Нежилое помещение в многоквартирном доме, думаете оно ваше? Напрасно. Или зачем нужен юрист ЖКХ при его покупке

Недавно ко мне обратился собственник нежилого помещения, которое расположено в подвале многоквартирного дома (далее — МКД) с вопросом. как ему следует поступить.

Ситуация обыденная, в доме затеяли капитальный ремонт и собственнику помещения предложили, на некоторый срок, свернуть свою деятельность по сдаче в аренду своего помещения  и предоставить к нему и проходящим через него трубам, доступа представителей строительной организации.

Первая реакция собственника, как полноправного хозяина была ожидаема, подвал мой и катитесь вы со своим ремонтом куда подальше. На первый взгляд, действительно, зачем ему приостанавливать бизнес и разгонять арендаторов если он вправе, в соответствии с ГК РФ, по своему усмотрению извлекать различные «ништяки» из своей собственности? Знакомо, не правда-ли?

И тут я вспомнил свое участие, в качестве представителя третьего лица — управляющей компании, в одном деле, где был «прихватизирован» и поделен на N-е количество нежилых помещений, технический этаж многоквартирного дома.

Далее эти помещения были благополучно проданы ряду граждан, которые оформив право собственности, считали его своим полноправным владением, оказались в результате, «у разбитого корыта», при том, что все помещения на момент сделки находились на кадастровом учете с оформленным, в соответствии с законом права собственности продавца.

Как так вышло?

А очень просто, при покупке нежилого помещения в МКД, абсолютное большинство, стремящиеся к 100%, не интересует факт принадлежности, в силу закона, нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в МКД.

Статья 36 Жилищного кодекса
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

а также тот факт, что согласно

Статьи 38 Жилищного кодекса
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Отсюда следует, что наличие в помещении хоть одной трубы, делает помещение общим имуществом, с изначальным законодательным запретом его отчуждения. Но кто при покупке, особенно за очень дешево, как в моем случае (примерно за треть рыночной цены), обращает внимание на такую ерунду, как проходящие через нежилое помещение какие-то непонятные трубы уродующие интерьер?

Итог рассмотрения дела в Домодедовском городском суде Московской области был закономерен. После проведения строительно -технической экспертизы, которая подтвердила факт наличия в нежилых помещениях инженерных коммуникаций и невозможность их переноса, суд решил:

Истребовать из чужого незаконного владения следующие нежилые помещения...

Исключить из ЕГРН сведения о праве собственности на нежилые помещения...Такие вот дела.

А доверителю, который обратился ко мне за консультацией, как себя ему вести во время капитального ремонта, я посоветовал «прикинуться ветошью и не выёживаться», привлечение к себе излишнего внимания слишком дорого может обойтись.

Таков вот Дамоклов меч.