Как известно, за последние 30 с лишним лет было возведено большое количество разного рода недвижимости либо вообще без разрешений на строительство или реконструкцию, либо с ненадлежащим образом оформленными разрешениями.
Так получилось и с нежилой мансардой в центре Москвы, принадлежащей ещё «Мастер-Банку», который многим запомнился своими выдающимися достижениями в финансовой сфере.
В начале нулевых годов мансарда была внесена в ЕГРН, а также в БТИ с красными линиями на техплане, после чего в 2007 году между тогдашним Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ОАО «Мастер-Банк» был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
В 2017 году мансарда была реализована с торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ОАО «Мастер-Банк». После этого мансарда сменила ещё двух собственников.
В итоге в 2020 году наш индивидуальный предприниматель становится последним собственником половины мансарды, а в 2024 году он получает иск Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы по ст. 222 ГК РФ о признании мансарды самовольной постройкой и о её сносе.
Перед нами стояли следующие ключевые задачи: установить момент, когда город узнал или должен был узнать о реконструкции; подтвердить безопасность объекта; доказать несущественность отсутствия разрешительной документации; после вступления решения в силу добиться исключения объекта из перечня самостроев.
Доказывание наступления сроков исковой давности по делу о самострое
Доказать наступление сроков удалось с помощью имеющихся в нашем распоряжении ЕГРН и БТИ. Кроме того, в ход также пошёл вышеупомянутый договор аренды земельного участка, заключённый предыдущим собственником с городом в 2007 году. Этот договор содержал актуальную уже на тот момент площадь здания с учётом спорной мансарды.
Жанр повествования не будет соблюдён без упоминания о противоречивом поведении государственных органов. Уже после обращения в суд с иском о признании постройки самовольной, ДГИ города Москвы обратился в суд с новым иском к нашему предпринимателю об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка...
Логика второго иска была следующей — предприниматель имеет в собственности мансарду, которая является частью здания. Соответственно, предприниматель должен платить долю аренды за землю пропорционально площади мансарды в здании. О том, что был подан первый иск о сносе мансарды, Департамент благополучно забыл.
То есть город одновременно утверждал, что мансарда является самовольной постройкой, и требовал от собственника оформить отношения по аренде земли именно в связи с владением этой мансардой. Тем самым город признавал юридически значимое существование объекта и связывал с ним имущественные последствия.
Мы решили воспользоваться такой возможностью и признали иск Департамента о вступлении в договор аренды земельного участка. Представители Департамента, поняв свою ошибку, начали фактически возражать против удовлетворения своего же иска и просили суд приостановить производство по делу со ссылкой на первоначальный иск о самострое.
Действительно, не отказываться же совсем от иска об аренде земли — тогда предприниматель смог бы пользоваться московской землёй совершенно бесплатно.
Суд отказал Департаменту в приостановке дела об аренде земли со ссылкой на то, что мансарда ещё не признана самостроем и удовлетворил иск (9ААС засилил это решение) — теперь предприниматель официально является арендатором земли у города в связи с владением мансардой.
Таким образом, регистрация прав в ЕГРН, наличие планов БТИ с красными линиями, а также заключенный в 2007 году договор аренды земли (с вступившим в силу судебным решением 2025 года о вступлении предпринимателя в этот договор) стали надлежащими доказательствами наступления срока исковой давности по иску Департамента о сносе самостроя.
Доказывание безопасности объекта и устранение выявленных технических недостатков // Пожарный и строительный аудит
Для разрешения спора о самовольной постройке необходимо проведение строительно-технической экспертизы.
После принятия Распоряжения Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р создана монополия государственных экспертиз по делам о самовольных постройках.
Задолго до визита судебного эксперта мы пригласили независимых специалистов в области строительства и пожарной безопасности. После проведения строительного и пожарного аудита были подготовлены рекомендации по устранению всех возможных недостатков.
Далее — в достаточно сжатые сроки собственники организовывают проведение фактических работ по приведению объекта в порядок. Так, из-за дефицита времени пришлось в зимнее время монтировать металлическое ограждение кровли.
Дополнительно для экспертизы были представлены заранее подготовленные отчёт по оценке индивидуального пожарного риска и план тушения пожара, который удалось утвердить в местном пожарно-спасательным отряде федеральной противопожарной службы МЧС (ПСО ФПС МЧС).
В результате эксперт установил, что мансарда соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам, и что помещения мансарды не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом эксперт выявил и отступления от обязательных норм — отсутствие разрешительной и проектной документации.
Отсутствие разрешения на строительтсво или реконструкцию не означает автоматическую необходимость сноса // Доказывание несущественности выявленных нарушений
В настоящее время российское право исходит из того, что самовольные постройки подлежат сносу не только и не столько из-за отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию), сколько потому, что их использование может создавать угрозу безопасности и нарушать права третьих лиц.
Согласно п. 29 Пленума № 44, определяя последствия допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил нарушения, суду следует оценить существенность таких нарушений.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Таким образом, факт проведения реконструкции здания в 2003 году в отсутствие разрешения на реконструкцию и акта ввода в эксплуатацию суд признал несущественным нарушением, не препятствующим возможности сохранения спорных помещений мансарды с учётом ыводов экспертизы о строительной и пожарной беопасности.
Также суд учёл, что возведением мансарды не были нарушены права третьих лиц и отказал ДГИ и Правительству Москвы в удовлетворении исковых требований, а вышестоящие суды согласились с этим решением.
Апелляция по делу о самовольной постройке и отклонение доводов ДГИ и Правительства Москвы
В апелляционной жалобе по основному делу о самовольной постройке Департамент помимо прочего сослался на то, что срок исковой давности не может исчисляться как с даты регистрации в ЕГРН, так и с даты учёта спорного объекта органами БТИ.
По мнению Департамента, сам по себе учёт в документах БТИ спорных помещений не влияет на срок исковой давности, так как в документах БТИ была указана не мансарда, а чердак.
Однако, представители города не учли тот факт, что в архивном техническом паспорте БТИ после слов «Год постройки до 1917» было прямо указано «НАДСТРОЕНО в 2003 г.»:
Эта запись в документации БТИ была важна потому, что подтверждала осведомлённость либо возможность осведомлённости города о существовании надстройки.
В итоге суды отклонили доводы истцов о том, что чердак и мансарда не тождественны и что ДГИ Москвы якобы не мог узнать о факте реконструкции здания в 2003 году.
Апелляция, а затем и кассация оставили в силе решение Арбитражного суда города Москвы об отказе в сносе мансарды.
Что делать после суда: исключение объекта из списка самостроев 819-ПП
Даже после вступления в силу решения об отказе в иске о сносе объекта недвижимости, Правительство Москвы не будет спешить исключать ваш объект из так называемого«списка самостроев» — Приложения № 2 к Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП от 11.12.2013, и ваш объект всё равно нельзя будет продать, передать в залог, сдать в долгосрочную аренду и т.д.
Поэтому, после завершения всех судебных разбирательств самому собственнику или его представителю необходимо обратиться в Государственную инспекцию по недвижимости (ГИН) с заявлением об исключении объекта из «списка самостроев», иначе город сам этого может не сделать.
В заявлении в ГИН указываем, что предлагаем рассмотреть вопрос об исключении объекта из конкретной строки Приложения № 2 к 819-ПП в связи с неправомерностью дальнейшего нахождения объекта в этом списке.
Далее возможны следующие сценарии:
- ГИН даёт ответ о том, что в ближайшее время (например, в следующем квартале) объект исключат из списка самостроев, либо
- ГИН по каким-то только им известным причинам отказывается исключить объект из списка самостроев.
Во втором случае готовим административное исковое заявление в Московский городской суд о признании недействующей конкретной строки в Приложении № 2 к 819-ПП.
По данному делу мы ещё не получили от ГИН ответа об исключении объекта из списка самостроев, поэтому продолжение следует.
Адвокат Хоменко Иван Васильевич
+7 (495) 664-66-34
Рейтинг публикации:
«
