Часть1. Обычное дело о переходе права собственности на недвижимое имущество растянулось почти на девять лет

Настоящее дело интересно не самим юридическим казусом, лежащим в его основе, а тем, что борьба по этому делу длилась долго, очень долго, и в процессе этой борьбы на фоне совершенно обычной спорной ситуации высветились очень наглядно самые разные правовые противоречия и различные тонкости при рассмотрении правовых вопросов. Поскольку будет несколько публикаций об этой истории, к данной статье прилагается много документов, чтоб впоследствии ссылаться на них.

Правовых нюансов по данному обращению было столько, что за время рассмотрения дела один из клиентов успел стать дипломированным правоведом, а другой стал правоведом и так, без всякого образования. В итоге «прививка правосудием» оказалась настолько сильной, что в настоящее время появление братьев Поляковых в судах сразу же сопровождается фразами, мол «мы уже хорошо Вас знаем, вы очень опытные». 

Возможно, публикация этого дела добавит опыта и нашим читателям. Частичка этого спора уже публиковалась мной на сайте под названием «Проси больше», в процессе полной публикации укажу место этой частички в полной картине дела, полагаю, это так же будет очень поучительно.  

К слову сказать, дело до сих пор нельзя считать завершённым, ещё длятся остаточные судебные баталии, но, думается, к окончанию всех публикаций пушки уже остынут.
 
Собственно сам казус прост и фактически связан только с п. 3 ст. 551 ГК РФ.
 
В марте 2005-го года два брата, Поляков Алексей Андреевич и Поляков Павел Андреевич, заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, представлявшего собой цех с некоторыми пристройками. Основной цех сгорел, был без крыши и завален мусором. Пристройки частично использовались, какая-то малая часть была даже приобретена до того гражданином Лисицыным, ранее носившим иную фамилию.

В результате братья купили у ООО «Персей» 2102/2186 долей в этом сооружении из цеха и пристроев. Всё это сооружение находится в районе бывшей купеческой застройки и потому там дома стоят вплотную один к другому. По соседству имеются здания фабрики, администрации, и помещения мелких предпринимателей, которые, тем не менее, учтены как отдельные строения.

Директор ООО «Персей» являлся его единственным участником, вообще раньше это было так называемое индивидуальное частное предприятие (была такая форма до введения части первой Гражданского кодекса РФ).
 
Как всегда договор сходу оформить не удалось, требовались согласия жён, данные о земле и прочие документы. В последний момент Попов Александр Серафимович, директор ООО «Персей» стал предлагать перечислить деньги на сберкнижку его родительницы, поскольку, как оказалось, ООО «Персей» уже давно не имело ни расчётного счёта, ни кассовой машины, и вообще ничем не занималось уже несколько лет.
 
Поляковы предложили в конце концов отдать наличные деньги, пришли к нотариусу, наняв вневедомственную охрану, выложили деньги, просмотрев кое-где пачки денег, Попов А.С. пересчитал эти пачки… И тут, ну как всегда, случилось непредвиденное: в помещение к нотариусу зашёл неизвестный гражданин и спросил громко: «Что это Вы тут делаете!?». После этого гражданин объявил, что здание Поповым А.С. давно уже было продано известному и уважаемому гражданину, за него были переданы деньги и потому будет «Ай-яй-яй» и прочие неприятности. Попов А.С. стал отказываться от сделки. Поляковы забрали свой пакет документов у нотариуса и вышли. Нотариус тут же догнал их и пояснил, что придётся оформить их деньги как бесхозяйные, сдав в милицию. Пришлось вернуться и деньги забрать.
 
Буквально на следующий день Попов А.С. от имени ООО «Персей» подал заявление в прокуратуру и заявление об отказе от регистрации договора, после этого он предъявил исковое заявление в суд, требуя признать сделку недействительной.
 
Тут же обратились в суд и Поляковы, требуя зарегистрировать их право. Требования были некорректные, но ко мне Поляковы обратились через год и два месяца после того, как началось рассмотрение их споров в суде. Пришлось поменять исковые требования и срочно включаться в ситуацию.
 
А ситуация была непростой, была проведена комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, которая сделала вывод о том, что гражданин Попов А.С.  «несделкоспособен» и мог не понимать своих действий при заключении договора.
 
Запрос в ФГУ ГНЦ ССП имени В.П.Сербского, с которым клиенты лично поехали в этот уважаемый институт, дал результат и ожидаемый и неожиданный. Оказалось, что понятие «сделкоспособный / несделкоспособный» действительно существует, но оказалось, что с точки зрения экспертизы, да и в силу специальных познаний, заключение наших тамбовских экспертов годится только на растопку дров.
 
В конечном итоге суд назначил повторную экспертизу, которая была проведена в ФГУ ГНЦ ССП имени В.П.Сербского и показала сделкоспособность Попова А.С.

После этого был ещё ряд сюрпризов, длящиеся госпитализации представителей ООО «Персей», вызовы свидетелей и т.п. затяжки.
 
В конце концов суд вынес решения в пользу Поляковых, признал переход права собственности и предписал внести оплату в пользу ООО «Персей».

После этого суд вынес дополнительное решение по возмещению судебных расходов. Тут тоже была лёгкая заминка, так как суд посчитал, что требуется отдельный иск о взыскании расходов на представителя, как убытков. Но все расходы в результате оказались не возмещёнными ввиду последующих событий.
 
Кассационная инстанция по жалобе ООО «Персей» вернула дело в первую инстанцию, так как прямо во время заседания кассационной коллегии представитель ООО «Персей» предъявил справку о том, что часть здания может принадлежать местной администрации (помните, что дома были построены вплотную с другими домами?). Мои протесты по поводу невозможности представления доказательств в кассационной инстанции стукнулись об бронебойное стекло и с грохотом упали на пол, даже не долетев до судейских кресел.
 
Суд первой инстанции быстренько запросил данные технической инвентаризации, установил, что местная администрация владеет другим зданием и тут же прекратил производство по делу, посчитав, что спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде!!!
 
Кассационная жалоба результата не дала.
 
Поскольку ситуация требовала срочных реакций, пришлось одновременно обращаться в арбитражный суд и жаловаться, так как в любой  момент ООО «Персей» могло снять арест и продать недвижимость. Об арбитражных делах будут следующие публикации, но тут важно понять, что постоянно поступала разная информация, так как Попов А.С. устойчиво жаловался в милицию и прокуратуру, вплоть до генеральной прокуратуры, то из этих разборов постепенно выяснилось, что здание продавалось не один раз, и даже во время рассмотрения нашего спора шли предложения о продаже и брались деньги.
 
Вот так обнаружились интересные проблемы:
 
1) Как должны возмещаться расходы на представителя?
 
К настоящему времени с этим вопросом разобрались, суды общей юрисдикции выносят об этом отдельные определения, но тогда это было ещё вновнику.

2) Если отменено основное решение, а дополнительное не отменялось, следует ли считать, что дополнительное решение тоже отменено, или оно продолжает действовать?

По смыслу получается, что с отменой основного должно отпасть и дополнительное решение. Но в данном случае дополнительное решение касалось отдельного вопроса, возмещения расходов по делу. В такой ситуации вовсе не обязательно, полагаю, дополнительное решение должно отпасть, впрочем, могут быть и иные мнения по этому вопросу.
 
3)  Как разграничить компетенцию судов общей юрисдикции и арбитражных судов?
 
Представляется, что до настоящего времени вопрос разграничения компетенции неурегулирован и чётких разграничений нет.
 
Лично я полагаю, что раграничение подведомственности нужно проводить одновременно по трём критериям: по субъектам, по объектам, и по их отношениям.
 
При этом, полагаю, следовало бы уйти от расплывчатого понятия «экономический спор» перейдя к понятию «спор из предпринимательских или сходных с ними хозяйственных правоотношений».
 
Однако, опять же, у коллег могут быть иные мнения на этот счёт.
 
Имеется так же проблематика достоверности и обоснованности экспертного заключения, но по эту проблему придётся выделить в отдельную публикацию.
 
В этой статье пока предлагаю посмотреть приложенные заключения экспертов и специалиста, они, на мой взгляд, крайне любопытны, поскольку удалось доказать необъективность первоначального заключения эксперта.

Так же обращаю внимание на одну тонкость: В договоре указано, что покупатели оплатили цену договора полностью, даже имеется расписка об оплате. Почему так получилось видно из вышеизложенного. Доверители, они же покупатели, полагали, что этим можно воспользоваться и утверждать, что договор оплачен.

Пришлось изменить не только исковые требования, но и эту позицию доверителей. Данная позиция только кажется выигрышной, но при объективной проверке по заявлению о возбуждении уголовного дела это могло привести к печальным последствиям. Злоупотребление правом вообще недопустимо, поскольку просто «рвёт» ткань нормальных правоотношений, условия всеобщего доверия и исполнимости обязательств. Адвокатский подход к делу не мог допустить подобные действия. Именно этим юридическая помощь адвоката отличается от других видов правовых услуг.