Черные риэлторы. Часть 1. Признание сделки, совершенной по поддельным документам, недействительной

Деда, точнее то что от него осталось, нашли спустя четыре месяца после того, как он пропал. Мертвого, с проломленным металлической гантелей черепом при жизни и посмертными повреждениями, причиненными для удобства захоронения.

Нашли в яме, возле полузаброшенного хутора, в нескольких километрах от того места, где спустя несколько часов в ходе следственных действий, в овраге заваленном сухими ветками, было обнаружено тело его сына Юрия, пропавшего менее чем за год до того как пропал дед.

Искать деда начали в июле 2014 года, после того как он перестал выходить на связь и отвечать на звонки. По свидетельству соседей, деда видели примерно неделю назад, в своем дворе в обществе нескольких мужчин днем. Ближе к ночи слышали какой-то неясный шум, видели отблески фонарей, но не придали этому значения, а потом и вовсе ничего подозрительного не было.

Разыскивать деда начала племянница Светлана, которая ухаживала за ним после того как в 2013 году пропал его сын. Приезжала раз в неделю, привозила продукты, делала домашнюю работу по дому, а большего дед и не требовал, был самостоятелен, старался сохранить свои личные границы и не хотел переезжать к родственникам. В общем, нормальный самостоятельный дед советской закалки.

Обратившись с заявлением в полицию о розыске деда, Светлана пришла на консультацию с вопросом: «Что же делать дальше?». В ходе консультации выяснилось, что деду принадлежит дом и земельный участок в приличном районе города, из тех что называют «золотыми квадратами». Запросили сведения из ЕГРН.

Сведения из ЕГРН оказались неожиданными, выяснилось, что за год до исчезновения деда, дом и земельный участок сменили собственника и в июле 2013 года были проданы по договору купли-продажи.

Учитывая то что дед не высказывал намерений о продаже дома, продолжал в нем проживать, осуществляя все права собственника, в том числе производилоплату квитанций, приходивших на его имя, данная сделка сразу вызвала много вопросов и породила массу предположений, некоторые из которых впоследствии нашли свое подтверждение и развитие.

Полученные сведения из ЕГРН были переданы в следственный отдел проводивший проверку по факту безвестного исчезновения деда. Очень оперативно были истребованы копии регистрационного дела из Росреестра, в котором содержался договор-купли продажи дома и земельного участка, совершенный от имени деда на основании доверенности, удостоверенной нотариусом.

Нотариус дал объяснения о том что данную доверенность – не регистрировал. Под номером бланка доверенности в реестре нотариуса зарегистрировано другое нотариальное действие с иным лицом.

Следственным отделом было назначено проведение почерковедческой экспертизы, для установления обстоятельств по делу, результаты которой дали вероятностный вывод о том что подпись выполнена не дедом. После чего по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, было возбуждено уголовное дело, соединенное с производством по факту исчезновения деда.

Лицо действующее по доверенности от имени деда при совершении сделки – было задержано и помещено под стражу.

Дед по прежнему не находился и объяснений этому не было. Светлана, являясь племянницей, была признана потерпевшей, но все же очень надеялась увидеть деда живым, переживала и не могла поверить, что мудрый и осмотрительный дед попал в такую ситуацию со сделкой и пострадал, будучи при этом достаточно недоверчивым к посторонним людям человеком.

Места захоронения деда и сына нашли в декабре 2014. К сожалению, они оказались не единственными жертвами преступной группы, получивших известность на территории Ростовской области, как «Банда черных риэлторов». 

Члены банды находили одиноко проживающих граждан — пьющих, осиротевших, нуждающихся во внимании, знакомились с ними, а затем действовали, как отряд «тимуровцев» – привозили продуктовые наборы и спиртное, давали общение и заботу, получая взамен доверие и доступ в дом, в котором уже не по-тимуровски находили паспорта и документы на недвижимость. Впоследствии изготавливали доверенности, на основании которых в дальнейшем проводили сделки, оформляя недвижимость на подставных лиц и распоряжались имуществом без ведома собственников. Затем имущество перепродавали, а спустя некоторое время убивали своих бывших подопечных.

За два года организованной деятельности, члены банды совершили четыре убийства и одно покушение на убийство, завладели мошенническим путем четырьмя квартирами и двумя домовладениями, намеревались завладеть еще несколькими объектами недвижимости, собственники которых были у банды в разработке.

К маю 2015 года все необходимые судебно-медицинские экспертизы были проведены, костные останки деда выдали Светлане для захоронения, также было получено свидетельство о смерти.

В суд с исковым заявлением о признании недействительными доверенности, сделки купли-продажи домовладения, применении последствий недействительной ничтожной сделки зашли быстро, но осторожно.

Изначально было решено разделить требования и не просить о признании права собственности за Светланой в первом процессе, причина такого подхода усматривается из приложенных процессуальных документов. Требования обосновывали опираясь на материалы уголовного дела, результаты почерковедческих экспертиз, установивших лицо учинившее подпись на доверенности и статус потерпевшей.

Как показало время, тактика разделения требований и процессов, оказалась верной. Наш иск был единственным, который суд удовлетворил до постановления приговора по уголовному делу. Остальным потерпевшим суды в признании сделок недействительными на этой стадии отказали.

Надо отдать должное суду, по нашим ходатайствам были истребованы все необходимые доказательства, суд досконально разобрался в обстоятельствах дела, посчитал фактические обстоятельства доказанными и отклонил доводы ответчика о том что он является добросовестным приобретателем, мотивировав это тем что ответчик сам являлся стороной сделки, при совершении которой не были соблюдены требования законодательства. В результате – удовлетворил иск в полном объеме. Апелляционным определением Ростовского областного суда, решение было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика – без удовлетворения.

Вместе с тем, учитывая наложенный в рамках уголовного дела арест на домовладение, исполнение решения суда отложилось до вынесения приговора и вступления его в законную силу и было исполнено лишь в феврале 2018 года.

Ответчик и его представители все это время не сидели сложа руки, и постоянно находили какие-то новые и вновь открывшиеся обстоятельства, которые в основном сводились к доводу о том что «если истец не просил признать за собой право собственности, то это не надлежащий истец» и «вообще они с умершим не родственники».

О чем в заявительном порядке извещали суд, суд извещал нас, в заседании вновь открывшиеся обстоятельства оказывались очередным «пшиком», очередное заявление ответчика оставалось без удовлетворения, ответчик шел в апелляцию, мы шли следом, апелляция говорила «да, это пшик», ответчик ненадолго успокаивался, находил очередные вновь открывшиеся обстоятельства и начинал все заново. И так три раза.

Окончательно устав от бесконечно-бесполезных попыток пересмотра дела со стороны Ответчика, нами было подано заявление о взыскании судебных расходов с Ответчика, которое было оставлено судом без рассмотрения в связи со смертью Ответчика и отсутствием сведений о наследственном деле и правопреемниках.

Продолжение  следует

Соавтор: Тамберг Г.Г.

Часть два – Признание права собственности за лицом сохранившим наследственное имущество.

Часть три – Дети лейтенанта Шмидта.

Черные риэлторы. Часть 2.