Покупка земельного участка под ИЖС через агентство недвижимости без юриста. КРТ (комплексное развитие территории) как способ вымогательства. Победа в суде!

Предыстория.

Эта история продолжает цикл рассказов о том, какие опасности ждут московских покупателей земельных участков во Владимирской области.  

Семейная пара из Москвы решила приобрести земельный участок для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) в центре города, исторической его части. Участок подыскивали через риелторов, которые, гарантировав «юридическую чистоту сделки» подобрали неплохой вариант с хорошим подъездом, всеми коммуникациями и видом на церковь 19 века.

Риелторы предоставили покупателям правоустанавливающие документы (с которыми, действительно, все было в порядке) и даже предоставили «свежий» ГПЗУ, в котором имелось вполне приемлемое пятно застройки и отсутствовали ограничения на строительство.

Сделка состоялась, и через месяц новые собственники обратились в местную администрацию на прием к начальнику управления архитектуры за оформлением документов на строительство.

И тут началось самое интересное. Начальник вызвал исполнителя из отдела территориального планирования и вдвоем они сообщили изумленным собственникам, что их участок буквально полгода назад включён в соответствии с ПЗЗ в зону комплексного развития территории (КРТ) и документов на согласование стройки им не выдадут… 

Чиновники предложили гражданам 2 варианта: или вы  просите об исключении участка из зоны КРТ через внесение изменений в ПЗЗ, а мы «рассмотрим ваш вопрос на комиссии, но дело сложное», расторгайте договор с продавцом и пробуйте вернуть свои деньги (что практически невозможно, т.к. в договоре отсутствовали т.н. «заверения об обстоятельствах»). Оба варианта пахли уголовной ответственностью за дачу взятки и потерями не в один миллион рублей…

Собственники вышли из здания администрации в недоумении, женщина была в ступоре (даже забыла попросить письменный отказ), мужчина прямо с ходу в телефоне стал искать юриста по земельным вопросам, позвонил мне и записался на консультацию.

Обстоятельства дела и правовая квалификация ситуации.

В соответствии с законом, включение земельного участка в зону КРТ предполагает, что строительство на нём осуществляются в специальном порядке – при наличии договора о комплексном развитии, заключённого с местной администрацией и с обязательным утверждением проекта планировки территории (ППТ). При этом особый акцент делается на условия по строительству дорог, водопровода, канализации, газа и электросетей, которые в указанной части исторического центра находятся не в самом лучшем состоянии.

Судебная практика по таким делам неоднозначна.

Администрация при отказах в выдаче разрешений на строительство и приёме уведомлений о планируемом строительстве в зонах КРТ ссылаются на норму пп. 7 ч.3 ст. 41 ГРК РФ, которая теперь (изменения от 30.12.2020 г. № 494 — ФЗ) предусматривает что для участков на которых «планируется осуществление комплексного развития территории» для целей капитального строительства обязательна подготовка документации по планировке территории,  подготовка такой документации возможна только после заключения договора о КРТ.

В то же время имеется норма ч.13 ст. 51 ГРК РФ в соответствии с которой отсутствие ППТ является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство только в случае, когда в отношении земельного участка уже принято решение о КРТ.

Стоит заметить, что  принятие такого решения это уже последующий этап процедуры КРТ, который происходит далеко не сразу после внесения соответствующей зоны в ПЗЗ. И может не произойти никогда, учитывая, что  количество зон КРТ много, и не все они привлекательны для крупных застройщиков нашего города, т.к. во многих зонах свободных участков мало, а в инфраструктуру нужно вкладываться и вкладываться. Бизнес умеет считать свои деньги.

В соответствии с пояснительной запиской ГД ФС РФ и разьяснениям Минстроя,  именно эта норма, касающаяся выдачи разрешений на строительство, должна применяться и к строительству жилых домов по упрощённым процедурам  — на основании уведомления о планируемом строительстве или в порядке «дачной амнистии».

Имеющаяся практика судов общей юрисдикции также говорит о том, что возможность реализации КРТ когда-либо в будущем не должна являться безусловным препятствием для застройки участка.

Постановление 10  ААС от 15.02.2022 № 10АП-27065/2021 по делу № А41-35466/2021: Реализация заявителем права на осуществление застройки участка не может быть поставлена в зависимость от действий уполномоченных органов по разработке документации по планировке территории

Апелляционное определение Мособлсуда от 28.10.2020 по делу N 33а-28080/2020: Согласно ч.10 ст. 51.1 ГРК РФ размещение земельного участка в пределах установленной на карте градостроительного зонирования правил землепользования и застройки территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности, не является основанием для направления застройщику уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке. Таким образом, указание в оспариваемом уведомлении от 18.03.2020 только на то, что земельный участок административного истца включен в территорию, в границах которой предусматривается деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории при отсутствии проекта планировки (КУРТ-81), без каких-либо других оснований, нельзя признать правомерным основанием для его выдачи.

Апелляционное определение Кемеровского облсуда от 24.12.2020 по делу N 33-9738/2020(2-2803/2020) по спору о признании права собственности на самовольную постройку, возведённую в зоне КУРТ:принадлежащий истцу на праве собственности, не входит в состав территорий, в отношении которой ответчиком принято решение о комплексном развитии территории, не определены ее местоположение, границы и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции, сроки освоения ее объектами многоэтажной застройки не определеныИмелась и многочисленная противоположная практика, которую мы подготовились нивелировать в соответствии с нашим регламентом юридической работы. Именно в таком русле нами и было решено действовать, был подан в суд административный иск и ходатайства об истребовании доказательств.

Судебное разбирательство.

На предварительное заседание юристы администрации не явились, судья истребовал все запрошенные нами документы, произвел с третьей попытки осмотр необходимых материалов из ФГИС ТП.

После того, как мною были заданы вопросы (их было 43 и юрист администрации кричал, «я не на допросе» J), судья объявил перерыв, после которого муниципалитет  принес в суд уведомление о том, что параметры строительства согласованы, дело было прекращено.

Постскриптум.

Некоторые юристы риелторских контор, с кем мы совместно с  доверителями (это были их бывшие сослуживцы) обсуждали тактику ведения этого дела настойчиво рекомендовали сначала все строить и потом оформить по дачной амнистии и не идти таким сложным путем, однако мне удалось убедить доверителей, что позиция административного истца в этом деле лучше, чем позиция ответчика по иску о запрещении строительства или хуже того сносе дома J

Дело выиграно, стройка началась!

Если эта публикация оказалась для вас полезной, сберкарта привязана к номеру телефона 89206214534.