Договор аренды недвижимого имущества. Некоторые риски связанные с незаключенностью

Договор аренды недвижимого имущества является самым распространенным видом сделок не только в сфере предпринимательской деятельности, но и вообще в сфере товарно-денежного обмена. С договором аренды связано много споров, а именно признание его незаключенным или недействительным, расторжение в судебном порядке, а также споры, вытекающие из договоров субаренды, перенайма без согласия арендодателя, внесения права аренды в уставный капитал и другие споры.

Настоящая статья посвящена правовым рискам, связанным с признанием договора аренды незаключенным, о которых необходимо знать всем участникам данного договора.

Как известно, договор считается заключенным, если между сторонами согласованы существенные условия. Для договора аренды существенными условиями являются предмет, а для земельных участков – размер арендной платы.

Предмет (объект) договора аренды недвижимого имущества
Предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать передаваемое имущество, в противном случае, условие о предмете (объекте) считается несогласованным, а договор, соответственно, незаключенным.

Требование к индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. Вещь является индивидуализированной, если ее точно можно выделить из множества других аналогичных вещей, определенных родовыми признаками, но присущими только ей уникальными характеристиками (Постановление ФАС СКО от 01.04.2010 по делу № А53-10179/2009). Для индивидуализации объектов недвижимого имущества органом кадастрового учета присваивается неповторяющийся во времени и на территории России государственный учетный номер (кадастровый номер). В кадастровом паспорте объекта недвижимого имущества содержатся уникальные характеристики и дополнительные сведения о здании или сооружении.

В договоре аренды должны быть четко указаны вид недвижимого имущества (здание, земельный участок); при наличии – наименование (например, Торговый центр «Галерея»); назначение (нежилое, жилое); его кадастровый или условный номер; адрес; описание местоположения на земельном участке, если объектом аренды является возведенное недвижимое имущество, в том числе кадастровый номер, как возведенного недвижимого имущества, так и земельного участка под ним; площадь объекта в квадратных метрах с точностью до одной десятой; этажность (наземная и подземная). Также неотъемлемым приложением к договору является план границ передаваемого недвижимого имущества.

Порой суды признают заключенным договор аренды, в котором указан только адрес и площадь объекта (Постановление ФАС МО от 17.04.2012 по делу № А40-60623/2011). Есть и противоположная практика (Постановление ФАС ДО от 13.12.2010 по делу № А73-2301/2010). Таким образом, объем данных для индивидуализации объекта аренды определяется в каждом конкретном случае по-разному.
Представляется, что в случае, если объектом аренды является помещение, как самостоятельный объект недвижимости, то достаточным является указания его адреса и площади, если по указанному адресу существует единственное помещение с указанной площадью. Наличие указанного кадастрового номера устранит сомнения и риски.

Однако необходимо учитывать, что под индивидуализирующими признаками понимаются те характеристики объекта, которые обладают признаком уникальности и, желательно, неповторимости. Так, если по одному адресу имеется несколько помещений с одинаковой площадью, то в договоре аренды необходимо указывать номер помещения по техническому паспорту с приложением к договору его копии. Это необходимо для того, чтобы не возникало неопределенности о каком именно объекте идет речь.

В Письме Росреестра от 14.07.2011 № 14-4499-ГЕ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что для индивидуализации объекта недвижимости необходим документ технического учета, в котором указан размер арендуемой площади.

При передаче в аренду части здания (сооружения) индивидуализация такого объекта осуществляется через обозначение границ на техническом паспорте объекта, часть которого передается в аренду (Постановление ФАС ПО от 15.10.2010 по делу № А55-40032/2009). На копии плана можно цветом выделить передаваемую в аренду часть помещения.

Касательно индивидуализации объекта аренды необходимо упомянуть, что в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 13) отмечено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Данное положение направлено на установление стабильности гражданского оборота и закрепления принципа возмездности правоотношений и не допущения необоснованного извлечения выгоды за чужой счет.

Небезынтересна практика аренды части вещи. Ранее некоторые суды считали, что к договорам о передаче в пользование части здания не могут быть применены положения гл. 34 ГК РФ по аренде (Постановление ФАС ВВО от 22.04.2010 по делу № А43-14227/2009). Такие договоры признавались непоименованными. В Постановлении № 13 окончательно закрепилась возможность аренды части вещи, однако при этом в договоре должно найти свое отражение детальное описание границ арендуемой части.
Договор аренды части недвижимой вещи, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации, при этом обременение в виде аренды устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

В 2011 году ВАС РФ указал на возможность применения положений об аренде к договорам о передаче в пользование части здания (Определение ВАС РФ от 25.05.2011 по делу № А03-900/2010). Применяются положения об аренде и к договорам о передаче в пользование части помещения (Постановление ФАС МО от 31.12.2008 по делу № А40-32021/2007).

С развитием рекламной индустрии появились договоры аренды в отношении отдельных конструктивных элементов здания или сооружения (крыши, стены и т.п.). К сожалению, у арбитражных судов еще не выработался единый подход к вопросу о правовой природе сделок подобного рода.

Так, в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 конструктивный элемент не может быть передан в аренду отдельно от здания. В то же время имеется и диаметрально противоположная практика (Постановление ФАС ЗСО от 24.06.2010 по делу № А46-24417/2009). В Постановлении ФАС ВСО от 06.11.2007 по делу № А19-5732/2007 сделан вывод о том, что конструктивный элемент здания, такой как стена, может быть передан по договору аренды вместе с помещениями в этом здании.

Позже, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» было разъяснено, что лицо, использующее по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости, но вместе с тем к таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

Для индивидуализации передаваемого в аренду конструктивного элемента здания или сооружения необходимо описать как само здание или сооружение, которому принадлежит передаваемый в аренду конструктивный элемент, так и конструктивный элемент (стена, крыша), площадь и точное месторасположение. В приложении к договору должен быть графически отмечен такой элемент.

Касательно аренды будущей вещи отметим, что Постановлением № 13 закреплено, что договор аренды можно заключать в отношении вещи, которая еще не принадлежит арендодателю. Однако право на такую вещь должно иметься при ее передаче арендатору, при этом факт государственной регистрации права на данное имущество значения не имеет. Интересно отметить, что правоприменитель не допускает заключение договора аренды будущего земельного участка арендодателем, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком и намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду. Такой договор является ничтожным, поскольку Земельным кодексом не предусматривается распоряжение земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Невозможна аренда и объекта самовольного строительства, а вот разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является препятствием для сдачи объекта в аренду.

При отсутствии согласованного условия о предмете (объекте) аренды и признании договора незаключенным, арендодатель не сможет требовать принятия арендатором имущества (Постановление ФАС МО от 14.07.2009 по делу № А40-74381/2008), внесения авансовых платежей и неустойки за их просрочку, не сможет взыскивать плату за пользование имуществом (Постановление ФАС СЗО от 18.01.2007 по делу № А66-2046/2006) и неустойку за просрочку ее внесения, а также не сможет истребовать имущество при отсутствии доказательств его передачи (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2006 по делу № А40-30067/2006) и взыскать неустойку за просрочку возврата имущества (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2007 по делу № А60-9411/2007).
При признании договора аренды незаключенным, арендатор не сможет требовать перевода прав и обязанностей в силу преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (Постановление ФАС ЗСО от 31.07.2007 по делу № А46-9186/2006).

Также следует отметить, что объект аренды должен быть индивидуализирован не только в самом договоре, но и в акте приема-передачи имущества по договору, как при его заключении, так и при расторжении/прекращении, а также во всех приложениях и дополнительных соглашениях, схемах, на которых отмечен объект аренды.

Арендная плата как условие, влияющее на заключенность договора аренды
Порядок, форма, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если данное условие не согласовано, арендатор должен вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (Постановление ФАС МО от 19.05.2009 по делу № А40-29303/2007).

Отметим, что в отношении аренды земельных участков размер арендной платы является существенным условием.

При множественности лиц на стороне арендатора обязанность по внесению платы является солидарной, если условиями договора не предусмотрено иное (п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В отношении участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы устанавливаются соответствующими исполнительными органами и не могут быть ниже установленных пределов (Постановление ФАС ВВО от 11.11.2011 по делу № А29-536/2011).

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды, а не с момента заключения договора (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Размер арендной платы может быть установлен путем согласования сторонами в договоре порядка его определения (Постановление ФАС СКО от 09.09.2011 по делу № А20-2678/2010). Однако если установленный механизм на момент заключения договора не позволяет точно определить размер аренды, то такое условие является несогласованным (Постановление ФАС ПО от 25.03.2010 по делу № А65-21492/2009).

Арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения договора и не чаще чем раз в год в будущем (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Условие об изменении размера арендной платы чаще раза в год является ничтожным (Определение ВАС РФ от 21.02.2011 по делу № А75-10558/2009).

Однако размер арендной платы может изменяться сторонами и несколько раз в год, если стороны это согласуют в дополнительном соглашении (Постановление ФАС МО от 08.12.2010 по делу № А40-20223/2010, Постановление № 13). Аналогичные позиции судов имеются и по спорам из договоров аренды, заключенных на срок менее года (Определение ВАС РФ от 13.01.2011 по делу № А40-13163/2010).

Вступление договора в силу. Регистрация договора аренды
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В отношении договора аренды на срок более года установлена государственная регистрация. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным (Определение ВАС РФ от 28.04.2012 по делу № А19-10179/2011).

Однако по мнению ФАС УО, ФАС ВСО и ФАС ЦО договор аренды считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества арендатору (дела № А07-2897/2005, № А78-701/2011, № А68-9704/2008 соответственно).

Отметим, что договоры аренды, заключенные до «01» марта 2013 года, подлежали государственной регистрации при сроке арендных отношений превышающих один год.

Срок действия договора аренды недвижимого имущества, определенный с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года или с 1 января по 31 декабря, признается равным году и подлежит государственной регистрации (Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды»).

Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не был зарегистрирован, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС УО от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).

Постановлением № 13 установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Договор аренды заключенный (возобновленный) на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения (Постановление ФАС МО от 04.05.2006 по делу № А40-32736/2005). При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006). Постановлением ФАС ЦО от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества – ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле договор субаренды был признан незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

Подведем итоги. В действующем законодательстве спорные вопросы заключения договора аренды не нашли своего полного отражения, а арбитражная практика по обозначенным в настоящей статье проблемам достаточно разнообразна и противоречива, по редким вопросам суды сходятся во мнении.
Надлежащее согласование существенных условий и соблюдение порядка заключения договора поможет избежать судебных тяжб и дополнительных расходов.