Оспаривание кадастровой стоимости по новым правилам

Практика последних лет

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков остается одной из самых актуальных тем на протяжении уже нескольких лет.

Расчет и уплата суммы земельного налога, размера арендной платы, выкупной стоимости земельного участка – все это напрямую зависит от кадастровой стоимости.

Первым поворотным моментом, который оказал очень серьезное влияние на складывающуюся судебную практику, стало Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 г. N913/11. (Дело по заявлению компании «Аверс»).

Данным Постановлением ВАС РФ разъяснил, что требование об установлении размера кадастровой стоимости земельного участка имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Данное требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

К тому же, судом было отмечено, что «установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта».

Именно эта часть судебного акта стала ключевой в вопросе определения момента установления измененной кадастровой стоимости.

Практика пересмотра кадастровой стоимости земельных участков стала неукоснительно придерживаться данного указания.

Арбитражные суды, начиная со второй половины 2011 года, долгое время выносили решения, устанавливающие кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости, именно на день вступления решения в силу (со ссылкой на указанное Постановление Президиума ВАС РФ). Арбитражные суды апелляционной инстанции Западно-Сибирского округа, в свою очередь, подобные решения оставляли без изменения.

Проблема новой даты

Два года, которые прошли с 2011 года (с момента первого кардинального изменения судебной практики), характеризуются тем, что практика оспаривания кадастровой стоимости, в целом, стала отличаться единообразием и предсказуемостью.

Тем неожиданнее стало появление единичных судебных актов, которые устанавливали кадастровую стоимость на прошлый период.

С одной стороны, позиция ВАС РФ была абсолютно однозначна – «новая стоимость с момента вступления в силу судебного акта». С другой стороны, предприниматели гарантированно несли убытки за тот период, когда кадастровая стоимость ими не оспаривалась, либо за период рассмотрения судами их заявлений.

Для предпринимателей складывалась такая ситуация, при которой «восстановления положения, существовавшего до нарушения права» (ст. 12 ГК РФ) становилось невозможным.

Новый подход

Именно на фоне этой весьма актуальной проблемы появилось постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на более ранний период, чем день вступления судебного акта в силу. Речь идет о деле № А27-22158/2012.

Отменяя решение арбитражного суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные по делу № А27-22158/2012 исковые требования, суд апелляционной инстанции сослался на следующий довод: «поскольку требования статьи 66 Земельного кодекса РФ не ограничивают установление кадастровой стоимости в размере рыночной с учетом оценки произведенной на иную дату, то выводы арбитражного суда об однократном использовании стороной права на оценку следует признать не основанными на положении пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ».

Таким образом, суд апелляционной инстанции прямо указал на возможность повторного обращения с требованием о пересмотре кадастровой стоимости на более ранний период лиц, которые ранее уже обращались в суд с подобным требованием.

Еще более интересным представляется дело № А11-5098/2011.

25 июня 2013 года Высший Арбитражный Суд Российской Федерации пересмотрел в порядке надзора решение Арбитражного суда Владимирской области. Главным вопросом, который стоял перед ВАС РФ, был вопрос о дате установления новой кадастровой стоимости. Решение суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Мотивировка постановления будет изготовлена позже. Именно доводы, которые стали основанием для отмены решения, будут играть ключевую роль в вопросе дальнейшего формирования практики оспаривания кадастровой стоимости

Актуальность и значимость данного Постановления характеризуется тем, что многие суды вынесли определения о приостановлении производства по аналогичным делам до момента размещения на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судебного акта по делу № ВАС-10761/11.

Интересна мотивировка ВАС РФ, которая сопроводила передачу дела в Президиум.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, анализируя действующее законодательство и имеющуюся на данный момент судебную практику по вопросу пересмотра кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, в определении от 12 апреля 2013 года по делу № ВАС-10761/11 отмечает следующее.

В настоящее время единая позиция арбитражных судов по вопросу о том, какую дату считать датой установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, отсутствует.

По сути, процедура государственной кадастровой оценки предполагает целый ряд действий:

• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости
• непосредственное внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и т. д.

Актуальная судебная практика сложилась таким образом, что под датой установления кадастровой стоимости понимаются разные даты совершения разных действий разными организациями.

Данное обстоятельство, в свою очередь, приводит к невозможности формирования единого подхода по вопросу о дате, на которую следует определять рыночную стоимость объекта недвижимости при пересмотре кадастровой стоимости (поскольку статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что «в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость»).

Кроме того, Высший Арбитражный Суд в Определении от 12 апреля 2013 года по делу № А11-5098/2010 отмечает, что в практике арбитражных судов отсутствует единый подход относительно даты, на которую необходимо определять рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (в частности, вновь образуемых земельных участков).

Связано это со следующим.

Из методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222 следует, что при определении кадастровой стоимости земельных участков, образуемых путем разделения существующего земельного участка, используется удельный показатель кадастровой стоимости существующего (преобразуемого) земельного участка.

Пункт 2.6 методических указаний от 12.08.2006 г. № 222 определяет, что в случае образования нового земельного участка кадастровая стоимость этого участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Соответственно, датой, на которую должна определяться рыночная стоимость вновь образованного земельного участка, может быть признана дата внесения в кадастр сведений об этом участке.

Такой подход, по мнению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не обеспечивает объективность и соотносимость сравниваемых кадастровой и рыночной стоимостей по причине наличия длительного периода времени между кадастровой оценкой объекта и определением его рыночной стоимости.

Кроме того, поскольку при определении кадастровой стоимости нового земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого участка,на практике допускается риск возникновения ситуаций, когда рыночная стоимость вновь образуемого земельного участка должна будет устанавливаться в отношении объекта, не существовавшего на соответствующую дату.

Остается рассчитывать, что судебный акт, в скором времени будет опубликован Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, будет содержать ответы на возникающие вопросы и поспособствует формированию единообразия в судебной практике по категории дел о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

Источник