Один из сложных вопросов в сфере продажи недвижимости – это получение разрешения органа опеки и попечительства на сделки по продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетним детям. Учитывая то, что практически поголовно при покупке жилья используются средства материнского капитала, то эта проблема затрагивает почти всех, кто имеет детей.
Вот и ко мне обратилась доверительница с просьбой помочь в получении такого разрешения, так как при покупке квартиры использовался маткапитал. В отчаянии она уже была готова вернуть эти средства государству, лишь бы была возможность продать эту квартиру.
Дело осложнялось тем, что семья с детьми, которым еще не было 14 лет, уже длительное время проживала за пределами РФ и не планировала возвращаться.
Помимо помощи в сборе документов и формирования позиции для органа опеки мне был поставлен ряд вопросов, ответы на часть из которых я опубликую здесь.
Вопрос №1: возможна ли продажа квартиры брату?
Нет, продажа квартиры брату невозможна.
П.3 ст. 60 Семейного кодекса РФ установлено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
Соответственно, родитель как законный представитель при осуществлении своих правомочий по распоряжению имуществом ребенка приравнивается законом к опекуну/попечителю.
П.3 ст. 37 ГК РФ установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, закон запрещает родителям продавать недвижимость ребенка своим близким родственникам, то есть своим родителям, братьям, сестрам, бабушкам, дедушкам.
Предположим, что орган опеки и попечительства (ООиП) каким-то образом даст согласие на совершение этой сделки.
Однако нужно учитывать, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, как и сделки по отчуждению долей, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Нотариус откажет в совершении такой сделки вне зависимости от наличия разрешения органа опеки и будет прав. По этому вопросу уже сложилась судебная практика вплоть до Конституционного Суда.
Вопрос №2: обязательно ли личное обращение родителей в орган опеки и попечительства для подачи заявления на выдачу разрешения?
Нет, не обязательно.
В каждом регионе РФ действуют административные регламенты по предоставлению услуги по выдаче разрешения.
В Сахалинской области действует «Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Выдача в случаях, установленных законодательством РФ, разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних подопечных», утв. приказом Министерства образования Сахалинской области 11.12.2023г.
Регламентом установлено, что подать документы на выдачу разрешения можно:
- лично
- в электронном виде (через личный кабинет Регионального портала госуслуг, но в настоящее время в г.Южно-Сахалинске в таком порядке может быть оказана только 1 услуга – выдача разрешений на распоряжение деньгами во вкладах несовершеннолетних)
- через МФЦ
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении. По получении заявления и документов орган опеки и попечительства должен направить в адрес родителей расписку в получении документов (по почте).
В соответствии с п.1.2 регламента заявление может быть подано или направлено родителями детей, не достигших 14 лет, а также несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет с письменного согласия родителей. Подача заявления иными лицами является основанием для отказа в выдаче разрешения.
Полномочия родителей по получению предварительного разрешения ООиП не могут передаваться третьим лицам на основании п. 4 ст. 182 Гражданского кодекса РФ (в том числе по доверенности), поэтому участие каких-то представителей в этом вопросе исключено.
К заявлению должны быть приложены оригиналы или заверенные копии требуемых документов.
Если родители находятся за пределами РФ, то копии должны быть заверены консулом либо нотариусом на территории РФ. Также я рекомендую заверить подлинность своих подписей на самом заявлении (также нотариально либо консулом).
П. 2.6 регламента содержит перечень документов, которые родители должны приложить к заявлению. Часть документов ООиП истребует самостоятельно.
Но я рекомендовала приложить не только то, что требует регламент, так как ситуация требовала именно такого подхода.
Это было обусловлено тем, что необходимым условием для дачи ООиП разрешения на отчуждение объекта недвижимости является установление факта совершения сделки к выгоде несовершеннолетних. Поэтому внимательно анализируйте вашу конкретную ситуацию.
В случае, если жилищные условия несовершеннолетних ухудшаются, ООиП отказывает в выдаче разрешения.
Вопрос № 3: можно ли продать квартиру с одновременной меной долей детей на доли в другом жилом помещении?
Здесь нужно учитывать следующее:
- для совершения мены требуется разрешение ООиП
- также действует запрет на совершение сделок с близкими родственниками
- необходимо учитывать вероятное ухудшение жилищных условий (с учетом количества проживающих)
Как вариант: дарение детям долей в другом жилом помещении — не менее 6 кв.м общей площади (требование установлено ч.1.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ).
Этот вариант повышает шансы на выдачу разрешения, но не гарантирует.
Как свидетельствует судебная практика, у детей может быть в собственности и другая недвижимость, не ухудшающая их жилищных условий, но ООиП не дает разрешение на продаваемую квартиру, так как не видит исключительных причин для этого.
Поэтому пакет документов должен максимально убедительно показывать исключительность причины для дачи разрешения и в подобных ситуациях, как у моей доверительницы, я рекомендую:
- учитывайте, что главным критерием выдачи разрешения является то, что условия сделки не нарушают имущественные права и не ущемляют законные интересы детей, и чтобы эта сделка соответствовала их интересам.
- ссылайтесь на ст. 20 ГК РФ: местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей (родителей).
- просите разрешение на продажу с перечислением денег на счета детей. Будьте готовы к тому, что ООиП может обязать приобрести жилье.
Результат
Ваш адвокат Минина Ольга Витальевна
Рейтинг публикации:
«
