ЕГРН как раньше больше не будет. Только через нотариуса. С 1 марта 2023 года информация о собственниках недвижимости – физических лицах в ЕГРН будет скрыта от третьих лиц. Последствия для юристов, риелторов и рынка недвижимости в целом

Не успели праворубцы порадоваться после прекрасной статьи Марины Владимировны Сычевской, как через полтора года нашей глубокоуважаемой Госдумой принят ФЗ от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ »О персональных данных", в соответствии с которым с 1 марта 2023 года информация о собственниках недвижимого имущества – физических лицах в ЕГРН будет скрыта от третьих лиц.

Как следует из пояснительной записки (приложена к публикации) на АСОЗД ГД ФС Причиной принятия данного закона, в соответствии с пояснительной запиской, является усиление защиты прав граждан как субъектов персональных данных на неприкосновенность их частной жизни. В том числе это связано с проблемой защищенности персональных данных от несанкционированного доступа неограниченного круга лиц, а также участившихся инцидентов утечки персональных данных граждан.

Как следствие, персональные данные граждан о их титуле на недвижимость  будут доступны третьим лицам (т.е. юристам и риелторам) только при соблюдении ряда условий.

Новые условия предоставления сведений из ЕГРН

В соответствии с текстом нового закона сведения о правообладателе объекта недвижимости или лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, будут предоставляться Росреестром по запросу нотариуса и при соблюдении определенных условий со стороны гражданина, а именно:

«Статья 85.1 Основ законодательства о нотариате. Удостоверение нотариусом факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости

 По письменному заявлению лица, которому содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости (далее также — правообладатель) или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости (далее — лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения), необходимы для защиты своих прав и законных интересов, такие сведения запрашиваются нотариусом в виде выписки из данного реестра. Наличие указанных сведений нотариус удостоверяет свидетельством.

При подаче письменного заявления заинтересованное лицо представляет нотариусу письменные доказательства, подтверждающие наличие указанных в настоящей части обстоятельств, достаточных для получения выписки, предусмотренной частью первой настоящей статьи. К таким обстоятельствам могут относиться:
1) наличие договора, сторонами которого являются заявитель и правообладатель или лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения, предметом которого является совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости, принадлежащего правообладателю, или объекта недвижимости, в отношении которого в пользу указанного лица зарегистрированы ограничения или обременения, либо передача заявителю во владение и (или) пользование такого объекта недвижимости;
2) наличие предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю;
3) намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости;
4) намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе либо о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта;
5) наличие оснований для предъявления заявителем иска к правообладателю, в том числе предусмотренного статьями 301 и 304 ГГК РФ, а также иска о взыскании с правообладателя объекта недвижимости либо с лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, денежных средств в связи с наличием у него задолженности по уплате платежей, связанных с использованием данного объекта;
6) наличие у заявителя предусмотренных законодательством РФ оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.

В случае достаточности представленных письменных доказательств наличия обстоятельств, указанных в части второй настоящей статьи, рассмотрение заявления осуществляется в день обращения.

В случае отсутствия оснований для предоставления заявителю содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости сведений о правообладателе объекта недвижимости или о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, нотариус выдает заявителю мотивированный отказ в предоставлении таких сведений. Отказ нотариуса может быть обжалован в суд.

По письменному совместному заявлению правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, и иного заинтересованного лица нотариусом запрашиваются содержащиеся в ЕГРН сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина — правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, в виде выписки из данного реестра в случае, если таким лицам указанные сведения необходимы для совершения сделки в отношении данного объекта недвижимости. Наличие указанных сведений нотариус удостоверяет свидетельством.».

 Последствия для риелторов, адвокатов и юристов, специализирующихся на судебных спорах и сделках с недвижимостью. 

1. Очевидно, что новеллы сильно затормозят процедуру проведения  юридического исследования перед сделкой, если идти законным путем. Очевидно, что возрастет спрос на быстрое «неформальное» получение сведений от госслужащих Росреестра и других организаций, которые по прежнему будут владеть такой информацией в режиме онлайн.  

2. Также понятно, что теперь покупатели или арендаторы недвижимости будут требовать у собственника свежую выписку ЕГРН, причем самостоятельно заказанную и полученную в МФЦ непосредственно при самом покупателе, арендаторе или их юристе, дабы избежать подделки этой выписки.

И хотя ст. 8.1 ФЗ о ГРН обещает нам, что «Выписка из ЕГРН, содержащая указанные в части 1 статьи 36.3 настоящего ФЗ персональные данные правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, может быть проверена любым лицом посредством официального сайта на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе указанного в ней объекта недвижимости и (или) о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер.», имеются сомнения в том, как будет работать эта система в силу огромного количества запросов в нее.

3. Не сомневаюсь, что слитые базы Росреестра (против которых и направлен закон)  станут гораздо более востребованными, т.е. налицо обратный эффект. 

4. Существенно расширится зависимость игроков рынка от нотариусов, т.к. формулировка «письменные доказательства, подтверждающие наличие указанных в настоящей части обстоятельств, достаточных для получения выписки» явно предусматривает большую свободу усмотрения. Здесь очевидно потребуются разъяснения ФНП.  

5. Серьезно вырастет стоимость юридических услуг (даже по сравнению с прошлым повышением) по данной категории дел.

6. Меньше граждан станут заниматься «самолечением», ведь многим обывателям ФГИС ЕГРН и ПКК подарило ложную иллюзию того, что они что-то соображают в юридических нюансах недвижимости.

7. Ну а персональные данные (в том числе и госслужащих), конечно же лучше защищены не будут. 

А что думаете вы, коллеги? 

Если эта публикация оказалась для вас полезной, сберкарта привязана к номеру телефона 89206214534.