Найти юриста / адвоката / эксперта
Почему выгодно создание ЖСК застройщику и какие могут быть проблемы, когда Вы заключаете договор купли-продажи пая (договор об участии в жск) и покупаете квартиру у застройщика .
Во-1х, ЖСК может действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так и в рамках законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
И как результат договор купли-продажи (имущественного, инвестиционного) пая не подлежит регистрации в госреестре, что всегда являлось причиной возникновения двойных продаж, а претензии в случае возниконовения проблем можно предъявить по закону только правлению ЖСК, а не застройщику. Кроме того, член ЖСК не вправе претендовать на определение точных сроков сдачи дома в эксплуатацию, не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства дома.
Во-2х, кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым или членским взносом, покупатель оплачивает так же вступительный взнос, который может доходить до 5 % от стоимости недвижимого имущества, а также членские взносы, которые могут взиматься в течение долгого времени, вплоть до прекращения деятельности ЖСК. Более того, членские взносы – это нечто иное, как право ЖСК собирать дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива, или объекта недвижимости, но и на его достройку в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение строительства дома, и обязанность членов ЖСК, т.е. покупателей, осуществлять такого рода дополнительные платежи.
В-3х, если согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ " с застройщиком оформляется лишь один договор долевого участия (ДДУ), который могут быть составлены приложения и дополнительные соглашения, в которых прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из устава ЖСК. В указанном уставе ЖСК и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договоров долевого участия с застройщиками и строительными компаниями, которые подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей. При заключении договора пая воспользоваться законом о защите прав потребителей членам ЖСК Вы не сможете.
В-4х, если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается членов ЖСК, заключивших договоры с кооперативом, то у пайщиков нет законных прав потребовать расторжения договора и возврата денежных средств. Их право возникает лишь на выход из кооператива и только после выхода из состава ЖСК, пайщик имеет право подать иск в суд о возврате денежных средств. Хотя в ст.132 ЖК РФ прямо указано, что «срок такой выплаты суммы пая не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена ЖСК», возвращать деньги могут годами, так как пайщик может получить присужденное только при условии наличия свободных денежных средств у ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности.
В- 5х, Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства строительными компаниями, но не применяется к рассматриваемым отношениям, возникающим между покупателями недвижимости через ЖСК и, соответственно, самим ЖСК. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.1998 г. № 160 (ред. от 11.03.1999 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» регламентировано, что не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.
В-6х, покупатели квартир через ЖСК — пайщики в отличие от покупателей квартир через ДДУ (договор долевого участия) у Застройщика или строительной компании, не могут претендовать на возмещение им убытков, неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. Член ЖСК может претендовать только на возврат суммы паевого взноса, а такие взносы, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из членов ЖСК.
В-7х, Если покупатель вступает в качестве пайщика в ЖСК, то первичными являются отношения членства в кооперативе, который не является коммерческой структурой. Это означает, что пайщик, являясь членом ЖСК, несет солидарную ответственность за деятельность ЖСК (в т.ч. за срыв сроков строительства дома и т.д.), а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива.
В- 8х, Даже если паевый взнос выплачен полностью, а объект строительства не сдан в эксплуатацию, то уступка права требования (цессии) с переводом долга невозможна, так как у члена ЖСК нет права требования передачи квартиры, так же как и признание права собственности на долю в обьекте незавершенного строительством.
В-9х, правление ЖСК полномочно принять решение общим собранием (большинством голосов) или правлением ЖСК:
— о внесении дополнительных взносов,
— о необходимости участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались,
— об исключении пайщика из ЖСК и расторжении договора с ЖСК,
— об изменение пунктов устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика, что может быть невыгодно для пайщика.
В-10х, в связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить финансовую и экономическую деятельность ЖСК невозможно. Дело в том, что ЖСК, являясь юрлицом, не освобождены от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, ЖСК ведет деятельность «по смете», то есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости дополнительных расходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование»:
В-11х, Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1). В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность. Из чего следует вывод о том, что что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут, также как и предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.
В-12х, и последнее зарегистрировать право собственности на квартиру возможно только после полной выплаты паевого взноса, поэтому купить квартиру с помощью банковского (ипотечного) кредита или с использованием материнсского капитала НЕ получится. То есть, возникновение права собственности на квартиру в ЖСК определяется 2-мя условиями: полной выплатой паевого взноса и сдачей построенного объекта строительства в эксплуатацию. Поэтому даже при условии полной выплаты паевого взноса до момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию член ЖСК (пайщик) имеет только имущественное право на сумму своего паенакопления, но не на само имущество, предоставляемое ЖСК. В любом случае если Вы приняли решение стать дольщиком ЖСК и купить пай, то Вам необходимо кроме договора, приходного ордера о внесении денег и справки, что ЖСК не имеет к Вам претензий по оплате, затребовать у ЖСК: разрешение на строительство, свидетельство о праве собственности (или аренды) земельного участка, на котором строится дом, Устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода, а также порядок получения квартиры и порядок осуществления Вами денежных выплат), доказательства вступления Вами в ЖСК (расписка о получении заявления о вступлении, отметка о принятии в ЖСК на его копии этого заявления, заверенная выписка из решения общего собрания членов ЖСК.)
Имейте ввиду, что в отличие от покупки по ДДУ, когда для регистрации права собственности дольщику нужно только получить акт приемки-передачи квартиры, пайщику ЖСК для получения права собственности необходимо предоставить дополнительно справку о выплате пая.
Во-1х, ЖСК может действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так и в рамках законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
И как результат договор купли-продажи (имущественного, инвестиционного) пая не подлежит регистрации в госреестре, что всегда являлось причиной возникновения двойных продаж, а претензии в случае возниконовения проблем можно предъявить по закону только правлению ЖСК, а не застройщику. Кроме того, член ЖСК не вправе претендовать на определение точных сроков сдачи дома в эксплуатацию, не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства дома.
Во-2х, кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым или членским взносом, покупатель оплачивает так же вступительный взнос, который может доходить до 5 % от стоимости недвижимого имущества, а также членские взносы, которые могут взиматься в течение долгого времени, вплоть до прекращения деятельности ЖСК. Более того, членские взносы – это нечто иное, как право ЖСК собирать дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива, или объекта недвижимости, но и на его достройку в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение строительства дома, и обязанность членов ЖСК, т.е. покупателей, осуществлять такого рода дополнительные платежи.
В-3х, если согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ " с застройщиком оформляется лишь один договор долевого участия (ДДУ), который могут быть составлены приложения и дополнительные соглашения, в которых прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из устава ЖСК. В указанном уставе ЖСК и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договоров долевого участия с застройщиками и строительными компаниями, которые подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей. При заключении договора пая воспользоваться законом о защите прав потребителей членам ЖСК Вы не сможете.
В-4х, если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается членов ЖСК, заключивших договоры с кооперативом, то у пайщиков нет законных прав потребовать расторжения договора и возврата денежных средств. Их право возникает лишь на выход из кооператива и только после выхода из состава ЖСК, пайщик имеет право подать иск в суд о возврате денежных средств. Хотя в ст.132 ЖК РФ прямо указано, что «срок такой выплаты суммы пая не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена ЖСК», возвращать деньги могут годами, так как пайщик может получить присужденное только при условии наличия свободных денежных средств у ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности.
В- 5х, Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства строительными компаниями, но не применяется к рассматриваемым отношениям, возникающим между покупателями недвижимости через ЖСК и, соответственно, самим ЖСК. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.1998 г. № 160 (ред. от 11.03.1999 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» регламентировано, что не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.
В-6х, покупатели квартир через ЖСК — пайщики в отличие от покупателей квартир через ДДУ (договор долевого участия) у Застройщика или строительной компании, не могут претендовать на возмещение им убытков, неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. Член ЖСК может претендовать только на возврат суммы паевого взноса, а такие взносы, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из членов ЖСК.
В-7х, Если покупатель вступает в качестве пайщика в ЖСК, то первичными являются отношения членства в кооперативе, который не является коммерческой структурой. Это означает, что пайщик, являясь членом ЖСК, несет солидарную ответственность за деятельность ЖСК (в т.ч. за срыв сроков строительства дома и т.д.), а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива.
В- 8х, Даже если паевый взнос выплачен полностью, а объект строительства не сдан в эксплуатацию, то уступка права требования (цессии) с переводом долга невозможна, так как у члена ЖСК нет права требования передачи квартиры, так же как и признание права собственности на долю в обьекте незавершенного строительством.
В-9х, правление ЖСК полномочно принять решение общим собранием (большинством голосов) или правлением ЖСК:
— о внесении дополнительных взносов,
— о необходимости участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались,
— об исключении пайщика из ЖСК и расторжении договора с ЖСК,
— об изменение пунктов устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика, что может быть невыгодно для пайщика.
В-10х, в связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить финансовую и экономическую деятельность ЖСК невозможно. Дело в том, что ЖСК, являясь юрлицом, не освобождены от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, ЖСК ведет деятельность «по смете», то есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости дополнительных расходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование»:
В-11х, Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1). В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность. Из чего следует вывод о том, что что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут, также как и предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.
В-12х, и последнее зарегистрировать право собственности на квартиру возможно только после полной выплаты паевого взноса, поэтому купить квартиру с помощью банковского (ипотечного) кредита или с использованием материнсского капитала НЕ получится. То есть, возникновение права собственности на квартиру в ЖСК определяется 2-мя условиями: полной выплатой паевого взноса и сдачей построенного объекта строительства в эксплуатацию. Поэтому даже при условии полной выплаты паевого взноса до момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию член ЖСК (пайщик) имеет только имущественное право на сумму своего паенакопления, но не на само имущество, предоставляемое ЖСК. В любом случае если Вы приняли решение стать дольщиком ЖСК и купить пай, то Вам необходимо кроме договора, приходного ордера о внесении денег и справки, что ЖСК не имеет к Вам претензий по оплате, затребовать у ЖСК: разрешение на строительство, свидетельство о праве собственности (или аренды) земельного участка, на котором строится дом, Устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода, а также порядок получения квартиры и порядок осуществления Вами денежных выплат), доказательства вступления Вами в ЖСК (расписка о получении заявления о вступлении, отметка о принятии в ЖСК на его копии этого заявления, заверенная выписка из решения общего собрания членов ЖСК.)
Имейте ввиду, что в отличие от покупки по ДДУ, когда для регистрации права собственности дольщику нужно только получить акт приемки-передачи квартиры, пайщику ЖСК для получения права собственности необходимо предоставить дополнительно справку о выплате пая.
Отличные рекомендации для людей, решивших стать дольщиками ЖСК:)(Y)
На мой взгляд — вступление в ЖСК — худший вариант, по сравнению с ДДУ или приобретением жилья на вторичном рынке, по крайней мере с точки зрения правовой защищенности от недобросовестных действий застройщика.
Лучше хорошо подумать, прежде чем вступить в ЖСК. А то потом придется биться как рыба об лед, чтобы что-то доказать.
Спасибо автору статьи, что осветил реалию членства в ЖСК. Может многих это предостережет от ошибок.
Считаю, что лучше вообще покупать готовую квартиру, а то можно нарваться на застройщика, который так норовит на ком-нибудь навариться.
Имейте ввиду, что в отличие от покупки по ДДУ, когда для регистрации права собственности дольщику нужно только получить акт приемки-передачи квартиры, пайщику ЖСК для получения права собственности необходимо предоставить дополнительно справку о выплате пая.
Думаю, что нужно иметь ввиду и то, что в отличии от ДДУ, когда право собственности возникает лишь с момента регистрации, член ЖСК становится собственником квартиры с момента выплаты пая, независимо от времени регистрации права собственности, и единственным правоустанавливающим документом является — справка о выплаченном пае.
В любом случае если Вы приняли решение стать дольщиком ЖСК и купить пай,
Что означает эта фраза вообще непонятно (?) Купить можно квартиру, путем выплаты за нее пая. Кроме этого, никаких ДОЛЬЩИКОВ в ЖСК нет.
Хочу уточнить Вами и мною сказанному: возникновение права собственности на квартиру в ЖСК определяется 2мя условиями: полной выплатой паевого взноса и сдачей построенного объекта строительства в эксплуатацию. Поэтому даже при условии полной выплаты паевого взноса до момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию член ЖСК (пайщик) имеет только имущественное право на сумму своего паенакопления, но не на само имущество, предоставляемое ЖСК. Михаил Цыгал
и делегируют ответственность заключения договоров купли-продажи пая (а не квартиры).
Что такое договор купли-продажи пая?
Во-1х, хочу уточнить Вами и мною сказанному: возникновение права собственности на квартиру в ЖСК определяется 2мя условиями: полной выплатой паевого взноса и сдачей построенного объекта строительства в эксплуатацию.
Момент возникновения права собственности члена ЖСК на жилое помещение определяется ОДНИМ условием — выплаты пая за него.
Уважаемая Наталья Руслановна, позволю себе не согласиться с вами.
Вы ссылаетесь на постановление Пленума ВС.
Если дом не сдан в эксплуатацию, о каких жилых помещениях речь?
А если сдача затянулась, и в обозримом будущем не предвидится?
член ЖСК в такой ситуации может претендовать на долю в объекте незавершенного строительства
Читая все это, и понимая, что это действительно существует на практике, не перестаю удивляться попустительству властей, при безнаказанном и отрытом использовании околомошеннических схем конторами, связанными с недвижимостью.
Поражает, так же, цинизм с подменой базовых правовых понятий.
Просьба Ваше мнение по следующему вопросу:
Есть на руках справка ЖСК о полной выплате пая в доме новостройке, акт от ЖСК о передаче мне квартиры. Разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено в июле 2011 года. Но, из-за того, что дом является только частью общего инвестиционного контракта, нет документа о реализации инвестиционного контракта, без которого, в Управлении Росреестра по Москве не могут принять документы на регистрацию собственности на квартиру.
Остается только через суд.
Вопрос, какой иск правильнее подавать? О признании права собственности к ЖСК или об обязании осуществить гос.регистрацию права собственности к Росреестру?
Учитывая, что право собственности уже возникло с момента выплаты пая (как это здесь указываете) и это право никто не оспаривает.
Актуально, т.к. по этим искам существенно разный размер госпошлины.
По признанию права-имущественный иск, до 46800 руб., а по второму-200 руб. Причем, с ЖСК взыскать госпошлина проблематично.
Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость предусмотрено ст.218 ГК РФ. В случае заключения ДДУ действует п.1 этой статьи, в случае заключения договора об участии в ЖСК – п.4. Справка о полной выплате пая (паевого взноса) в ЖСК является правоустанавливающим документом для регистрации права участника строительства заключившего договор с ЖСК
Документы необходимые для регистрации права собственности в Росрегистрации:
1. Договор об участии в ЖСК.
2. Акт приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия);
3. Справка об отсутствии к Вам претензий по расчетам;
4. Справка о полном выплате пая (полном расчете) в ЖСК;
5. Кадастровый паспорт на квартиру;
6. Документы о членстве в ЖСК;
7. Заявление, подписанное председателем Правления ЖСК.
При наличии указанного перечня документов, Вам нужно подать документы на регистрацию.
Если же работники Росрегистрации отказали Вам в принятии документов, то Вам нужно получить письменный отказ и обжаловать действия работников Росрегистрации в суд общей юрисдикции.
То есть Вам необходимо подать исковое заявление о признании права собственности на квартиру и понуждении регистрирующий орган зарегистрировать Ваше право на квартиру. Конечно, при подаче имущественного иска уплачивается госпошлина в соответствии со ст.333.19 НК РФ
Полезная статья- спасибо автору(handshake)
Благодарю Вас за Ваш комментарий по заданному вопросу.
Но все-таки не понятно, почему нужно подавать «исковое заявление о признании права собственности на квартиру» в данном случае?
Право собственности уже возникло по п.4 ст. 218 и это право никто не оспаривает по факту. И к кому подавать иск, кто ответчик? Росреестр или ЖСК? Но, к ЖСК у меня претензий нет, он все сделал согласно договора об участии, квартиру передал по акту, выдал справку об отсутствии претензий по расчетам и о полной выплате пая. Все перечисленные Вами документы имееются в наличии.А как может быть ответчиком по имущественному иску о признании права собственности Росреестр, он же не участник сделки? Росреестр получается в случае с ЖСК, как некое техническое звено, которое только формально подтверждает уже юридически возникший факт права
То что, сложиласть такая судебная практика, что судам выгодны именно имущественные иски с такой пошлиной для наполнения бюджета, это понятно.
Не понятно, насколько такой подход в случае с ЖСК соответствует существующему Законодательству.
Вопрос на самом деле не праздный, так как сейчас схема ЖСК по новому жилью набрала обороты и уже многие полностью оплатившие паи задумываются о регистрации права собственности.
Еще раз спасибо за Ваш отзыв.