Недавно мне поступил звонок от одной взволнованной москвички (назовем ее Маргарита), которая поведала мне типичную историю. Когда всю планету накрыл COVID-19 и границы закрылись, многие москвичи стали для себя (некоторые заново) открывать внутренний туризм, в т.ч. по Золотому кольцу России.
Одной из жемчужин Золотого кольца России является Суздаль, именно его Маргарита со своим супругом посетили на выходных, остались в полном восторге от увиденного, и решили в этом древнем городке прикупить земельный участок и построить на нем мини-гостиницу, так сказать для своих.
Сказано — сделано, супруги проехались по городу, встретились с местным риелтором (который им навешал лапши на уши), проконсультировавшись по телефону со своим московским адвокатом (у которого был стаж работы в прокуратуре аж 20 лет ) и естественно не проводив никакой юридической экспертизы участка, ограничившись заказанной выпиской ЕГРН из Росреестра.
Злую шутку с Маргаритой сыграл интернет и иллюзия того, что в нем обо всем можно узнать.
В этом самом интернете Маргарита прочитала, что если в ГПЗУ (который ей продавец любезно показал) нет слов о запрете строительства, то значит строить можно. Но о том, что ГПЗУ имеет свой срок действия (даже если он в нем не указан) и о том, что ГПЗУ на участок до его раздела на две части и после раздела это две большие разницы ни интернет ни местный риелтор ни московский адвокат с 20 годами стажа в прокуратуре не рассказали.
А одной из особенностей участка была в том, что первоначально участок представлял собой длинный вытянутый прямоугольник 30 на 75, (сформированный и отмежеванный еще в 80-е годы) общей площадью 22,5 сотки, на котором стоял дом, а заднюю часть участка (12,5 соток), т.н. «огород» продавец — бабушка — долгожительница решила «отрезать» и продать наивным туристам за скромные 10 миллионов рублей.
Разглядев на старом ГПЗУ (до раздела участка) имеющееся пятно застройки туристы — покупатели логично предположили, что после раздела часть пятна застройки достанется им, и им будет достаточно 25% от приобретаемых 12,5 соток для застройки.
К большому сожалению покупателей, они не знали о существовании ни пункта 6 статьи 59 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ни Приказа Минкультуры России от 05.10.2016 N 2246 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Суздаль Владимирской области», ни Постановления администрации муниципального образования город Суздаль Владимирской области от 20 июля 2016 г. N 444 «Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования город Суздаль».
Вот на этом незнании в Суздале уже много лет существует схема обмана наивных покупателей суздальской недвижимости.
А дальше события развивались совершенно интересным образом.
Маргарита, т.к. не хотела и не имела возможности заниматься оформлением архитектурной и разрешительной документации, решила довериться тому же риелтору, выдала ему доверенность и поручила «бегать по инстанциям», выдав ему скромную сумму на официальные и неофициальные расходы в размере 1,6 млн. руб.
Окрыленный таким доверием местный риелтор уговорил мужа Маргариты (назовем его Самвел) начать стройку, не дожидаясь оформления бумаг, мол чего ждать, построим дом, раскопки то сделали, а остальные документы со временем оформим :)
Строительство дома продолжалось 1,5 года, в стройку было вложено около 15 млн. рублей.
К слову сказать, кое-какие связи у риелтора с местной администрацией, действительно имелись, ведь строить почти в центре города целых 1,5 года без разрешительной документации (даже ордера на земляные работы!) А ведь это ст. 7.14 КОАП РФ или если не повезет ст. 243 УК РФ (если есть остатки фундамента старого дома или надворных построек)...
Как только дом был построен и пришла пора окончательного «оформления недвижимости», риелтор перестает брать трубку на звонки Маргариты, потом в принципе поменял номер...
Маргарита с супругом решили приехать в Суздаль, зайти в местную администрацию и выяснить, что происходит и когда они смогу зарегистрировать постройку и подключить все необходимые коммуникации.
В ответ, замглавы сообщает ошарашенным супругам, что они впервые слышат об этом объекте, что разрешительной документации не выдавалось, и что эта мини-гостиница является самовольной постройкой, подлежащей сносу на основании ст. 222 ГК РФ. Но есть вариант… Сказали, что вечером вам позвонит и подъедет человек и предложит свою помощь.
Этим вечером Маргарите, действительно, позвонил вежливый и весьма грамотный молодой человек (стойкое ощущение, что родственник этого замглавы) и обрисовал следующую картину: либо снос всего, что построено и последующий запрет строительства на участке, что означает безвозвратную потерю 26,6 млн. рублей либо оформляем дарение 1/2 доли на участок на хорошего человека и постепенно решаем вопрос с узаконением постройки.
Не буду приводить всех подробностей того, как дальше развивались события, скажу лишь, что постройка до сих пор не узаконена, мини-гостиница не работает, но и не снесена пока, а Маргарита с мужем шокированы и обдумывают условия юридической помощи, выбирают юриста.
А ведь все могло пойти совсем по другому, если Маргарита сразу до покупки обратилась за юридической экспертизой объекта, не полагаясь на интернет и своих знакомых с 20 годами прокурорского стажа...
Будем надеяться эта публикация поможет хоть кому-нибудь не делать таких же ошибок при покупке недвижимости в Суздале...
Добавлено: 17:37 10.11.2022
Если эта публикация оказалась для вас полезной, сберкарта привязана к номеру телефона 89206214534.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Андрей Владимирович, Вы что-то умалчиваете.
Маргарита с мужем шокированы и обдумывают условия юридической помощи, выбирают юриста.
Однако Вам известны подробности, значит у Вас они уже были. Уверен они вернуться.