасад дома.

Требования к содержанию общего имущества предусмотрены разделом II вышеуказанных Правил, согласно п. 10 которых, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.

Исходя из положений п. 42 названных Правил, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года установлена обязанность обслуживающей организации производить общие осмотры два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона), с составлением на основании актов осмотра перечня (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установления объемов работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период, уточнение объемов работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определения неисправностей и повреждений, устранение которых требует капитального ремонта; проверке готовности (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

И теперь кратко о сложившейся ситуации. Доверитель проживает и является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме 1952 года постройки — состояние которого крайне неудовлетворительное. Многочисленные жалобы и просьбы к УК и муниципалитету никакого результата не приносили. Поэтому было принято решение всеми способами добиваться проведения текущего ремонта дома силами управляющей компании.

Для этого необходимо как минимум:

— обратится в управляющую компанию с просьбой организовать осмотр состояния жилого дома и зафиксировать имеющиеся повреждения элементов и конструкций;

— в случае отказа — своими силами организовать осмотр дома экспертами и получить экспертное заключение с рекомендациями по их устранению;

— повторно обратится в управляющую компанию, предоставить результаты осмотра дома и заключение с рекомендациями, попросить выполнить рекомендуемые экспертами работы;

— дополнительно можно провести общее собрание собственников МКД и заручиться их поддержкой (в виде решения общего собрания собственников и соответствующего протокола);

— после отказа произвести ремонт — подготовить исковое заявление и обратиться в суд общей юрисдикции;

— получить решение суда и исполнительный лист;

— совместно с должностными лицами ФССП способствовать скорейшему исполнению вынесенного решения суда.

В нашей ситуации примерно так и произошло - Суд обязал управляющую компанию провести текущий ремонт многоквартирного жилого дома и возместить истцу понесенные расходы на составление экспертного заключения и юридические услуги. 

P.S. На настоящий момент все расходы истцу уже возмещены, решение суда в части ремонта исполняется.

Документы

1.Решение Текущий ремо​нт МКД обезлич603.1 KB

Все документы в данном разделе доступны только профессиональным участникам портала, имеющим PRO-аккаунт.

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Автор публикации

Адвокат Сизоненко Александр Аркадьевич
Самара, Россия
Оказываю профессиональную и квалифицированную юридическую помощь по сложным уголовным, гражданским и административным делам.

Да 26 26

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Демина Наталья, Семячков Анатолий, Немцев Дмитрий, Сизоненко Александр, Бабаев Борис
  • 05 Сентября, 03:58 #

    Уважаемый Александр Аркадьевич, замечательная и очень нужная публикация, которая может помочь многим нашим коллегам и гражданам, проживающим в таких же домах, решиться на судебную защиту своих прав! (handshake)

    +5
    • 05 Сентября, 10:46 #

      Уважаемый Иван Николаевич, благодарю! Всегда приятно, если наша работа помогает кому-то сделать жизнь чуть лучше и отстоять свои права (о наличии которых зачастую многие и не догадываются)!

      +5
  • 05 Сентября, 08:36 #

    Уважаемый Александр Аркадьевич, спасибо за публикацию, полезная практика. А если бы не было общего собрания — как думаете решение суда не изменилось бы?

    +5
    • 05 Сентября, 10:50 #

      Уважаемая Наталья Михайловна, рад что заинтересовал! Требование наличия решения общего собрания по ремонту является основным и самым главным аргументом всех учреждений и организаций, так или иначе поддерживающих Управляющие компании (зачастую им же или их руководителям аффилированные) — это муниципалитет, ГЖИ, министерства Правительства субъекта. Поэтому лучше, если такое решение будет. В противном случае это шанс ответчика на отмену решения.

      +4
  • 05 Сентября, 11:09 #

    Уважаемый Александр Аркадьевич!

    1.
    Присоединяюсь к вопросу адоката Дёминой Н.М.:
    Какова юридическая значимость отсутствия протокола общего собрания жильцов?
    Управляющая компания препятствует таковому, запугивая жильцов тем, что ремонт будет произведен за их счёт.

    2.
    Применим ли Ваш алгоритм для протекающей кровли в многоквартирном доме 2005 года рождения (долевое строительство)? Претензии к застройщику невозможны в связи с ликвидацией/банкротством.

    +3
    • 05 Сентября, 11:40 #

      Уважаемый Анатолий Кириллович, добрый день! Отвечаю на Ваши вопросы:
      1) По действующему законодательству, с учетом пути по которому идет судебная практика, решение собрания на этот счет не является обязательным для выполнения текущего ремонта, потому как это обязанность УК и он уже предусмотрен договором управления. Но суды очень любят, когда такое решение есть, потому как это сводит шансы на отмену решения почти к нулю.
      запугивая жильцов тем, что ремонт будет произведен за их счёт.УК очень часто добавляют в договора управления пункт, что ремонт производится в пределах собранных средств, но это незаконно (по-моему мнению). Хоть такое мнение и бытует, но закон требует содержать общее имущество в надлежащем виде независимо от объема собранных средств.
      2) Безусловно применим. Только применять его к банкроту не эффективно. Если дом сдан — то им уже кто-то управляет. Если это управляющая компания — надо требовать от нее. В целом схема и нормы права одни и те же.

      +3
  • 06 Сентября, 19:32 #

    Уважаемый Александр Аркадьевич, спасибо, статья очень полезна в условиях тотального противостряния ук и граждан в РФ. Подскажите пожалуйста, я в 2016м купил квартиру в Москве с долгами по коммуналке на180т.р, ук подала на меня в суд и проиграла, суд решил взыскать с меня только с 2016г. (3-4т.р.) 160т.р. ук списала а 20т. не может потому что это долги «перед поставщиками» коммун. услуг, с 2016г. долгов у меня нет. По сути речь идет о не исполнении решения суда.Можно ли обязать ук списать 20т.р. ?

    +2
    • 06 Сентября, 19:37 #

      Уважаемый Борис Бабаевич, даже интересно как суд решил с Вас взыскать 3-4 т.р. чужих долгов (надо договор к-п смотреть).
      20т. не может потому что это долги «перед поставщиками» коммун. услуг, с 2016г. долгов у меня нет. По сути речь идет о не исполнении решения суда.Можно ли обязать ук списать 20т.р. ?Чтобы ответить — нужно изучить хотя бы это решение суда. Пришлите его мне на почту: 2836@paso,ru

      +1
    • 08 Сентября, 19:27 #

      Уважаемый Борис Бабаевич, изучил и ответил по электронной почте.

      0
  • 07 Сентября, 09:29 #

    Уважаемый Александр Аркадьевич,  спасибо за статью, она в очередной раз показывает, что свои «косяки» местная власть и фонд кап.ремонта пытаются переложить на УК, а суды им в этом помогают. 
    А почему не пошли другим путем, решением собрания средства на кап ремонт не разместили на спец.счете? Что бы потом пустить их на капремонт?

    +2
    • 07 Сентября, 10:21 #

      Уважаемый Дмитрий Борисович, благодарю за комментарий!
      А почему не пошли другим путем, решением собрания средства на кап ремонт не разместили на спец.счете? Что бы потом пустить их на капремонт? 

      Собрать с нуля малореально — дом небольшой, менее 28 квартир. При этом важно понимать, что жители платят за капитальный ремонт уже более 60 лет, но этих денег нет. Муниципалитет и государство также отстранились от этой проблемы. Разве справедливо собирать с нуля на спецсчет денежные средства с людей, из которых уже никто не доживет до момента капремонта? Получается, что многие жильцы всю жизнь платят за ремонт фасада, но никто его не увидит. К сожалению случай далеко не единичный, суровая правда жизни…

      +2
      • 07 Сентября, 21:01 #

        Уважаемый Александр Аркадьевич,
        жители платят за капитальный ремонт уже более 60 летВот эти средства истребовать в судебном порядке на свой спец счет. 
        Это как вариант.
        Дом действительно не большой и за свои отчисления кап ремонт не сделает. Но почему бы не попробовать вернуть свои?

        +1
        • 07 Сентября, 21:10 #

          Уважаемый Дмитрий Борисович, потому что это невозможно. Можно истребовать средства, собранные лишь с момента начала их аккумулирования (а это всего лишь несколько лет).

          +1
          • 07 Сентября, 21:23 #

            Уважаемый Александр Аркадьевич, скорее всего эту тему еще никто не «пробил». Но я не вижу оснований в невозможности. 
            Деньги платились? — Платились.
            Основания для кап ремонта были? — Были.
            Кап. ремонт произведен? — Нет.
            Кто тут крайний? УК? Сомневаюсь.
            Уверен, нужно долбать местную власть и фонд кап ремонта. Это я как юрисконсульт УК говорю:)

            +1
            • 07 Сентября, 22:15 #

              Уважаемый Дмитрий Борисович, зачастую муниципалитет и УК работают в связке — рука руку моет! И качественное содержание и ремонт домов и для тех, и для других на 10-м месте… Каждое право нужно отвоевывать с боем.

              +1

Да 26 26

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Решение суда - как обязать управляющую компанию произвести текущий ремонт фасада многоквартирного жилого дома» 4 звезд из 5 на основе 26 оценок.