Перепланировка в многоквартирном доме

Часть 1 Несущие стены.

Нет предела совершенству, когда станешь счастливым собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (далее — МКД) и приступишь к её ремонту.

Фантазия собственника, в процессе планирования и ремонта помещения,  ограничена только стоимостью ремонта и степенью непонимания сути происходящего.

При этом, вовсю действует принцип: «Сначала делаю, а потом думаю».
Жертвами перепланировки обычно бывают внутриквартирные стены и перегородки, балконы и лоджии, а также межквартирные холлы, а еще могут быть и межэтажные перекрытия.

На первый взгляд, все чинно — благородно, моя квартира, что хочу то и ворочу, да и лишняя дверь в межквартирном холле, тоже никому не мешает.

Но это все до поры до времени, как учит народная мудрость: «Сколько веревочке не виться, а конец будет».

Следовательно, перед тем, как запустить к себе бригаду с отбойными молотками и иными средствами разрушения, следует учесть некоторые нюансы, о которых я постараюсь раскрыть в предлагаемом цикле статей.

Хорошо иметь домик в деревне. Строй, сноси, перестраивай, надстраивай, никто тебе слова не скажет, главное не выходи за ограничения по высоте, пятну застройки и не покушайся на права соседа.

А все почему? Частный дом, на то и частный, поскольку это частная собственность со всеми его стенами крышами, подвалами и т.д. «общего имущества» там нет и быть не может.

А вот МКД включает в себя квартиры и нежилые помещения — частную собственность и общее имущество, состав которого приведен в статье 36 ЖК РФ.

Причем, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 ст. 36 ЖК РФ; часть 2 ст. 40 ЖК РФ).

Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имуществ от той доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п.2 ч.4 ст. 37 ЖК РФ)

Главным признаком общего имущества является то, что помещение или какой ни будь конструктивный элемент МКД обслуживает более одного помещения в доме.

Таким образом, даже дырка в несущей стене, в полу или потолке, пусть даже по формальным основаниям, это ничто иное, как внесение изменений в конструкцию МКД, но кого это останавливает? Особенно если несущая стена оскорбляет чей-то взор или мешает достигнуть желаемого комфорта.

В качестве примера, сауна в подвале или устройство отдельного, не предусмотренного проектом, входа в нежилое помещение 

В подобных случаях, при участии гастарбайтеров, несущая стена или тупо сносится или в ней устраивается проем.

Не надо быть большим знатоком юриспруденции, что-бы понимать — любые действия с несущими стенами, возможны исключительно с согласия 100% собственником помещений в МКД, что не возможно по определению, даже если и привести на общее собрание собственников (далее — ОСС) абсолютно всех собственников, то обязательно кого-то «задушит жаба» и он проголосует против.

Таким образом, манипуляции с несущими стенами, могут иметь только негативные последствия, в соответствии со ст. 29 ЖК РФ, а это если не считать административной ответственности (ст. 7.21 КОАП РФ), то по судебному решению, возникнет обязанность привести все в исходное состояние или помещение может быть продано с торгов.

Конечно, не все изменения в несущих стенах, потолках или межэтажных перекрытиях, особенно внутри помещений, могут быть своевременно выявлены, но продать такое помещение, без внесения изменений в тех.паспорт, вряд-ли удастся, а если и удастся, то со скидкой и весьма значительной.

При этом, обязанность по приведению помещения в исходное состояние будет нести новый собственник.

Продолжение следует.

В следующих статьях, как правильно провести перепланировку и как на примере двери в межквартирном холле, следует её узаконить.

Благодарю за проявленный интерес к статье, буду рад личной встрече на предстоящей в Москве конференции.