Буквально во время новогодних праздников мне пришлось писать отзыв на иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, который истец полагал притворной сделкой, прикрывающей займ. Речь шла о так называемой обеспечительной купли-продаже.

Тема интересная и я вспомнил, что несколько лет назад представлял ответчика по аналогичному иску, и мы выиграли дело. Я кратко расскажу о выигранном нами деле, а дальше несколько слов об обеспечительной купле-продаже и судебной практике по признанию сделок обеспечительной продажи недействительными, как притворных.

Иск о признании договора купли-продажи притворной сделкой

Ко мне обратился гражданин А, к которому истцом Б был предъявлен иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, по основанию её притворности, а также было предъявлено требование о применении последствий недействительности договора.

Факты, на которые ссылался Б в иске были следующими. Б якобы были необходимы деньги и он обратился в некое ООО, где ему предложили дать в долг деньги, но в вместо договора займа заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы у займодавца было обеспечение. В итоге Б заключил договор купли-продажи квартиры почему-то не с ООО, а с А. В договоре купли-продажи цена квартиры была установлена процентов на 40-50 ниже рынка.

Наша позиция была следующей.

Последствия недействительности притворной сделки

ч.2 ст. 170 ГК РФ предусматривает:

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

 Из содержания данной нормы следует, что лицо, предъявившее требование, основанное на ч.2 ст. 170 ГК РФ, должен представить доказательства того, что имеется действительная сделка (прикрываемая), об исполнении которой договорились стороны, а также условия этой сделки.

Особенность недействительности притворных сделок состоит в том, что последствием таковой не является двухстороння реституция, а применение к отношениям сторон норм законодательства, которые регламентируют  прикрываемую сделку. Надо отметить, что многие истцы просто не понимают этого и наивно полагают, что применением последствий недействительности притворной сделки является возврат всего полученного.

В нашем деле истец именно так и считал.

Мы же исходили из того, что истец, утверждая то, что стороны на самом деле заключили договор займа, должен был представить доказательства данного обстоятельства, а также условий, на которых был предоставлен заем: размер процентов за пользование займом, срок возврата займа и т.п. Кроме того, если предполагать, что имел место заем, который должен был бы быть обеспечен предоставлением квартиры в залог, следовало исходить из того, что после признания недействительным договора купли-продажи в силе должны остаться обеспечительные правоотношения, т.е. ипотека квартиры.

Представим, что следовало бы просто провести реституцию, вернув собственность продавцу, а  покупателю – уплаченные деньги. В таком случае были бы отношения необеспеченного займа, по которому займодавец не смог бы реально что-то взыскать с заемщика, так как  квартира могла являться единственным жильем. Займодавец, если даже предположить, что в реальности имел место заем, давал деньги лишь при наличии обеспечения, а поэтому при признании договора купли-продажи недействительным должны бы были применяться правила ипотеки.

Мы излагали суду данные соображения. Кроме того, наша позиция заключалась в том, что истец не предоставил, кроме объяснений, никаких реальных доказательств притворности сделки. Более того, суд по своей инициативе решил провести осмотр квартиры, чтобы понять, кто в ней живет, кто ей пользуется. Доводы истца о том, что фактически квартира не передавалась покупателю и что в ней проживает Б с матерью, были опровергнуты осмотром. В квартире не было ни чьих-либо вещей, почти не было мебели, а холодильник был пуст.

Таким образом, фактически было установлено и не отрицалось ответчиком, что цена продажи была ниже рыночной, но ответчик и говорил, что продажа была срочной и он согласился именно на такую цену, а в противном случае не купил бы квартиру. Иначе говоря, само по себе отклонение от рыночной цены еще не является доказательством притворности сделки.

В итоге суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Обеспечительная купля-продажа

А почему бы не иметь такого способа обеспечения права, как обеспечительная купля-продажа? Мы привыкли на все смотреть, исходя из определенных стереотипов и идеологических штампов, т.е. мышление большинства юристов не очень гибкое. На самом деле, обеспечительная купля-продажа у нас все же существует в сделках типа РЕПО.

Обеспечительная передача собственности существовала еще в Риме и называлась фидуцией, но почему же сейчас у нас считают, что противозаконно совершать обеспечительную куплю-продажу?

Причина проста. Несмотря на то, что в ГК РФ не содержится закрытого перечня способов обеспечения исполнения обязательств и, исходя из диспозитивности гражданского права, стороны могут создать любое непоименованное в законе обеспечение, суды не признают возможности обеспечительной передачи собственности, так как то, что практикуют у нас фактически не является фидуцией. Да, действительно, заключение примитивного договора купли-продажи, по которому собственность безвозвратно переходит к кредитору, может привести к совершенно диспропорциональному удовлетворению кредитора в ущерб интересам должника.

Предположим, что я беру в долг 2 000 000 рублей, обещая вернуть займодавцу 2 500 000, оформляя договор купли-продажи квартиры стоимостью 5 000 000 рублей в качестве обеспечения возврата суммы займа и процентов. Допустим, я не могу вернуть деньги, и кредитор фактически получает в 2 раза больше, чем я ему был должен. В случае, если бы это было ипотечное обеспечение, то квартира была бы продана и все за минусом долга кредитору, исполнительного сбора и расходов на реализацию вернулось бы должнику. Понятно, что подобная схема не может считаться добросовестным осуществлением кредитором своих прав.

Тем не менее, я полагаю, что само по себе использование подобной схемы не порочит того, что при надлежащем правовом регулировании вполне возможно создать данный вид обеспечения исполнения обязательств, который будет нормально работать без ущерба должникам. А так, вполне возможно, что обеспечительная продажа будет использоваться, но тайком, что не позволит должникам доказать притворность сделки.

Теперь посмотрим, а каковы позиции судов по вопросам применения ч.2 ст. 170 ГК РФ в части обеспечительной купли-продажи.

Признание обеспечительной продажи притворной сделкой в судебной практике

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2019 N 53-КГ18-38

В данном определении содержится несколько полезных правовых позиций. 

Первая заключается в несовместимости предъявления одновременно требований о признании сделки, заключенной под влиянием обмана (ч.2 ст. 179 ГК РФ) и признании сделки недействительной в силу притворности. Этот вывод и понятен, так как в случае притворности все стороны сделки понимают, что есть прикрываемая и прикрывающая сделки. В определении говорится
При разрешении спора суд в обоснование своего вывода об удовлетворении исковых требований Пальчун М.Н. о признании сделок купли-продажи недействительными сослался как на положения пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (сделка, совершенная под влиянием обмана), так и пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (притворная сделка).

Между тем, суд не учел, что по действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана, отсутствует, поскольку при заключении притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена, тогда как при заключении сделки под влиянием обмана одна из сторон.

Кроме того, в определении как раз содержится и вышеприведенный мной вывод о юридических последствиях притворности сделки, а именно сказано, что

Более того, ни судом первой, ни судом апелляционной инстанций не учтено, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия — применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.12.2018 N 19-КГ18-41

В данном определении указываются некоторые признаки того, что купля-продажа является прикрывающей сделкой. Так, в определении говорится

При этом взаимоотношения сторон в период заключения и последующего исполнения сделки, их переписка, иные заключенные ими соглашения, в том числе подписанный сторонами предварительный договор купли-продажи, предусматривающий возврат проданных объектов в собственность Кучеренко М.В. после уплаты денежных средств, факт оставления имущества после заключения договора у Кучеренко М.В., оценку со стороны суда апелляционной инстанции в нарушение требований ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не получили.

Отвергая доводы истца по встречному иску Кучеренко М.В. о заключении сторонами договора займа, судебная коллегия сослалась на несогласованность сторонами условия о размере процентов.

 Вместе с тем п. 2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность установления процентов по договору займа разными способами, а п. 1 той же статьи определяет правила исчисления процентов, если они вообще не определены договором займа.

Таким образом, само по себе отсутствие в договоре размера процентов не исключает возможность возникновения между сторонами заемных правоотношений.

Как мы видим, если истец представляет доказательства того, что стороны согласовали обратный выкуп квартиры, что квартира осталась во владении продавца, то данные обстоятельства нуждаются в оценке. На мой взгляд, представление доказательств подобных обстоятельств, которые создают фактическую презумпцию притворности, должно являться основанием возложения на ответчика бремени опровержения того, что сделка является притворной.

Также из определения следует, что если установлено, что отношения по факту являются займом, то отсутствие доказательств размера процентов не препятствует такой квалификации.

Таким образом, при наличии определенных доказательств вполне возможно доказать притворность договора купли-продажи, который заключается в целях обеспечения возврата займа, но одного лишь заключения сделки по цене ниже рыночной совершенно недостаточно для такой квалификации договора.

Документы

1.Обезличенное решение234.2 KB

Все документы в данном разделе доступны только профессиональным участникам портала, имеющим PRO-аккаунт.

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Автор публикации

Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович
Санкт-Петербург, Россия
Представление интересов граждан и организаций в судах. Арбитраж. Защита от субсидиарной ответственности и оспаривания сделок. Сложные споры о разделе имущества супругов.
www.advokatizosimov.ru

Да 34 34

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Климушкин Владислав, Андреев Валерий, Астапов Максим, Мамонтов Алексей, Изосимов Станислав, Высоцкая Вера, Минаева Марина, Ильичев Владимир, Шевченко Юрий
  • 23 Марта, 05:31 #

    Особенность недействительности притворных сделок состоит в том, что последствием таковой не является двухстороння реституция, а применение к отношениям сторон норм законодательства, которые регламентируют прикрываемую сделку. Уважаемый Станислав Всеволодович, так ведь в ст. 170 ГК РФ об этом прямо не написано, ну или недостаточно прямо, а некоторые коллеги не привыкли задумываться о смысле законодательных корм и даже думают по шаблону, не слишком соотнося свой набор шаблонов с реальной ситуацией. 
    Зато быстро и дёшево (smoke)

    +7
    • 23 Марта, 09:29 #

      Уважаемый Иван Николаевич, так ведь это разъяснялось даже в Пленуме. Хотя зачем читать пленумы, если клиент платит деньги? Написал иск и в суд. Но на самом деле, как мне кажется, представитель истца не понимал последствий недействительности притворной сделки. По крайней мере, из его поведения в суде я сделал такой вывод.

      +5
      • 23 Марта, 09:44 #

        зачем читать пленумы, если клиент платит деньги?Уважаемый Станислав Всеволодович, так ведь на этом и основывается вся «индустрия» дешевых юруслуг. Мы все регулярно сталкиваемся с такими «юрологами», но ведь большинству граждан этого не понять... (smoke)

        +4
  • 23 Марта, 09:02 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, очень интересную тему подняли, забрала в избранное. (Y)

    +3
  • 23 Марта, 11:11 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, некоторые правовые системы знают подобный вид обеспечения. Он называется бланковым договором. Т.е. меняется титульный владелец на время действия обеспечения. Было в свое время много статей, в т.ч. и Бевзенко. Наша правовая система пошла путем истинности обязательств. Это и хорошо и плохо. Есть свои плюсы и минусы. Плюс в том, что при истинном обязательстве (залог) остается контроль со стороны государства над сохранением баланса интересов сторон, а плохо — в том, что неторопливость исполнения функций в полной мере не защищает интересы кредитора.

    +4
    • 23 Марта, 14:29 #

      Уважаемый Алексей Вячеславович, в некоторых штатах США mortgage представляет переход права кредитору, а у ипотечника остается лишь владение и бенефициарный интерес с предмете ипотеки.

      +2
      • 23 Марта, 15:06 #

        Уважаемый Станислав Всеволодович, сколько систем, столько и правил. Каждая из них имеет свои достоинства и недостатки. У меня было несколько дел со стороны покупателя по подобным договорам. Все закончились решением в пользу покупателя.

        +4
        • 23 Марта, 17:34 #

          Уважаемый Алексей Вячеславович, тут все зависит от доказательств. Если продавец не может привести никаких доказательств, свидетельствующих о том, что предусматривался займ с правом обратного выкупа, то выиграть такой спор практически нельзя. Если же такие доказательства имеются, то удовлетворяют иски, но таких случаев мало, так как, как правило, все договоренности устные.

          +2
        • 23 Марта, 19:15 #

          Уважаемый Алексей Вячеславович, у меня тоже.

          +1
  • 23 Марта, 11:52 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович,  очень люблю Ваши четко структурированные и всегда полезные публикации!
    (Y)

    Надо отметить, что многие истцы просто не понимают этого и наивно полагают, что применением последствий недействительности притворной сделки является возврат всего полученного.Мне тоже однажды приходилось это разъяснять. Один из моих постоянных клиентов привел продавца, которому таким образом дал в долг некоторую сумму.  Обошлись без суда. Должник внял моим  объяснениям. Но не только. Не последнюю, на мой взгляд, роль сыграло их длительное деловое сотрудничество и специфика взаимоотношений.

    +3
  • 23 Марта, 12:32 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, тут оба, что называется стоят друг друга — и заемщик и кредитор. Заемщик, как правило, погрязший в долгах, совершенно не думающий о последствиях, а кредитор — жесткая микрофинансовая организация или ее представитель, которые пользуются безответственностью заемщика.
    В отсутствие внятных разъяснений хотя бы судебных инстанций о механизме обеспечительной купли-продажи  иски о притворности по-прежнему будут иметь место в районных судах.
    Мне тоже приходилось вести несколько  таких дел, обобщив практику, даже делал публикацию на Гарант.ру
    https://www.garant.ru/ia/opinion/author/astapov/1092238/

    +4
    • 23 Марта, 14:31 #

      Уважаемый Максим Сергеевич, да, на самом деле заемщик, который не понимает, что делает, может очень сильно пострадать, если хотя бы не подстрахуется закреплением доказательств притворности сделки.

      +2
  • 23 Марта, 16:49 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, Вы привели пример из очень интересной практики. Практически во всем готов с Вами согласиться. Но
    А почему бы не иметь такого способа обеспечения права, как обеспечительная купля-продажа? Мы привыкли на все смотреть, исходя из определенных стереотипов и идеологических штампов, т.е. мышление большинства юристов не очень гибкое. На самом деле, обеспечительная купля-продажа у нас все же существует в сделках типа РЕПО.зачем это? Предметом сделки типа РЕПО являются ценные бумаги, переход прав на которые имеет некоторые отличия от перехода прав на недвижимое имущество (не углубляясь в теорию).В части сделок с недвижимостью, на мой взгляд, законодательство содержит достаточно правовых инструментов, позволяющих оформить любое правоотношение сторон и свести риски наступления неблагоприятных правовых последствий к минимуму.В этом я склонен согласиться с коллегой Мамонтовым А.В. Наша правовая система ориентирована на истинность обязательства и, на мой взгляд, это более правильно, поскольку нет необходимости законодателю подстраиваться под фантазии правоприменителей и создавать громоздкие конструкции с обратным выкупом или чем-то еще...

    0
    • 23 Марта, 18:44 #

      Уважаемый Владимир Борисович, есть такая ценная бумага, именуемая «закладная». Получается, что она может быть предметом сделки РЕПО? Но что тогда получается «в сухом» остатке?
      P.S. Посмотрите ниже, Станислав Вселодович Вам ответил, правда, ответ получился не там.

      +1
      • 23 Марта, 19:07 #

        Уважаемый Владислав Александрович, нет, не может! Я вообще не вижу смысла относить этот документ к ценной бумаге в классическом смысле. Сделки РЕПО — пространство других отношений.

        И я прочел комментарий Станислава Всеволодовича. Не впечатлен.

        Мы, к сожалению, пока не знакомы лично, но у меня сложилось впечатление, что он сторонник экспансии в Российское право англо-саксонских моделей и конструкций.

        Я не сторонник такого процесса, поскольку не считаю Россию менее цивилизованным государством, чем Европа и США.

        И, кроме того, я не согласен с теорией о том, что право существует в отрыве от идеологии и сложившейся исторической ментальности.

        Что касается востребованности правового инструмента, который мы обсуждаем, то я такого уровня, который позволил бы поднять вопрос о необходимости его законодательного регулирования, пока не наблюдаю. Добросовестные участники рынка используют традиционные сделки.

        Я бы, напротив, потребность в создании такого инструмента понизил  с помощью инструментов уголовно-правового характера, которых в наше время более, чем достаточно.

        +1
        • 23 Марта, 19:20 #

          Уважаемый Владимир Борисович, так я тоже сторонник того, чтобы «выпить ту воду, которая есть и только потом искать другой источник» (смотрите мой комментарий ниже). На практике придумывание нового очень затратно, дешевле использовать существующее.
          Однако, у меня нет такого стойкого неприятия англосаксонских моделей. Мне непонятно чем вызвано это неприятие у Вас? Помнится, в 1993-ем году были аналогичные высказывания относительно прав и свобод человека, мол, «зачем они нам нужны!?», «нет смысла включать их в Конституцию!» и т.п. Однако, включили, и теперь даже суды требуют ссылаться на эти нормы. 
          Уважаемый Владимир Борисович, есть ли практические соображения относительно того, что любые правовые модели из англосаксонского права нам вредны?

          +1
          • 23 Марта, 22:21 #

            Уважаемый Владислав Александрович, Конституция 1993 года лишила страну политического суверенитета...В отличие от коллеги Изосимова С. В. я связывают исторические особенности национального развития, ментальность, культуру и идеологию с развитием правовой системы. Англосаксонский мир — морские державы, историческое развитие которых основано на колониальных принципах, крестовый походах, грабежа и т.д. Всё это не могло не сказаться на формировании правовых систем.История материковой России иная. Как следствие, и принципы развития права отличные от англосаксонского. Поэтому, на мой взгляд,  импорт правовых моделей из одной правовой системы в другую, не меняя принципов, приводит к тому, что Российское право пр обретает лоскутный характер. Что, собственно, мы сейчас и имеем благодаря американизации на протяжении последних трех десятков лет. А если взглянуть шире, то такое явление наблюдается во всех сферах. В том числе и в образовании. Мы широко здесь обсуждаем качество нашего правосудия, но не замечаем причин. А одна из них — образование по Фурсенко, которое он содрал у американцев, которые живут по инструкции. И при этом удивляемся, почему юристы-практики разучились мыслить. Об этом можно бесконечно рассуждать… В общем, я «ортодоксальный» патриот и с этим ничего нельзя сделать. Из других правовых систем следует брать примеры, а не модели, адаптировать их к национальной правой системе, культуре, идеологии и создавать собственное право.

            +1
            • 24 Марта, 11:38 #

              Уважаемый Владимир Борисович, к сожалению я не патриот, был патриотом, но весь вышел… И слава Богу!
              В развитии права мне симпатичны древние римляне:
              — во-первых, они брали опыт других народов, эмфитевт, суперфиций, займ, личный найм, и так далее вплоть до полной отмены квиритского права;
              — во-вторых, они чётко отделяли «сакра» и «юре», т.е. отделяли управление людьми с помощью религии (то что сейчас мы называем идеологией) от управления людьми с помощью правовых предписаний (которые понимались как совершенно не связанные с идеологией, а только с естественным правом справедливости);
              — в-третьих, политика рассматривалась как личное дело каждого, римлянин и помыслить не мог, что можно не ходить на выборы, существовало «общее дело» (республика), каждый понимал единство как S.P.Q.R. (Senatuspopulusque Romanus), т.е. «сенат и римский народ», личное участие приводило к политическому росту и расширению возможностей, хотя и требовало значительных затрат ради «популярности» (по сути все политические термины оттуда).

              Есть и то, что мне отвратительно в римлянах. Однако, важно то, что я могу выбирать между тем что нравится и тем, что не нравиться. Соответственно, мне не нужно быть просто патриотом, достаточно включить разум.

              +1
              • 24 Марта, 12:20 #

                Уважаемый Владислав Александрович, мне тоже симпатичен Древний Рим. Очень прогрессивная была цивилизация и если бы не излишние имперские амбиции, скорее всего будущее ее сложилось бы иным образом.

                Но проецировать опыт римлян на современный мир я бы не стал. Причин тому много, обо всем не напишешь в комментарии, но одну бы я выделил.

                Следует помнить, что в Древнем Риме существовало резкое деление населения на сословия. Причем различия в правах сословий были ярко очерчены и подкреплены страхом смерти. Поэтому все, что происходило в Риме я бы демократией в современном понимании значения этого термина не назвал. За не пойти на выборы можно было в клетку со львами попасть.

                +1
  • 23 Марта, 17:31 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, так я и говорил про идеологические штампы. Задачи права — предоставлять участникам экономических отношений инструменты. Если инструмент востребован, то почему не создать регулирования? Когда-то жизнь потребовала, чтобы можно было создавать залог. В Риме было несколько видов залога, среди которых была и фидуция, когда предмет переходил в собственность заемщика. Право — это средство. Поэтому любые идеологические конструкции здесь не очень уместны. Мы же с Вами когда-то дискутировали. На мой взгляд, обсуждение любой юридической конструкции уместно обсуждать не в рамках того, что наша система ориентирована на то или это, а на то, нужна ли она и может ли удовлетворить существующие потребности. Наша правовая система, если уж говорить о ней, навпитывала и продолжает впитывать что-то из других и это процесс объективный. В противном случае можно было бы довольствоваться Русской Правдой. В чем заключается принципиальная невозможность создание такого инструмента? Можно обсуждать за и против, но никак не исходить из идеологических конструкций, которые якобы не позволяют это сделать. Я вижу недостатки лишь в том, что может оказаться, что собственник-займодавец продаст вещь и не сможет после возврата долга вернуть разницу в стоимости. Еще один минус, что все тогда будут использовать данное обеспечение, так как в случае банкротства заемщика вещь не будет в конкурсной массе. Надо обсуждать именно такие последствия и можно ли их нивелировать. А идеологии — это для тех, кто ищет объект правоотношений, т.е. к схоластам, которые не понимают, что право прикладная отрасль.

    +1
  • 23 Марта, 19:08 #

    А почему бы не иметь такого способа обеспечения права, как обеспечительная купля-продажа?
    Уважаемый Станислав Всеволодович, может быть, не проблема! Берём ст. 8 ГК РФ, п.1 ч.1, и ещё ст. 329 ГК РФ, ч.1, и начинаем конструировать:
    — значит так, заключаем договор займа, указывая, что он обеспечивается куплей-продажей с правом обратного выкупа (по типу РЕПО);
    — заключаем договор купли-продажи, указывая в предмете, что он является обеспечением займа и в случае возврата займа обязаны вернуть право собственности на недвижимость;
    — заключаем обратный договор купли-продажи;
    — приходим регистрировать всё это для внесения записи в ЕГРП;
    — получаем отказ и идём в суд;
    — пока суд да дело...
    Стоп!
    А почему бы не сделать стандартную ипотеку с передачей вещи залогодержателю, прописать внесудебное обращение взыскания, сразу же определить цену или прописать порядок её определения, заодно установить правила проверки вещи залогодержателем? Не получится ли фактически то же самое только ещё и будет защита Закона?

    Полагаю, что закон и так даёт достаточно для защиты прав.

    +3
    • 23 Марта, 19:53 #

      Уважаемый Владислав Александрович, именно в этом и есть смысл. Есть гражданский кодекс, в части залога недвижимости существует ещё и специальный закон. В совокупности действующая нормативно-правовая база предоставляет возможность урегулировать практически любую правовую конструкцию, которая необходима сторонам.

      Нет, мы будем как на рынке, где спрос рождает предложение, придумывать что-то ещё, чтобы упростить жизнь, извините, дуракам и аферистам.

      Уместно вспомнить, что граждане обязаны исполнять закон, а не придумывать, как его обойти и сэкономить на регистрации, оформлении нормальных сделок и т. д.

      Придумали — встречайте отказы в иске, как у коллеги Изосимова С. В., теряйте имущество и деньги. Закон возложил ответственность за последствия гражданско-правовой на её участников. И это правильно!

      +2
    • 23 Марта, 21:28 #

      Уважаемый Владислав Александрович, так я и не утверждаю, что обеспечительная продажа должна существовать. Я лишь против идеологической зашоренности, когда не понимают, что право инструмент. Я говорю лишь о том, что обсуждать необходимость наличия тех или иных инструментов надо не исходя из штампов, а исходя из потребности и взвешивания всех за и против.
      ↓ Читать полностью ↓
      Просто у меня нет отторжения на основе неких спекуляций относительно права. На самом деле право можно сравнивать с лекарством. Если провести параллель с правом, то получается, если есть лекарство, которое может лечить болезнь, но есть некая теория, в силу которой это лекарство не вписывается в неё, то и лекарства не должно быть, так как оно противоречит этой теории. Никто же не додумается обсуждать лекарство в силу идеологических штампов. Хотя в СССР в силу штампов травили генетику и кибернетику, а процветала лысенковщина. К сожалению, в России до сих пор влияние такого промывания мозгов велико, что ведет к тому, что люди лишены творческой силы исследования, открытости новому.
      На мой взгляд, богатство права может заключаться в разнообразии правовых средств, чтобы сообразно ситуации стороны могли воспользоваться одним из них. Понятно, что господствующая в СССР идеология была не пущать, туда, куда не велено, и делать то, что велено, и её носители в трансформированной форме имеются и сейчас. А отголоски этой идеологии до сих пор в сознании множества людей. И современное состояние России — это отличный пример последствий в том числе и идеологии, когда государство рассматривается, как некое божественное существо, которое не пущает и велит, а еще кормит и отбирает, а еще требует от подданных жертв, а еще оно выше гражданина. А прагматики рассматривают государство просто, как институт, а не бога, как институт во имя не самого государства, а человека, как институт не идеальный. А право рассматривают с инструменталистских позиций.
      Именно поэтому очень много того, что сейчас имеют правовые системы почерпнуто у прагматичных англо-саксов: стандарты доказывания, эстоппели, строгая ответственность производителя за дефекты товара, субординации требований в банкротстве, проникновение через корпоративную вуаль, превратившуюся в субсидиарку и т.п.
      Поэтому я не являюсь каким-то поклонником англо-саксонского права, так как нельзя ничего идеализировать, но то, что оно исходит, особенно в США из прагматики, дает о себе знать и в том, что большинство мировых корпораций зарегистрировано в Делавэре, который привлекает в том числе и мощным корпоративным правом.  Корпоративное право США позволяет развивать экономику за счет корпоративного капитала, а не кредитов, что гораздо дешевле и менее рискованно. Об этом можно говорить много, но мысль проста: нужно все оценивать, исходя из нужд жизни, а не отторгать на основе идеологии. Любая идеология выключает голову. Если бы ученые всегда основывались на том, что достигнуто сегодняшней наукой, то не было бы никаких прорывов в физике. Если бы Эйнштейн считал бы современную ему физику достаточной, то ему не надо было бы включать мозги. А включение мозгов и прорыв — это всегда выход за пределы стандартного, это всегда расставание с господствующей идеологией.

      +1
  • 23 Марта, 23:30 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, таких случаев достаточно много. У меня почти десять лет назад был такой случай. Серый риелтор занял денег и по договору купли-продажи приобрел 1/3 доли. Когда пришло время отдать долг риелтор пропал, но зато поменялись собственники доли, и так доля по договорам дарения передавалась несколько раз. При этом, сроки оспаривания первой сделки прошли. Я подал иск о принудительном выкупе доли, представил свою оценку и выиграл дело.
    А что касается последствий притворной сделки, так пенять простым обывателям нет смысла. Многие юристы этого не знают.

    +3
  • 24 Марта, 11:38 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, такая схема дает большие возможности для мошенников. У меня давно был случай: один выпивающий старичок продал свою квартиру стоимостью >2млн., получив взаймы 50 тыс. руб. При этом в договоре цена была указана 1млн., была подпись в получении продавцом 1млн. Доверчивого дедушку удовлетворило объяснение, что без обеспечения кредитор денег не даст, а оформлять залог долго и дорого. Шум подняла дочь, когда обнаружила в почтовом ящике уведомление ФРС о регистрации купли-продажи.

    +1
    • 24 Марта, 15:13 #

      Уважаемый Валерий Павлович, да это так. Но обмануть того, кто хочет, чтобы обманули можно всегда и везде. Просто граждане не думают, что лучше хотя бы иногда надо проконсультироваться, заплатив совсем небольшую сумму, чем потерять квартиру.

      +2

Да 34 34

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Признание сделки притворной не состоялось. Обеспечительная продажа в судебной практике.» 5 звезд из 5 на основе 34 оценок.

Похожие публикации

Продвигаемые публикации