Найти юриста / адвоката / эксперта
Доверитель оформила ипотеку, заложила вновь купленную квартиру. Спустя 6 лет после оформления ипотеки в связи с потерей работы прекратила регулярно уплачивать ежемесячные платежи.
Банк обратился в суд с иском о расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество и просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества, исходя из отчета об оценке, который Доверитель предоставила в банк 6 годами ранее при оформлении ипотеки.
За 6 лет стоимость квартиры выросла практически в 2 раза, после олимпиады цены на недвижимость существенно поднялись.
Суд без присутствия Доверителя и без его надлежащего извещения о судебном заседании вынес заочное решение в пользу банка, при этом установил начальную продажную стоимость заложенного имущества, исходя из отчета об оценке 6-летней давности.
На основании заочного решения суда было возбуждено исполнительного производство, в ходе которого квартира была продана с публичных торгов, при этом судебный пристав надлежащим образом не известил Доверителя о возбуждении испольнительного производства и реализации квартиры на торгах.
Доверитель впервые узнала о том, что ее квартира реализована, от победителя торгов, когда последний постучался в дверь и попросил освободить квартиру.
Доверитель не согласилась с продажей квартиры с торгов без ее уведомления и по стоимости существенно ниже ее рыночной.
Согласно действующего законодательства начальная продажная стоимость заложенного имущества определяется исходя из соглашения между банком и должником, а при наличии спора — определяются судом.
После отмены заочного решения суда судебного разбирательство было продолжено.
Представитель банка в суде пояснил, что смысла устанавливать иную стоимость нет, поскольку квартира уже продана с торгов.
Учитывая наличие спора между банком и Доверителем относительно стоимости заложенного имущества, в ходе последующего пересмотра гражданского дела мною было заявлено ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы, однако суд сославшись на то, что квартира уже и так продана, отказал в назначении экспертизы и повторно установил начальную продажную стоимость заложенного имущества, исходя из первоначального отчета об оценки.
Вышестоящие суды оставили решения суда без изменения.
13.07.2021 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не согласившись с выводами нижестоящих судов в части установления начальной продажной стоимости имущества, отменила все решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.
Это еще не конец, для восстановления нарушенного права Доверителя впереди еще много судебных процессов.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Амбарцум Арамович, поздравляю. И успеха в дальнейших процессах.
Однозначно в избранное.
Уважаемый Олег Юрьевич, благодарю.
Уважаемый Амбарцум Арамович, спасибо за публикацию! Полезное определение ВС РФ. Игры с определением начальной продажной стоимости заложенной недвижимости и продажа имущества с торгов за полцены практикуется повсеместно! И мало кто спорит и обращается в суд. Но в данном случае, нельзя было не возмутиться! 6 лет прошло, а рыночная цена не изменилась? ))
Хорошее определение, возьму на заметку.
Уважаемый Амбарцум Арамович, поздравляю и желаю удачи в доведении дела до логического конца.
суд сославшись на то, что квартира уже и так продана, отказал в назначении экспертизы и повторно установил начальную продажную стоимостьО как! Типа: «суд прав, потому что прав». Или: «Допустив продажу квартиры за три рубля, я (суд) лишил себя возможности пересмотра цены, но узаконить своё неправильное решение могу» :D
Но хорошо смеётся тот, кто смеётся последним. Надеюсь, что роль таких последних будете выполнять Вы с доверителем (handshake)
Уважаемый Курбан Саидалиевич, спасибо за интерес к публикации.
Уважаемый Амбарцум Арамович, желаю Вам дальнейшей удачи в этом деле!
Уважаемая Алёна Александровна, спасибо
Уважаемый Амбарцум Арамович, пусть это дело разрешится успешно.
Уважаемый Амбарцум Арамович, интересная практика! Удачи! Делитесь последующими решениями!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, благодарю.
Уважаемый Амбарцум Арамович, забавный казус… Даже не знаю как я бы поступил в подобном случае: оспаривал бы отдельно действия судебного пристава-исполнителя; заявлял бы о недействительности торгов; или остался бы в рамках первоначального спора.
Впрочем, хорошо то, что хорошо кончается. Поздравляю!
Но над возможной ничтожностью торгов следует подумать, ведь, при отмене решения суда нужен поворот исполнения.
Прикольный казус Вы привели, уважаемый Амбарцум Арамович. Посмотрел ГПК РФ, получается, что при заочном решении и его отмене ст.ст.443 — 445 ГПК РФ ничего не говорят о том, как должен осуществляться поворот исполнения.
Уважаемый Амбарцум Арамович, несомненно хорошее решение ВС. Справедливое. Беру на заметку.
Однако, такое решение Верховного Суда должно быть нормальной практикой. Отказ апелляционной инстанции провести экспертизу стоимости нельзя расценивать как сложившуюся судебную практику, потому что мотивы апелляции могут быть чисто бюрократическими — ну не хотят назначать экспертизу в апелляции, без всяких оснований. К сожалению для должников, обязательной оценки перед проведением реализации заложенного имущества не установлено. Этим, кстати, торги в банкротстве принципиально отличаются от реализации в исполнительном производстве.
Вы большой молодец, очень серьёзный результат! Что побуждает суды занимать однобокую позицию, лишая человека его конституционного права на справедливый суд иногда не понятно…
ждем дальнейших публикаций по этому предмету спора, и было бы интересно почитать Ваши обоснования исков, возражений на всех стадиях, думаю многие наши коллеги меня поддержат:)
Уважаемый Амбарцум Арамович, поздравляю с промежуточной победой! Я в подобных делах ссылаюсь еще на норму, по которой залогодержатель обязан принять все меры для того, чтобы предмет залога был реализован по максимально возможной цене.
Удачи Вам в повторном рассмотрении!
Уважаемый Владимир Сергеевич, благодарю Вас.
Уважаемый Амбарцум Арамович, явная ошибка суда в игнорировании необходимости получения данных о согласии/несогласии ответчика с первоначальной продажной ценой, формализм и т.п.
↓ Читать полностью ↓
Здесь ВС РФ совершенно прав.
Но что делать дальше, не указал.
Верно пишут — казус. Не урегулированы последствия отмены решения, если предмет ипотеки уже продан на торгах.
У квартиры новый собственник — причём добросовестный.
Торги не оспорены, а договор, заключенный на торгах, может быть оспорен только через недействительность торгов (я считаю так).
«Продать» квартиру второй раз не получится даже через механизм поворота судебного решения.
Долг пусть 1700, квартиру продали за 2500, разницу должен получить предыдущий собственник квартиры.
Долга нет, ответчик в требованиях по обращению взыскания тот же на фоне смены собственника и отсутствия долга, долг-то выплачен.
Взыскивать разницу в цене, как убытки, с кредитора?
Так не кредитор виноват в возникновении убытков, это суд не исследовал вопрос нормально и не уведомил ответчика.
Взыскивать «недополученную» разницу в цене, как убытки, с покупателя?
Так и покупатель здесь своими действиями убытков не причинял.
Неосновательное обогащение в виде «разницы» между рыночной стоимостью и той, по которой продали? Так торги никто недействительными не признавал. И посчитать убытки или сумму неосновательного обогащения однозначно не выйдет — откуда суд знает, как пройдут торги, насколько снизиться стоимость, а может быть, взыскатель вообще имущество за собой оставит...
Есть шанс остаться с неисполнимым решением суда.
Вспоминаю дело длительностью лет 10, похожие обстоятельства, должник тоже отменил решение суда уже после продажи квартиры на торгах, в кассации отправляют на новое рассмотрение в суд первой инстанции — и суд не понимает, как можно обратить взыскание на имущество, принадлежащее иному лицу, в отсутствие записи об ипотеке.
И взыскать нельзя, и отказать можно только по мотивам отсутствия долга в настоящий момент.
Отказываюсь от иска по этим мотивам — долг выплачен, залога нет, судья рад.
Но решение опять отменяет тогда ещё «местная» кассация, всё начинается снова.
В итоге суд взыскивает уже взысканный долг, обращает взыскание на «чужой» объект, лишь бы кассации угодить.
Исполнительный лист содержал данные предыдущего собственника при обращении взыскания.
Апелляцию прошли, в кассацию не стали — стало неинтересно.
Исполнительное производство по обращению взыскания потом прекратили невозможностью исполнения, т.к. собственник другой, ипотека прекращена, правопреемства тут нет.
Потом была попытка взыскания убытков в виде этой самой разницы с кредитора — отказали во всех инстанциях, вроде как и до ВС РФ доходил ответчик.
Такие вещи должны быть урегулированы именно с т.з. стабильности оборота - иначе смысла что-то покупать на торгах нет, в любое время решение-основание могут отменить...
Уважаемый Дмитрий Владимирович, а если рассмотреть вопрос о взыскании разницы между продажной и рыночной стоимостью с судебного пристава исполнителя, так как не предпринял мер реализации квартиры по рыночной стоимости?
Уважаемый Амбарцум Арамович, пристав связан начальной продажной стоимостью имущества, которая указана в решении суда.
Должен быть механизм восстановления прав бывшего собственника квартиры, но я пока такого в практике не нашёл.