Найти юриста / адвоката / эксперта
Что же такое кадастровая стоимость и для чего она нужна?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей) и представляет собой стоимость объекта недвижимости, установленную в процессе государственной кадастровой оценки.
Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.
Какое имеет значение кадастровая стоимость?
Самое что ни на есть существенное!
В силу налогового законодательства налоговая база в отношении объектов недвижимости и земельных участков определяется как их кадастровая стоимость (ст. 375, 390, 402 Налогового кодекса РФ). Поэтому налог на имущество и земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Сами понимаете, что чем выше кадастровая стоимость, тем выше налог, который мы с Вами должны оплатить в бюджет. И я предполагаю, что при проведении кадастровой оценке стоимость объектов необоснованно завышается.
Как оспорить кадастровую стоимость?
Мы живем в правовом государстве, поэтому нам дано право оспорить кадастровую стоимость в течение 5 лет с момента ее установления. При изменении кадастровой стоимости налогоплательщик имеет возможность пересмотреть свои налоговые обязательства за прошлые налоговые периоды.
Для начала надо определиться с оценщиком для того, чтобы он подготовил отчет об оценке. В нашей области цена подготовки такого отчета очень разбросана, от 10 000 рублей до 40 000 рублей за один и тот же объект. Но по опыту могу сказать, что за 10 000 отчет «никакой» и в последующем Вас может «приятно» удивить разница между стоимостью, определенной оценщиком и стоимостью, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы уже в суде.
Лучше обращаться к проверенным оценщикам, кто имеет опыт в таких делах.
Далее, для юридического лица обязательное направление заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по субъекту. Физическому лицу это делать не обязательно.
Как правило, Комиссия находит к чему придраться и принимает решение либо об отказе в пересмотре кадастровой стоимости либо об отклонении заявления.
После готовится административный иск в областной суд об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. На предварительном заседании заявляется ходатайство о назначении судебной экспертизы. Стоимость судебной экспертизы, как ни странно, намного ниже стоимости оценки, порядка 7 000 – 8 000 рублей за объект. По результатам экспертизы уточняются исковые требования, поскольку стоимость после экспертизы меняется, как правило, она увеличивается по сравнению с заявленной в среднем на 10%, и выносится решение.
В 2019 году с моей помощью была оспорена кадастровая стоимость в отношении трех объектов недвижимости – нежилых зданий. По одному объекту стоимость уменьшилась более чем в три раза, по двум более чем в два раза.
Несмотря на подробный алгоритм действий при оспаривании кадастровой стоимости есть подводные камни, поэтому самодеятельностью лучше не заниматься, а обращаться за помощью к специалисту (как в прочем и по любому другому вопросу)!
Рейтинг публикации:
«
Уважаемая Ольга Николаевна, прекрасный пример результативной работы по такого рода делам. Поздравляю!
Уважаемый Вадим Иванович, спасибо(blush)
Это были пробные так скажем дела, клиенты довольны.
Для меня алгоритм действий понятен, с оценщиком и экспертом отношения выстроены. При таких условиях работать по данной категории дел одно удовольствие(blush)
Уважаемая Ольга Николаевна, поздравляю! Данные дела весьма специфичны и бьют по бюджету, что придает им повышенную сложность.
Уважаемый Дмитрий Борисович, поэтому она, молодец :)
Уважаемый Дмитрий Борисович, спасибо за Вашу оценку !Вопрос я считаю актуальным, поскольку кадастровая стоимость завышена не менее чем в два раза, а по некоторым объектам и в три, четыре раза.
Уважаемый Дмитрий Борисович, нет в таких делах никакой сложности.
Самое главное на начальном этапе определить: будут ли понесенные затраты компенсированы сниженным налогом.
Как показывает моя личная практика, то снижение стоимости с одного миллиона до 700 тысяч не даст никакого эффекта.
У нас в регионе уже давно не такие низкие цены на оценку и экспертизы, как в примере у автора.
Большой земельный участок оценить — это 15-20 тыс., примерно такая же стоимость экспертизы
Поэтому если честно подходить к оказанию помощи по такого рода делам надо сразу считать экономический эффект и разъяснять это доверителю.
В связи с чем берусь оспаривать только крупные объекты капитального строительства и земельные участки.
Максимальный результат у меня — это снижение кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01.09.2017 года в размере 242 132 400 рублей, до 6 230 923,20 рублей на основании судебной экспертизы, причем первоначальная оценка предполагала 19 662 000 рублей.
Взыскать не только полностью, но и частично судебные расходы представляется крайне сложным, поскольку из Обобщения судебной практики рассмотрения Тульским областным судом заявлений о взыскании судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, следует, что сначала (после выхода известного постановления КС РФ) суд признавал достаточным для взыскания расходов превышение кадастровой стоимости над рыночной более 20%, затем 30%, а сейчас требует кратного превышения.
Уважаемая Ольга Николаевна, хороший результат. Я не могу похвастаться таким. В последнее время максимум чего удается — это половинить стоимость. К сожалению «освоена» технология у нас в регионе по которой в качестве судебного эксперта назначается ФБУ. А они определяют стоимость не совсем корректно. И это принималось судом. Надежда на то, что может кассация в новом формате будет реагировать на возражения и ходатайства о проведении повторной либо дополнительной экспертизы. Например по одному делу в оценке указано, что для определения стоимости методом сравнительной продажи выбрана стоимость предложения по одному объекту, который уже продается 5 лет и никак не продастся (не нужен по такой цене). В то же время объекты, которые проданы по нормальной цене для расчета не принимаются. Хотя рыночной ценой в соответствии с ФЗ является цена по которой продано. Тем не менее суд отвергает рецензии и ходатайства о проведении повторной либо дополнительной экспертизы. но не унывая, боремся.
Уважаемый Алексей Вячеславович, в каждом регионе своя практика.У нас несколько экспертных организаций, которые проводят судебные экспертизы. Как я поняла у них установка — прибавлять на 10 % от первоначальной оценки.
Как ФБУ может быть экспертом, если они у нас ответчики по делу? А кто у Вас ответчик по делу, Министерство?
Также на снижение стоимости в три раза влияет нахождение объекта — маленький поселок. По двум другим объектам, находящимся в городке побольше, стоимость уменьшилась только в два раза.Также по объектам недвижимости у ответчиков пассивный подход, активно не возражают. А вот что касается земель сельхозназначения, там действительно борьба идет, правда я землей не занималась, известно от других.
Уважаемая Ольга Николаевна, ФБУ — экспертная организация — бюро экспертиз.
А у нас возражают. Причем активно. Как раз эксперты и суд по установке, как догадываюсь, определяют рыночную стоимость до заранее рекомендованной.
Поздравляю, уважаемая Ольга Николаевна! Восхищает, что размер удается понижать в разы. В нашем регионе практика скромнее и, вероятно, поэтому нечастая.
Уважаемый Евгений Алексеевич, у нас под конец года, и в связи с тем, что грядет новая переоценка, как говориться «Все сбесились» — бросились оспаривать стоимость.
Нас из-за экономии времени даже в процесс не пускают в буквальном смысле.
А то, что скромнее, может у Вас кадастровая оценка более приближенная к рыночной?
Уважаемая Ольга Николаевна, а что удивительного?
У меня такое происходит в конце каждого года.
В последние 10 дней все вдруг вспоминают о необходимости обращения в суд.
В прошлом году 30 декабря отправлял два иска с приложениями почтой в суд
Уважаемый Сергей Викторович, ну да есть такое у людей. Хотят за один день все дела решить в конце года.
Как правило ноябрь и декабрь самые загруженные месяца.
Уважаемая Ольга Николаевна, спасибо за интересную и актуальную публикацию!
Поздравляю Вас с отличным результатом!(handshake)
Уважаемый Евгений Викторович, спасибо за лестный отзыв!
Интересная публикация, спасибо за освещение. Я также занимаюсь делами по оспариванию кадастровой стоимости, но похвастаться такими результатами не могу в силу определенных причин, о которых уже говорилось выше другими коллегами. Стоимость судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка на определенную дату для определения кадастровой стоимости у нас значительно завышена и составляет от 35000 и выше рублей. Существует некий сговор экспертных организаций по стоимости экспертизы. К сожалению. Ну и конечно сама оценка по судебной экспертизе не такая привлекательная. Максимум уменьшают в половину. Даже существует такое негласное правило: если оценщики определяют рыночную стоимость земельного участка по экспертизе, которая уменьшается более чем на 50%, то наше Правительство области очень рьяно и активно обжалует решение, назначают повторную экспертизу и т.д. В общем делают все возможное и невозможное, чтобы не допустить низкой оценки. Печально. Порочный круг, который невозможно обойти.
Уважаемая Екатерина Владимировна, многое зависит от позиции государства.
У нас как видите попроще с этим делом.
Стоимость экспертизы снизили, чтобы уменьшить сумму судебных издержек. Получается я как представитель в заседаниях не участвовала (нас просто выправаживают), экспертиза 8 000 рублей. И что можно взыскать? За составление иска и за экспертизу?
Попробуем потом на издержки подать, даже самой интересно, сколько присудят.
Уважаемая Ольга Николаевна, у нас не выпроваживают:D, просто рекомендуют подавать письменные ходатайства о проведении заседаний без участия представителей
Я один раз приперся — суд был в шоке(devil)
Уважаемый Сергей Викторович, я и мой доверитель пришли на заседание, и представитель третьего лица — органа местного самоуправления пришли, никого не пустили. Вышел секретарь и сказал что заседание проводится без нас.:)
В следующий раз не поехали.
Уважаемая Екатерина Владимировна,
Порочный круг, который невозможно обойти.просто надо встать в круг — тогда ничего обходить не придется…
По-настоящему полезная публикация!
Уважаемый Андрей Валерьевич, большое спасибо!!!
Уважаемая Ольга Николаевна, у меня один товаришь обратился к одному юристу. Тот ему уже третий год вопрос по кадастровой стоимости решает — всё никак не могут иск принять. (giggle)
Уважаемый Андрей Валерьевич, ну это как подходить к этому вопросу. У меня иск приняли с первого раза, правда указали на то, что местный орган не привлекли в качестве третьего лица. И я неправильно в качестве ответчика министерсто указала.
Но теперь у меня все четко. К иску еще надо диски прикладывать с отчетами.
А так обыкновенный административный иск.
Если мне приходится первый раз составлять иск, то я ищу свежее судебное решение по этому вопросу, анализирую его и потом рождается иск.
Уважаемая Ольга Николаевна, спасибо за публикацию. Имею опыт подобных дел, с той разницей, что в суд приходилось обращаться органу власти по оспариванию решения Комиссии по рассмотрению заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. И вот о чём я думаю, читая вашу публикацию. Какие же вопрос суд должен поставить перед экспертом в подобного рода делах?
Уважаемый Дмитрий Валериевич, на экспертизу ставится один вопрос: определить рыночную стоимость на дату кадастровой оценки.
Уважаемая Ольга Николаевна, у нас ставится два вопроса (по крайней мере по моим делам)
1. Соответствует ли отчет, с которым истец обратился в суд, требованиям законодательства и нормативным актам в сфере оценочной деятельности?
2. Если не соответствует, то определить рыночную стоимость.
В половине случаев первоначальный отчет признавался экспертом верным
Уважаемый Сергей Викторович, я спрашивала у эксперта, какой вопрос ставить. Он сказал, что как правило один вопрос ставится.
А так, возможно, Вы правы, надо два вопроса ставить.
Уважаемая Ольга Николаевна, актуально, своевременно и понятно! Благодарю!
Уважаемый Александр Аркадьевич,
Уважаемый Александр Аркадьевич, спасибо !
Если кому что не понятно, рада буду помочь!
Уважаемая Ольга Николаевна, такими делами заниматься не доводилось.
Вы упомянули, что физ. лицу не обязательно обращаться в комиссию, а можно сразу в суд.
Насколько мне память не изменяет, если лицо напрямую обращается в суд, то оно лишается права требовать возмещения издержек, понесенных по делу. Или дела в данном вопросе обстоят несколько иначе? Буду признателен за пояснения.
Уважаемый Евгений Алексеевич, по издержкам нет ничего сложного, кроме огромного желания судов не перекладывать бремя их несения на бюджет....
«Они же не виноватые»
Уважаемый Евгений Алексеевич!
Согласно п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28
31. С учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.Осталось узнать были ли от ответчика возражения.
Уважаемая Ольга Николаевна, то, что своим решением нарушили право лица, оказывается не причиняет вред такому лицу, которое должно бегать и доказывать и тратиться на доказывание.