Найти юриста / адвоката / эксперта
Дело было сложное, но интересное. В одном производстве соприкоснулись такие непростые категории как приватизация, самовольная постройка и признание утратившим право пользования жилым помещением. Об этом деле я начинал писать еще год назад и совсем недавно оно разрешилось.
Предыстория
В 1966 году отцу доверительницы был предоставлен для проживания жилой дом. В дом также были вселены мать доверительницы, она сама и два её брата. В 1983 году доверительница выселилась из дома. В дальнейшем умер один из братьев доверительницы, позже умер её отец. В 2009 году, за несколько месяцев до смерти матери, доверительница вновь стала проживать в указанном доме, но при этом не встала на регистрационный учет. Зарегистрировалась в доме только после смерти матери в 2010 году. Примерно с этого же времени брат доверительницы перестал проживать в спорном доме, однако сохранял регистрацию в нем.
Спустя несколько лет доверительница пожелала оформить спорный жилой дом и обратилась в местную администрацию с заявлением о его приватизации, в чем ей было отказано по целому ряду оснований, о которых речь пойдет ниже.
Препятствия в приватизации
1. Первым основанием, на которое сослалась местная администрация, отказывая в приватизации, являлось то, что дом им не принадлежит, а соответственно муниципалитет не может распоряжаться имуществом ему не принадлежащим, в том числе и передать дом в собственность в порядке приватизации. Кому же принадлежал дом, спросите Вы? Ответ прост – юридически никому. Получилась такая ситуация следующим образом. Дом в 1995 году был передан из собственности Новосибирской области в собственность муниципалитета, о чем было издано соответствующее распоряжение комитета по управлению государственным имуществом Новосибирской области, при этом муниципалитет указанный дом на баланс не принял, право собственности на него не зарегистрировал. Так и получилось, что юридически дом «завис», не имея собственника.
2. Вторым основанием для отказа в приватизации выступило то, что документы на дом, имеющиеся у доверительницы, имели существенные пороки, а именно в ордере был указан адрес: ул. Летняя, 10, кв. 12, а дом, который доверительница хотела оформить, имел адрес: ул. Летняя 18.
3. Третьим основанием для отказа в приватизации выступало то, что помимо доверительницы в доме был прописан её брат, а, как известно, приватизация возможна только по согласию всех проживающих лиц. Где находился брат доверительницы, ей не было известно, связь она с ним утратила.
С такими проблемами пришлось столкнуться перед подачей иска в суд о признании права собственности в порядке приватизации и признании утратившим право пользования жилым помещением брата доверительницы.
Но проблемы на этом не закончились, в суде к перечисленным трем проблемам добавились еще две, а именно спорный момент относительно законности вселения доверительницы в жилое помещение, а также его реконструкция, так как после вселения доверительница переустроила дом, добавив жилую пристройку, в результате чего площадь дома увеличилась практически в два раза.
О разрешении данных проблем по порядку
1. Относительно проблемы собственника дома, уполномоченного им распоряжаться, в том числе передать в порядке приватизации, было сделано следующее. На основании адвокатского запроса из архива мэрии г. Новосибирска было получено постановление 1995 года, из которого следовало, что спорный дом действительно не был поставлен на баланс муниципалитета, причиной тому было указано, что данный дом нет необходимости ставить на баланс, так как он в числе других домов подлежал оформлению в частную собственность граждан проживающих в нем. Обстоятельство того, что имущество не значится в реестре муниципальной собственности, не должно являться препятствием для его приватизации, так как из государственной собственности имущество было исключено в установленном порядке, а муниципалитет не предпринял меры к принятию на баланс указанного имущества, так как изначально принял решение о его передачи в собственность проживающих в нем граждан.
2. Для преодоления препятствия, связанного с указанием в ордере иного адреса, отличающегося от адреса дома, на который желала оформить право собственности доверительница, был получен из архива районной администрации корешок ордера (к слову тоже с ошибочным адресом), а также выписка из домовой книги, из которой следовало, что мать моей доверительницы была зарегистрирована в указанном доме с 1966 года, отец с 1967 года. Для укрепления позиции в суде были допрошены два свидетеля, которые пояснили, что родители доверительницы и она сама проживали с 1965 года в одном и том же доме.
3. Относительно препятствия в виде регистрации в доме брата доверительницы была избрана позиция, что последний фактически утратил право пользования жилым помещением. К моменту вселения доверительницы в 2009 году её брат на постоянной основе проживал у своей сожительницы, желания проживать в доме не высказывал, каких-либо попыток к вселению и проживанию не предпринимал. Права и обязанности нанимателя жилого помещения он не исполнял, коммунальные платежи не оплачивал, за сохранностью дома не следил, ремонта и текущего содержания не осуществлял, личных вещей в доме не хранил. В свою очередь препятствий со стороны доверительницы для проживания её брата не чинилось, его отсутствие по месту регистрации на протяжении длительного периода носило добровольный характер, а регистрация являлась формальной, так как он фактически утратил право пользования жилым помещением.
Итог по делу
Исковые требования были удовлетворены судом в полном объеме. Брат доверительницы был признан утратившим право пользования жилым помещением, а за ней самой признано право собственности на спорный жилой дом в порядке приватизации.
P.S.
Как я указывал выше при разрешении данного дела возникли еще две сложности, а именно вопрос относительно законности вселения доверительницы в жилой дом, учитывая, что в доме она была зарегистрирована после смерти её матери, а также проблема, связанная с произведенной реконструкцией жилого дома, в результате которого его площадь увеличилась в два раза.
Дабы не загружать настоящую статью материалом, на моём сайте была опубликована более развернутая статья о данном деле, в которой можно узнать о способах разрешения обозначенных проблем, и почерпнуть иную интересующую информацию.
Подпишитесь на группу адвоката в ВКонтакте, чтобы не пропустить новые интересные публикации, ознакомиться со статьями и практикой по интересующим вопросам.
Добавлено: 12:27 29.09.2022
Уважаемый Михаил Владимирович, здорово! В избранное!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, спасибо за отзыв! Рад что Вам понравилось:)
Уважаемый Михаил Владимирович, у меня никак не доходят руки сделать публикацию о моем опыте признания права собственности на дом на основании приобретательной давности. Я готовила иск своим родственникам. Суд первой инстанции удовлетворил требования. Иск 2008 года. На сайте суда решения еще не публиковали. И практики по подобным делам не было по России. В апелляции право собственности сохранили, только изменили основание — невозможность использования права приватизации.
↓ Читать полностью ↓
Есть в пригороде Владивостока поселок, который имеет интересную историю — сначала там был в конце 19 века территорий единственный на Дальнем Востоке, потом воинская часть, а с 50- х годов часть перенесли на сопку, а на ее месте построили свиновожческий совхоз- миллионер. Очень богатый совхоз. Половину Дальнего Востока снабжал свининой. Деньги в совхозе водились, и совхоз строил своим работниаам дома. Сносил старые деревянные и строил добротные кирпичные двухэтажные. Часть успели перестроить, чамьь осталась в ветхих домах-развалюхах. Дома стояли на инвентарном учете в совхоще. Больше нигде не числились. В начале 90-х совхоз обанкротили. А архив и административное здание сгорели от рук бомжей. Что важно — весь поселок расположен на землях Министерства обороны РФ и менее 3 км от особо охраняемого военного объекта.
В начале 2000-х люди стали переживать за свои права на дома. Я занялась своими родственниками. Нашла много интересной информации в архивах города и края, но н чего не было из документации совхоз. Город поселок брать на баланс отказывался, не нужны были городу ветхе частные дома и отсутствие каких- либо коммунальных услуг. Я помогла составить письмо во все какие только возможно инстанции, прокуратура заинтересовалась бездейсвием городской администрации. Не прошло и года — поселок стал частью Владивостока с названием улицы и номерами домов.
В суде доказывали показаниями свидетелей факт законности получения права пользования и владения домом, дома нашли старые квитанции об оплате за пользование домом совхозу. Так было положено начало искам о признании прав собственности на дома. А потом судебная практика сменилась, стали признавать за жильцами право пользование и владения домом, администрация города на основании решения суда заключала договоры социального найма, а затем люди шли на приватизацию. Вот такая у нас история, если кратко.
Интересно, что часть домов прошла инвентаризацию через БТИ Ростехинвентаризация. Естественно за года пользования домами их неузнаваемо жильцы перестроили. Поэтому еще приходилось доказывать «ошибки» БТИ.-)
Уважаемая Татьяна Валерьевна, жилищные вопросы, да еще и в отношении объектов которые строились различными «хозспособами», думаю еще долго будут вызывать сложности в судебной практике. Ваш пример тому подтверждение.
Уважаемый Михаил Владимирович, Спасибо! С тех пор мне всегда интересно, как люди добиваются справедливости в подобных ситуациях. Спасибо за Вашу публикацию!!!
Уважаемый Михаил Владимирович, прошу прощения за ошибки в сообщении. Телефон что хочет то и творит. Вроде все исправила, но он опять слова поменял. В конце 19 века на территории располагался единственный лепрозорий. И в наших — абсолютно всех ситуациях — администрация была против удовлетворения исков. Более того, иногда заявляла встречные иски о самовольных постройках и требованиях о сносе. Люди натерпелись. Я в архивах прожила прожила почти год. Судьи историю поселка слушали с большим интересом. Но вот со стороны документального доказывания у нас было очень мало доказательств. В основном показания соседей, квитанции об оплате электричества. Благо население практически все сохранилось. Только у единиц сохранились протоколы распределения жилья ЖБК совхоза.
Уважаемая Татьяна Валерьевна,
Более того, иногда заявляла встречные иски о самовольных постройках и требованиях о сносе. Я такое тоже встречал в судебной практике, не ну это же совсем бред…
Уважаемый Михаил Владимирович, как показывает судебная практика по Приморскому краю — администрации городов и районов всегда против. Помните, как в мультике,- а Баба Яга- против!
Уважаемый Михаил Владимирович, отличная работа (Y)
Уважаемый Юрий Фазильевич, спасибо за оценку моего труда(handshake)
Уважаемый Михаил Владимирович, по объему решения можно представить какая была проделана колоссальная работа! Поздравляю!
У нас все проще, такие дела оканчиваются признанием иска. Никто не спорит и не возражает. Также люди делают пристройки и площадь часто не совпадает, но в такие дебри никто не лезет.
Взыщите издержки с ответчиков, чтобы не повадно было возражать.
Уважаемая Ольга Николаевна, спасибо за внимание. Дело было непростым, всего в статье не опишешь, было сделано только около 15 адвокатских запросов, пытались выяснить и переименование улиц и искать в архивах решение о предоставлении дома, выяснять почему дом передан из гос. собственности но не принят в муниципальную и т.д. Появлялись новые препятствия, такие как увеличение площади, проблемы с признанием утратившим право пользования, учитывая что ответчика найти не могли и т.д. Пытались зайти с позиции приобретательской давности, но потом отказались от этого пути. Видите ответчика (брата доверительницы) не было, соответственно он не мог признать иск, не признавала и мэрия. Поэтому дело так осложнилось.
Уважаемый Михаил Владимирович, я и говорю о том, что мэрия должна была признать иск, в чем её интерес — препятствовать гражданам оформить жилище? Работа проделана большая и поэтому есть результат!
Уважаемая Ольга Николаевна, вообще то этот случай должен был быть рассмотрен в «ином установленным законом порядке».
Так что мэрия совершенно верно не признавала иск.:)
Уважаемый Владимир Александрович,
вообще то этот случай должен был быть рассмотрен в «ином установленным законом порядке»Поделитесь своим мнением, в каком порядке? Может поможет другим людям.
Уважаемый Михаил Владимирович, в ином.
Но так как цель достигнута описанным Вами способом, то имеет ли смысл описание этого порядка?
Уважаемый Владимир Александрович, думаю имеет, так как это дело не первое и не последнее, думаю коллегам и гражданам чьи права нарушены будет интересно узнать про предложенный Вами способ.
Уважаемый Михаил Владимирович, в описанном Вами случае нет нарушения права гражданина.
Дом на балансе не числится, но гражданка в нем проживает. Иска о выселении не было — значит, администрация не считает свои права нарушенными.
Самовольная пристройка пристроена — но права соседей и администрации она не нарушает — иска о сносе нет.
Брат иск о вселении не подавал — значит, нарушения его права нет.
Смекаете, к чему я клоню?:)
Уважаемый Владимир Александрович, поэтому я и жду описание предложенного Вами метода. Готов его обсудить. Свои метод я выставил на общее обсуждение, слово за Вами.
Уважаемый Михаил Владимирович, говорят, что «любимец деревни — враг добродетели».Поверьте, я без сожаления уступаю Вам это право.
Уважаемый Владимир Александрович, ну что же, не хотите рассказывать о своем способе, не рассказывайте. Я считаю что другого способа в данном деле не было. Хотя было бы интересно послушать Ваши предложения.
Уважаемый Михаил Владимирович, в описанном Вами случае нет нарушения права гражданина.
Дом на балансе не числится, но гражданка в нем проживает. Иска о выселении не было — значит, администрация не считает свои права нарушенными.
Самовольная пристройка пристроена — но права соседей и администрации она не нарушает — иска о сносе нет.
Брат иск о вселении не подавал — значит, нарушения его права нет.
Смекаете, к чему я клоню?То что Вы перечислили на мой взгляд не разрешает возникшей проблемы.
Уважаемый Михаил Владимирович, все, что я перечислил, проблемы действительно не разрешает.
Потому что все, что я перечислил, указывает на отсутствие проблемы.
А если проблемы нет — то как можно разрешить то, чего нет?
В ином порядке…
Уважаемый Владимир Александрович, что же Вам мешает, рассказать об ином порядке? Если бы не было перечисленных проблем то и не было бы дела. Если я не прав, Вы можете аргументировано мне возразить. Но пока кроме как В ином порядке… я от Вас ничего не услышал, и мне разумеется с профессиональной точки зрения очень интересно, что же это за такой иной порядок.
Уважаемый Михаил Владимирович, мне кажется Владимир Александрович намекает на установление юридического факта. Но я его разочарую. Предпринимали и мы такую попытку до постановки домов в поселке на баланс города. Суд однозначно сказал о том, что поселок является частью города, поселение гражданское- не военное, а значит ответчика муниципалитет, как во время не принявший на баланс. Не выполнивший свою прямую обязанность — вести учет и брать на баланс любое бесхозное недвижимое имущество. Нет в данной ситуации иного решения.
Уважаемая Татьяна Валерьевна, нельзя в том числе и по причинам того, что есть лицо зарегистрированное в доме, его нужно признавать утратившим право пользования, здесь юридическим фактом нельзя. Есть нарушение права в виде отказа администрации выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в части самовольной постройки), тоже юридическим фактом нельзя. Да и в конце концов основное требование связано со спором о праве — праве собственности, что само по себе исключает рассмотрение в особом производстве.
Уважаемый Михаил Владимирович, полностью поддерживаю. Спор о праве
Уважаемый Михаил Владимирович, интересное получилось дело, заплюсовал. В части приватизации в чем-то созвучное вот с этим.
Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо за прочтение статьи. Да дела схожи, видимо подобные проблемы существуют в разных регионах.
Уважаемый Михаил Владимирович, поздравляю! Рад, что Ваша серьезная и кропотливая работа по делу привела к победе!
Уважаемый Василий Герольдович, спасибо за внимание к публикации и отзыв о моей работе(handshake)
Уважаемый Михаил Владимирович, поздравляю!
Дело и в самом деле интересное и сложное. Вы молодец!(Y)
Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за оценку моего труда:)
Уважаемый Михаил Владимирович, вы молодец, поздравляю вас! Несомненно, в избранное
Уважаемая Наталья Михайловна, благодарю(handshake)