Наверно, уже не для кого не секрет, что к покупке недвижимости нужно относиться крайне внимательно. Опасности могут подстерегать как в регионах (примеры №1, №2), так и в столице.

Мой доверитель искал земельный участок для строительства индивидуального жилого дома и нашёл неплохой вариант. Несмотря на то, что продавец уверял в юридической «чистоте» участка и отсутствии «подводных камней», возникли некоторые сомнения, и мне было поручено разобраться в ситуации.

Место действия: Ленинградская область. Земельный участок расположен недалеко от исторического района Петергофа, имеет удобные подъездные пути, инфраструктуру и коммуникации.

Осмотр на месте показал, что через дорогу от участка находится некая заросшая канава, которая на деле оказалась ручьём, то есть водным объектом, который должен иметь водоохранную зону, из-за чего возникают особые требования к строительству. В дальнейшем, ручей оказался непростым,  но об этом чуть позже. Ознакомились с публичной кадастровой картой, где было отмечено наличие охранной зоны газопровода.

Заказали «свежую» выписку из ЕГРН, пока есть возможность. Вид разрешённого использования: «Для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома». Вроде подходит. Смотрим дальше: указано, что земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории, и имеется ограничение в использовании участка, а именно: участок находится в зоне минимальных расстояний от магистрального газопровода, запрещёно строительство, в том числе жилых зданий три этажа и более.

Направили запрос о возможности строительства в подразделение Газпрома, ответственное за интересующую нас трубу. Параллельно, изучались местные правила землепользования и застройки, где не оказалось нужной информации. Из-за этого пришлось письменно обращаться в администрацию района, чтобы дали ответ на вопрос «можно ли строить при наличии трубы и ручья?».

Благодаря ответу администрации всплыло то, что не было видно «невооружённым глазом». Оказалось, что ручей — это не просто водный объект, а объект культурного наследия федерального значения «Водоподводящая система Петергофа», который имеет защитную зону. Интересующий нас земельный участок оказался частично расположенным в границах самого объекта и частично в его защитной зоне, где, в соответствии с ч.1 ст.34.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», запрещается строительство.

Посмотрев на это письмо, продавец участка заявил, что в администрации ничего не понимают, разрешенное использование позволяет строиться, и точка.

Так или иначе, о строительстве дома пришлось бы уведомлять администрацию (ст. 51.1 ГРК РФ), которое проверит параметры дома на соответствие предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, о планировке территории. И вот тут-то и всплыли бы вышеуказанные неприятные факты. Только будет это уже поздно – деньги за участок отданы, а строить нельзя, вместо возведения дома пришлось бы сажать картошку.

Газпром в своём ответе также сообщил, что из-за расположения земельного участка в зоне минимальных расстояний от газопровода, строительство жилого дома противоречит положениям СП 36.13330.2012 и не допускается.

Ответ Газпрома выглядит сомнительным. Свод правил 36.13330.2012 содержит не полный запрет на строительство, а лишь ограничение по высоте дома не более трёх этажей. Кроме того, в настоящее время действует редакция ФЗ «О газоснабжении в РФ», в которой, в отличие от предыдущей редакции, отсутствует категоричное положение о сносе зданий, расположенных в зоне минимальных расстояний, и исключена необходимость согласования строительства с собственником системы газоснабжения.

Ранее в разных регионах «дочки» Газпрома периодически активизировались для защиты трубопроводов и обращались в суд с исками о сносе частных жилых домов, которые были построены в охранной зоне (в зоне минимальных расстояний). Перспектива таких требований была неоднозначна: есть примеры в пользу граждан, а есть и в пользу Газпрома. Критерии «самовольности» постройки и основания для сноса конкретизировал Верховный Суд РФ в своём обзоре судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, но от этого не легче:  каждый случай имеет свои детали, да и результат правосудия порой весьма непредсказуем.

Тем не менее, даже если не учитывать ответ Газпрома, остаётся объект культурного наследия и его защитная зона со своими ограничениями.

Обсудив перспективы покупки земельного участка и строительства на нём дома, мой доверитель решил отказаться от столь заманчивого предложения. После этого был найден другой вариант в не менее комфортном районе, но уже без каких-либо нюансов, благо земли вокруг Северной столицы достаточно.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.ответ газпром324.4 KB
2.ответ администрация638.7 KB

Автор публикации

Адвокат Сергеев Иван Анатольевич
Старый Оскол, Россия
Грамотная, скрупулёзная юридическая помощь по гражданским и административным делам. Очно и дистанционно.

Да 22 22

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Ермоленко Андрей, Матлис Софья, Мамонтов Алексей, Шилова Ольга, Сергеев Иван
  • 09 Сентября, 10:36 #

    Уважаемый Иван Анатольевич, в этом вы правы. Любая значимая сделка должна совершаться осознанно и не торопясь.

    +8
    • 12 Сентября, 19:57 #

      Уважаемый Алексей Вячеславович, благодарю за внимание!
      Любая значимая сделка должна совершаться осознанно и не торопясь. Так точно! Особенно, когда продавец уверяет, что всё хорошо, «даёт зуб» и прочее.

      +1
  • 09 Сентября, 10:42 #

    Уважаемый Иван Анатольевич, совершенно правильное сопровождение сделки, которое уберегло Вашего доверителя от больших проблем в будущем (Y)

    +6
    • 12 Сентября, 20:21 #

      Уважаемый Иван Николаевич, благодарю за высокую оценку!
      Надеюсь, моя публикация кому-нибудь поможет принять правильное решение в сомнительных ситуациях.

      +2
  • 09 Сентября, 13:37 #

    Уважаемый Иван Анатольевич, хорошая публикация, неплохие в ней содержатся ссылки :), а история с ручейками — особо охраняемыми водными объектами Петергофа прям художественное произведение :)

    +6
    • 12 Сентября, 20:28 #

      Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо!
      Ссылки весьма полезны, помогают понять, что такие ситуации могут быть везде, и в будущем не потеряют своей актуальности.
      прям художественное произведение А как иначе? Ведь считается, что Петербург место сосредоточения культуры и творческих людей.

      +2
  • 09 Сентября, 19:49 #

    Уважаемый Иван Анатольевич, очень предусмотрительно и разумно поступил Ваш доверитель — услуги юриста при покупке такой недвижимости (да теперь уже любой недвижимости) являются необходимостью! Свои деньги покупатели недвижимости, как правило, стараются беречь и не верят продавцам и риэлторам. 
    И Вашему доверителю повезло, что он пришёл именно к Вам! Ну а дальше всё было хорошо — и для Вашего доверителя, и для Вас!

    Спасибо за содержательную публикацию!(handshake)

    +4
    • 12 Сентября, 21:34 #

      Уважаемая Ольга Алексеевна, спасибо Ваш комментарий!
      Свои деньги покупатели недвижимости, как правило, стараются беречь и не верят продавцам и риэлторам. Верно подмечено. Думаю, что правовое просвещение населения даёт свои плоды.

      +3
  • 11 Сентября, 18:26 #

    Уважаемый Иван Анатольевич, вот уж как бывает, с виду заросшая канава, а по документам объект культурного наследия. Без вашей помощи и своевременных запросов, доверитель вполне мог стать собственником этой «культурной канавы», она же ручей, она же ОКН и жить потом с этой головной болью.

    +3
    • 12 Сентября, 20:20 #

      Уважаемая Софья Ароновна, благодарю за внимание!
      Для многих бывает открытием, что если внимательно посмотреть вокруг, можно увидеть массу волшебников, создающих красиво упакованные кареты, которые в определённый момент превращаются в тыквы. И не вольно возникает мысль: «если звёзды зажигают, значит, это кому-нибудь нужно...»

      +4

Да 22 22

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Правовое сопровождение покупки земельного участка для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС)» 4 звезд из 5 на основе 22 оценок.
Адвокат Костюшев Владимир Юрьевич
Москва, Россия
+7 (903) 273-9292
Уникальная защита по уголовным делам различных категорий на основе большого опыта работы. Представление интересов по гражданским и административным делам, дорожно-транспортных происшествиях.
https://user58814.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Москва, Россия
+7 (932) 000-0911
Гражданские и уголовные дела экономической направленности. Коррупционные преступления, дела о мошенничестве, налоговые споры и налоговые преступления. Защита субъектов предпринимательской деятельности
https://fishchuk.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович
Москва, Россия
+7 (926) 881-7373
Качественная юридическая помощь. 100% соблюдение сроков.
Срочный выезд. Официальный договор.
Не тратьте ваше время, нервы и силы. Доверьте мне решение ваших проблем.
https://user63088.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP

Похожие публикации

Продвигаемые публикации