Найти юриста / адвоката / эксперта
Недавно мне поступил звонок от одной взволнованной москвички (назовем ее Маргарита), которая поведала мне типичную историю. Когда всю планету накрыл COVID-19 и границы закрылись, многие москвичи стали для себя (некоторые заново) открывать внутренний туризм, в т.ч. по Золотому кольцу России.
Одной из жемчужин Золотого кольца России является Суздаль, именно его Маргарита со своим супругом посетили на выходных, остались в полном восторге от увиденного, и решили в этом древнем городке прикупить земельный участок и построить на нем мини-гостиницу, так сказать для своих.
Сказано — сделано, супруги проехались по городу, встретились с местным риелтором (который им навешал лапши на уши), проконсультировавшись по телефону со своим московским адвокатом (у которого был стаж работы в прокуратуре аж 20 лет ) и естественно не проводив никакой юридической экспертизы участка, ограничившись заказанной выпиской ЕГРН из Росреестра.
Злую шутку с Маргаритой сыграл интернет и иллюзия того, что в нем обо всем можно узнать.
В этом самом интернете Маргарита прочитала, что если в ГПЗУ (который ей продавец любезно показал) нет слов о запрете строительства, то значит строить можно. Но о том, что ГПЗУ имеет свой срок действия (даже если он в нем не указан) и о том, что ГПЗУ на участок до его раздела на две части и после раздела это две большие разницы ни интернет ни местный риелтор ни московский адвокат с 20 годами стажа в прокуратуре не рассказали.
А одной из особенностей участка была в том, что первоначально участок представлял собой длинный вытянутый прямоугольник 30 на 75, (сформированный и отмежеванный еще в 80-е годы) общей площадью 22,5 сотки, на котором стоял дом, а заднюю часть участка (12,5 соток), т.н. «огород» продавец — бабушка — долгожительница решила «отрезать» и продать наивным туристам за скромные 10 миллионов рублей.
Разглядев на старом ГПЗУ (до раздела участка) имеющееся пятно застройки туристы — покупатели логично предположили, что после раздела часть пятна застройки достанется им, и им будет достаточно 25% от приобретаемых 12,5 соток для застройки.
К большому сожалению покупателей, они не знали о существовании ни пункта 6 статьи 59 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ни Приказа Минкультуры России от 05.10.2016 N 2246 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Суздаль Владимирской области», ни Постановления администрации муниципального образования город Суздаль Владимирской области от 20 июля 2016 г. N 444 «Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования город Суздаль».
Вот на этом незнании в Суздале уже много лет существует схема обмана наивных покупателей суздальской недвижимости.
А дальше события развивались совершенно интересным образом.
Маргарита, т.к. не хотела и не имела возможности заниматься оформлением архитектурной и разрешительной документации, решила довериться тому же риелтору, выдала ему доверенность и поручила «бегать по инстанциям», выдав ему скромную сумму на официальные и неофициальные расходы в размере 1,6 млн. руб.
Окрыленный таким доверием местный риелтор уговорил мужа Маргариты (назовем его Самвел) начать стройку, не дожидаясь оформления бумаг, мол чего ждать, построим дом, раскопки то сделали, а остальные документы со временем оформим :)
Строительство дома продолжалось 1,5 года, в стройку было вложено около 15 млн. рублей.
К слову сказать, кое-какие связи у риелтора с местной администрацией, действительно имелись, ведь строить почти в центре города целых 1,5 года без разрешительной документации (даже ордера на земляные работы!) А ведь это ст. 7.14 КОАП РФ или если не повезет ст. 243 УК РФ (если есть остатки фундамента старого дома или надворных построек)...
Как только дом был построен и пришла пора окончательного «оформления недвижимости», риелтор перестает брать трубку на звонки Маргариты, потом в принципе поменял номер...
Маргарита с супругом решили приехать в Суздаль, зайти в местную администрацию и выяснить, что происходит и когда они смогу зарегистрировать постройку и подключить все необходимые коммуникации.
В ответ, замглавы сообщает ошарашенным супругам, что они впервые слышат об этом объекте, что разрешительной документации не выдавалось, и что эта мини-гостиница является самовольной постройкой, подлежащей сносу на основании ст. 222 ГК РФ. Но есть вариант… Сказали, что вечером вам позвонит и подъедет человек и предложит свою помощь.
Этим вечером Маргарите, действительно, позвонил вежливый и весьма грамотный молодой человек (стойкое ощущение, что родственник этого замглавы) и обрисовал следующую картину: либо снос всего, что построено и последующий запрет строительства на участке, что означает безвозвратную потерю 26,6 млн. рублей либо оформляем дарение 1/2 доли на участок на хорошего человека и постепенно решаем вопрос с узаконением постройки.
Не буду приводить всех подробностей того, как дальше развивались события, скажу лишь, что постройка до сих пор не узаконена, мини-гостиница не работает, но и не снесена пока, а Маргарита с мужем шокированы и обдумывают условия юридической помощи, выбирают юриста.
А ведь все могло пойти совсем по другому, если Маргарита сразу до покупки обратилась за юридической экспертизой объекта, не полагаясь на интернет и своих знакомых с 20 годами прокурорского стажа...
Будем надеяться эта публикация поможет хоть кому-нибудь не делать таких же ошибок при покупке недвижимости в Суздале...
Добавлено: 17:37 10.11.2022
Если эта публикация оказалась для вас полезной, сберкарта привязана к номеру телефона 89206214534.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Андрей Владимирович, Вы что-то умалчиваете.
Маргарита с мужем шокированы и обдумывают условия юридической помощи, выбирают юриста.
Однако Вам известны подробности, значит у Вас они уже были. Уверен они вернуться.
Уважаемый Андрей Владимирович, так тут, как говорится, «все украдено до нас». Зачем им юрист? Быть посредником во вручении взятки? Ну, к Вам-то они не вернутся. Вы их просчитали. Только слепой не увидит, что Вам такой «гемор» не нужен. Хорошая публикация. Лягнули и прокурора-пенсионера. В данном случае — обоснованно.
Уважаемый Олег Вениаминович, благодарю за внимание к публикации. Да, действительно, дело похоже на ту самую болезнь дальнобойщиков :)
Уважаемый Андрей Владимирович, поучительная история, и не только для Суздаля, но и, например, для Смоленска, или Краснодара… Да не важно! — Это и в моём родном Тамбове может вполне случиться (у нас вон целую улицу, было дело, объявили местным «архитектурным ансамблем непрерывной застройки, начиная с 19-го века»).
И мысли видимо сходятся, ведь, известный адвокат Ф.Н. Плевако тоже любил говорить: „Господа, а ведь могло быть и хуже!“.
Хорошая фраза для России во все времена…
Уважаемый Владислав Александрович, благодарю за отклик. У меня вот мысль возникла: а ведь при обучении на юрфаке даже дисциплины ведь такой нет, градостроительное право. Кодекс есть, а предмета нет. Парадокс…
Уважаемый Андрей Владимирович, когда в одном похожем деле была задействована целая юр. компания, я решил нанести им визит,… дабы скорректировать планы взаимодействия в суде. Оказалось, что возглавляет фирму целый к.ю.н., но по факту выяснилось, что реально никто из них ничего не смыслит ни в целом комплексе законов, ни, тем более, в НПА, про отсутствие практического опыта в строительстве и разговора не было. Нам оппонировали в суде целых два юр. департамента — городской и областной. Дело дошло до областного уставного суда, но… в то время государство резко взяло курс на «закручивание гаек»… и на законы никто уже не обращал внимание.
Уважаемый Андрей Владимирович, просмотре сейчас в интернете программы образования «градостроительное право» и обнаружил, что в некоторых ВУЗ ах это преподают отдельно, в некоторых связывают в один курс с гражданским, либо жилищным, либо земельным правом.
Даже стало самому интересно к какому право это ближе и вообще каков метод правового регулирования.
Уважаемый Владислав Александрович,
Даже стало самому интересно к какому право это ближе и вообще каков метод правового регулирования.
Есть мнение, что:
Градострои́тельное пра́во — комплексная отрасль права, регулирующая общественные отношения в области градостроительной деятельности. В него входят нормы административного, гражданского, земельного, финансового, экологического, уголовного права. Основным источником градостроительного права в Российской Федерации является Градостроительный кодекс. Применительно к земельному участку или территории наиболее полные сведения о градостроительном праве содержатся соответственно в градостроительном плане земельного участка или проекте планировки территории, а также в правилах землепользования и застройки.
Уважаемый Игорь Михайлович, есть мнение, что и административное, земельное, финансовое, экологическое — тоже комплексные отрасли. Когда вижу все эти «комплексы», входящие друг в друга, то становится удивительно! Как так!? Земельное входит в градостроительное, градостроительное входит в земельные, их всех засасывает администратинвное и само в них входит. Про экологическое и финансовое вообще молчу…
Уважаемый Владислав Александрович, ну вот как-то так.
А еще говорят есть «телефонное право», которое является частью гражданского, уголовного, административного и иже с ними права8)
Уважаемый Игорь Михайлович, а еще есть телеграммное право :)
Мне как-то пару скринов попалось переписки судьи райсуда с сотрудником одного из правохоронительных органов, так там можно комедию снимать. Или трагикомедию.
Уважаемый Владислав Александрович, по факту, максимум знаний о градостроительном праве у 90% выпускников юрфаков состоят в том, что есть на свете градостроительный кодекс :)
Уважаемый Андрей Владимирович, когда-то и кодекса не было, а был два закона.
Меня вот больше удивляет позиция многоопытных бывших прокуроров.
Ну ладно — с образованием там может быть туго, и практического опыта — только перекладывание бумажек.
Но знакомым-то просто сказать, что вопрос может быть сложным, и посоветовать найти специалиста — неужели настолько трудно???
Можно только пожелать таким советчикам-«прокурорам», чтобы им при болях в сердце советовали хорошего врача. Ветеринара.
Уважаемый Михаил Михайлович, благодарю за отклик. Кстати, на счет «бывших», это не единичный случай с прокурорскими, у них вообще максимальный разрыв между уровнем квалификации и уровнем собственных амбиций и самомнения. Вот думаю, почему именно прокуратура? Ведь есть же и десятки других ведомств, что им там дают курить? :)
Уважаемый Андрей Владимирович, так в том-то и дело.
Я сам в своё время был сотрудником прокуратуры (следователем; в те стародавние времена «единой и неделимой» системы, поэтому весьма примерно работу представляю).
Вот есть условно помощник-зам-прокурор, который всю свою карьеру просидел на т.н. «общем» надзоре (то есть надзоре за соблюдением законодательства).
Как правило, эта работа по поступившим сводится всего к двум вариантам: 1) переслать жалобу в какой-нибудь специализированный госорган, потому что есть куча законодательных и подзаконных нюансов в изложенной в жалобе проблеме (в которых лень разбираться), с указанием о даче ответа гражданину; и 2) самому начать разбираться в жалобе, установить, что есть куча законодательных и подзаконных нюансов в изложенной в жалобе проблеме, и привлечь специалиста из специализированного госоргана для подготовки ответа гражданину.
ВСЁ.
То есть прокуроры не являются специалистами для разрешения всех проблем, но при этом точно знают, что в любой проблеме есть куча нюансов, для разрешения которых нужны профильные специалисты. То-есть прокурор (помощник), по сути, является специалистом, единственным назначением которого является установление факта, что в рассматриваемой жалобе действительно есть проблема, и её разрешение необходимо перепоручить специалисту по этой проблеме.
И вот — в данном случае — в такому специалисту по перенаправлению проблем профильным (реальным) специалистам — поступает запрос от знакомых (то есть не от безликих граждан, на которых бывшему прокурору всё равно (собственно, как и все годы службы) а от лиц, в которых он может быть искренне заинтересован), И что делает этот шпецыалист??? усугубляет проблему своим псевдознанием!!! А ведь всего лишь сделать то, к чему привык за десятилетия службы — направить жалобщиков (знакомых) — к специалистам по проблеме))))
Уважаемый Михаил Михайлович, так он и направил, получать выписку ЕГРН :)))). И даже дефектный ГПЗУ принял за нормальный :))).
Дело не в этом, я думаю. А в том, что он в принципе решил внутри своей головы, что он может в этой сфере знать хоть что-то. Т.е. даже на начальной стадии его участие принесло покупателям только вред.
Надо для таких «бывших прокурорских» на лбу выбить правило, как с электричеством: «не лезь в цивилистику, убьет»
Уважаемый Михаил Михайлович, только остается Вас поддержать. С лишением прокуроров следствия, полномочий в уголовном процессе, у них одна участь — перекладывать бумаги. Очень жаль. Опыта правовой работы и знаний не хватает даже на дачу совета обратиться к специалисту. Позор. Превратили прокуратуру в карикатуру... Сейчас проверяют ценники в магазине и занимаются прочей ересью. Тьфу!
Уважаемый Михаил Михайлович, знаете, никто не знает всех законов. И прокуроры тоже (у них тоже есть специализация).
Другой вопрос, что в норме надо брать время на изучение ситуации и документов, особенно, когда это связано с инвестициями и когда это инвестирование тоже связно с работой сложного объекта (завода ли, города ли, селхозугодий ли — без разницы),
Любой из нас может попасть в такую ловушку, не только прокурор.
Настоятельно рекомендую всем обратить внимание на пункт 19 СанПиН 2.1.3684-21! При «умелом» его применении можно любой дом признать самовольной постройкой… со всеми вытекающими. Знаем,… проходили!… а для несогласных есть УК РФ.
Уважаемый Сергей Николаевич, суды в первую очередь интересуют соблюдение условий по ст. 222 ГК РФ (причем в новой редакции!), а до СанПиН 2.1.3684-21 в лучшем случае добираются, если экспертиза назначена комплексная, а в основном строительно-техническую назначают.
Уважаемый Андрей Владимирович, дело не в судах, а в людях! Каждый россиянин, мечтающий о своём земельном участке, должен осознавать, что он может вместо красивой лужайки реально попасть на «минное поле» — правовой капкан!
Уважаемый Сергей Николаевич, этому еще в старших классах школы нужно учить. Ввести предмет «Основы правовой грамотности»
Уважаемый Андрей Владимирович, были такие тенденции в 90-х годах прошлого века — учить детей в школе экономической и правовой грамотности. Это я Вам как выпускник педуниверситета тех времен по специальности «учитель экономики и права» со всей ответственностью утверждаю. Только потом внезапно оказалось, что это не нужная никому затея. Сериалы и тик-токи по мнению чиновников от образования оказались полезнее, чем общая экономическая и правовая грамотность. Не догадываетесь почему? Ирония судьбы так сказать.
Уважаемый Игорь Михайлович, ну значит будет учить жизнь. Дорого, но намного эффективнее!
Уважаемый Андрей Владимирович,
ну значит будет учить жизньКак показывает практика, многих даже жизнь ничему не учит. Критическое мышление у большинства людей к сожалению отсутствует.
Уважаемый Игорь Михайлович, значит судьба такая :). Больше судебной работы для юристов :) Все, что ни случается — к лучшему!
Уважаемый Андрей Владимирович, да уж, без работы юристы в обозримом будущем не останутся видимо;)
Уважаемый Игорь Михайлович, совсем недавно так считали телефонисты и работники почты и банков. Их заменили роботы. Кстати, мне на моб. телефон в последнее время стало поступать так много спам звонков (сотни в день!), что пришлось искать какой-то выход. К счастью я узнал о роботе-секретаре (бот-программа) Да, пришлось немного с ней повозиться, потому как она шла на спец. банковской СИМ-карте которую я не хотел устанавливать. НО теперь я в полном покое — всё наилучшим образом делает робот — сам общается с абонентами (при необходимости и сам им звонит!),… ведёт учёт звонков, число которых сократилось до абсолютного минимума.
Уважаемый Сергей Николаевич, когда-нибудь наступят такие времена, что роботы на людей будут жалобы подавать и иски к ним предъявлять
Уважаемый Игорь Михайлович, время летит очень быстро!… давно-ли мы с интересом наблюдали поединок Р. Бевзенко и роботом-юристом (https://www.cnews.ru/...pobedil_robota_v_pervom_v_mire), а ведь уже 4 года пролетело. У меня на смартфоне установлен бот, который может звонить в суд хоть по 100 раз в день… и не уставать,… записывать (голосом и текстом) ВСЕ диалоги и, в случае ответа, — общаться с сотрудником суда!
Недавно другой электронный помощник скрупулёзно проверил тексты нескольких судебных актов и провёл их сравнение.
Уважаемый Сергей Николаевич,
У меня на смартфоне установлен бот, который может звонить в суд хоть по 100 раз в день… и не уставать,… записывать (голосом и текстом) ВСЕ диалоги и, в случае ответа, — общаться с сотрудником суда!А зачем, если не секрет, Вашему боту звонить в суд по 100 раз в день?
Уважаемый Игорь Михайлович, к сожалению далеко не всегда удаётся дозвониться в суд с первого раза. Потом жало на это тратить время, эмоции и т.п. Теперь ведь никого не удивишь стиркой в машине, а не в ручную… или АКП в а/м. А вот дозвон и общение люди воспринимают с удивлением. Но это скоро пройдёт. На самом деле это очень удобно — вы можете кушать, спать, уехать на отдых или в командировку, а бот всё сделает за вас. Но это не обычный АОН! Он может САМ разговаривать в режиме диалога!
Уважаемый Андрей Владимирович, жизнь-то возможно и научит, но и в школе, и в семье надо основы т.с. «человековедения» давать! Только вот проблема — перефразируя известное утверждение Quis custodiet ipsos custodes?… а КТО будет учить учителей?!
Уважаемый Андрей Владимирович, надзорные органы не дремлют и обрушивают карающий меч очень избирательно — по тем, кто мешает чиновникам в их продвижении к торжеству и тотальной власти. Вот и Верховный суд выдал очередной образчик формального подхода который подтверждает известную аксиому о том, что «виноват ты в том, что хочется мне кушать!» А поводом послужил спор о применении как раз тех санитарных норм, на которые я и указывал!
Уважаемый Сергей Николаевич, что-то тут проходила информация, что 80-ти метров увеличили, либо надо автономную очистку организовывать. Впрочем, могу ошибаться.
Уважаемый Владислав Александрович, да у нас попытались эту практику поприменять, а все равно все ушло в компенсирующие мероприятия. Тем более в новой редакции ст. 222 ГК РФ в первую очередь применяется.
Уважаемый Владислав Александрович, пишите мне на e-mail. Вопрос довольно сложный, но надеюсь разберусь.
Уважаемый Андрей Владимирович, интересная статья. Вы знаете я думаю в каждом регионе есть свои секреты, назовем это так. В одном из субъектов нашей Родины есть отличная практика- продавать дома в микрорайоне, который заселен исключительно людьми- агрессивными сектантами. Вот местные риелторы очень радуются когда приезжие сначала покупают чудо-домики с арбузами на грядках за неплохие деньги, а потом судорожно продают эти же домики, но уже за другие деньги, ну и конечно плюс проценты за срочную продажу. Это бизнес, что тут скажешь.
Уважаемая Ксения Евгеньевна, спасибо. Для выбора недвижимости как никогда подходит пословица «семь раз отмерь — один отрежь». Дело это ответственное, его нельзя доверять малознакомым риелторам.
Уважаемый Андрей Владимирович, весьма поучительная и показательная история об очередном самолечении, полученном на сведениях из интернета, без привлечения специалиста или хотя бы своевременного посещения местной администрации. А так, очарование Суздалем закончилось разочарованием и потерянными деньгами, самое время начать размышлять о сложных условиях оказания юридической помощи.
Уважаемая Софья Ароновна, благодарю за оценку публикации.
Да, процесс слома сознания, что везде можно «вопросики порешать» идет сложно.
Как говорится, «Бывает, ты решаешь вопрос, а бывает вопрос решает тебя» :)
Уважаемый Андрей Владимирович, доверчивые люди у нас в РФии живут, а многие московские коллеги8) до сих пор считают, что за МКАДом жизнь, если и есть, то такая простая, что... нечего мудрствовать там лишнего.
По сути соглашусь с ранее высказанным мнением Климушкина
никто не знает всех законов. И прокуроры тоже (у них тоже есть специализация). Другой вопрос, что в норме надо брать время на изучение ситуации и документов, особенно, когда это связано с инвестициями и когда это инвестирование тоже связно с работой сложного объекта (завода ли, города ли, селхозугодий ли — без разницы)Подчеркну, нелья доверятся ни каким риэлторам, тем более «местным риэлторам со связями», и переходить к строительству без не получения хотя бы основного предварительного анализа ситуации желательно не одним специалистом по градостроительному праву.
Уважаемый Андрей Владимирович, в юридических ВУЗах не хватает практического обучения и не хватает соответствующих специалистов. Очень мало преподавателей, способных грамотно, с учетом практической работы, преподносить свой материал студентам.
В этом деле я усматриваю не столько неумение работать, сколько хорошо отлажённую систему мошенничества.
Уважаемый Евгений Алексеевич, одно без другого не бывает.
Эти 2 фактора идут всегда в связке — непрофессионализм юриста и мошеннические схемы с участием разных госслужащих.