Решение суда - как обязать управляющую компанию произвести текущий ремонт фасада многоквартирного жилого дома

В современных реалиях, когда на первом месте стоит экономическая целесообразность и имущественная выгода, а не социальная ответственность и благополучие общества, чрезвычайно сложно добиться от властей (федеральных и муниципальных), а также управляющих компаний надлежащего содержания и ремонта общего имущества наших многоквартирных домов! В данной публикации я хочу коснуться успешного судебного прецедента в сфере ЖКХ - а именно: Как обязать управляющую компанию привести фасад жилого дома в надлежащее состояние!

Сразу оговорюсь, что данная публикация касается одного способа управления многоквартирным домом — с привлечением управляющей компании.

Ситуация в сфере ЖКХ наводит тоску, уныние и ощущение безнадежности. Основная часть жилищного фонда, который активно строился во времена СССР, примерно с 1950 по 1980 года, планомерно пришла в негодность, потому как с момента постройки и ввода данных домов в эксплуатацию капитального ремонта в них, естественно, не производилось, за редким исключением.

Несмотря на то, что в соответствии с требованиями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственники жилых помещений, в том числе граждане, приватизировавшие жилые помещения, несут обязанность по производству капитального ремонта принадлежащего им имущества после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Исходя из системного толкования статьи 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений после исполнения этой обязанности бывшим наймодателем.

Однако, муниципалитет капитальных ремонтов жилых домов и помещений не производил — ну а кто бы сомневался! Лично мое мнение, что это незаконно и, безусловно, нужно требовать от муниципалитета исполнения этой обязанности. Так как по ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата, в том числе и за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация (муниципалитет/государство), лежала обязанность надлежащим образом содержать и своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (ст. 141 ЖК РСФСР).

Получается, что с момента постройки дома (например с 1950-х годов) жители оплачивали капитальный ремонт дома, но он не производился. А после приватизации квартир — муниципалитет от исполнения данной обязанности самоустранился. Это недопустимо и неправомерно. Однако об этой проблеме есть смысл поговорить в другой публикации.

Итого: в связи с вышеизложенным на настоящий момент мы имеем крайне изношенных жилой фонд, основные конструкции и элементы жилых домов находятся в плачевном состоянии. Чем это чревато — полагаю объяснять не надо. Вплоть до такого: 

Вариантов (реальных) выхода из ситуации по сути три:

— признание дома ветхим/аварийным/непригодным для проживания, со всеми вытекающими отсюда последствиями (для этого существует определенная процедура — о ней в другой раз);

— капитальный ремонт (о проблемах, связанных со сферой капитального ремонта я уже писал ЗДЕСЬ. Если, конечно, так случилось что Ваш дом попал в очередь на ремонт в течение ближайших 3-5 лет — то Вам крупно повезло и особых проблем у Вас нет. К сожалению к основной массе граждан это не относится);

— текущий ремонт (осуществляется силами управляющей компании и является наиболее приемлемым вариантом для приведения в порядок общего имущества и состояния дома).

Безусловно между текущим и капитальным ремонтом многоквартирного жилого дома есть отличия:

Обычно, пытаться воздействовать на Фонд капитального ремонта и Администрацию или обращаться в суды, в попытках перенести сроки капитального ремонта фасада дома с 2049 года на хотя бы 2022-2025 крайне неэффективно. Поэтому в нашем случае было принято решение остановить внимание на обязанностях управляющих компаний, и, конкретно, текущем ремонте.

В соответствии с п. 1 ст. 161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» Исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, качество которой соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве услуги исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, соответствующую обычно предъявляемым требованиям и пригодной для целей, для которых работа, услуга такого рода обычно используется.

В силу п. 3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается фасад дома.

Требования к содержанию общего имущества предусмотрены разделом II вышеуказанных Правил, согласно п. 10 которых, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.

Исходя из положений п. 42 названных Правил, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года установлена обязанность обслуживающей организации производить общие осмотры два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона), с составлением на основании актов осмотра перечня (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установления объемов работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период, уточнение объемов работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определения неисправностей и повреждений, устранение которых требует капитального ремонта; проверке готовности (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

И теперь кратко о сложившейся ситуации. Доверитель проживает и является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме 1952 года постройки — состояние которого крайне неудовлетворительное. Многочисленные жалобы и просьбы к УК и муниципалитету никакого результата не приносили. Поэтому было принято решение всеми способами добиваться проведения текущего ремонта дома силами управляющей компании.

Для этого необходимо как минимум:

— обратится в управляющую компанию с просьбой организовать осмотр состояния жилого дома и зафиксировать имеющиеся повреждения элементов и конструкций;

— в случае отказа — своими силами организовать осмотр дома экспертами и получить экспертное заключение с рекомендациями по их устранению;

— повторно обратится в управляющую компанию, предоставить результаты осмотра дома и заключение с рекомендациями, попросить выполнить рекомендуемые экспертами работы;

— дополнительно можно провести общее собрание собственников МКД и заручиться их поддержкой (в виде решения общего собрания собственников и соответствующего протокола);

— после отказа произвести ремонт — подготовить исковое заявление и обратиться в суд общей юрисдикции;

— получить решение суда и исполнительный лист;

— совместно с должностными лицами ФССП способствовать скорейшему исполнению вынесенного решения суда.

В нашей ситуации примерно так и произошло - Суд обязал управляющую компанию провести текущий ремонт многоквартирного жилого дома и возместить истцу понесенные расходы на составление экспертного заключения и юридические услуги. 

P.S. На настоящий момент все расходы истцу уже возмещены, решение суда в части ремонта исполняется.