Правовое сопровождение покупки земельного участка для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС)

Наверно, уже не для кого не секрет, что к покупке недвижимости нужно относиться крайне внимательно. Опасности могут подстерегать как в регионах (примеры №1, №2), так и в столице.

Мой доверитель искал земельный участок для строительства индивидуального жилого дома и нашёл неплохой вариант. Несмотря на то, что продавец уверял в юридической «чистоте» участка и отсутствии «подводных камней», возникли некоторые сомнения, и мне было поручено разобраться в ситуации.

Место действия: Ленинградская область. Земельный участок расположен недалеко от исторического района Петергофа, имеет удобные подъездные пути, инфраструктуру и коммуникации.

Осмотр на месте показал, что через дорогу от участка находится некая заросшая канава, которая на деле оказалась ручьём, то есть водным объектом, который должен иметь водоохранную зону, из-за чего возникают особые требования к строительству. В дальнейшем, ручей оказался непростым,  но об этом чуть позже. Ознакомились с публичной кадастровой картой, где было отмечено наличие охранной зоны газопровода.

Заказали «свежую» выписку из ЕГРН, пока есть возможность. Вид разрешённого использования: «Для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома». Вроде подходит. Смотрим дальше: указано, что земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории, и имеется ограничение в использовании участка, а именно: участок находится в зоне минимальных расстояний от магистрального газопровода, запрещёно строительство, в том числе жилых зданий три этажа и более.

Направили запрос о возможности строительства в подразделение Газпрома, ответственное за интересующую нас трубу. Параллельно, изучались местные правила землепользования и застройки, где не оказалось нужной информации. Из-за этого пришлось письменно обращаться в администрацию района, чтобы дали ответ на вопрос «можно ли строить при наличии трубы и ручья?».

Благодаря ответу администрации всплыло то, что не было видно «невооружённым глазом». Оказалось, что ручей — это не просто водный объект, а объект культурного наследия федерального значения «Водоподводящая система Петергофа», который имеет защитную зону. Интересующий нас земельный участок оказался частично расположенным в границах самого объекта и частично в его защитной зоне, где, в соответствии с ч.1 ст.34.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», запрещается строительство.

Посмотрев на это письмо, продавец участка заявил, что в администрации ничего не понимают, разрешенное использование позволяет строиться, и точка.

Так или иначе, о строительстве дома пришлось бы уведомлять администрацию (ст. 51.1 ГРК РФ), которое проверит параметры дома на соответствие предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, о планировке территории. И вот тут-то и всплыли бы вышеуказанные неприятные факты. Только будет это уже поздно – деньги за участок отданы, а строить нельзя, вместо возведения дома пришлось бы сажать картошку.

Газпром в своём ответе также сообщил, что из-за расположения земельного участка в зоне минимальных расстояний от газопровода, строительство жилого дома противоречит положениям СП 36.13330.2012 и не допускается.

Ответ Газпрома выглядит сомнительным. Свод правил 36.13330.2012 содержит не полный запрет на строительство, а лишь ограничение по высоте дома не более трёх этажей. Кроме того, в настоящее время действует редакция ФЗ «О газоснабжении в РФ», в которой, в отличие от предыдущей редакции, отсутствует категоричное положение о сносе зданий, расположенных в зоне минимальных расстояний, и исключена необходимость согласования строительства с собственником системы газоснабжения.

Ранее в разных регионах «дочки» Газпрома периодически активизировались для защиты трубопроводов и обращались в суд с исками о сносе частных жилых домов, которые были построены в охранной зоне (в зоне минимальных расстояний). Перспектива таких требований была неоднозначна: есть примеры в пользу граждан, а есть и в пользу Газпрома. Критерии «самовольности» постройки и основания для сноса конкретизировал Верховный Суд РФ в своём обзоре судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, но от этого не легче:  каждый случай имеет свои детали, да и результат правосудия порой весьма непредсказуем.

Тем не менее, даже если не учитывать ответ Газпрома, остаётся объект культурного наследия и его защитная зона со своими ограничениями.

Обсудив перспективы покупки земельного участка и строительства на нём дома, мой доверитель решил отказаться от столь заманчивого предложения. После этого был найден другой вариант в не менее комфортном районе, но уже без каких-либо нюансов, благо земли вокруг Северной столицы достаточно.