Найти юриста / адвоката / эксперта
В своей адвокатской практике мне часто приходилось и приходится сталкиваться с вопросами, которые касаются деятельности жилищных и жилищно – строительных кооперативов (ЖК и ЖСК), гаражно — строительных кооперативов (ГСК) с правовым положением членов таких кооперативов и объемом их прав.
В первую очередь, у граждан возникают проблемы при наследовании, при вступлении в члены ЖСК (ГСК), а также при оформлении права собственности на квартиру в доме ЖСК, гараж в ГСК.
Первое, куда при возникновении неясностей обращается гражданин, является Правление ЖСК (ГСК), которое он считает истиной в последней инстанции.
На самом же деле, в большинстве случаев, Правление состоит из Председателя пенсионного возраста и бухгалтера, как правило, его жены.
И, как правило, Председатель, не обремененный юридическими знаниями, живет в своих мыслях и представлениях во временах СССР и уверен, что ничего в ЖСК (ГСК) с тех пор не поменялась. И через эту призму консультирует обратившихся, дает им советы и даже совершает, как ему кажется, юридически значимые действия.
В конце 90-х в начале 2000-х эти вопросы и возникающие проблемы стояли очень остро. Так как система очень тяжело и очень неохотно расстается со старыми стереотипами и привычками.
Потом, эта тема как-то отошла на второй план, и как мне показалось неясностей в этих вопросах ни у кого не осталось.
Оказывается, нет. Проблема остается. Чему подтверждение, не прекращающиеся вопросы на различных юридических форумах о правах на квартиры ЖСК и, особенно, о правах на гаражи в ГСК.
Анализ этих вопросов и ответов на них специалистов, говорит о том, что воз и ныне там.
Граждане, а главное, и некоторые юристы, до сих пор полагают, что ВСЕ вопросы нужно и можно решать в правлении ЖСК (ГСК). В реальности это далеко не всегда так.
Проблемы возникают, как правило, из-за того, что Председатели ЖСК (ГСК), да, иногда и юристы, плохо понимают разницу между понятиями «паенакопление», т.е. накопленная часть общей суммы пая, «паевой взнос»- очередной платеж, увеличивающий общую сумму паенакопления и «выплаченный пай» — общая сумма паенакопления равная «паю», т.е. стоимости квартиры (гаража). И при этом ошибочно полагают, что пай – это лишь доля участника в собственности кооператива.
Это и побудило меня написать эту заметку о ЖСК (ГСК).
Положение изменилось, после того, как 6 марта 1990 был принят Закон СССР «О собственности в СССР», который вступил в силу 1 июля 1990 года. Суть изменений заключалась в том, что согласно ст.7 Закона СССР, член ЖСК, ЖК и любого другого кооператива приобретал право собственности на имущество (квартиру, гараж) после того, как пай был выплачен полностью.
При этом, Закону 1990 года была придана обратная сила: в Постановлении Верховного Совета СССР от 6 марта 1990 года, которым Закон был введен в силу, особо говориться, что положения ст.7 распространяются на правоотношения, возникшие как до, так и после 1 июля 1990 года. Это означает, что если пай в кооперативе был выплачен полностью до 1 июля 1990 года (например, в 1980 году), то в силу Закона 1990 года член ЖСК (ГСК) приобретает право собственности на имущество.
Уточнение об обратной силе Закона 1990 года имеет очень важное значение, так как по общему принципу закон обратной силы не имеет, это значит, что без указанной оговорки те члены ЖСК (ГСК), которые выплатили пай до 1 июля 1990 года, право собственности бы на имущество не приобретали. Отдельно Закон 1990 года оговорил, что после выплаты пая гражданин получает право распоряжаться квартирой, гаражем (НЕ ПАЕМ!) по своему усмотрению.
Кроме Закона СССР 1990 года по рассматриваемому вопросу, но уже на территории России, был принят Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», который вступил в силу с 1 января 1991 г. и действовал до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, то есть до 1 января 1995 года. Закон РСФСР сходным образом решал вопрос о члене кооператива, полностью выплатившим свой паевой взнос, а именно: член жилищного, жилищно –строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (статья 13).
Действие двух законов (Закона СССР и Закона РСФСР) по одному и тому же вопросу объясняется тем, что вопросы гражданского права находились в совместном ведении Союза ССР и РСФСР, как союзной республики. Хотя в Постановлением ВС РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О введении в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» в п.3 было сказано: «С момента введения в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» положения Закона СССР «О собственности в СССР», за исключением статьи 25, на территории РСФСР не применяются».
На сегодня, право члена ЖСК (ГСК) на получение квартиры (гаража) в собственность в случае полной выплаты пая закреплено и Гражданским кодексом РФ. В связи с этим, имеет место ситуация, когда например, в многоквартирном доме ЖСК, все члены кооператива уже выплатили пай и стали собственниками квартир, однако юридически и фактически сам кооператив как юридическое лицо существует и функционирует. Хотя смысла существования такого лица уже не имеется – паевые взносы не выплачиваются, строительство не ведется. Кроме того, для инвестирования строительства давно найдены и законодательно закреплены другие формы.
С введением нового Жилищного кодекса РФ названный вопрос пытались решить, так в ст.14 Вводного закона – жилищный кооператив до 1 января 2007 года подлежит преобразованию в товарищество собственников жилья (ТСЖ), не преобразованные кооперативы будут ликвидированы по решению суда. Но неудачно. Ст. 14 затем поспешно убрали из этого Закона…
Многие Председатели, в свою очередь, ощущая собственную значимость и важность, с готовностью берутся «оформлять» продажу гаража. При этом даже не подозревают, что к гаражу давным-давно не имеют никакого отношения (либо делают вид, что этого не знают).
Как же это делается?
Ошибочно полагая, что член ГСК является владельцем пая, и не понимая разницы между ПАЕМ и ПАЕНАКОПЛЕНИЕМ, о чем шла речь выше, либо понимая, но умышленно об этом умалчивая, Председатель разъясняет ему, что покупатель должен быть принят в члены ГСК по решению общего собрания членов ГСК, которое он любезно соглашается провести (как правило только на бумаге) и ему должен быть передан пай за гараж.
Что же происходит на самом деле, с точки зрения давно изменившегося законодательства? А ничего, «продавец», как был собственником гаража, так им и остается, а покупатель наивно полагая, что купил гараж, радуется глядя на членскую книжку ГСК.
В дальнейшем это чревато для него предъявлением прав на гараж наследниками «продавца», которые при надлежащей позиции получат гараж в свою собственность,так как юридически он из собственности «продавца» никогда не выбывал. Так как передать пай он не мог. По простой причине – у него его не было. У него, с момента выплаты пая, возникло право собственности на гараж, независимо от того зарегистрировано оно или нет.
В рассматриваемом случае право собственности возникает не с момента госрегистрации, как установлено нормой ст. 131 ГК РФ, а с момента выплаты последнего паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.
Поэтому, независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация права собственности, есть ли документ, подтверждающий такое право на гараж, гараж – собственность выплатившего пай.
Все манипуляции с передачей пая, со вступлением в ГСК, получение членской книжки – это фикция.
Последствия такого «приобретения» могут быть очень печальными. У вас не будет ни гаража, ни денег, которые Вы за него отдали.
В первую очередь, у граждан возникают проблемы при наследовании, при вступлении в члены ЖСК (ГСК), а также при оформлении права собственности на квартиру в доме ЖСК, гараж в ГСК.
Первое, куда при возникновении неясностей обращается гражданин, является Правление ЖСК (ГСК), которое он считает истиной в последней инстанции.
На самом же деле, в большинстве случаев, Правление состоит из Председателя пенсионного возраста и бухгалтера, как правило, его жены.
И, как правило, Председатель, не обремененный юридическими знаниями, живет в своих мыслях и представлениях во временах СССР и уверен, что ничего в ЖСК (ГСК) с тех пор не поменялась. И через эту призму консультирует обратившихся, дает им советы и даже совершает, как ему кажется, юридически значимые действия.
В конце 90-х в начале 2000-х эти вопросы и возникающие проблемы стояли очень остро. Так как система очень тяжело и очень неохотно расстается со старыми стереотипами и привычками.
Потом, эта тема как-то отошла на второй план, и как мне показалось неясностей в этих вопросах ни у кого не осталось.
Оказывается, нет. Проблема остается. Чему подтверждение, не прекращающиеся вопросы на различных юридических форумах о правах на квартиры ЖСК и, особенно, о правах на гаражи в ГСК.
Анализ этих вопросов и ответов на них специалистов, говорит о том, что воз и ныне там.
Граждане, а главное, и некоторые юристы, до сих пор полагают, что ВСЕ вопросы нужно и можно решать в правлении ЖСК (ГСК). В реальности это далеко не всегда так.
Проблемы возникают, как правило, из-за того, что Председатели ЖСК (ГСК), да, иногда и юристы, плохо понимают разницу между понятиями «паенакопление», т.е. накопленная часть общей суммы пая, «паевой взнос»- очередной платеж, увеличивающий общую сумму паенакопления и «выплаченный пай» — общая сумма паенакопления равная «паю», т.е. стоимости квартиры (гаража). И при этом ошибочно полагают, что пай – это лишь доля участника в собственности кооператива.
Это и побудило меня написать эту заметку о ЖСК (ГСК).
Так что же такое ЖСК (ГСК) сегодня?
До реформирования отношений собственности в Союзе ССР (до 1990 года) член ЖСК (ГСК), выплативший свой паевой взнос полностью, не приобретал права собственности на квартиру (гараж), а оставался лишь пользователем, собственником был кооператив (ЖСК, ГСК). Право пользования гражданина основывалось на факте членства в ЖСК (ГСК) и факте предоставления квартиры (гаража) решением ЖСК (ГСК), принятому по процедуре, установленной Уставом конкретного кооператива.Положение изменилось, после того, как 6 марта 1990 был принят Закон СССР «О собственности в СССР», который вступил в силу 1 июля 1990 года. Суть изменений заключалась в том, что согласно ст.7 Закона СССР, член ЖСК, ЖК и любого другого кооператива приобретал право собственности на имущество (квартиру, гараж) после того, как пай был выплачен полностью.
При этом, Закону 1990 года была придана обратная сила: в Постановлении Верховного Совета СССР от 6 марта 1990 года, которым Закон был введен в силу, особо говориться, что положения ст.7 распространяются на правоотношения, возникшие как до, так и после 1 июля 1990 года. Это означает, что если пай в кооперативе был выплачен полностью до 1 июля 1990 года (например, в 1980 году), то в силу Закона 1990 года член ЖСК (ГСК) приобретает право собственности на имущество.
Уточнение об обратной силе Закона 1990 года имеет очень важное значение, так как по общему принципу закон обратной силы не имеет, это значит, что без указанной оговорки те члены ЖСК (ГСК), которые выплатили пай до 1 июля 1990 года, право собственности бы на имущество не приобретали. Отдельно Закон 1990 года оговорил, что после выплаты пая гражданин получает право распоряжаться квартирой, гаражем (НЕ ПАЕМ!) по своему усмотрению.
Кроме Закона СССР 1990 года по рассматриваемому вопросу, но уже на территории России, был принят Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», который вступил в силу с 1 января 1991 г. и действовал до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, то есть до 1 января 1995 года. Закон РСФСР сходным образом решал вопрос о члене кооператива, полностью выплатившим свой паевой взнос, а именно: член жилищного, жилищно –строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (статья 13).
Действие двух законов (Закона СССР и Закона РСФСР) по одному и тому же вопросу объясняется тем, что вопросы гражданского права находились в совместном ведении Союза ССР и РСФСР, как союзной республики. Хотя в Постановлением ВС РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О введении в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» в п.3 было сказано: «С момента введения в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» положения Закона СССР «О собственности в СССР», за исключением статьи 25, на территории РСФСР не применяются».
На сегодня, право члена ЖСК (ГСК) на получение квартиры (гаража) в собственность в случае полной выплаты пая закреплено и Гражданским кодексом РФ. В связи с этим, имеет место ситуация, когда например, в многоквартирном доме ЖСК, все члены кооператива уже выплатили пай и стали собственниками квартир, однако юридически и фактически сам кооператив как юридическое лицо существует и функционирует. Хотя смысла существования такого лица уже не имеется – паевые взносы не выплачиваются, строительство не ведется. Кроме того, для инвестирования строительства давно найдены и законодательно закреплены другие формы.
С введением нового Жилищного кодекса РФ названный вопрос пытались решить, так в ст.14 Вводного закона – жилищный кооператив до 1 января 2007 года подлежит преобразованию в товарищество собственников жилья (ТСЖ), не преобразованные кооперативы будут ликвидированы по решению суда. Но неудачно. Ст. 14 затем поспешно убрали из этого Закона…
Что же мы имеем на сегодня?
Если с жилыми помещениями все более менее нормализовалось и пришло в цивилизованное русло, то с гаражами (ГСК) не все так гладко. На практике и сегодня почти повсеместно, граждане – собственники гаражей, в силу своей юридической неграмотности, обращаются к Председателю ГСК для решения вопроса о продаже гаража. При этом, не понимая, что ГСК по отношению к ним, уже давно лишь управляющая компания. В задачи которой, входит вовремя подметать двор ГСК и вкручивать перегоревшие лампочки на территории.Многие Председатели, в свою очередь, ощущая собственную значимость и важность, с готовностью берутся «оформлять» продажу гаража. При этом даже не подозревают, что к гаражу давным-давно не имеют никакого отношения (либо делают вид, что этого не знают).
Как же это делается?
Ошибочно полагая, что член ГСК является владельцем пая, и не понимая разницы между ПАЕМ и ПАЕНАКОПЛЕНИЕМ, о чем шла речь выше, либо понимая, но умышленно об этом умалчивая, Председатель разъясняет ему, что покупатель должен быть принят в члены ГСК по решению общего собрания членов ГСК, которое он любезно соглашается провести (как правило только на бумаге) и ему должен быть передан пай за гараж.
Что же происходит на самом деле, с точки зрения давно изменившегося законодательства? А ничего, «продавец», как был собственником гаража, так им и остается, а покупатель наивно полагая, что купил гараж, радуется глядя на членскую книжку ГСК.
В дальнейшем это чревато для него предъявлением прав на гараж наследниками «продавца», которые при надлежащей позиции получат гараж в свою собственность,так как юридически он из собственности «продавца» никогда не выбывал. Так как передать пай он не мог. По простой причине – у него его не было. У него, с момента выплаты пая, возникло право собственности на гараж, независимо от того зарегистрировано оно или нет.
В рассматриваемом случае право собственности возникает не с момента госрегистрации, как установлено нормой ст. 131 ГК РФ, а с момента выплаты последнего паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.
Поэтому, независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация права собственности, есть ли документ, подтверждающий такое право на гараж, гараж – собственность выплатившего пай.
Совет (предостережение) всем, кто собирается купить гараж в ГСК:
Единственным законным способом приобретения гаража является гражданско-правовая сделка (договор купли–продажи, дарения, мены гаража (НЕ ПАЯ!).Все манипуляции с передачей пая, со вступлением в ГСК, получение членской книжки – это фикция.
Последствия такого «приобретения» могут быть очень печальными. У вас не будет ни гаража, ни денег, которые Вы за него отдали.
Рейтинг публикации:
«
Мне понравилось — грамотно и доходчиво. Да, и ностальгическим чем-то повеяло — семинарами профессора В.А.Рясенцева, где он, навсегда в нас, студентов ВЮЗИ вдолбил разницу между понятиями «пай» и «паенакопление». Хорошо раньше учили!
Андрей Юрьевич! Тема эта и у меня вызывает положительные эмоции и некий подъем. Она мной очень любима.
В свое время, когда споры о кооперативных квартирах и гаражах носили массовый характер, мне приходилось вести много таких дел, как в судах, так и решать проблемы во внесудебном порядке. Особенно интересны споры о жилых помещениях ЖСК, полученных в результате обмена по обменному ордеру после введения в действия Закона о собственности в СССР. Вот где был простор для творчества и первопроходства.
Сейчас таких споров стало меньше, и от этого иногда немного грустно.
Я благодарна адвокату Чеснокову Роману Александровичу, который сегодня сподвиг меня вернуться к этой теме (в ответах на вопрос одного из посетителей сайта о гараже ГСК) и вспомнить многие дела, людей, которые в них были и, конечно, мысли и наработки.
Да, по этой теме работы выше головы! Ну, никак народ не привыкнет, что понятие ЖСК времен СССР кануло в лету — и наступает на все те же дежурные грабли)
Было бы интересно почитать здесь и об опыте коллег по борьбе с
ворующими «председателями», которые узурпируют пост и занимаются «директорством».
Есть такая практика у кого-нибудь?
«Начальники» ЖСК – председатели, бухгалтеры, члены правления – с точки зрения объема материальных выгод от сохранения своих постов в ЖСК на мастеров от «вертикали» конечно не тянут. Так, с натяжкой, на подмастерье.
Но они и сегодня, продолжают заключать договоры от имени ЖСК, называя себя членами ЖСК, хотя у всех давно есть свидетельство о собственности на свою квартиру. Некоторые уже давно свою квартиру подарили детям или внукам, но все равно называют себя членами ЖСК. Выгода от сохранения организации-призрака у них безусловно есть. Кто подкармливается от сдачи в аренду «кооперативной» квартиры правления, подвалов и нежилых помещений; кто оставляет себе на содержание поступления от оплаты жилья как вторичного, не платя эти деньги в ДЕЗ; кто собирает вступительные взносы в ЖСК с покупателей квартир в доме и т.д. в большинстве случаев, они прекрасно понимают, что возглавляют организации-призраки. Поэтому самая распространенная позиция председателей ЖСК: «Буду работать пока не выгонят, а ТСЖ пусть создают молодые». Учитывая, что в основном живут в домах ЖСК старой постройки пенсионеры, то их привычный уклад жизни вполне устраивает, и их по-человечески можно понять.
Поэтому борьба с ворующими председателями сильно осложняется тем, что они имеют поддержку в лице гвардии преданных «членов ЖСК»…
Актуальная публикация и на самом деле написана доступно!
Думаю таким председателям необходимо ознакомится тут.
Уважаемая Наталья Руслановна, огромное спасибо за разъяснение!
Покажу эту статью некоторым своим знакомым, которые как раз собираются «купить» себе гаражи через вступление в кооператив — предостерегу их от «кооперативной дурилки»!
Спасибо Вам! Очень АКТУАЛЬНО!
Впервые вижу статью настолько точно и кратко описывающую ситуацию с ГСК и ЖСК. Жаль нет ссылок на современное правовое регулирование, а по-ходу, в какой-то части даже Закон «О кооперации в СССР» продолжает действовать. Интересно было бы ещё, если Наталье Руслановне это не будет трудно, увидеть такой же анализ по дачным кооперативам, а то граждане шарахаются куда ни попадя с этими вопросами. Вот например, ко мне обратились недавно с вопросом, что делать с теми, кто не появляется, дачи давно заброшены, взносы не платят, инфраструктура на их территории гниёт, нанося всем вред?
Владислав Александрович!
Я бы не стала называть это громким словом «статья». Скорее это заметка.
Написана она была минут за 15-20. Использованы некоторые выдержки из старых наработок.
Умышленно не стала перегружать заметку нормами права, так как адресована она широкому кругу читателей.
Что касается дачных кооперативов (ДСК), то подходы здесь практически такие же. Лишь с некоторыми нюансами по земле.
Весьма доходчиво, приму к сведению!
Спасибо!
И, как правило, Председатель, не обремененный юридическими знаниями, живет в своих мыслях и представлениях во временах СССР и уверен, что ничего в ЖСК (ГСК) с тех пор не поменялась. И через эту призму консультирует обратившихся, дает им советы и даже совершает, как ему кажется, юридически значимые действия.Это точно. Думаю назрела остаря необходимость научного анализа профессионального правосознания данной группы управленцев. Уже несколько раз приходилось сталкиваться с «компетентным мнением» данных лиц (в том числе в своем кооперативном доме :(), облеченных властью пускай и в масштабах одного кооператива, при этом поражает удивительная схожесть юридической безграмотности.
ps предлагаю в процитированной фразе слово председатель написать с прописной буквы в целях приведения его в соответствие с контекстом статьи :)
Очень понравилось, хороший стиль изложения.
Да Бог с ними, хитрож…ми председателями ЖСК, извлекающими выгоду
из темноты народной !!!
Вы мне скажите, почему…
С введением нового Жилищного кодекса РФ названный вопрос пытались решить, так в ст.14 Вводного закона – жилищный кооператив до 1 января 2007 года подлежит преобразованию в товарищество собственников жилья (ТСЖ), не преобразованные кооперативы будут ликвидированы по решению суда. Но неудачно. Ст. 14 затем поспешно убрали из этого Закона…(
законодатели своими действиями создают правовую путаницу, с одной стороны говоря (в действующем ЖК РФ):
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном
доме члена жилищного кооператива.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
а с другой — фактически оставляют в силе действие Глав 11 и 12 (ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ).
Ведь их содержания, мягко говоря, не совсем одинаковы.
Видимо, идея без лишних хлопот загнать собственников ЖСК в своё любимое детище (ТСЖ) для реформаторов от жилищного законодательства более предпочтительна, чем свобода выбора самих собственников.
Похвальные отзывы говорят о слабом знании предмета. В данной заметке поверхностно затронута часть вопросов. В преобладающем большинстве ГСК подводный камень как раз в том, что никаких частей (паёв)не вносилось. паенакопления фактически небыло.
Земля выделялась ГСК. изготавливался проект по которому и должен был строить ГСК. Он и только он на законном участке на условиях паенакопления членов должен был построить, ввести в эксплуатацию и с этого момента члены выплатившие пай и становились собственниками. В противном случае самовольная постройка — как то:
отсутствие у ГСК разрешения на строительство,
самовольная переуступка права пользования землёй от кооператива к членам (под самозастройку)и.т.д.
Вы сами себе противоречите, что говорит об очень слабом знании предмета.
подводный камень как раз в том, что никаких частей (паёв) не вносилось. паенакопления фактически небыло.
Он и только он на законном участке на условиях паенакопления членов должен был построить,
противоречия тут как раз и нет.
Он и только он — это кооператив. Земля у кооператива. Проект согласованный на кооператив оформлен. Разрешение на строительство таким образом получать мог только кооператив.
Далее нанимать подрядчика. строить на условиях паенакопления, вводить в эксплуатацию. После чего и наступал этот волшебный миг — право собственности на условиях полной выплаты стоимости гаража. Это закон.
В большинстве случаев так: Кооператив согласовывал проект, получал землю, далее не получая разрешение на строительство распределял места под застройку (так называемое машиноместо.
Установленный порядок распределения этих мест между членами под самозастройку, в большинстве случаев, нарушался однозначно (самовольная уступка права пользования землёй).
На собственные средства, члены без всяких там внесения паевых взносов строили гаражи. При этом действительно платили вступительные и дополнительные взносы (ни как не паевые)
итог — самовольная постройка на не принадлежащем членам кооператива участке.
Кстати восхищён Вашей красотой и приятной внешностью
После чего и наступал этот волшебный миг — право собственности на условиях полной выплаты стоимости гаража. Это закон.
НЕ наступало волшебного мига до 1990 года.
Подавляющее большинство гаражей в ГСК строились в строгом соответствии с Законом.
Строительство начиналось только после внесения кооперативом в банк собственных средств в размере полной стоимости строительства.
Правила разрешали строительство гаражей только по типовым проектам. В виде исключения возможны были индивидуальные проекты, но лишь с применением типовых конструктивных элементов.
1. В СТРОГОМ соответствии закону может быть у вас Москве и строились гаражи. О том мне не известно. Хотя весьма и весьма сомнительно.
2. Вы в своей заметке делитесь мнением по поводу ситуации, как мне показалось, — в настоящий момент.
3. Теперь из практики: Последний мой кооператив автостоянка на 212 м/м (я осуществляю досудебную подготовку документов) образован при царе горохе.
Так вот в 1990 о законности действий членов ГСК, также как и председателя не может быть и речи, тем более о внесении средств на счёт.
Тем не менее проект был согласован, утверждён в установленном порядке. члены кооператива даже мысли не допускали строить по проекту. Строили как хотели.
Вы в своей заметке делитесь мнением по поводу ситуации, как мне показалось, — в настоящий момент.
В своей заметке я делюсь мнением о том, что представляют из себя гаражи в ГСК, построенные во времена СССР сейчас, и кто является их собственником и с какого момента.
В СТРОГОМ соответствии закону может быть у вас Москве и строились гаражи. О том мне не известно. Хотя весьма и весьма сомнительно.
Во времена СССР нарушать массово Закон было весьма проблематично. За пять кило масла могли «лоб зеленкой намазать»
Не Наталья Руслановна, ошибаетесь. В 70-80-е годы 20 века ни одного гаража построенного в полном соответствии с законом, я допустим не встречал.
ЗИЛ самосвал с раствором для заливки фундамента — трехлитровая банка самогонки водиле например рядовое явление
ЗИЛ самосвал с раствором для заливки фундамента — трехлитровая банка самогонки водиле например рядовое явление
Это «маленькие хитрости» основанные на распространённой в то время системе «ты мне, я тебе» и «все вокруг народное, все вокруг мое». :)
Я о другом, а якобы существовавшем массовом явлении самостроя, который по определению нельзя называть ГСК.
тоже вопрос дискуссионный, впрочем ну его, этот вопрос:),
Конечно. Это уже далекая история, которую по традиции всегда переписывают в угоду потребностям текущего времени.:)
Предлагаю копать всем миром. Каждый по чуть чуть. В моей практике даже судьи и то показывают чудеса принтмая решения по кооперативу
↓ Читать полностью ↓
Выставляю на обсуждение кусок искового заявления: фактически конечно никаких паевых взносов небыло. тем не менее схема о том что они были работает:
Истец является членом потребительского гаражно-жилищно-строительного кооператива «Окт, что подтверждено справками. Кооператив предоставил Истцу в пользование земельный участок размером ____________ под размещение гаражного бокса, то есть для целей не связанных с предпринимательской деятельностью…
Земельный участок выделенный Истцу для размещения гаража является территорией общего земельного участка, выделенного кооперативу членом которого является истец. Категория земель — земли населённых пунктов. Экономико — планировочная зона — С-2., Территориальная зона в соответствии с «Правилами землепользования и Застройки» — Ж2 — Малоэтажная застройка коттеджного и блокированного типа до 4-х этажей. Размещение постройки истца, на предоставленном истцу кооперативом земельном участке, соответствует целевому назначению земельного участка и разрешённому использованию, то есть правовому режиму земельного участка.
Таким образом, истец, являясь членом данного кооператива, получив в пользование земельный участок, имел законное право на строительство на нем объекта недвижимости.
ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ « О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества внесены изменения в п.17 ст.51 градостроительного кодекса РФ, согласно которому выдача разрешения на строительство гаража не требуется если строительство гаража осуществляется на земельном участке предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом, на возведение гаража, лично истцу, получившему от кооператива земельный участок для целей не связанных с предпринимательской деятельностью, не требовалось предварительного получения разрешения на его строительство.
То есть при таких обстоятельствах, истец не совершал действий, свидетельствующих о самовольном захвате земли. Он открыто, правомерно, более 15 (пятнадцати) лет добросовестно пользуется земельным участком, который ему предоставлен. Не совершал он и никаких иных противозаконных действий при строительстве указанного объекта недвижимости.
В связи с чем, гаражное строение, принадлежащее истцу____________________, возведено правомерно на правомерном земельном участке и в соответствии с его целевым назначением.
Н Д. О., являясь председателем ПГЖСК, обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи Краснодарского края с просьбой о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию гаражного комплекса по ул. Х… района г. Сочи, однако ему было письменно отказано.
_______________________________ паевые взносы выплатил_ в полном объеме, о чем представлена справка о полной выплате пая в размере _______________рублей и отсутствия задолженности перед ПГЖСК «Ок 3.
Справка датирована _____________года в установленном законом порядке, подписана Председателем ПГЖСК Н Д. О. и скреплена печатью.
Право собственности у истца, на гаражный бокс, возникло в силу п.2 ст. 13 закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 " о собственности в РСФСР", а именно член гаражного кооператива, полностью внёсший свой паевой взнос за гараж, иное помещение или строение предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, в частности: В силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ, члены жилищного, жилищно¬-строительного, дачного, гаражного или иного потребительскою кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В силу ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 № 122- ФЗ " о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введённым настоящим федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В частности: Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пункт 1 ст. 131 ГК РФ, гласит, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 1. ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 ФЗ (в ред. от 19.07.2011 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130. 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации...
Таким образом, одним из заявленных требований истца является: обязать Управления ФСГР кадастра и картографии по КК зарегистрировать за ним право собственности на гаражное строение.
Отредактированно модератором.
Наталья Руслановна: И при этом ошибочно полагают, что пай – это лишь доля участника в собственности кооператива.
Это и побудило меня написать эту заметку о ЖСК (ГСК).
Задачка № 1
член кооператива получив м/м под самозастройку внёс долевое участие (паевой взнос) на коммуникации — сети.
Далее сети — собственность ПГЖск. Сможет ли определить и выделить свою долю член ПГЖСК
Задачка № 2
Гараж на 40 м/м построен на общем фундаменте и разделён на 40 помещений.над ними 2-й этаж — ещё 40 м/м. Коммуникации — ПГЖСК. — и где тут собственность на гараж у члена ПГСК?
вывод — только доля в общей долевой собственности со всеми вытекающими последствиями..
После этих рассуждений дальнейшая полемика абсолютно бессмысленна. Я очень надеюсь, что в суде Вы свои права защищаете, а не представляете чьи-то интересы. Удачи!
Земли гаражных кооперативов предоставляются им на праве бессрочного пользования, следовательно, членство в гаражном кооперативе не дает право на землю под гаражом, она остается государственной даже после того, как выплачен весь пай за гараж. Приватизировав (а вернее выкупив) землю под гаражом, Вы становитесь ее правообладателем. Стоимость Вашего гаража автоматически увеличивается на стоимость выкупленного участка.
Самостоятельно выполнить эту процедуру Вы можете только в том случае, если Ваш гараж является отдельно стоящим зданием, у него есть собственный вход и фундамент. Если Ваш гараж является частью гаражного бокса, из которых обычно и состоят гаражные кооперативы, выкупать придется всю землю кооператива целиком совместно с остальными пайщиками, так как она является неделимой. В этом случае Вы станете владельцем доли в общей собственности. Чтобы выяснить, делимой или неделимой является земля, необходимо обратиться в органы архитектуры и земельных отношений.
Я не про землю, я про гараж. Для того, чтобы зарегистрировать право собственности на гараж, возникшее в момент выплаты пая, землю делить не требуется. Да и разделить ее нельзя. Как нельзя разделить землю под многоквартирным домом.
И тут не согласен. Есть лазейки в законе о которых вы не знаете.
В том случае если под каждым гаражём свой фундамент
я корректирую границы зем. участка таким образом — что межгаражные проезды, почти на всём протяжении убираются из общей площади с обоих сторон.
Также и в случае с гаражём — если общий фундамент — значить долевая собственность — Гараж — литер здание, бокс в гараже — помещение.
на помещение в гараже — долевая собственность
на отдельно стоящий гараж — собственность.8-|
Слов нет. Всезнайка Вы наш. Думаю, Вам нужно начать с азов, и для начала уяснить для себя, что такое «паевые взносы».
Вы жёстко привязаны к выплате пая. в том случае если он был — Вы бесконечно правы. Но в этом случае нет проблем признать право собственности на гараж.
Юристов и граждан — интересует СЕГОДНЯШНЯЯ ПРОБЛЕМА признания права собственности на гараж в ПГСК. Вот что я и стараюсь поставить на обсуждение.
Ещё раз повторяю что в большинстве случаев при строительстве гаражей паевых выплат на создание гаража (строительство объекта недвижимости) не было. Сами гаражи в складчину в большинстве случаев не строили.
Порядок самозастройки расписан мною ранее.
При этом можно сказать что взносы на подводку коммуникаций как то Газ, Свет, Водопровод, Канализация — суть есть паевые взносы.
Поэтому и оснований по 218 ГК либо другим (схожим) основаниям к признанию права собственности на гараж нет.
только 222 ГК.
Вы сильно заблуждаетесь. Но не стану Вас разубеждать.
если не секрет Ваши знания о паевых взносах помогли Вам 10 — к 2-3 этажных гаражей в каком нибудь кооперативчике узаконить?
ссылочку на решение плиз. Хоть подучиться маленько у знатоков.(wasntme)
Как только тон свой надменно — высокомерно — хамский смените, и из анонима превратитесь в реального персонажа, можно будет поговорить об обучении.
Уважаемый Всеволод Чащин, а есть какая то ПРОБЛЕМА? По-моему, так все просто — дачная амнистия :)
виноват был не прав беру свои слова назад.
↓ Читать полностью ↓
продолжу потихоньку помогать членам ПГСК признавать право собственности на самовольные постройки.
Может быть тоже — «статью» напишу. В будущем. когда разберусь окончательно с понятием паевые взносы.
К вопросу получения кооперативами земельного участка и передачи члену ПГЖСК под самозастройку:
Земельным и Гражданским кодексами РФ вопрос о таком полномочии, как распоряжение земельным участком при наличии на него права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения, решен различным образом.
Так, в соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
В силу ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование (а следовательно, распоряжаться им), но только с согласия собственника участка.
К вопросу о взносах:http://www.vashgarazh.com/garazhnyj-kooperativ#privatizaciya
Источником имущества ГСК, как гласит типовой «статут гаражного кооперативу» являются взносы его пайщиков. Гражданский кодекс РФ выделяет только паевые, а также дополнительные взносы. Вот некоторые характерные взносы, которые можно прописать в уставе, перед тем как создать гаражный кооператив.
1. Вступительный взнос в гаражный кооператив – финансовые средства, уплаченные новым членом на регистрацию и расходы по оформлению всей документации для вступления в гаражный кооператив.
2. Членский взнос – финансовые средства, которые вносятся дольщиками ГСК на зарплату его работников и прочие текущие траты.
3. Паевой взнос. Это не обязательно деньги. Можно вносить также ценные бумаги или иное имущество, в этом числе и имущественные права. Оценка такого взноса должна производиться по взаимной договорённости всех пайщиков кооператива.
4. Дополнительный взнос. Финансовые средства, уплачиваемые членом организации, с тем чтобы покрыть убытки кооператива.
5. Целевой взнос – финансовые средства, выделяемые членами ГСК на покупку или создание объектов общего гаражного имущества или на его изменение – замену, капитальный ремонт, модернизацию. Обязанности председателя гаражного кооператива – следить за своевременной выплатой всех этих взносов.
Размеры паевого взноса должны определяться, как частное от разделения суммы финансовых затрат на строительство (согласно смете) на количество автомобильных мест. В уставе общества надо заложить возможность изменения размеров паевого взноса в ходе уточнений сметы на разных этапах строительства.
Особенностью организации гаражно строительного кооператива является то, что прием новых дольщиков проводится постепенно, на протяжении всего времени возведения гаражей. Поэтому размеры членского взноса удобно высчитывать по такой схеме:
1. Рассчитайте смету общехозяйственных расходов гаражного кооператива на весь год.
2. Сумму всех расходов по данной смете поделите на проектное количество автомобильных мест в общественном комплексе и получите годовые размеры членского взноса за одно машиноместо.
3. Размеры годового членского взноса определите пропорционально количеству заявленных перед тем, как вступить в гаражный кооператив дольщиком к покупке мест, независимо от времени вступления.
До начала функционирования, все имущество является собственностью кооператива – как юридического лица, но при условии гос. регистрации права на него. А вот у самих членов кооператива нет нужды с самого начала регистрировать переход права собственности, как это обязывает Гражданский кодекс в прочих случаях (ГК РФ, ст.223 п.2). Закон устанавливает, что автомобильные места в работающем гараже принадлежат членам ГСК, которые полностью внесли паевые взносы (ГК РФ, ст.218 п.4). Иными словами, права собственности члена кооператива не зависимы от обстоятельств его гос. регистрации. После завершения строительства на балансе объединения остаются только общепользовательные площади. Гаражный кооператив переходит в статус общей долевой собственности (ГК РФ, ст.244).
Ну вот, Вы уже ближе к истине. И в этом уже есть какой-то конструктив. Последнее предложение несколько смущает. Не ГСК переходит в статус общей долевой собственности, а общее имущество ГСК, доля из которого не может быть выделена в натуре, находится в общей долевой собственности — участок, домик правления, коридоры, столбы освещения, коммуникациии и.т.д…
При этом никто не запрещает члену ГСК передать и свой гараж в собственность ГСК.
Может быть тоже — «статью» напишу.
С нетерпением буду ждать. Меня интересует любой опыт связанный с ГСК, ЖСК. Особенно правоотношения возникшие до развала СССР.
Уважаемая Наталья Руслановна, очень интересная статья. А для меня даже актуальная ;) Всеволоду Чащину рекомендую создавать свои публикации, а не в чужих обсуждениях «гнуть» свою линию