Найти юриста / адвоката / эксперта
Данная статья будет полезна предпринимателям, которые оспаривают кадастровую стоимость объектов недвижимости либо, являясь субъектами малого и среднего бизнеса, не согласны с выкупной ценой объекта государственной/муниципальной недвижимости.
Как в первом, так и во втором случае решающую роль в определении рыночной стоимости объектов недвижимости будут играть эксперты (оценщики), а не юристы.
Суд при определении кадастровой стоимости и выкупной цены объекта недвижимости будет руководствоваться мнением судебного эксперта, выраженном в заключении эксперта.
И не всегда это мнение соответствует действительности.
В таком случае у Вас, как доверителя, дело которого уже находится в суде, возникает два вопроса:
Вопрос №1: Каков порядок проверки заключения эксперта по итогам судебной экспертизы, в рамках которой определялась рыночная стоимость объекта недвижимости (например, в случае, когда сторона сомневается в результате, полученном судебным экспертом)?
Краткий ответ: путем подготовки рецензии (заключения) на заключение судебного эксперта независимым оценщиком.
Вопрос №2: Какие существуют способы и основания, чтобы «снести» заключение судебного эксперта, если сторона недовольна стоимостью объекта, полученной судебным экспертом (положения законодательства, иных актов, примеры из судебной практики)?
Краткий ответ: за счет той же рецензии на заключение эксперта с ходатайством о назначении повторной экспертизы; допрос эксперта при участии вашего оценщика.
Мотивированный ответ на вопрос №1:
Выводы эксперта по результатам исследования основы на специальных знаниях согласно ст. 82 АПК РФ, пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».
Соответственно, сомневающаяся сторона, не обладая такими спецзнаниями, выводы судебного эксперта самостоятельно поставить под сомнение не может.
Этот довод подтверждается судебной практикой: «Как справедливо указано судом первой инстанции, возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе».[1]
Такой стороне следует обратиться к оценщику в области оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, который составит заключение на заключение эксперта на предмет соответствия заключения эксперта требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки.
Мотивированный ответ на вопрос №2:
Существует два способа «снести» заключение судебного эксперта:
1) Делаем рецензию (заключение) на заключение такого эксперта через нанятого специалиста – оценщика, который подтвердит нарушение судебным экспертом требований ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки.
На мой взгляд, такая рецензия при наличии в деле противоречащих заключения эксперта и отчета оценщика должна производится СРО, как независимой стороной в процессе.
Выбираем кандидатуры наших экспертов после получения рецензии.
Приобщаем рецензию (заключение) к материалам дела и ходатайствуем в порядке ст. 87 АПК РФ о проведении повторной экспертизы, основываясь на неполноте и(или) неясности заключения судебного эксперта с предложением суду кандидатур наших экспертов.
Плюс, возможно вызвать через суд эксперта и своего оценщика и произвести допрос на предмет того, почему они применили те или иные методы оценки, пришли к разным выводам; установить пробелы в заключении эксперта и показать некомпетентность судебного эксперта.
2) Заказываем отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который покажет стоимость, противоречащую оценке судебного эксперта с приложением подтверждающего заключения СРО.[2]
Приобщаем отчет оценщика в качестве доказательства и ходатайствуем о проведении повторной экспертизы на основании пункта 2 ст. 87 АПК РФ по причине наличия противоречий в выводах эксперта, сомнений в его обоснованности.
Важно отметить, что если у суда будет рецензия или второй отчет об оценке, то отказ от удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы и самостоятельное определение рыночной стоимости объекта недвижимости обернется отменой решения и возвращением дела на новое рассмотрение.[3]
Основаниями для «сноса» заключения эксперта могут быть:
1) Нарушение формальных требований к заключению эксперта, выраженных в статье 86 АПК РФ.
Например, отсутствует указание на примененные методические материалы[4], дефекты в исследовательской части[5], несоответствие выводов эксперта исследовательской части заключения, указание в заключение эксперта недостоверных сведений.[6]
2) Нарушение судебным экспертом требований ст.ст. 11, 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. Например, АС Московского округа[7], оценивая достоверность представленного истцом отчета оценщика, указал: «отчет ООО…соответствует ст.ст. 11, 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки…».
Нарушения могут выразиться в недостоверности используемых для оценки данных, неполноте описания исследуемого объекта, некорректности расчета рыночной стоимости.
3) Нарушение Федеральных стандартов оценки.
Федеральные стандарты оценки подлежат применению, в том числе судебными экспертами.
Этот вывод следует:
во-первых, из положений ст. 20 ФЗ «Об оценочной деятельности» и содержания самих стандартов. В частности, ФСО №7 в первой статье прямо определяет, что он «определяет требования к оценке недвижимости»,
во-вторых, из судебной практики, например, АС Московского округа указал: «…суды первой и апелляционной инстанции правомерно оценили экспертное заключение ООО «Агентство независимой оценки» от 04.06.2014 в качестве надлежащего доказательства как соответствующего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ " и федеральным стандартам оценки».
Дополнительно отмечу.
Судебные эксперты не наделены статусом оценщиков с соответствующими правами, обязанностями и контролем со стороны СРО. Что дает возможность, следуя логике ст. 55 АПК РФ, ст. 13 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» любому лицу с высшим образованием проводить экспертную оценку рыночной стоимости недвижимости, не являясь оценщиком, т.е. находясь вне требований к страхованию деятельности, повышении квалификации, какой-либо отчетности.
Это приводит к соответствующим результатам, когда заключение такого «эксперта», имеющее больший вес для суда, чем отчет оценщика, становится основанием для определения стоимости объекта недвижимости.
Причем такая стоимость может быть как во много раз выше, так и ниже рынка.
С правовой точки зрения текущий статус эксперта не регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности», что необоснованно исключает возможность ссылаться на нарушение Закона «Об оценочной деятельности» при оспаривании заключения эксперта.
[1] П-ие 13 ААС по делу А74-6108/2012 от 06.03.2014.
[2] Опр-ие Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 7-АПГ15-4
[3] П-ие Арбитражного суда Московского округа от 11.06.2015 по делу N А40-41508/14
[4] П-ие Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 по делу N А48-2969/2013. Суд подчеркнул, что заключение эксперта содержит все необходимые реквизиты, в том числе указание на примененные методики.
[5] П-ие ФАС Западно-Сибирского округа от 14.05.2014 по делу N А75-5020/2013.
Суд указал на неполному исследовательской части заключения, как основание для признание его ненадлежащим доказательством.
[6] П-ие Арбитражного суда Московского округа от 15.08.2014 по делу N А40-153079/13.
В первоначальном заключении эксперта состояние здания значилось как «удовлетворительное», хотя документального подтверждения в заключении эксперта не было.
[7] П-ие Арбитражного суда Московского округа от 06.05.2015 по делу N А40-110698/13.
Как в первом, так и во втором случае решающую роль в определении рыночной стоимости объектов недвижимости будут играть эксперты (оценщики), а не юристы.
Суд при определении кадастровой стоимости и выкупной цены объекта недвижимости будет руководствоваться мнением судебного эксперта, выраженном в заключении эксперта.
И не всегда это мнение соответствует действительности.
В таком случае у Вас, как доверителя, дело которого уже находится в суде, возникает два вопроса:
Вопрос №1: Каков порядок проверки заключения эксперта по итогам судебной экспертизы, в рамках которой определялась рыночная стоимость объекта недвижимости (например, в случае, когда сторона сомневается в результате, полученном судебным экспертом)?
Краткий ответ: путем подготовки рецензии (заключения) на заключение судебного эксперта независимым оценщиком.
Вопрос №2: Какие существуют способы и основания, чтобы «снести» заключение судебного эксперта, если сторона недовольна стоимостью объекта, полученной судебным экспертом (положения законодательства, иных актов, примеры из судебной практики)?
Краткий ответ: за счет той же рецензии на заключение эксперта с ходатайством о назначении повторной экспертизы; допрос эксперта при участии вашего оценщика.
Мотивированный ответ на вопрос №1:
Выводы эксперта по результатам исследования основы на специальных знаниях согласно ст. 82 АПК РФ, пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».
Соответственно, сомневающаяся сторона, не обладая такими спецзнаниями, выводы судебного эксперта самостоятельно поставить под сомнение не может.
Этот довод подтверждается судебной практикой: «Как справедливо указано судом первой инстанции, возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе».[1]
Такой стороне следует обратиться к оценщику в области оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, который составит заключение на заключение эксперта на предмет соответствия заключения эксперта требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки.
Мотивированный ответ на вопрос №2:
Существует два способа «снести» заключение судебного эксперта:
1) Делаем рецензию (заключение) на заключение такого эксперта через нанятого специалиста – оценщика, который подтвердит нарушение судебным экспертом требований ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки.
На мой взгляд, такая рецензия при наличии в деле противоречащих заключения эксперта и отчета оценщика должна производится СРО, как независимой стороной в процессе.
Выбираем кандидатуры наших экспертов после получения рецензии.
Приобщаем рецензию (заключение) к материалам дела и ходатайствуем в порядке ст. 87 АПК РФ о проведении повторной экспертизы, основываясь на неполноте и(или) неясности заключения судебного эксперта с предложением суду кандидатур наших экспертов.
Плюс, возможно вызвать через суд эксперта и своего оценщика и произвести допрос на предмет того, почему они применили те или иные методы оценки, пришли к разным выводам; установить пробелы в заключении эксперта и показать некомпетентность судебного эксперта.
2) Заказываем отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который покажет стоимость, противоречащую оценке судебного эксперта с приложением подтверждающего заключения СРО.[2]
Приобщаем отчет оценщика в качестве доказательства и ходатайствуем о проведении повторной экспертизы на основании пункта 2 ст. 87 АПК РФ по причине наличия противоречий в выводах эксперта, сомнений в его обоснованности.
Важно отметить, что если у суда будет рецензия или второй отчет об оценке, то отказ от удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы и самостоятельное определение рыночной стоимости объекта недвижимости обернется отменой решения и возвращением дела на новое рассмотрение.[3]
Основаниями для «сноса» заключения эксперта могут быть:
1) Нарушение формальных требований к заключению эксперта, выраженных в статье 86 АПК РФ.
Например, отсутствует указание на примененные методические материалы[4], дефекты в исследовательской части[5], несоответствие выводов эксперта исследовательской части заключения, указание в заключение эксперта недостоверных сведений.[6]
2) Нарушение судебным экспертом требований ст.ст. 11, 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. Например, АС Московского округа[7], оценивая достоверность представленного истцом отчета оценщика, указал: «отчет ООО…соответствует ст.ст. 11, 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки…».
Нарушения могут выразиться в недостоверности используемых для оценки данных, неполноте описания исследуемого объекта, некорректности расчета рыночной стоимости.
3) Нарушение Федеральных стандартов оценки.
Федеральные стандарты оценки подлежат применению, в том числе судебными экспертами.
Этот вывод следует:
во-первых, из положений ст. 20 ФЗ «Об оценочной деятельности» и содержания самих стандартов. В частности, ФСО №7 в первой статье прямо определяет, что он «определяет требования к оценке недвижимости»,
во-вторых, из судебной практики, например, АС Московского округа указал: «…суды первой и апелляционной инстанции правомерно оценили экспертное заключение ООО «Агентство независимой оценки» от 04.06.2014 в качестве надлежащего доказательства как соответствующего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ " и федеральным стандартам оценки».
Дополнительно отмечу.
Судебные эксперты не наделены статусом оценщиков с соответствующими правами, обязанностями и контролем со стороны СРО. Что дает возможность, следуя логике ст. 55 АПК РФ, ст. 13 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» любому лицу с высшим образованием проводить экспертную оценку рыночной стоимости недвижимости, не являясь оценщиком, т.е. находясь вне требований к страхованию деятельности, повышении квалификации, какой-либо отчетности.
Это приводит к соответствующим результатам, когда заключение такого «эксперта», имеющее больший вес для суда, чем отчет оценщика, становится основанием для определения стоимости объекта недвижимости.
Причем такая стоимость может быть как во много раз выше, так и ниже рынка.
С правовой точки зрения текущий статус эксперта не регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности», что необоснованно исключает возможность ссылаться на нарушение Закона «Об оценочной деятельности» при оспаривании заключения эксперта.
[1] П-ие 13 ААС по делу А74-6108/2012 от 06.03.2014.
[2] Опр-ие Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 7-АПГ15-4
[3] П-ие Арбитражного суда Московского округа от 11.06.2015 по делу N А40-41508/14
[4] П-ие Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 по делу N А48-2969/2013. Суд подчеркнул, что заключение эксперта содержит все необходимые реквизиты, в том числе указание на примененные методики.
[5] П-ие ФАС Западно-Сибирского округа от 14.05.2014 по делу N А75-5020/2013.
Суд указал на неполному исследовательской части заключения, как основание для признание его ненадлежащим доказательством.
[6] П-ие Арбитражного суда Московского округа от 15.08.2014 по делу N А40-153079/13.
В первоначальном заключении эксперта состояние здания значилось как «удовлетворительное», хотя документального подтверждения в заключении эксперта не было.
[7] П-ие Арбитражного суда Московского округа от 06.05.2015 по делу N А40-110698/13.
Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо за статью, ставлю в избранное, авось пригодится.
Уважаемый Дмитрий Борисович, спасибо за мнение)
Уважаемый Иван Геннадьевич, хорошая аналитическая статья! Сейчас, насколько мне известно изменился порядок налогообложения недвижимости граждан в Москве — налог буде привязан к кадастровой стоимости объекта. И это начнётся только с этого года.Т.е. наши сограждане уведомлений о размере налога ещё не получили.
Уважаемый Иван Геннадьевич, я старался.(handshake) А с гражданами — больная тема. Для них спор в суде, в большинстве случаев, не имеет экономического смысла, поскольку судебные издержки выше, чем потенциальная выгода от решения суда.
Уважаемый Иван Геннадьевич, а вот в Москве есть разрешительная комиссия. туда можно бумагу подать, и в суд не придётся идти.
Уважаемый Максим Сергеевич, данные Комиссии есть и в других областях. Они создаются при Управлении Росреестра. Практика их работы крайне неоднозначна. На примере Воронежской области за 2016 год, почти 100% отказ. Только одно положительное решение увидел в протоколе от 19 мая.
Подобная ситуация весьма распространена, так как власти никак не заинтересованы в уменьшении налоговых поступлений.
Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо за статью. Напомнило одно судебное заседание, как раз таки, где субъект малого предпринимательства выкупал у муниципалитета объект недвижимости.
Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо. Добавил в избранное и для себя отметил вот это: С правовой точки зрения текущий статус эксперта не регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности», что необоснованно исключает возможность ссылаться на нарушение Закона «Об оценочной деятельности» при оспаривании заключения эксперта.
Уважаемый Евгений Алексеевич, всегда рад вашим оценкам. Вы работали по такой категории споров?
Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо за познавательную статью. Хотелось бы уточнить только два момента.
1) Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости еще с середины 2014 года были переданы в ведение судов общей юрисдикции (а именно Верховные суды республик, краевые, областные суды и т.д.). При этом, если в арбитраже отчеты оценщиков с положительным экспертным заключением СРО проходили достаточно легко, то после передачи в ведение СОЮ, практика начала формироваться в сторону отказа в удовлетворении требований.
2) Также знаменательным был 2015 год. С 15 сентября 2015 года данная категория дел рассматривается в порядке административного судопроизводства (гл. 25 КАС РФ). К тому же вышло Постановление Пленума ВС от 30.06.2015 №28, которое поставило точку на спорах относительно многих вопросах, в том числе и касаемо экспертизы.
В соответствии с п. 23 названного Постановления в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).Таким образом, по более чем 70% дел данной категории суд назначает экспертизу.
Оспорить данную экспертизу крайне трудно. Суд делает обычную отписку, что судебный эксперт обладает необходимой квалификацией, дал подписку по ст. 307 УК и все рассчитал правильно.