Найти юриста / адвоката / эксперта
Покупка квартиры — это важный шаг. Это не просто трата денег. Это вложение в будущее. Но что, если вы купите квартиру с проблемами? Или переплатите? Или столкнетесь с мошенниками? Многие думают, что справятся сами. Или доверяют агентствам недвижимости. Но так ли это безопасно? Давайте разберемся на примере.
Агентство недвижимости — это помощник или посредник?
Мой доверитель (покупатель) обратился в агентство недвижимости. Ему показали квартиру, в которой были снесены стены. Агент сказал, что перепланировка легальна, но предоставлять разрешение не стал, сказав, что «так можно». Красиво! Доверитель поверил на слова.
Предоставлять покупателю выписку из ЕГРН агент отказался.
В предварительный договор агент внес условие, что есть «неотделимые улучшения» на два миллиона рублей, таким образом снизив реальную цены квартиры.
Участники рынка недвижимости, адвокаты, юристы, агенты, знают о такой схеме ухода продавцов квартир от уплаты налога в полном размере. Но, добросовестные стороны договора даже не представляют, что за этим стоит, и какая опасность в будущем может возникнуть, при признании в судебном порядке такого договора недействительным.
Моему доверителю никто не стал разъяснять, что если налоговая узнает о занижении цены квартиры, то продавцу грозит штраф в размере 40 % от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ) и доначисление налога, а покупатель может стать невольным участником разбирательства.
Про уголовную ответственность по ст. 199 УК РФ говорить не буду, это тема другой статьи. Но если будут основания для возбуждения уголовного дела, то ждите долгих многомесячных бессонных ночей.
Немного подумав, покупатель связался с агентством и сообщил, что отказывается от сделки, т.к. не предоставлено разрешение на перепланировку. Другие обстоятельства его не смущали — он о них не знал.
На отказ был получен ответ, что продавец подаст на покупателя иск в суд о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры в порядке ст. 445 ГК РФ.
Понимая, что ситуация требует квалифицированной помощи, покупатель обратился ко мне за консультацией.
Кто на самом деле агенты, и серые схемы?
Агентства недвижимости — это посредники. Они связывают продавца и покупателя. Их задача — заработать на сделке. Некоторые агентства ведут себя недобросовестно. За свои действия не отвечают, не несут ответственности за риски, которые могут возникнуть у участников сделки. Их гонорар может быть высоким. Но их услуги — это не услуга, а оказывается только «информация». В договоре с моим доверителем так и было прописано, что агентство оказывает информационные услуги за 150.000 руб.
Хороша информация!
В нашем случае покупать квартиру с перепланировкой без сопровождающей документации, без выписки из ЕГРН, и ценой квартиры, которая не соответствует реальной, было не разумным шагом.
Почему важно проверять документы?
Вы нашли квартиру. Вам она нравится. Но что с документами? Есть ли выписка из ЕГРН? Нет ли обременений? Законна ли перепланировка?
Агентство может сказать, что все в порядке, как и произошло в этом случае. Но они не юристы. Они не проверяют документы так, как это делает адвокат или юрист специализирующейся на недвижимости.
Чтоб было понятно нашим читателям, в таких агентствах есть юристы-оформители, задачей которых является составление проектов договоров и предоставления документов в МФЦ, но никак правовой анализ. Сразу оговорюсь, что это не касается добросовестных агентств, которые следят за своей репутацией.
На многих сайтах агентств недвижимости, кредитных организациях, банков, встречаются упоминания, что они проводят правовую экспертизу документов для участников сделок с недвижимостью. При этом, каждый должен знать, что недобросовестные участники рынка таким образом привлекают клиентов, но реально не предоставляют правовую экспертизу.
Что делать, если вас пугают судом?
Вы передумали покупать квартиру. Агентство говорит: «Продавец подаст в суд». Это пугает. Но так ли это страшно?
Суд — это крайняя мера. Продавец может угрожать, но шансы выиграть дело в таких делах малы, если не сказать, что их нет. Особенно если вы действуете с адвокатом.
Адвокат — это лишние траты?
Но так ли это? Адвокат проверяет документы. Он находит риски. Он защищает ваши интересы. Если нужно, ведет переговоры. Помогает заключить сделку или отказаться от нее.
В нашем случае были своевременно выявлены проблемы с документами, условиями договору. Сделка не состоялась. Доверитель избежал негативных последствий, размер которых мог бы составить не одну сотню, а может и миллионов.
Выводы
- Агентства недвижимости — зачастую это посредники. Недобросовестные агентства недвижимости не защищают ваши интересы.
- Документы нужно проверять. Это может сделать только адвокат, или юрист специализирующейся на недвижимости.
- Угрозы судом — это часто пустые слова.
- Адвокат — это не траты. Это инвестиция в безопасность.
- Лучше заплатить за квалифицированную юридическую помощь, чем потерять миллионы.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Игорь Иванович, совершенно верно. При приобретении квартиры или дома необходимо проводить полный аудит недвижимости. Ибо в любой момент может открыться то, о чём даже в страшном сне не предполагал.
Был у меня отрицательный опыт с неким питерским агентством недвижимости «Бенуа» свыше 20 лет назад. Когда впервые в жизни искал квартиру для аренды. Запомнил этот опыт и название агентства недвижимости на всю жизнь.
Уважаемый Олег Юрьевич, тоже приобретал объект. Агенты пытались скрыть информацию о продавце, чтоб я на прямую с ним не мог связаться. Но шило в мешке не утаишь. Когда я смог связаться с продавцом, то узнал, что он хочет продать за сумму, которая меня устраивала, и при этом готов к торгу, а агенты накрутили на эту сумму 200 тыс., при этом и с продавца требовали 200 тыс.
Уважаемый Игорь Иванович, всегда была уверена, что лучше покупать недвижимость без агентов, но с юристом. Ну уж, если без агента не получается, то без юриста точно нельзя!
Агенты, конечно, разные, но в наше время доверять заинтересованному в совершении сделки лицу, по меньшей мере глупо.
Не раз приходилось покупать жильё или земельный участок для строительства дома лично для себя. Так вот, всё, что предлагали мне агенты (риэлторы) покупать было нельзя! Только один раз я встретила агента, с которым сделка состоялась. Это была женщина в возрасте и работала она без агентства, сама на себя. Хотя сделка была с долей риска, мы собрали необходимые документы и сведения, и впоследствии я не пожалела о покупке.
3 или 5 процентов о цены сделки — хороший бизнес!
Уважаемая Ольга Алексеевна, в Ростове что-то купить без агента, практически нельзя, как и в других южных регионах. И хорошо, если он поможет. Наверное нужно переквалифицироваться. Продал объект, и в кармане 150.000-500.000. И не нужно ходить в суд, полицию, комитет, болеть за доверителя, переживать. Не нужно вести долгие беседы с доверителем, почему суд отказал, осудил, принял решение… возвращать гонорар… Просто продал информацию, воздух!
Уважаемый Игорь Иванович, с Днем рождения Вас! Всех благ и всего наилучшего! (handshake)
Продавать воздух, наверное, нужны соответствующие навыки к продажам, особенно к продажам воздуха, когда он несколько подпорчен, как в описанном Вами случае.
Им же нужно втюхать покупателю этот риск, уметь снять с себя всякую ответственность за это, и продолжать спать спокойно, зная, что просто обманул доверчивого гражданина.
И всё у продавцов воздуха, даже воздуха не просто по завышенной цене за посредничество, а воздуха некачественного, свершается удачно. Особенно, когда у покупателя нет оснований не доверять агентству (по незнанию, что может всё оказаться далеко не так радужно, как это представляется, а собственные знания в этой области равны нулю).
Вашему Доверителю повезло.
Спасибо за публикацию. Вы совершенно правы: без адвоката/юриста на сегодняшний день нельзя приобретать недвижимость даже через агентства. Как нельзя совершать и многие иные значимые действия, не посоветовавшись с профессионалом.
Уважаемая Оксана Федоровна, пришло время, когда без юриста/адвоката и шагу не сделать. До маразма доходит. Пристав вызывает полицию на адвоката, который явился в отдел с доверителем. В полиции начальник кричит, что потерпевший со своим адвокатом сами жулики. За хлебом не сходил без адвоката…
Уважаемый Игорь Иванович, конечно, такая важная вещь, как покупка недвижимости должна сопровождаться проверенным юристом. Сами по себе агентства не зло, но тоже, только проверенные и добросовестные. Тем более сейчас, когда на дворе такое количество мошеннических схем. Хорошо, что люде не поскупились и обратились к вам. Еще лучше, что сделали это своевременно
Уважаемая Светлана Валентиновна, покупка квартиры — важный шаг, и хороший риелтор действительно может помочь. Честные агентства делают процесс удобнее: подбирают варианты, проверяют документы, сопровождают сделку. Но, к сожалению, бывают и другие примеры. Некоторые агентства больше заботятся о своей комиссии, чем о безопасности сделки для клиента.
Я как адвокат не против риелторов, но всегда за юридическую чистоту сделки. Бывает, что покупателю не объясняют всех нюансов: например, скрывают перепланировку или налоговые риски. Итог — проблемы, которые могут обойтись в круглую сумму.
Поэтому мой совет: если агент работает добросовестно — отлично. Но перепроверить документы с юристом перед сделкой никогда не лишнее. Это как страховка — может и не пригодится, но если что-то пойдет не так, сэкономит вам и деньги, и нервы.
Уважаемый Игорь Иванович, лозунг многих риелторов «Наша миссия — наша комиссия» :)
Лучше заплатить за квалифицированную юридическую помощь, чем потерять миллионы.Уважаемый Игорь Иванович, это уникальный дар: сэкономить на юристе, а потом залететь на миллионы. :D
Хотя, опять таки, нам работы потом больше и дороже.
Уважаемый Андрей Валерьевич, действительно, попытка сэкономить на профессиональной юридической помощи может обернуться значительными финансовыми потерями в будущем. Это классическая ситуация, когда «скупой платит дважды».
Некоторые доверители недооценивают сложность юридической работы и пытаются минимизировать затраты, не понимая, что качественная правовая помощь требует соответствующей оплаты.
Недавно женщина на консультации рассказала, что в соседнем офисе юристы готовы составить иск за 500 рублей. Когда узнала, что подобный иск стоит в пределах 15.000 руб., немогла понять почему такая разница.
Видимо, доверители не осознают, что за такой символической суммой вряд ли стоит качественная работа. Возможно, стоит задуматься, почему «у всех такие цены» и что они получат в итоге.
в соседнем офисе юристы готовы составить иск за 500 рублейУважаемый Игорь Иванович, (Y).
Развеселили от души.
Помню, давно, когда работал еще помощником адвоката. Шеф мог подкинуть какое-нибудь явно геморное мутное дело с непонятным клиентом.
Как-то сразу я придумал говорить: «Кому и сколько нужно заплатить
чтобы не браться это дело?!».
Уважаемый Андрей Валерьевич, бывает и по другому: получили консультацию, но ей не воспользовались, сделали по своему и второй раз звонят с той проблемой, о которой на первой консультации юрист предупреждал.
Уважаемый Михаил Викторович, это же хорошо! Теперь станет дороже! (Y)
Уважаемый Михаил Викторович, у каждого юриста есть свои страшилки. Вот одна: пришли на консультацию по наследству. Долго беседовали, предупредил о последствиях. Сказали, что все юристы только пугают, а причин нет. И стоимость сопровождения наследственного дела высокая. Попытался убедить, что могут остаться без квартиры. Ушли! Через 6 месяцев пришли снова. Сказали, что квартира по суду отошла государству.
Уважаемый Игорь Иванович, отличная статья.
Людям нужно со школьной скамьи вдалбливать, что без ЮРИДИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ юриста / адвоката покупать и продавать недвижимость нельзя.
Риелтор — не замена юристу, а иногда и ваш враг, как например в этом случае
Праворуб: Иск о расторжении договора купли-продажи квартиры. Черные риэлторы....
Обращаться нужно не к любому знакомому юр сту, а именно, специализирующемуся по вопросам недвижимости!
Праворуб: Специализации врачей и юристов. Ответы на часто задаваемые вопросы....
Уважаемый Андрей Владимирович, верно сказано. Не в бровь, а в глаз. И Ваши статьи тому подтверждение.