Никак не предполагая, что моя предыдущая публикация вызовет такой интерес, был немало поражен потоком писем читателей «Праворуба», содержащие вопросы, ответы на которые, полагаю, требуют некоторых разъяснений из области оценочной деятельности.

Вопросы эти, в массе своей, позволяют сделать вывод о том, что существует некоторое непонимание, во-первых, в том, чем может быть полезен адвокат при оспаривании кадастровой стоимости; во-вторых, что не менее важно – свидетельствуют о слабом представлении о том, что из себя представляет рыночная стоимость объекта недвижимости, без чего, согласитесь, невозможно сделать вывод о ее несоответствии кадастровой стоимости, являющейся предметом возможного судебного разбирательства.

Про то, чем может быть полезен юрист/адвокат в таких делах уже говорилось в первой публикации, поэтому, более подробно, остановимся на вопросах оценки объекта недвижимости.

А для этого необходима некая вводная часть в представление – что же такое рыночная стоимость объекта и как она определяется профессиональными оценщиками.

Понятие рыночной стоимости, как следует из полученных мной писем, чаще всего, сводится к двум представлениям об этой экономической категории:

1. Человек никак не может продать свой земельный участок с находящимися на нем постройками за ту цену, которую он полагает рыночной, а тут ему приходит уведомление об уплате налога, исчисленного из кадастровой стоимости, на порядок превышающую цену, которую собственник объекта недвижимости рассматривает, как рыночную.

2. Рыночная цена определяется, исключительно, на основе цен за аналогичные земельные участки из газеты «Из рук в руки» и разговоров со знакомыми риэлторами.

Если в первом случае суждение, как о рыночной (со стороны гражданина), так и кадастровой (со стороны государства), ничего общего не имеет, как с законами экономики вообще, так и стандартами оценки, в частности, поскольку сводится к принципу «очень денег хочется», то во втором случае представление об оценке рыночной стоимости объекта, хотя и затрагивает некоторые составляющие, используемые при оценке, но в силу своей неполноты, односторонности, тоже не может браться за основу оценки рыночной стоимости объекта.

Для того, чтобы иметь представление о том, что такое рыночная стоимость объекта и как она соотносится с кадастровой, следует обратиться к ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Далее – Закон «Об оценочной деятельности»), где под рыночной стоимостью понимается:

«…наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Что же касается кадастровой стоимости, то под ней понимается «…стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона».

Уже из сравнения приведенных определений становится понятно, что законодатель заранее предусмотрел возможность конфликта интересов и порожденных, в результате него споров, основанных на том, что государственная кадастровая оценка производится иначе, чем оценка рыночная; если при проведении рыночной оценки рыночной стоимости используются объективные данные, не зависящие от чьей-либо воли, то кадастровая оценка, прежде всего, результат волевого решения, который, в наших условиях, может противоречить, как объективным экономическим законам, так и обычному здравому смыслу.

Возможность волевого решения при определении кадастровой стоимости логически вытекает из смысла абз. 1 ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности», где сказано, кем именно, и как определяется кадастровая стоимость; ее определяет «орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».

Разумеется, это совсем не означает, что кадастровая стоимость определяется «на глазок» тем или иным чиновником – оценка производится независимым оценщиком по общим правилам, на основе единого стандарта, разработанного Минэкономразвития.

Такой стандарт утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, в котором вы не найдете каких-либо особых методов оценки кадастровой стоимости.

Поэтому, совершенно непонятно, каким образом кадастровая стоимость объекта недвижимости может в разы превышать рыночную стоимость того же объекта.

Ответ, полагаю, нужно смотреть выше – «очень деньги нужны».

Не будем тратить время на бесполезное занятие по изрыганию проклятий в адрес того, кто привнес в нашу жизнь эту кадастровую напасть, а попробуем разобраться – что же делать, после того, как прошел первый шок после получения уведомления об уплате налога на недвижимость, рассчитанного по новым правилам.

Юрист/адвокат, на этой стадии, вряд ли Вам сможет оказать действенную помощь; как минимум – посочувствует, как максимум – предложит обратиться к оценщику.

Пользуясь случаем прошу не присылать мне кадастровые номера объектов недвижимости – все равно оценивать тот или иной объект я не собираюсь, поскольку для этого имеются профессиональные оценщики.

Поэтому, начнем с обращения к профессиональному оценщику, помня простые правила:

1. Оценщик, как физическое лицо, во-первых, должен являться членом саморегулируемой организации оценщиков; во-вторых, его гражданская ответственность должна быть застрахована; в-третьих, он не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица — заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ФЗ «Об оценочной деятельности».

2. Рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Имейте в виду, что нарушение этого правила, когда Вы обратитесь с исковым (с 15 сентября с.г. – с административным исковым) заявлением, приведет к тому, что представленный отчет оценщика не будет рассматриваться судом в качестве доказательства, соответственно, к потере времени, нервов, денег с вашей стороны.

3. Оценка объекта недвижимости – сложный процесс, состоящий не только из сбора информации об объекте оценки и выведения некого «среднего арифметического», а целый комплекс действий, требующих познания в области экономики, математики, права.

Поэтому не стесняйтесь задавать оценщику вопросы по результатам сделанной им оценки; например, каким образом используя доходный подход оценки, он определил ожидаемый доход от использования данного объекта.

4. К подбору оценщика, как и к подбору юриста/адвоката нужно подходить тщательно, придирчиво, не поддаваясь эмоциям, вызванным броскими рекламными объявлениями, а больше полагайтесь на отзывы своих знакомых.

Сейчас приступил к работе по одному из таких дел — стоимость работы оценщика — 20.000 руб., стоимость экспертизы СРО оценщиков отчета оценщика — 30.000 руб. Это средние цены по московскому региону. Решение работать с данным оценщиком принято в связи с тем, что им сделана бесплатная «прикидка»снижения стоимости, в данном случае — 49%. Т.е., имеет смысл работать дальше.

В предлагаемой публикации, на примере предлагаемого к подписанию договора с оценщиком, попробуем представить себя на месте человека, обратившегося к профессиональному оценщику для заключения договора для определение рыночной стоимости земельного участка, впоследствии используемого в качестве доказательства при оспаривании кадастровой стоимости, поскольку нас не устраивает жутковатое число, представляющее собой налог, который, по мнению государства, мы ему обязаны заплатить.

Предположим, мы обратились в некую компанию, в которой работают специалисты необходимой нам квалификации, что нас тут интересует?

Во-первых, лицо, проводящее оценку, должно отвечать требованиям статьи 4 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.е., состоять в саморегулируемой организации оценщиков и застраховать свою профессиональную гражданскую ответственность.

Разумеется, должны быть указаны документы, подтверждающие квалификацию оценщика, его членство в одной из саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков и реквизиты страхового полиса оценщика.

Как видим, в предлагаемом договоре все это есть.

Во-вторых, нам нужен не просто отчет об оценке, а отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, в от, как раз, именно этого, ни в предлагаемом проекте договора, ни в Приложении к нему, нет, следовательно, такой отчет не может использоваться в качестве доказательства в суде.

Далее – «цена вопроса» тоже имеет немаловажное значение.

В данном проекте договора она составляет 20.000 руб., т.е. сумма вполне, казалось бы, не запредельная, но не обольщайтесь – гораздо больше придется заплатить за подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение.

По секрету скажу – в данном случае эта сумма составит 30.000 руб., т.е., за удовольствие получить отчет об оценке и положительное экспертное заключение по нему, придется заплатить 50.000 руб., что уже радует гораздо меньше, особенно, если вспомнить и другие расходы, которые придется понести – например, за нотариальное заверение копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.

Впрочем, вернемся к договору.

Поскольку такие договоры представляют собой раз и навсегда разработанные «болванки», которые могут использоваться в работе юными и прелестными существами, к сожалению, зачастую, не утруждающими себя даже намеком на критическое осмысление того, что они предлагают к подписанию партнерам, возникают досадные недоразумения, запросто могущие перерасти в серьезную проблему.

В данном случае, я говорю о п.4.1. договора, которым предусмотрено, что «Заказчик в течение 1 календарного дня с момента подписания договора обязан предоставить Исполнителю все необходимые для проведения оценки документы, подготовленные в соответствии с требованиями Исполнителя, и необходимые для проведения оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 115-ФЗ от 21 июля 2005 года «О концессионных соглашениях»…

Скажите, какое отношение к отчету о рыночной стоимости земельного участка, при оспаривании кадастровой стоимости, имеет данный Закон?

Вот, и я считаю, что не имеет, а условие этого появилось из другого договора об оценке объекта недвижимости, и совершенно для других целей.

Полагаю, что такой краткий обзор позволит более внимательно относится к подписанию договоров, предлагаемых оценщиками.

Документы

1.10984оксом dogovor_O​M_ocenka234.9 KB

Все документы в данном разделе доступны только профессиональным участникам портала. Автор публикации может дополнительно установить доступ к некоторым документам только для обладателей PRO-аккаунта.

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Автор публикации

Адвокат Николаев Андрей Юрьевич
Королев, Россия
Адвокат, руководитель Центра судебных экспертиз при ГРА.
Специализация: уголовные дела в сфере экономики, корпоративное право, защита прав потребителей.

Да 37 37

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Коробов Евгений, Федоровская Наталья, Солдатенков Владислав, Николаев Андрей, Троцюк Альберт
  • Адвокат, модератор Морохин Иван Николаевич 06 Сентября 2015, 08:08 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, с этой, как Вы очень точно заметили, кадастровой напастью, предстоит столкнуться очень многим собственникам объектов недвижимости, которых наше правительство просто поставит перед фактом необходимости уплаты ежегодного налога, порой сопоставимого с рыночной стоимостью самого объекта. 

    Не буду гадать, какой будет практика по оспариванию кадастровой стоимости в КАС, но опыт общения с налоговиками и прочими «бюджетниками» подсказывает мне, что «генеральной линией партии» будет именно пополнение собственной кормушки, а не интересы каких-то там граждан, которые всё стерпят.

    +7
  • Юрист Коробов Евгений Алексеевич 06 Сентября 2015, 08:33 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, спасибо за гениальный ответ по поводу определения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости — «просто денег хочется».
    Ждём от Вас продолжения — части третьей с учетом практики.

    +7
  • Адвокат, модератор Федоровская Наталья Руслановна 06 Сентября 2015, 08:37 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, спасибо за публикацию. Думаю, что в скором времени нас всех ожидает вал обращений по поводу оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.
    Какую позицию займут наши суды предсказать можно, но пока не очень понятно, какое «извращение» они придумают, чтобы ее обосновывать.

    +7
    • Адвокат, модератор Николаев Андрей Юрьевич 07 Сентября 2015, 11:06 #

      Уважаемая Наталья Руслановна, учитывая резкое неприятие позиции ВАС по этому вопросу, которая отличалась взвешенностью, именно такого развития событий я и жду…

      +3
    • Адвокат Троцюк Альберт Викторович 08 Сентября 2015, 19:24 #

      Насчет вала сомневаюсь почему-то, ибо экспертирование оценочных отчетов является сдерживающим фактором, придуманным нашей властью. Главным же является сбор денег, причем, без проблем.

      0
  • Юрист Солдатенков Владислав Игоревич 06 Сентября 2015, 16:32 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, спасибо за достаточно хорошо структурированные разъяснения, но все таки смею частично с Вами не согласиться, в части «кадастровой напасти». Считаю данный способ оценки недвижимого имущества в публичных правоотношениях граждан и власти практически единственно возможным, поскольку используемая ранее инвентаризационная и нормативная оценки в современных реалиях совершенно не отвечали целям своего назначения.

    Поэтому пожалуй наиболее практичным способом оценки недвижимого имущества в публичных правоотношениях, для поддержания баланса интересов государства и его граждан, является используемый способ, нареченный «кадастровым». Единственный и вполне явный перекос в процедуре установления соответствия исчисленной (установленной) в массовом порядке кадастровой стоимости и определенной в индивидуальном порядке рыночной стоимости это возложение указанной совершенно явно административной процедуры на судебную ветвь власти, об этом «краем мысли» писал в этой публикации

    Вместе с этим хочу так же заметить, после принятия Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (применяемого судами с февраля 2015 года!!!) вопросы рассмотрения таковых споров в необходимой степени разъяснены и вполне достаточны для успешной работы по ним.  


    +2
    • Адвокат, модератор Николаев Андрей Юрьевич 06 Сентября 2015, 21:24 #

      Уважаемый Владислав Игоревич, я не касался правовых вопросов оспаривания — об этом говорилось в моей первой публикации; вопрос в другом — если, при использовании одинаковых подходов к оценке, на основе одних и тех же стандартов, итоговая стоимость получается разной, не получится ли так, что мы имеем «пробный шар» с далеко идущими последствиями, в частности, «сравнительно честный» отъем земельных участков у тех, кто не способен платить налоги по новому? Далее — не понятно, на основе каких умозаключений делается вывод, что данный подход "поддерживает баланс интересов государства и его граждан"? По мне, так больше эти законодательные вывихи, как раз, направлены против интересов граждан, которые могут быть лишены одного из способов обеспечить сове существование в нынешнюю стадию кризиса, к тому же, при странных продуктовых «антисанкциях». В чем тут баланс-то?
      И еще — зачем, спрашивается, закладывать «конфликт интересов» на законодательном уровне, как не в целях проведения очередного социального эксперимента? Что касается ППВС РФ № 28, на самом деле в нем не так все благостно — слишком много «подводных камней» в нем кроется для тех, у кого нет денег на оплату услуг юриста/адвоката, а таких, за пределами МКАДа — подавляющее большинство.  

      +4
      • Юрист Солдатенков Владислав Игоревич 06 Сентября 2015, 21:48 #

        Уважаемый Андрей Юрьевич, в своем «контркомментарии» Вы отводите нашу беседу от обсуждения необходимости введения кадастровой стоимости как способа оценки недвижимости для публичных взаимоотношений к величине налогового бремени. Однако, таковая тема (величина налогообложения) не имеет никакого отношения к кадастровой стоимости, и не является предметом исследования Вашего повествования. Я думаю тема о градации шкалы налогообложения достойна отдельного обсуждения, да и таковую шкалу устанавливает не законодатель, а муниципальные представительные органы власти на уровне сельских поселений.

        По моему мнению, называемый Вами «конфликт интересов» ничто иное как побочный эффект, так как установление кадастровой стоимости равной рыночной в индивидуальном порядке в отношении всех объектов недвижимости (по умолчанию зданий и земельных участков) будет неоправданно долго и дорого прежде всего для нас, налогоплательщиков. При этом инструмент для коррекции несоответствий из-за массового подхода гражданам предоставлен. Однако убежден, предоставлен некорректно, так как данная коррекция согласно конституционным догмам должна являться административной процедурой, а не компетенцией судов.

        А вот исчисление стоимости недвижимого имущества на основе уже давно никому не понятного и не имеющего ничего общего с реалиями нашего времени расчета инвентаризационной и нормативной стоимостей явно пережиток давно ушедшего прошлого не имеющий абсолютно никакой связи с фактическими свойствами оцениваемого имущества.

        0
        • Адвокат, модератор Николаев Андрей Юрьевич 06 Сентября 2015, 22:30 #

          Уважаемый Владислав Игоревич, отнюдь — но очень хочется понять — где же «баланс интересов», в чем, так сказать, «сбалансированность»?
          Вообще, кадастровая стоимость, как раз и используется, в частности, в целях  установления арендной платы и ставки земельного и других налогов.
          Это прямо следует из содержания пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ. Т.е., кадастровая стоимость является базовой для исчисления налога по ставкам, устанавливаемым уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.
          Так что, с нетерпением жду обоснования «сбалансированности интересов».


          +1
          • Юрист Солдатенков Владислав Игоревич 06 Сентября 2015, 22:55 #

            Уважаемый Андрей Юрьевич,
             используется, в частности, в целях  установления арендной платы и ставки земельного и других налогов,не значит, что определяет размеры этих ставок, да и конкретный размер ставок устанавливает не уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ.

            Надеюсь Вы не будете спорить, что размер налога должен быть известен, а порядок его расчета понятен налогоплательщику. Соответственно каждый налогоплательщик должен иметь беспрепятственную возможность самостоятельно проверить правильность исчисленного налога, соответственно правильность и соотносимость с известными критериями применяемой для расчета налога стоимости имущества. 

            На примере квартиры: Известно ли Вам, как рассчитывается инвентаризационная стоимость Вашей квартиры? Можете ли Вы самостоятельно проверить правильность исчисленной в отношении принадлежащей Вам квартиры инвентаризационной стоимости? Соотносится ли ранее используемая инвентаризационная стоимость с реальной стоимостью и индивидуальными особенностями Вашей квартиры?

            А если ответить на эти же вопросы заменив термин «инвентаризационная» на «рыночная», по смыслу кадастровая.

            +2
            • Адвокат, модератор Николаев Андрей Юрьевич 07 Сентября 2015, 11:02 #

              Уважаемый Владислав Игоревич, начну с конца — поскольку, в процессе обучения в Высшей финансово-банковской школе по курсу «Антикризисное обучение», основной упор был сделан именно на подходы и методики оценки, полагаю, что смогу. Равно, как никогда не допущу смешения понятий «инвентаризационная» и «рыночная» оценки, следовательно, никогда не заменю одно понятие другим.
              Полагаю, что у Вас наблюдается некоторое недопонимание вопроса; допустим, если применять дифференцированные ставки, предлагаемые Минфином, то, даже если ставка налога не должна быть более 0,1% в отношении жилья, 0,5% – для иных зданий и 0,3% – для земель сельскохозяйственного назначения, дачных участков и наделов, приобретенных для личного подсобного хозяйства, а ставка налога для прочих земель составит до 1,5%, при кадастровой оценке земельного участка 11 млн.руб., основной проблемой является кадастровая оценка, а не ставка налога. Кстати, я так и не услышал ответ про «сбалансированность интересов».

              +1
              • Юрист Солдатенков Владислав Игоревич 07 Сентября 2015, 19:03 #

                Уважаемый Андрей Юрьевич, мы с Вами говорим совершенно на «разных языках», Вы даже не пытаетесь меня услышать.

                Если кадастровая стоимость будет 3 копейки, а не одиннадцать миллионов, что будет Вашей основной проблемой? А если инвентаризационная стоимость на основании новых справочников станет не 200 тысяч, а 22 миллиона, в чем будет проблема?

                Не важно какой размер кадастровой стоимости, она должна соответствовать рыночной, и порядок ее образования должен быть понятен гражданину, а не только специалисту в области технической инвентаризации либо выпускнику финансово-банковской школы. И совершенно не стоит как за правило принимать имеющиеся перекосы в первых в истории страны кадастровых оценках. «Кадастровая» это понятный и логичный способ определения стоимости, а не конкретная правильная(либо ошибочная) стоимость конкретного участка. 

                +2

Да 37 37

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Начинаем оспаривать кадастровую стоимость по-новому (продолжение)» 5 звезд из 5 на основе 37 оценок.