Признание права собственности на самовольно-реконструированное отдельно стоящее административное здание

Хотелось бы поделиться еще одним недавним примером из практики.

Суть дела довольно проста — клиент (индивидуальный предприниматель) на муниципальном аукционе приобрел земельный участок и двухэтажное административное здание.

Как водится, здание было в довольно плачевном состоянии — прогнившая кровля, текущие перекрытия и стены. 

Изначально, план был такой — получаем ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), разрешение на строительство (реконструкцию),  и потихоньку делаем еще один этаж и мансарду, фасад, и используем здание по назначению.

Однако, процесс согласования затянулся (что обычное дело, в принципе), сменялись времена года, здание ветшало и ветшало, что увеличивало (значительно) траты на его реконструкцию.

Доверитель махнул шашкой — реконструируем! и когда администрация города согласовала ГПЗУ, здание уже фактически было реконструировано — дополнительно возведены 2 этажа.

Пишем письмо в администрацию, мол мы плохие, сами понастроили, не дадите-ли вы нам разрешение на строительство?) или может быть, в эксплуатацию домик возьмете? :) Нет, говорят нам письменным ответом из администрации, идите лесом, товарищи!

Ну, что делать, мы сами виноваты, не надо было строить без разрешения. 

Подаем иск в арбитражный суд области с требованием о сохранении здания в реконструированном виде и признании права собственности на него. Ответчик, разумеется, городское поселение по месту нахождения здания.

Аргументы стандартны:

— принимали меры по легализации в досудебном порядке.
— земельный участок у нас в собственности.
— здание безопасно для эксплуатации
— интересы третьих лиц не нарушаем.
— правила землепользования и застройки не нарушили.

На стадии предварительного заседания в АС-е узнаем, что к нашему доверителю, как к физическому лицу, в районном суде прокурором района предъявлен иск о приведении здания в первоначальное состояние за свой счет.

Идти в районный суд со встречным иском не было никакого желания, поскольку по личному опыту — это дольше и почему-то, до судей СОЮ, все это доходит как-то тяжелее… видимо, из-за дружеских отношений и с районным прокурором и с администрацией, да и спор у нас все-таки экономический, здание — административное, а не для личных нужд, доверитель наш — индивидуальный предприниматель, и планирует использовать объект в предпринимательской деятельности, что признал арбитраж.

И тут начинается самое интересное.

Ответчик по нашему иску  в АС-е — администрация городского поселения, заявляет в арбитражном суде о не подведомственности спора арбитражу, дескать, истец Ваш — физик, во всех документах, включая договор купли-продажи здания и земельного участка, свидетельствах о регистрации прав, указан как физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель. И, по мнению администрации, спор должен быть рассмотрен в районном суде (в том же, где находится на рассмотрении иск прокурора).

Ходатайство администрации судом рассмотрено, в удовлетворении отказано. Пришлось немножечко попотеть в поисках практики, но вопрос был решен в нашу пользу. Определение АС об отказе прикладываю — написано грамотно, и в практике, я уверен, может пригодится многим, когда сторона кричит, что «индивидуальный предприниматель, мол, в свидетельстве у него не указано, судья, прекращайте дело!!»

Немножко выдохнули. Но вот администрация не выдохнула :) И с делом ей не дали ознакомиться, и времени ей мало дали, и вообще — обиделись мы, и подаем 2 апелляционные жалобы. одна из которых — на определение о принятии иска к производству :) Мы улыбнулись, с кем не бывает :) 

Следующее наше заседание проходило уже в районном суде в деле по иску прокурора. Приходим с определением об отказе в удовлетворении ходатайства администрации о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду и заявляем ходатайство о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции.

Ходатайство обосновываем тем обстоятельством, что ответчик (наш доверитель) — индивидуальный предприниматель, здание — административное, используется в предпринимательской деятельности, его реконструкция производилась именно ИП, а не нашим доверителем как гражданином, все договора на строительные работы заключал именно ИП, оплачивал со счета ИП. И более того — иск рассматривается в арбитражном суде, принят к производству раньше, чем иск прокурора. И что-бы вы думали? нам отказывают, и сообщают дословно «Ну ничего страшного, вы там судитесь, а мы тут посудимся» :) Прокурор, разумеется, на иске настаивает, мол — негоже, более добавить мне нечего.

Чуть под стул не упали от удивления после таких слов. Заседание откладывается, но опять же — наше следующее заседание в Арбитражном суде по дате раньше, что радовало.

Ну ладно, думаем… раз вы так, то и мы тоже будем буками :) 

Готовимся к заседанию арбитражного суда максимально, задача — получить решение, безо всяких отложений и прочих конфузов.

Для чего — уточняемся в части площади здания (в процессе получили новый техпаспорт), подаем заранее уточнение, все новые документы за 12 дней до заседания везем нарочно в адрес администрации и сдаем под подпись (чтобы не было даже малейшего основания услышать «а мы не успели получить» и сочувственные взгляды суда со словами «ну давайте перерыв на 3-4 дня...»)

Цель достигнута — представитель администрации просто напросто не явился в заседание Арбитражного суда, иск удовлетворили в полном объеме.

Через 25 дней у нас заседание в районном суде в деле по иску прокурора. Приезжаем с решением Арбитражного суда, мол, так и так, наши требования удовлетворены, просим суд приостановить производство по делу до вступления в силу указанного решения арбитражного суда… и что бы вы думали!? Нам отказывают!

Нет, говорит судья, какое отношение к нашему делу имеет ваше решение? ведь стороны-то у вас другие! там администрация, а тут — прокурор… а то, что объект один и тот же и его собственник тоже — это ерунда, говорит нам суд.

Поэтому приостанавливаться мы не будем, мы отложимся, представляйте доказательства, заявляйте встречный иск, а там может быть, и решение ваше в силу вступит, там и поглядим...

Думаем, ну что же за абсурд, рассматривать идентичные споры в разных судах… ладно, нам не привыкать..

Готовимся к следующему заседанию районного суда… приезжаем… начинаем… и… сразу заканчиваем. Встает прокурор и заявляет отказ от иска, ссылаясь на решение Арбитражного суда, у прокуратуры более не имеется претензий к ответчику. Приятно было видеть такую реакцию прокуратуры, редко такое случается, когда прокурор осознает бесперспективность спора и сам отказывается от дальнейших бесполезных заседаний.

Судья с не очень довольным видом принимает отказ, все прощаются, расходятся, мы благодарим помощника прокурора за отказ от иска и избавление нас от поездок за 40 километров от офиса в районный суд. Занавес :)

P.S. В настоящее время решение прошло апелляцию, успешно. Цель достигнута.

Прилагаю, помимо судебных актов, первоначальный иск и несколько пояснений, может быть, коллегами пригодится в текущей деятельности, дабы не изобретать велосипед :)

и еще немаловажный фактор по подобной категории дел. госпошлина в СОЮ при заявлении аналогично иска рассчитывается исходя из стоимости имущества, а в Арбитраже — фиксированная, как за неимущественный иск. Так что, удалось сэкономить 46000 рублей :)