Покупаете квартиру без адвоката? Почему это может быть ошибкой и как избежать проблем

Покупка квартиры — это важный шаг. Это не просто трата денег. Это вложение в будущее. Но что, если вы купите квартиру с проблемами? Или переплатите? Или столкнетесь с мошенниками? Многие думают, что справятся сами. Или доверяют агентствам недвижимости. Но так ли это безопасно? Давайте разберемся на примере.

Агентство недвижимости — это помощник или посредник?

Мой доверитель (покупатель) обратился в агентство недвижимости. Ему показали квартиру, в которой были снесены стены. Агент сказал, что перепланировка легальна, но предоставлять разрешение не стал, сказав, что «так можно».  Красиво!  Доверитель поверил на слова.

Предоставлять покупателю выписку из ЕГРН агент отказался. 

В предварительный договор агент внес условие, что есть «неотделимые улучшения» на два миллиона рублей, таким образом снизив реальную цены квартиры.

Участники рынка недвижимости, адвокаты, юристы, агенты, знают о такой схеме ухода продавцов квартир от уплаты налога в полном размере. Но, добросовестные стороны договора даже не представляют, что за этим стоит, и какая опасность в будущем может возникнуть, при признании в судебном порядке такого договора недействительным.

Моему доверителю никто не стал разъяснять, что если налоговая узнает о занижении цены квартиры, то продавцу грозит штраф в размере 40 % от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ) и доначисление налога, а покупатель может стать невольным участником разбирательства.

Про уголовную ответственность по ст. 199 УК РФ говорить не буду, это тема другой статьи. Но если будут основания для возбуждения уголовного дела, то ждите долгих многомесячных бессонных ночей.

Немного подумав, покупатель связался с агентством и сообщил, что отказывается от сделки, т.к. не предоставлено разрешение на перепланировку. Другие обстоятельства его не смущали — он о них не знал.

На отказ был получен ответ, что продавец подаст на покупателя иск в суд о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры в порядке ст. 445 ГК РФ.

Понимая, что ситуация требует квалифицированной помощи, покупатель обратился ко мне за консультацией.

Кто на самом деле агенты, и серые схемы?

Агентства недвижимости — это посредники. Они связывают продавца и покупателя. Их задача — заработать на сделке. Некоторые агентства ведут себя недобросовестно. За свои действия не отвечают, не несут ответственности за риски, которые могут возникнуть у участников сделки. Их гонорар может быть высоким. Но их услуги — это не услуга, а оказывается только «информация». В договоре с моим доверителем так и было прописано, что агентство оказывает информационные услуги за 150.000 руб.

Хороша информация!

В нашем случае покупать квартиру с перепланировкой без сопровождающей документации, без выписки из ЕГРН, и ценой квартиры, которая не соответствует реальной, было не разумным шагом.

Почему важно проверять документы?

Вы нашли квартиру. Вам она нравится. Но что с документами? Есть ли выписка из ЕГРН? Нет ли обременений? Законна ли перепланировка?

Агентство может сказать, что все в порядке, как и произошло в этом случае. Но они не юристы. Они не проверяют документы так, как это делает адвокат или юрист специализирующейся на недвижимости.

Чтоб было понятно нашим читателям, в таких агентствах есть юристы-оформители, задачей которых является составление проектов договоров и предоставления документов в МФЦ, но никак правовой анализ. Сразу оговорюсь, что это не касается добросовестных агентств, которые следят за своей репутацией.  

На многих сайтах агентств недвижимости, кредитных организациях, банков, встречаются упоминания, что они проводят правовую экспертизу документов для участников сделок с недвижимостью. При этом, каждый должен знать, что недобросовестные участники рынка таким образом привлекают клиентов, но реально не предоставляют правовую экспертизу.

Что делать, если вас пугают судом?

Вы передумали покупать квартиру. Агентство говорит: «Продавец подаст в суд». Это пугает. Но так ли это страшно?

Суд — это крайняя мера. Продавец может угрожать, но шансы выиграть дело в таких делах малы, если не сказать, что их нет. Особенно если вы действуете с адвокатом.

Адвокат — это лишние траты?

Но так ли это? Адвокат проверяет документы. Он находит риски. Он защищает ваши интересы. Если нужно, ведет переговоры. Помогает заключить сделку или отказаться от нее.

В нашем случае были своевременно выявлены проблемы с документами, условиями договору. Сделка не состоялась. Доверитель избежал негативных последствий, размер которых мог бы составить не одну сотню, а может и миллионов.

Выводы

• Агентства недвижимости — зачастую это посредники. Недобросовестные агентства недвижимости не защищают ваши интересы.
• Документы нужно проверять. Это может сделать только адвокат, или юрист специализирующейся на недвижимости.
• Угрозы судом — это часто пустые слова.
• Адвокат — это не траты. Это инвестиция в безопасность.
• Лучше заплатить за квалифицированную юридическую помощь, чем потерять миллионы.

Адвокат в Ростове-на-Дону Петров Игорь Иванович