Найти юриста / адвоката / эксперта
Источником идеи для написания данной публикации послужило обращение ко мне гражданки за консультацией по поводу получения от РОСРЕЕСТРа сообщения об отказе в государственной регистрации договора дарения жилого помещения в связи со смертью ее сестры, выступавшей в данной сделке на стороне дарителя. РОСРЕЕСТР мотивировал свой отказ, ссылаясь на норму ч.2 ст.17 ГК РФ, согласно которой правоспособность гражданина прекращается смертью.
Из пояснений гражданки следовало, что 23 ноября 2012г. Она, как Одаряемая, и её родная сестра, как Даритель, подписали составленный в простой письменной форме договор дарения квартиры. 25 ноября 2012г. договор дарения был сдан на регистрацию в РОСРЕЕСТР. Однако 27 ноября 2012г. сестра-даритель умерла.
Пребывая в волнении, одаряемая поспешила в РОСРЕЕСТР, с целью поинтересоваться: не повлияет ли обстоятельство смерти дарителя на регистрацию сделки. Пытливый регистратор доброжелательно поинтересовался адресом соответствующего объекта недвижимости, любезно попросил гражданку предоставить свидетельство о смерти дарителя и … выдал сообщение об отказе в государственной регистрации прав на предмет дарения, сказав, что можете обращаться в суд, Мы возражать не будем.
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что заинтересованные граждане, попав в подобную ситуацию, пытаются защитить свои права и интересы посредством предъявления иска о признании договора заключенным, ссылаясь на то обстоятельство, что даритель выразил свою волю на распоряжение принадлежащим ему имуществом.
К сожалению, такой механизм защиты является ошибочным. Судебная практика относительно момента заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя беспощадна в отношении сторон договора, поскольку, в соответствии с пунктом 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Договор дарения квартиры не может считаться заключенным, а переход права собственности на квартиру состоявшимся, если договор при жизни дарителя государственную регистрацию не прошел. Согласно пункту 7 статьи 16 Закона о регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.
На основании ч. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность граждан (иметь гражданские права и нести обязанности) прекращается со смертью. Следовательно, договор дарения жилого помещения не является заключенным ввиду утраты правоспособности одной стороной — дарителем. Если на момент государственной регистрации договора дарения даритель умер, и в связи со смертью его правоспособность прекратилась, то договор не может считаться заключенным.
Согласно правовой позиции судов, является несостоятельной и не основана на указанных выше нормах права модель защиты прав одаряемого построенная по той схеме, что договор дарения недвижимого имущества заключен в надлежащей письменной форме, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиями договора и фактически исполнен, например, дарителем переданы одаряемому правоустанавливающие документы на комнату, а потому договор считается заключенным и действительным.
Более тяжелая судьба ожидает покупателя недвижимости в случае смерти продавца, поскольку договор купли-продажи является возмездной сделкой, и кроме ожидаемого товара покупатель теряет уплаченную за него денежную сумму. Благо, если родственники умершего окажутся порядочными и вернут деньги, опять таки, если еще и найдут эти деньги.
Между тем, согласно ныне действующему разъяснению Пленума Верховного Суда РФ, содержащемуся в п.8 Постановления от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»:
если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
На мой взгляд ситуация с несостоявшимся дарением (куплей-продажей), при котором стороны договора выразили свою волю и подписали договор, не успев его зарегистрировать до момента смерти дарителя (продавца), и ситуация с состоявшейся приватизацией жилого помещения, при которой сторона выразила свою волю на приватизацию, посредством подачи заявления с приложением необходимого пакета документов, но не успела подписать договор приватизации, имеет, как минимум, одно общее и одно различное.
Как договор дарения (купли-продажи), так и договор приватизации являются незаключенными. Договор дарения — по причине отсутствия государственной регистрации, а договор приватизации – по причине отсутствия подписанного гражданином и муниципалитетом договора на передачу жилого помещения в собственность. Это общее.
При незаключенности договора дарения (купли-продажи) одаряемый (покупатель) лишается предмета дарения, и наследники одаряемого (покупателя) в случае смерти последнего не могут претендовать на приобретаемое наследодателем жилое помещение, не имея правового механизма защиты своих интересов, теряют право относительно предмета договора.
При очевидной же незаключенности договора приватизации наследники умершего гражданина, успевшего надлежаще лишь подать заявление о приватизации, имеют механизм защиты своих прав и интересов, посредством включения приватизируемого жилого помещения или его части в наследственную массу. Это различное.
Сторона гражданского оборота, желающая распорядиться принадлежащим недвижимым имуществом, по независящей от нее причине (смерти) может не достичь желаемого результата, т.е. перехода права собственности к выбранному им лицу.
Казалось бы, спасти положение может институт наследования по завещанию. Действительно, почему бы нет?! Ведь даритель (продавец) перед совершением сделки дарения (купли-продажи) может оформить завещание. Может, но не во всяком случае завещание позволит обойти обсуждаемую проблему, поскольку никто из одаряемых (покупателей) не застрахован от появления наследников, обладающих правом на обязательную долю в наследстве в случае смерти дарителя (продавца) до момента государственной регистрации соответствующего договора.
Анализируя изложенное выше, имеется достаточно оснований утверждать: государство, установив правовое регулирование совершения сделок дарения и купли-продажи недвижимого имущества, чрезмерно вторгается в упомянутые гражданско-правовые отношения, нарушая установленные им же (государством) в статье первой Гражданского кодекса Российской Федерации основные начала гражданского законодательства.
Из пояснений гражданки следовало, что 23 ноября 2012г. Она, как Одаряемая, и её родная сестра, как Даритель, подписали составленный в простой письменной форме договор дарения квартиры. 25 ноября 2012г. договор дарения был сдан на регистрацию в РОСРЕЕСТР. Однако 27 ноября 2012г. сестра-даритель умерла.
Пребывая в волнении, одаряемая поспешила в РОСРЕЕСТР, с целью поинтересоваться: не повлияет ли обстоятельство смерти дарителя на регистрацию сделки. Пытливый регистратор доброжелательно поинтересовался адресом соответствующего объекта недвижимости, любезно попросил гражданку предоставить свидетельство о смерти дарителя и … выдал сообщение об отказе в государственной регистрации прав на предмет дарения, сказав, что можете обращаться в суд, Мы возражать не будем.
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что заинтересованные граждане, попав в подобную ситуацию, пытаются защитить свои права и интересы посредством предъявления иска о признании договора заключенным, ссылаясь на то обстоятельство, что даритель выразил свою волю на распоряжение принадлежащим ему имуществом.
К сожалению, такой механизм защиты является ошибочным. Судебная практика относительно момента заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя беспощадна в отношении сторон договора, поскольку, в соответствии с пунктом 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Договор дарения квартиры не может считаться заключенным, а переход права собственности на квартиру состоявшимся, если договор при жизни дарителя государственную регистрацию не прошел. Согласно пункту 7 статьи 16 Закона о регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.
На основании ч. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность граждан (иметь гражданские права и нести обязанности) прекращается со смертью. Следовательно, договор дарения жилого помещения не является заключенным ввиду утраты правоспособности одной стороной — дарителем. Если на момент государственной регистрации договора дарения даритель умер, и в связи со смертью его правоспособность прекратилась, то договор не может считаться заключенным.
Согласно правовой позиции судов, является несостоятельной и не основана на указанных выше нормах права модель защиты прав одаряемого построенная по той схеме, что договор дарения недвижимого имущества заключен в надлежащей письменной форме, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиями договора и фактически исполнен, например, дарителем переданы одаряемому правоустанавливающие документы на комнату, а потому договор считается заключенным и действительным.
Более тяжелая судьба ожидает покупателя недвижимости в случае смерти продавца, поскольку договор купли-продажи является возмездной сделкой, и кроме ожидаемого товара покупатель теряет уплаченную за него денежную сумму. Благо, если родственники умершего окажутся порядочными и вернут деньги, опять таки, если еще и найдут эти деньги.
Между тем, согласно ныне действующему разъяснению Пленума Верховного Суда РФ, содержащемуся в п.8 Постановления от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»:
если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
На мой взгляд ситуация с несостоявшимся дарением (куплей-продажей), при котором стороны договора выразили свою волю и подписали договор, не успев его зарегистрировать до момента смерти дарителя (продавца), и ситуация с состоявшейся приватизацией жилого помещения, при которой сторона выразила свою волю на приватизацию, посредством подачи заявления с приложением необходимого пакета документов, но не успела подписать договор приватизации, имеет, как минимум, одно общее и одно различное.
Как договор дарения (купли-продажи), так и договор приватизации являются незаключенными. Договор дарения — по причине отсутствия государственной регистрации, а договор приватизации – по причине отсутствия подписанного гражданином и муниципалитетом договора на передачу жилого помещения в собственность. Это общее.
При незаключенности договора дарения (купли-продажи) одаряемый (покупатель) лишается предмета дарения, и наследники одаряемого (покупателя) в случае смерти последнего не могут претендовать на приобретаемое наследодателем жилое помещение, не имея правового механизма защиты своих интересов, теряют право относительно предмета договора.
При очевидной же незаключенности договора приватизации наследники умершего гражданина, успевшего надлежаще лишь подать заявление о приватизации, имеют механизм защиты своих прав и интересов, посредством включения приватизируемого жилого помещения или его части в наследственную массу. Это различное.
Сторона гражданского оборота, желающая распорядиться принадлежащим недвижимым имуществом, по независящей от нее причине (смерти) может не достичь желаемого результата, т.е. перехода права собственности к выбранному им лицу.
Казалось бы, спасти положение может институт наследования по завещанию. Действительно, почему бы нет?! Ведь даритель (продавец) перед совершением сделки дарения (купли-продажи) может оформить завещание. Может, но не во всяком случае завещание позволит обойти обсуждаемую проблему, поскольку никто из одаряемых (покупателей) не застрахован от появления наследников, обладающих правом на обязательную долю в наследстве в случае смерти дарителя (продавца) до момента государственной регистрации соответствующего договора.
Анализируя изложенное выше, имеется достаточно оснований утверждать: государство, установив правовое регулирование совершения сделок дарения и купли-продажи недвижимого имущества, чрезмерно вторгается в упомянутые гражданско-правовые отношения, нарушая установленные им же (государством) в статье первой Гражданского кодекса Российской Федерации основные начала гражданского законодательства.
Рейтинг публикации:
«
Отличная публикация! С научно-правовой точки зрения проблема хорошо обозначена автором.
Представляется, что граждане (покупатели и одаряемые) к счастью от этой проблемы не страдают, поскольку правоприменительная практика, хоть по мнению автора и не является правильной, но на их стороне.
Уважаемая Оксана Николаевна, по-моему, Андрей Валерьевич достаточно прозрачно намекнул, что практика у нас, мягко говоря, "ассиметричная".
Хорошо, если Вам угодно, пусть будет «хоть по прозрачному намеку автора судебная практика и является ассиметричной» — до и после по тексту. Просто я не видела беспощадной судебной практики по отношению к покупателям и одаряемым в сиуациях, когда после исполнения сделки сторонами, но до ее государственной регистрации, даритель или продавец умер.
Господи, ну хоть это радует. Гуманный суд?
«Просто я не видела беспощадной судебной практики по отношению к покупателям и одаряемым в сиуациях, когда после исполнения сделки сторонами, но до ее государственной регистрации, даритель или продавец умер».
Оксана Николаевна, посредством какого механизма защиты одаряемый или покупатель может защитить свои интересы, оказавшись в описанной выше ситуации?
Буду весьма признателен.
Андрей Валерьевич, Вы прекрасно все изложили в статье, в том числе существующие механизмы, и вряд ли можно найти иное. Писала комментарий, памятуя об определении ВС РФ от 19.07.2011 года № 24-В11-2 и ориентируясь на подходы региональных судов. Теперь еще раз посмотрела практику ВС РФ, поняла, что наш суд, к сожалению, не всегда гуманный. Все это еще раз подтверждает Вашу правоту и значимость изложенного материала.
Благодарю, Оксана Николаевна. Но правота в публикации, к сожалению, не правая. С моей точки зрения Закон необходимо менять. Месяца два назад на курсах повышения квалификации адвокатов, проводимых АП КО, озвучили о намерении законодателя изменить норму права о заключенности договора в связи с гос. регистрацией.
Закон Законом. Но как быть с разъяснениями ВС о возможности включения в наследственную массу жилого помещения, которое гражданин до смерти не успел приватизировать, но успел лишь подать заявление на приватизацию? Договора приватизации нет, а право у наследников появляется. Как обычно противоречия и несогласованность в позициях высшей судебной инстанции.
Обращение в СОЮ с исковым заявлением, о признании договора дарения действительным и о государственной регистрации права собственности. И Заводский и Ленинский за 2 заседания удовлетворяли. На основании судебного решения зарегистрировали без проблем.
Покупатель вправе предъявить требование о возврате средств, уплаченных за квартиру продавцу, с наследников.
Наше государство, по-большому счету, должны волновать только собственные фискальные интересы (прямой учет имущества и объектов налогообложения, и опосредованный контроль цены сделки (доходов и расходов налогоплательщиков)) а не создание бюрократических кормушек/препятствий для сторон и избыточное вмешательство в их волеизъявление.
Как показывает практика, никакая государственная регистрация не спасает от признания сделок недействительными, или прекращения права в рамках уголовного преследования. Поэтому, лично я, большого проку от всех, вместе взятых регистраторов, не вижу, и роль их не так уж велика, как это часто преподносится.
Академический материал(Y)
Как непросто-то оказывается в таких вопросах с недвижимым имуществом. А простые граждане ведь и понятия не имеют…
Я конечно не цивилист, но позвольте не согласиться с судебной практикой. По моему разумению в случае смерти дарителя после подачи документов в Росреестр, но до регистрации перехода права собственности, необходимо руководствоваться следующими правовыми соображениями:
1. Если в ходе правовой экспертизы документов и проверки законности сделки будут выявлены препятствия для регистрации, то Росреестр отказывает в регистрации с указанием причин отказа. Если причины устранимы без уяснения волеизъявления умершего дарителя, то сделку регистрировать после устранения препятствий, в противном случае — отказ.
2. Если в ходе правовой экспертизы документов и проверки законности сделки препятствий для регистрации не установлено, то Росреестр обязан зарегистрировать сделку и выдать свидетельство новому собственнику. Принцип уважения последней воли умершего.
Основанием для такого толкования является закон о гос.регистрации в котором сказано, что регистрация «проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов». Ключевое слово «в течении»! Следовательно, сделка могла быть зарегистрирована и в день подачи документов и не вина покупателя (одаренного) в том, что у государственного органа это заняло больше времени чем при заключении обычной сделки. Более того, если не было препятствий для регистрации, то присутствие и дополнительное согласие дарителя (продавца) по закону не требуется, поэтому факт его смерти никак не влияет на выполнение своих обязанностей сотрудниками Росреестра по регистрации и выдачи документов одаренному (покупателю).
Если я в чем то не прав, то закидайте меня камнями)))
Неправильное толкование, так как общество лишённого дифференциации цветных штанов лишено смысла! Так все окажутся лучше того, от кого всё того, ну… всё зависит от кого.
А есть ещё дифференциация цветных карандашей, она ещё страшнее: Кому зелёным написали резолюцию — тому ничего не дадут на складе. Кому красным — дадут кое чего, но обсосут по максимуму. Кому черным — дадут всё. А кому синим, тому постараются отказать, будут гонять, а если начнёт умолять -тогда дадут.
Так вот. Человек, придумавший цветные карандаши говаривал: «Вы, юристы, главного не видите, не видите, что я решаю кому унитаз выдать, а кому батарею. А закон мне нужен для того, чтобы задницу прикрыть если что. Потому не лезьте ко мне с Вашим законом, я его всё равно использую...»
Алексей Анатольевич, с законом тоже согласиться никак нельзя. Стороны договора выразили волю — подписали договор! С какой стати договор считается заключенным с момента гос.регистрации?!
Скорее всего государственный регистратор при наличии любых сомнений в законности сделки и подкрепившись статьей закона предпримет все меры чтобы приостановить гос. регистрацию с последующим отказом в регистрации (так как недвижимое имущество стоит очень больших денег в наше время), могу добавить следующее, что для избежания подобных ситуаций нельзя создавать предпосылки для таких сомнений у регистраторов, в случае смерти одной из сторон договора не в коем случае нельзя бежать в росреестр и кричать кому попало про это, тем более регистратору прав. А из собственного опыта, если не будет документального подтверждения смерти человека, то у гос. регистратора и сомнений никаких не возникнет и не может возникнуть в силу закона (так как гос. регистратор не может истребовать излишние документы от заявителей, а приостановить регистрацию со слов он просто не имеет права — за исключением если только гос регистратор направит запрос в течение срока регистрации и получит на него ответ который послужит оснаванием), и он все зарегистрирует в срок и на высоком профессиональном уровне :), хотя иногда попадаются индивидуалы которые при малейшем слухе начинают слать запросы в уфмс, загсы и др. органы.
Как говорится: не буди те лихо, пока оно тихо.
Другая сторона медали: при государственной регистрации сделки после смерти дарителя (продавца) заинтересованная сторона (наследники дарителя) могут легко разломать сделку, что подтверждается размещенными судебными постановлениями.
в большинстве случаев наследники не знают об этих тонкостях, ну а если они в курсе то сделка обречена на провал.
Подмечено верно! Ведь не каждый гражданин пойдет к адвокату или к юристу для получения консультации по данному вопросу, помыслив: «Подарили и подарили. Продали и продали». А тонкость здесь весьма весьма…
Согласен с Алексеем Анатольевичем по правовой позиции. Но такова практика Росреестра, при малейшем сомнении отказ и в суд, в суде конечно в 99,9% случаев дела такие выигрышные, но время и нервы для государства не аргумент. Хорошо, что у регистратора совести и ума хватило не сделать приостановку зависящую от действий покойного, хотя мог, как я понимаю свидетельство о смерти регистратор получил «не официально». Предлагаю расценивать подобный маразм как очередную особенность жизни в РФ. Пример, это «дежурные» отказы в приватизации и прямой указанный путь в СОЮ, а там как правило удовлетворение в 99% случаев. Но материал коллегой подготовлен хорошо!!!
Смотрю ч.3 ст.165 ГК РФ народ вообще не применяет, а зря…
Владислав Александрович, но ч.3 ст.165 ГК РФ говорит об уклонении одной из сторон сделки от регистрации. В рассматриваемом случае сторона сделки — даритель умерла. И кто виноват, и что делать?
Ответил ниже.
А мне кажется, что статья 165 ГК РФ изложена корявейшим образом и без учета того, что следует из норм ГК РФ далее. Видимо законодатель, написав статью 165 ГК РФ впоследствии забыл, что он в ней написал, когда начали писать ст. 445 и 558 ГК РФ. Если мы проанализируем нормы статей 165 ГК РФ, 445 ГК РФ, 558 ГК РФ, то получаем полнейшую абракадабру. От того и ТАКИЕ решения судов – фантазии на вольную тему без границ.
«Первая часть ГК РФ не знакома со второй частью ГК РФ, поскольку написаны разными людьми». Отсюда и кавардак.
Ответил ниже.
Между тем КС РФ в Определении №132-О от 05.07.2001 ситуацию поправил:
Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.
Владислав Александрович, за ссылку на Определение отдельное спасибо. Обязательно ознакомлюсь с ним в полном объеме. Выражаясь словами Полиграф Полиграфовича, «Не согласен Я с ними… с обоими несогласен», поскольку Закон не правовой. И в свете обозначенной в публикации проблемы моё юридическое Я не может согласиться с позицией Конституционного Суда РФ о том, что
Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности."
Видно древние смотрели далеко вперед, сказав: «Dura Lex Sed Lex».
Древние ещё говорили: «Obligatio substantia non in eo consistit, ut aliquid corpus nostrum aut servitutem nostrum faciat, sed ut atium nobis obstringat ad dandum aliquid vet faciendum vel praestandum.» (Paulus D.44.7.3.pr.)
Посмотрите как Определение КС РФ дало результат вот в этом деле. Отменяя решение суда первой инстанции областной суд как раз учёл это определение.
Дело изучим, убежден, в нем много интересного.
«Сущность обязательства не в том состоит, чтобы сделать какой-нибудь предмет нашим, или какой-нибудь сервитут нашим, но чтобы связать другого перед нами, дабы он дал что-нибудь или сделал или представил» — именно так сказал Павел.
Римляне Римлянами, но лично мне при покупке, скажем, нового автомобиля, гораздо предпочтительнее получить именно новый автомобиль с не перебитыми агрегатными номерами и чистым ПТС, а не обязательство продавца по его передаче.
У меня было такое, пока не возник иск с требованием передать вещь, а она была уже продана другому лицу и продана дальше, пришлось требовать штрафов, неосновательного обогащения, возмещения убытков и т.п.
Все это очень хорошо. Только аренда, это не купля-продажа и не дарение жилого помещения. И в статье 609 ГК РФ нет слов — «подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
добавлю: и арендодатель не умирал (не ликвидировался).
Согласен, НО! На Определение КС РФ №132-О сам КС сослался минимум ещё в 12-ти последующих своих определениях по разным договорам, не только по аренде. А дело в том, что есть такое понятие «позиция конституционного суда», оно определено даже ФКЗ «О КС», и эта позиция «универсальная» и «сквозная». Я, например, приводил её в деле о купле-продаже. Смерть стороны договора, вид договора и т.п. не влияют на позицию, она универсальна и как гвоздь проинизывает своей конституционно-правовой сущностью любые отрасли и институты права.
Может это и хорошо, что КС РФ порой так «своеобразно» излагает свою позицию. Есть простор для творчества…
Конституционный Суд неоднократно наводил порядок с не правовыми нормами. Почему слеп Верховный суд, остается загадкой.
Анализируя изложенное выше, имеется достаточно оснований утверждать: государство, установив правовое регулирование совершения сделок дарения и купли-продажи недвижимого имущества, чрезмерно вторгается в упомянутые гражданско-правовые отношения, нарушая установленные им же (государством) в статье первой Гражданского кодекса Российской Федерации основные начала гражданского законодательства.
Мое мнение, что всё с точностью наоборот. Государство, решение важнейших вопросов пустило на самотек и отдало решение проблем на судейское усмотрение (внутреннее убеждение). Вместо того, чтобы навести порядок в Законе (ГК РФ) и не путать граждан терминологией, которая применятся, как кому вздумается. А главное, самим законодателям не путаться в ней.
Сделка, значит сделка, право, значит право.
На сегодня мы имеем, что ст. 165 ГК РФ с одинаковым успехом применяют и к сделкам с жилыми помещениями и к сделкам с нежилыми помещениями. А это неправильно и это глубоко ошибочно, на мой взгляд, если исходить из ныне существующих норм права.
Благодарю, Наталья Руслановна. Было очень интересно услышать Ваше мнение. Вполне возможно, что череда изменений гражданского законодательства затронет и нормы по сделкам с жилой и нежилой недвижимостью.
Хороший заголовок, но статья, собственно, не очень. В качестве обоснования «неправильности» позиции государства автор смешал два разных понятия-основания: договор приватизации и договор дарения. Если в первом случае государству, по большому счету, «по барабану», умер заявитель или нет, т.к. цель государства в данном случае — передача (причем «бесплатно» — «на тебе боже, что себе негоже») объекта недвижимости в руки собственника, который в силу того, что это теперь уже его собственность, поневоле будет обязан ее беречь, ремонтировать, в т.ч. капитально, то договор дарения, а особенно в данном случае — это уже нечто иное, имеющее значительный материальный эквивалент. Напрашивается сакраментальный вопрос — почему стороны договора дарения не воспользовались возможностью совершить завещание, ведь в этом случае при подписании завещания присутствовал бы нотариус, лицо, в данном случае, формально не заинтересованное. И было бы все законно, ни придерешься. Но нет же. За четыре!!! дня до смерти дарительница «возжелала» подарить квартиру. Причем оказалась настолько «подготовленной» в юридическом плане, что договор составила в простой письменной форме. Конечно, я могу допустить, что дарительница была в своей прошлой жизни действующим юристом и причиной ее скоропостижной смерти послужил упавший на голову козырек подъезда. Но, судя по всему, дело обстояло не совсем так. Даже если судить по календарю, то 25 ноября 2012 г. — это воскресенье — Росреестр не работает по определению. На мой взгляд, у одаряемой оказался не очень хороший консультант, поспешные и необдуманные действия которого и привели к данному результату. И теперь наследникам придется идти по предписанному законодателем пути наследования по закону.
↓ Читать полностью ↓
А законы у нас хорошие. Все таки их принимают и разрабатывают люди значительно умнее и меня и Вас, уважаемый Андрей Валерьевич. В конце концов, путь оспаривания «несправедливых» законов также прописан в законодательстве, почему бы автору не воспользоваться этим путем, вместо вынесения «надуманной» проблемы на обсуждение.
Если в первом случае государству, по большому счету, «по барабану», умер заявитель или нет, т.к. цель государства в данном случае — передача (причем «бесплатно» — «на тебе боже, что себе негоже»)Интересный взгляд на подарок от государства стоимостью в десятки (сотни) тысяч, а иногда и миллионы долларов.
И такие вот мнения, лишний раз убеждают меня в том, что социальный разврат, в который превратилась приватизация после 2005 года, нужно немедленно прекратить.
Не медный пятак, чтобы всем нравиться.
К сожалению, нашему государству во все времена было безразлично умер гражданин или нет. «Русские бабы еще нарожают» — знакомые слова?
В жизни каждого не шахида день смерти не запланирован, mementō morī же в наши дни не в моде.
Свобода завещания ограничена правом на обязательную долю в наследстве, поэтому указанному способу не отдали предпочтения.
Что касается дат… Не в датах дело, особенно, когда хронология событий намеренно изменена автором.
А Законы, действительно, у нас хорошие, особенно хорошо правоприменение, пока не коснулось себя любимых. Впрочем, и это надумано...
Не соглашусь с тем, что автор всё перепутал. В конечном итоге бесплатная передача вещи в собственность в особенной части ГК РФ именуется дарением, потому особой разницы между приватизацией и дарением не наблюдается, кроме этапа оферты, которая в приватизации особая, идёт от одаряемого. Но даже если рассматривать заключение договора, когда достигнут консенсус и имеется акцепт следует руководствоваться понятием воли сторон и действительно подменять её означает приводить к недействительности самой сделки. Вот и получается: с одной стороны воля сторон действительна, с другой стороны — эту волю отменили и сделали всё недействительным. А кто это делает и зачем?
Спасибо за мнения. Но пределов вмешательства государства обозначить не смогу!
Я тоже использовал многочисленные постановления КС в споре с Росреестром. Но одно дело решение КС на бумаге, а другое дело — судебные реалии! Как говорил классик «Пускай побольше решений напринимают, тогда не хватит бумаги на печатание денег!»
01.06.12 заключили договор займа и ипотеки со сроком возврата денег 02.07.2012. Договор на регистрацию из-за очередей в Росреестре подать смогли только 27.06.12, срок регистрации ипотеки — в течение 5 раб. дней до 03.07.2012. Росреестр выдал 03.07.12 приостановку, т.к. «истек срок исполнения обязательств на момент осуществления регистрационных действий». Пришлось изменять по требованию Росреестра сроки в договорах, что в планы не входило! Районный суд мнение КС проигнорировал, сослался на ч. 1 314 ГК о сроках выполнения обязательств, и «что у регистратора были основания полагать, что обязательства могли уже быть исполнены», (что на мой взгляд подмена понятий).
Вопросы: 1. У нас в РФ запрещены договора залога (ипотеки) со сроком от 1 до 4 дней т.к. срок их регистрации — 5 дней? А свобода договора?
2.Шансы в РФ есть признать действия регистратора незаконными по гл. 25 ГПК (wasntme)?
Решения КС и сама Конституция в судейском сообществе «не авторитет»!
Очень все объясняет ссылка на этом ресурсе «о взяткам судьям в СССР»
https://pravorub.ru/personal/16235.html#content
или
http://kniga-jalob.com/federal/news/?ELEMENT_ID=7683