Найти юриста / адвоката / эксперта
Господа, хотелось бы поднять важную и как никогда актуальную тему капитального ремонта многоквартирных жилых домов (далее — МКД). Актуальна она в связи с тем, что процент изношенных и требующих ремонта домов по регионам РФ в среднем составляет 60-70%. И с каждым годом эта цифра не уменьшается, а наоборот растет. Поэтому эта проблема будет в ближайшее время становиться все актуальнее и актуальнее.
Несмотря на бесспорный интерес, который вызывает тема капитального ремонта МКД, и объем денежных средств, который в данной сфере вращается, судебной практики по спорам, связанным с очередностью капитального ремонта МКД и допущенных в принятых Программах капитального ремонта нарушениях — крайне мало, а положительная, так и вообще почти отсутствует!
Вроде бы все хорошо — соответствующие НПА приняты, законы, методики и рекомендации разработаны и почти все действуют, Фонды созданы, и даже какие-то дома ремонтируются. НО!!! Если копнуть глубже мы сталкиваемся с тем, что все непрозрачно, непонятно, нелогично и неконтролируемо. Об этих моментах в конце статьи, а сейчас вкратце остановимся на том, что нам говорит законодательство.
Согласно пункту «к» части 1 статьи 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Жилищного кодекса Российской Федерации органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие регулирующие жилищные отношения нормы, в пределах своих полномочий на основании данного кодекса и принятых в соответствии с ним других федеральных законов.
К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации по предметам совместного ведения, осуществляемым данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации (за исключением субвенций из федерального бюджета), относится в том числе решение вопросов осуществления регионального государственного жилищного надзора, регулирования отношений в сфере обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (подпункт 61 пункта 2 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»).
В соответствии с пунктом 6.1 статьи 2 Жилищного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования.
Пунктом 8.3 статьи 13 Жилищного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений отнесено определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Правовые отношения в области проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах регулируются статьями 166-191 раздела IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 ст. 167 ЖК РФ органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и которыми:
1) устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;
3) создается региональный оператор, решается вопрос о формировании его имущества, утверждаются учредительные документы регионального оператора, устанавливается порядок деятельности регионального оператора, порядок назначения на конкурсной основе руководителя регионального оператора;
4) утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае, если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации;
5) устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам;
6) устанавливаются порядок предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет (далее — владелец специального счета), и региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с частью 7 статьи 177 и статьей 183 настоящего Кодекса, перечень иных сведений, подлежащих предоставлению указанными лицами, и порядок предоставления таких сведений;
7) устанавливается порядок выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;
8) устанавливается порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств.
Таким образом, вышеприведенной нормой установлен перечень вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, по которым органами государственной власти субъекта Российской Федерации принимаются нормативные правовые акты.
Согласно части 1 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов, контроля своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений в таких домах, региональным оператором.
Требования, предъявляемые к региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, также установлены статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации, указанной нормой предусмотрено, что региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.
Согласно части 2 статьи 168 Жилищного кодекса РФ региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:
1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
4) иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта (часть 3 ст. 168 ЖК РФ).
Внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, если:
1) сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;
2) запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;
3) изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 189 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.
Таким образом, постановлениями Правительств субъектов РФ утверждены региональные Программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – Программа).
Правительством Самарской области тоже принята своя Программа.
Финансирование Программ осуществляется за счет средств собственников помещений в МКД, уплачиваемых в форме ежемесячного взноса на капитальный ремонт, в размере, установленном Правительством субъекта, в расчете на один квадратный метр общей площади помещения в МКД, принадлежащего собственнику такого помещения.
Программой предусматривается выполнение капитального ремонта, в частности устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов и инженерного оборудования общего имущества собственников помещений в МКД, в том числе их восстановление или замена, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в МКД.
Приложением к Программе является Перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Также в субъектах РФ созданы Некоммерческие организации – «Фонды капитального ремонта», которые и являются региональными операторами.
Итак, в настоящее время во всех регионах приняты практически идентичные (типовые) Программы и акты, касающиеся этой сферы, и созданы аналогичные региональные операторы – Фонды, например:
«На бумаге» все вроде бы более-менее понятно и схема работы должна действовать таким образом:
1) собственники добросовестно платят взносы;
2) фонды организуют проведение качественных капитальных ремонтов;
3) все счастливы!
Однако, к сожалению, все далеко не так радужно и позитивно. Если например говорить о ситуации в моем регионе (Самарская область), то абсолютно непонятно каким образом составлена данная Программа капитального ремонта, ведь в ней например на 2018-2021 г.г. запланированы капитальные ремонты фасадов домов, построенных в 1997-2003 г.г., а дома, построенные в 1940-1950 г.г. и которым уже по 60-70 лет, запланированы к ремонту аж в 2049 году, то есть когда им будет в районе 100.
Могу привести этому несколько примеров. Покажу фотографии и официальную информацию с сайта: https://www.reformagkh.ru
Знакомьтесь, коллеги, дом по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, 105-107. Вот так он выглядел:
Год ввода в эксплуатацию — 1997.
В рамках Программы капитального ремонта в 2018 году сделан ремонт фасада этого дома на сумму 6.43 млн. рублей.
А вот чудесный дом по адресу: г. Самара, ул. Краснодонская,13. 
Год ввода в эксплуатацию — 1952 (еще пленные немцы строили). Капитальный ремонт не проводился в нем ни одного раза.
За 67 лет конструктивные элементы дома основательно «поистрепались». И крыша, и фасад, и фундамент, и инженерные коммуникации. Имеются многочисленные трещины, длиной до 3-х метров и шириной раскрытия более 1 см, следы отслаивания и обрушения обширных участков фасада с оголением кирпичной кладки наружных ограждающих конструкций, следы растрескиваний, отслаивания и разрушения декоративных элементов отделки, следы разрушения бетона балконных плит с оголением рабочей арматуры, следы вспучивания, отслаивания и разрушения цокольной части фасада, и т.д. и т.п.
Приложу только несколько фото.
Но несмотря на такое состояние этого дома и постоянные жалобы жильцов, в вышеописанной Программе этот дом стоит в плане как вы думаете на какой год? Совершенно верно, господа — на 2049!!!
Вот такая ситуация. И этот пример, к сожалению, далеко не единичный, только по нашему городу я могу привести их множество. В Программе капитального ремонта в Самарской области помимо вышеописанных казусов — имеют место и ситуации, когда например дом одновременно включен и в Программу капитального ремонта, и в список МКД признанных аварийными и подлежащими сносу. А также в «нашей» Программе почему-то есть дома, которые уже снесены, т.е. по указанным адресам сейчас просто «пустыри».
Если обратится к актам нашей местной власти — мы узнаем, что согласно информации из приложения № 1 к региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.04.2017 № 216: «очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе исходя из следующих критериев:
1) срок эксплуатации многоквартирного дома (с даты ввода в эксплуатацию);
2) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, определяемая на основании технических норм и правил;
3) дата проведения последнего капитального ремонта общего имущества».
Также в данном постановлении указано, что «Исходными данными для формирования Перечня многоквартирных домов послужили: Технические характеристики многоквартирных домов, предоставленные органами местного самоуправления Самарской области, включающие дату ввода многоквартирных домов в эксплуатацию, их общую площадь, типы и материалы основных конструктивных элементов (фундаментов, фасадов, крыш, лифтового оборудования, внутридомовых инженерных систем) и годы завершения последнего капитального ремонта».
Однако это не может соответствовать действительности, потому как если бы органами местного самоуправления были представлены актуальные сведения о технических характеристиках всех МКД – Программа однозначно имела бы другое содержание.
Получается, что при формировании Программы и выставлении баллов каждому МКД - имеет место либо ошибка, либо умышленный подлог, либо коррупционная составляющая (или другой корыстный умысел). При попытках разобраться в этой ситуации, выяснить кто виноват и как это исправить собственники непременно натыкаются на следующий «замкнутый круг»:
Все валят вину друг на друга и, конечно же, никто из чиновников не виноват. И все продолжается в вышеописанном «русле»: взносы платят все собственники (потому как не платить они не могу — их принуждают и Правительство, и суды, и судебные приставы). Однако более новые дома — чинят, а старые и изношенные стоят без капитального ремонта по 100 лет.
Коллеги, не будем забывать о том, что жители МКД еще со времен СССР платили за капитальный ремонт, это делал в том числе и их работодатель — два процента от зарплаты вносил в бюджет на соцкультбыт и жилфонд.
Получаетсяжители дома по адресу: г. Самара, ул. Краснодонская 13 уже с 1952 года платят за капитальный ремонт, но, возможно, его сделают только в 2049 году.
Важно отметить, что в соответствии с требованиями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми собственники жилых помещений, в том числе граждане, приватизировавшие жилые помещения, несут обязанность по производству капитального ремонта принадлежащего им имущества после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из системного толкования статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений после исполнения этой обязанности бывшим наймодателем.
По ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (ст. 141 ЖК РСФСР).
Однако, в ходе приватизации никаких капитальных ремонтов МКД муниципалитет не произвел, как например в случае МКД по адресу: г. Самара, ул. Краснодонская д.13. А в настоящее время муниципалитет тем более капитальный ремонт делать не собирается, потому как, «по словам чиновников» — это обязанность регионального оператора — Фонда капитального ремонта, а стало быть не их забота.
Важно отметить, что и действующие Управляющие компании не осуществляют текущий ремонт (крыш, фасадов, фундаментов) данных старых домов, мотивируя это тем, что они (дома) давно нуждаются именно в капитальном ремонте, а не в текущем.
Полагаю, что в остальных субъектах РФ ситуация примерно такая же. Этот «замкнутый круг» так или иначе касается очень и очень многих собственников помещений в МКД во всех регионах РФ.
У собственников возникают логичные и своевременные вопросы: как исправить ошибки в Программах икак перенести сроки капитальных ремонтов МКД на более-менее реальные сроки, или как заставить муниципалитеты все-таки выполнить свои обязанности и провести капитальные ремонты за счет бюджета.
Однако, в ответ на обращения собственников все лица (из представленной выше схемы), а именно: Правительство субъекта, муниципалитет, управляющая компания или Фонд капитального ремонта — все им отказывают, отправляя по замкнутому кругу и «переводя стрелки» на других чиновников: дескать это не мы — это они виноваты.
С учетом того, что средний (по времени) ответ гражданину в соответствии с ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» от 02.05.2006 № 59-ФЗ занимает в лучшем случае дней 40-45 — такая переписка тянется годами… И что еще важнее — никаких положительных результатов не дает!
Господа, в связи с существованием данной проблемы я создал группу и призываю всех небезразличных к данной теме лиц активно участвовать в обсуждении, озвучивать здравые мысли и выкладывать актуальную судебную практику.
Уверен, что вместе мы сможем достойно защитить права и законные интересы собственников помещений в многоквартирных домах, и создать положительную судебную практику, в рамках правового поля принудив чиновников добросовестно исполнять свои обязанности!
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Александр Аркадьевич, тема актуальная и, к сожалению, печальная. У нас в Кемеровской области так же есть дома, которые требуют капитального ремонта, особенно в небольших городах. Мне не приходилось работать с вопросом по капитальному ремонту, но лично мое мнение, что в таких случаях необходимо обращаться непосредственно в суд, так как правильно Вы сказали, что переписка с чиновниками может длиться годами.
Уважаемая Ольга Викторовна, абсолютно согласен с Вами. Но в том то и проблема, что судебная практика по данному вопросу крайне скудна… В этом и была идея чтобы совместно с коллегами сдвинуть это с мертвой точки.
Я много делаю строительно-технических экспертиз по уголовным и гражданским делам о капремонтах. Основные недостатки всего этого «капитального ремонта» :
↓ Читать полностью ↓
1. Капитальный ремонт должен приводить дом в соответствие с современными строительными нормами. Эти технические решения должны быть приняты проектировщиком. Должен делаться Проект капитального ремонта дома. Фактически ремонт выполняется без проекта «По дефектной ведомости». (ФЗ Градостроительный кодекс подменен неким постановлением, который в целях «удешевления капремонта» разрешает делать ремонт по «дефектным ведомостям». Куда смотрит Генпрокуратура?)
2. Фонд капитального ремонта «имеет свою политику», которая считает нормальным не укладывать «кабель противообледенительной системы» по краю крыши, что предусмотрено СП 17.13330.2011 Кровли. : 9.14 Для предотвращения образования ледяных пробок и сосулек в водосточной системе кровли, а также скопления снега и наледей в водоотводящих желобах и на карнизном участке следует предусматривать установку на кровле кабельной системы противообледенения.
(Кабель обогрева продается в Самаре по цене 110 р/м. )
3. Электрооборудование требует устройства контура заземления и заведения в каждую квартиру «земли», чтобы собственники квартир могли выполнить новую проводку на три провода в соответствии с противопожарными требованиями 1997 года — установка УЗО и т.д. По факту дом после капитального ремонта не соответствует требованиям по пожарной безопасности и ни один электроприбор нельзя включать в розетку. Все электроприборы делаются под современные требования к электрооборудованию. Кто будет оплачивать пожар из-за замыканий электрооборудования в таком доме? За соответствие дома противопожарным требованиям отвечает собственник дома.
4. Возросло энергопотребление. Электроприборов больше в квартире. В проекте должен быть сделан заново раздел по электрооборудованию и по результатам расчетов выполнена новая электропроводка, а не заменена старая — шило на мыло.
А если квартира не приватизирована, то проводку в квартире надо заменять за чьей счет? В ходе капремонта?
5. Выводы по экспертизам: Представленный дом после капитального ремонта не соответствует требованиям по пожарной безопасности, дом не приведен в соответствии с современными требованиями по энергоэффективности (нормы потерь тепла) и т.д. Проекта нет. Это не капитальный ремонт, а текущий ремонт. Капитальный ремонт не проведен. Необходимо заново проводить капитальный ремонт.
Юристы: Так это получается деньги дали на капитальный ремонт, а они сделали текущий? Так это же нецелевое использование бюджетных средств!
Вот примерно так обстоит дело с капремонтом. При расчете стоимости капремонта и качества, если бы жильцы сами наняли подрядчиков и проектировщика, стоимость реального капитального ремонта была бы примерно на 30% дешевле (минимум). Качество выше процентов на 50.
и т.д.
Уважаемый Антон Николаевич, спасибо за внимание к публикации и этой теме. У нас сам Фонд ничего не делает - а лишь передает задания подрядчикам, что еще сильнее увеличивает стоимость, и снижает качество.
Уважаемый Александр Аркадьевич, если вы заметили, то я эксперт в Самаре. Я всё знаю о наших с вами проблемах. Считайте, что я дополнил Вашу статью с позиции судебной строительно-технической экспертизы.
Уголовные и гражданские дела о капремонтах начались примерно с 2010 года — где я участвую экспертом. Потому я бы не сказал, что судебной практики нет.
Потому я бы не сказал, что судебной практики нет.Уважаемый Антон Николаевич, если Вы сможете выложить здесь озвученные судебные акты или ссылки на них — это могло бы быть чрезвычайно полезно многим пользователям и посетителям портала.
Уважаемый Александр Аркадьевич, проблемы строительства в целом связаны с тем, что смета на капитальный ремонт проходит экспертизу в Центре ценообразования строительства ( у Дедковской). Сметы режутся процентов на 20. Этих 20 % как раз и не хватает на нормальную работу подрядчика и службы заказчика.
Особенности налогообложения и прочие проблемы приводят к тому, что все деньги на капремонт обналичиваются и после обналички нанимаются люди из Азии, а не профессионалы города.
Т.е., Фонд капремонта дает деньги Подрядчику. Подрядчик всё налит и за наличку субподрядчик делает всю работу. При проверке прокуратуры всплывает бардак и обнал. Формально деньги все украдены. Молодой инженер, который отвечает за организацию строительства со стороны Заказчика, садится в тюрьму как тот самый невинный Козлевич из Золотого теленка. Хотя ему точно не много из всего досталось.
Начинать надо наводить порядок:
1. Проект.
2. Капремонт это не серийное строительство и потому стоимость от сметы реально выше на 20 %.
Тогда без обнала, с выплатой всей социалки, настоящие профессионалы города с соблюдением всех технологий и норм техники безопасности, будут загружены работой и мы все увидим качество настоящего капитального ремонта. Сейчас из-за обнала теряется в карманах до 50 и более процентов денег. Вместо экономии при обрезании смет, идет брак строительных работ и хищения из-за созданных обналом для этого условий.
Авторский надзор со стороны проектировщика переведет ответственность за выполненный капремонт с чиновников Заказчика на проектировщика и на его СРО и страховую компанию этого СРО.
Судебные процессы будут идти не с Фондом капремонта, а против проектной организации и его СРО, против страховщика СРО. Т.е., ФЗ Градостроительный кодекс будет выполняться.
Уважаемый Антон Николаевич, благодарю за развернутый ответ.
Формально деньги все украдены.Твердо убежден, что от Вашего экспертного взгляда не ускользнуло то, что основной упор в своей публикации я сделал не на «разворовывание» средств непосредственно в процессе ремонта и выполнения работ, а на ошибки и просчеты в составлении и корректировкеПрограмм капитального ремонта и функционировании «бальной» системы оценки состояния многоквартирных домов. А также на том, что необходимо выработать методы борьбы с этим.
Уважаемый Александр Аркадьевич, в эту административно-учетную часть программы капремонта я не влазил. Отсутствие проекта против требований ФЗ Градостроительный кодекс — это моя красная тряпка.
Уважаемый Александр Аркадьевич, злые языки утверждают, что за критику можно и схлопотать по щам, поэтому со всей ответственностью могу заявить, что у нас в Удмуртии в сфере капремонта все хорошо, и даже очень хорошо!
Уважаемый Фаниль Рафисович, понимаю Вашу тревогу. Очень хорошо понимаю…
Но, опять же повторюсь, качество работ и хищения при производстве капитальных ремонтов темы известные всем (кроме правоохранительных органов). Юристам хорошо понятно, что если после ремонта отвалилась штукатурка с фасада — идем в суд и подаем иск об обязании устранить, взыскать вред и т.д.
Но что делать, если дом разваливается, а капитальный ремонт почему-то еще через 30 лет… )))
Уважаемый Александр Аркадьевич, почему «кроме правоохранительных органов»? Я года 3 назад давал обзор прокуратуре в Москву на эту тему. Наша прокуратура точно все знает очень хорошо. Другой вопрос, что надо расстрелять то постановление правительства — дефектные ведомости, без проекта и прочие и прочие чудеса. Медведева надо посадить как диверсанта и всё наладится. Я помню, как этот вредитель ГОСТы отменил. Так их обратно запускать начали только лишь из-за требования Германии. «Мы с дикарями трубопровод строить не будем!»
Уважаемый Антон Николаевич, согласен. Но правоохранительные органы одной прокуратурой не ограничиваются… А остальные либо не знают, либо не хотят! Да и прокуратура не больно шевелится у нас.
Добрый день. Очень рад что прочитал вашу публикацию на такую живую тему.
↓ Читать полностью ↓
А вот я хотел подбросить вопрос для обсуждения из этой же темы о Капитальном ремонте.
Было когда то 4-х этажное общежитие для военных (расположено не в военном городке), 1973 года постройки, но после многих сокращений, после ликвидации в/части, оно было, как и во многих случаях, передано на баланс муниципалитета.
На 85 % общежитие принадлежит муниципалитету, а 15 % гражданам-горемыкам, которые решили помещения приватизировать либо перекупили их.
В этом общежитии проживают люди с крайне низким достатком, и кроме того большую часть комнат муниципалитет предоставляет гражданам в качестве маневренного фонда.
Управление этим жилым домом в обозримом недавнем прошлом осуществлялось УК которые принадлежат муниципалитету, и как вы понимаете, ухода за ним практически не осуществлялось. Здание довели до такого состояния, что из стен стали выпадать кирпичи, цокольная часть почти рассыпалась, общие душевые превратились в помещения хранения плесени.
Муниципалитет решил отремонтировать этот дом посредством проведения внепланового капитального ремонта. И сразу нашлась УК, которая захотела взять на управление этот дом, причём как то странно, в конкурсе участвовала только эта компания, больше желающих не было.
Дело вроде бы хорошее, что бы провести для ветхого здания капитальный ремонт. Но загвоздка в том, что 15 % собственности, принадлежит гражданам, а как известно, собственники должны нести бремя расходов за капитальный ремонт общего имущества дома.
Понятное дело, что для того, что бы провести внеплановый капитальный ремонт, необходимо решение общего собрания собственников. И оно конечно же было, причём ЗА — 85% собственников, а ПРОТИВ — 15 %. Как вы наверно заметили, муниципалитет «за» а остальные, кого касается это дело как плательщика «против». Т.е. парадоксальная ситуация, тот кто должен был осуществлять мероприятия по соответствующему уходу за домом, и этого не выполнял, он хочет это сделать за счёт тех кто не хочет оплачивать, причём последние никак не могут этому противостоять, ввиду отсутствия у них достаточно голосов.
Сами понимаете, как делается ремонт за деньги муниципалитета — сумма на ремонт минус откат.
Так и было в нашем случае. Т.е. если стены и цокольный этаж более менее сносно отремонтировали, но явно на не ту сумму, которая указана в смете, а вот то как отремонтировали душевые — ими пользоваться вообще нельзя нельзя, кафель положили и окна пластиковые вставили, но нарушена вентиляция и гидроизоляция пола и стен, там плесень тёмно зелёного цвета, а зимой лёд на окнах.
Когда пришли счета на взнос за дополнительный капитальный ремонт, граждане-собственники были в шоке. Для понимания комната стоит порядка 150-200 тыс. рублей, а счёт на сумму 80 — 95 тыс. рублей. Установленный тариф за 1 кв. м в Архангельске 7 руб., а для собственников жителей этого дома 2700 руб. Ещё раз повторюсь, граждане там проживают с очень маленьким достатком.
Пытаюсь как то это дело вытащить, но уж больно замороченное. Выступаю на стороне ответчика, граждан, которые отказываются платить за такой грабительский дополнительный взнос на капремонт. Будем делать экспертизу на предмет качества выполненных работ, и соответствия объёма проекта фактически выполненным работам. (Кстати как выше указывал Эксперт Колмыков Антон Николаевич, он был в нашем случае сделан).
Думал попробовать отработать тезис, что не надо было проводить дополнительный капитальный ремонт за счёт собственников, т.к. УК не выполняла своих обязанностей по текущему ремонту. Но они сориентировались — «мы не отвечаем за то, что было до нас.»
Написал заявление в Прокуратуру, что бы разобрались с «интересной ситуацией» когда деньги отдаются в нужную УК для какого то странного ремонтика. Ждём ответа.
Думаю каким образом оспорить решение общего собрания. Есть вопросы о его проведении, оформлении, а главное попробую доказать тот факт, что муниципалитет злоупотребил своим правом главного собственника.
Как мне уже заранее пояснили эксперты, работы однозначно сделаны с отклонением от действующих норм. Но в деле и ещё есть нюанс, строительный надзор осуществляла специальная уполномоченная организация, которой заплатили деньги из средств отпущенных на этот внеплановый ремонт, хотя в договоре на проведение ремонта между муниципалитетом и УК, указано, что эта обязанность возложена на УК, и что самое интересное это определено решением общего собрания (считай муниципалитетом). Т.е. мои доверители в данной ситуации совсем остались без возможности противостоять такому беспределу.
И как «вишенка» к моему сообщению, это то, что УК которая взялась за управление домом, договор на управление, заключила всего на год, по своей сути, только что бы освоить деньги на капитальный ремонт, ну и чуточку средства граждан, нанимателей и собственников, которые исправно платят за текущий ремонт дома, чего конечно же не делалось. А после неё опять «управляет временно» УК принадлежащая муниципалитету до времени пока не будет проведён новый конкурс на управление домом.
Буду рад если выскажутся специалисты по рассказанной ситуации, о своих вариантах видения.
Уважаемый Саак Киркорович, очевидная коррупционная схема вывода бюджетных средств. Надо дождаться результата проверки прокуратуры и экспертиз.
Насчет оспаривания решения собрания собственников-надо внимательно разобраться с процедурой (обычно всегда есть нарушения).
Интересно, каким образом дом передавался на баланс муниципалитета, в каком состоянии и на каких условиях.
Также посмотрите что случилось с бывшими УК. Они ликвидированы?
Ситуация сложная-работы предстоит немало. Но надо с чего-то начинать.
Уважаемый Александр Аркадьевич, в том то и дело, что много нюансов. Про передачу общежития с баланса Минобороны в собственность муниципалитета, было слишком давно, боюсь не найти документов. А про управляющие компании, которые были «до того как..» они ликвидированы, но, у меня есть надежда, ввиду того, что они были созданы муниципалитетом, «повесить» их бездеятельность на учредителей.
Ну и как проблему в таких делах, хотел обозначить необходимость проведения строительных экспертиз, а это дело ох какое не дешёвое, но доверители «берут тебя за грудки» требуя обещаний, что они будут исключительно в их пользу. А как можно такое гарантировать? Вот и думаешь, и как дело не проиграть и как можно сильнее обезопасить вложения доверителя в исход дела.
Уважаемый Саак Киркорович, ситуация очень сложная. Чтобы иметь вариант ее разрешить успешно — потребуется много финансовых вливаний (что само по себе успех не предопределяет). Надо идти от простого к сложному — начните с протоколов собраний и оформления решений, уведомлений и процедуры. Если там найдете серьезные нарушения — шансы повысятся, и можно будет двигаться дальше.
Уважаемый Александр Аркадьевич, Протоколы уже отпадают. Срок давности для их оспаривания всего 6 месяцев. А мой доверитель, да и другие «потенциальные» доверители присутствовали на собрании, более того отметились на нём. Так что буду искать и другие зацепки.
Уважаемый Саак Киркорович, тогда действительно дело гиблое. Неужели все 100% собственников присутствовали? Все прописанные?
Уважаемый Александр Аркадьевич, Ну вот только на это и надеюсь, что кого то, из этих не присутствовавших можно найти и убедить, дать мне доверенность на представление их интересов.