Найти юриста / адвоката / эксперта
Преимущественно все граждане в нашей стране и, как я однажды для себя выяснил, не которые практикующие юристы искренне верят в то, что понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество стало новеллой после принятия в 1997 году Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На самом деле нет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество существовала всегда с той лишь разницей, что она не была систематизирована и функции регистрирующего органа в разных регионах исполняли различные муниципальные и государственные структуры.
В части регистрации прав на жилые и нежилые здания и помещения, доли в праве на них в большинстве случаев эта функция была возложена на органы БТИ, реже — на администрации муниципальных образований. В части регистрации прав на земельные участки и все, что с ними связано эти обязанности исполняли земельные комитеты, комитеты по управлению государственным имущество.
К сожалению, в настоящее время образцы правоустанавливающих документов с регистрационными отметками этих структур встречаются все реже и реже, поскольку за время существования системы государственной регистрации прав в привычном для нас формате постепенно перекочевали на длительное хранение в архивы дел правоустанавливающих документов Федеральной службы государственной регистрации прав, кадастра и картографии. Но юристы моего возраста, думаю, их встречали и понимают, о чем идет речь.
Поэтому, практикуя споры о правах на недвижимое имущество, следует иметь в виду, что возникновение этих прав всегда юридически было связано с такой формальностью, как регистрация.
Одновременно с этим не стоит забывать, что сделки с недвижимостью в этот исторический период, в силу положений гражданского законодательства, подлежали нотариальному удостоверению. Это условие их действительности было неким подобием государственной регистрации.
Упомянутый мною выше федеральный закон лишь систематизировал и унифицировал требования законодательства о государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, а ныне – Едином государственном реестре недвижимости. Новеллой в этом законе было только введение простой письменной формы сделок с недвижимостью и, наверное, введение еще одной разновидности государственной пошлины.
Принимаясь за дело, котором пойдет речь ниже, и формулируя основания и требования искового заявления, мы исходили именно из этих нюансов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
А дело было в том, что наш доверитель в 1996 году, когда, как мы помним, требовалось нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью и последующая их регистрация в уполномоченных органах, заключил в простой письменной форме договор купли продажи садового участка и построек на нем.
Как мы понимаем, из всего предусмотренного законодательством в этот период наш доверитель и иже с ним продавец этой чудесной недвижимости исполнили только одно – составили договор в письменной форме (спасибо, что не просто ударили по рукам и не переписали членскую книжку садовода, как это происходит в большинстве случаев). Ну да, книжку садовода, собственно, тоже переоформили в этот же день.
Будучи искренне уверенным, что он стал собственником дачи, дедушка наш во главе своего семейства все это время честно платил взносы (нес бремя расходов), выращивал на участке все, что положено на нем выращивать (открыто владел), проживал в соответствующий сезон, преимущественно в садовом домике (пользовался). До настоящего времени никто к нему не предъявил претензий по поводу отправления им в отношении спорного имущества полномочий собственника, предусмотренных ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ.
И вот, видимо, решив на старости лет привести свои дела в порядок, наш доверитель выяснил, что счастливым обладателем спорной недвижимости, которую он все эти годы холил и лелеял, по-прежнему остается ее прежний собственник, которому он заплатил за нее свои кровные денежные знаки в соответствии с их уговором.
Уяснив для себя этот факт, он во главе всего своего семейства, прибыл к нам в офис с требованием изыскать способ для того, чтобы справедливость восторжествовала. Само собой, в рамках юридической консультации ему было разъяснено, что справедливостью обычно занимается суд, но мы готовы на возмездной основе выступить посредниками между ним и судом.
С такими ситуациями нам приходится сталкивать постоянно. И, как правило, усугубляются они тем, что никаких документов, подтверждающих условия сделки и волю сторон на ее заключение не составлялось, либо они безнадежно утрачены. Понятно, что это только суд и понятно, что с иском к прежнему собственнику или к его к наследникам, которых нужно еще найти и которые ни сном, ни духом о том, что за ними тянутся какие-то права, на какую-то дачу. Хорошо, если наследники — люди порядочные и после разъяснений соглашаются сотрудничать и помогать. А ведь встречаются и подонки, которые раскачивают ситуацию, вынуждая стариков, спустя десятки лет, покупать дачи во второй раз.
Нам повезло, какой никакой договор сохранился. Мало того, из его содержания можно было отжать все существенные условия сделки купли-продажи, — и стороны, и цена, и объекты хоть как-то идентифицированы. Есть подписи сторон и даже подтверждение председателем произведенного расчета.
В этой связи я исходил из того, что поскольку все требования к сделке соблюдены сторонами и только лишь не соблюдена формальность, связанная с ее нотариальным удостоверением, порочной ее считать нельзя. Поэтому правильным будет просить суд признать договор заключенным. Логично, что признание договора заключенным повлечет за собой легализацию перехода права и как следствие, правильным будет следующее требование о признании права собственности на спорное имущество за нашим доверителем.
Проблема вытекала только из того, что ответчик по последнему известному месту жительства отсутствовал, а его возраст давал суду основания подозревать, что он умер. Перед нами стала задача не выпустить дело, что называется «в долгую» и не втянуть наследников.
Поэтому вторым основанием для признания права собственности в пользу нашего доверителя я, на всякий случай, залил приобретательскую давность, благо там все условия совпали и были тому доказательства. Но… по-быстрому не получилось! Суд не пустил меня в приобретательскую давность и пришлось отрабатывать ответчика.
Поскольку мой доверитель был такого же возраста и до настоящего времени жив (дай Бог ему здоровья!), я заявил суду, что пока смерть ответчика документально не подтверждена, для меня он, априори, жив и принимать меры к розыску наследников я не стану. Поскольку я зафиксировал такую позицию, суду ничего не оставалось, как удовлетворять мои ходатайства об оказании помощи в истребовании доказательств, направленных на установление места нахождения ответчика. И мы, и суд проделали очень большую работу по его розыску. Я писал запросы, получал отказы, на основании этих отказов просил суд делать запросы от своего имени. Полученную информацию анализировали и делали новые запросы.
Откладывались несколько раз. За все время, мне кажется, я выяснил об ответчике больше, чем он сам про себя знал. Однако, стало достоверно известно, что в год продажи дачи он уволился с работы и выписался с места жительства в никуда. Это тем более было странно, что в этот период времени термин «Прописка» везде указывался с большой буквы и в листке убытия должен был быть указан адрес убытия.
В конце концом нам повезло, и мы нашли бывшего бухгалтера садового товарищества, которая сообщила нам о том, что ответчик в 1996 году распродал все имущество и дочь вывезла его из страны в Чехию на постоянное место жительства. Мы уговорили барышню дать показания в суде и все, Happy End! Суд назначил адвоката в порядке ст. 50 ГПК РФ и удовлетворил наш иск в полном объеме.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Владимир Борисович, красиво, очень красиво! Такие дела, всегда выбиваются из русла. Спасибо за материал!(handshake)
Уважаемый Игорь Иванович, благодарю за внимание к моему творчеству и за высокую оценку!
Уважаемый Владимир Борисович, нестандартное дело, отличная работа!(Y) И хорошо, что продавец или его наследники не нашлись, а то неизвестно еще в какую сторону дело бы развернулось. В делах о продаже недвижимости, сделки которые происходили еще в прошлом тысячелетии, свидетели играют очень большое значение. Вам прекрасно удалось воспользоваться их объяснениями.
Поздравляю Вас и Вашего доверителя!
Уважаемый Игорь Михайлович, спасибо за комментарий!
С наследниками да, такие «повороты судьбы» случаются… Иной раз диву даешься от того, как люди совесть на деньги меняют, когда звучит это сладкое слово — халява!
Уважаемый Владимир Борисович, а как проявила себя в процессе адвокат по назначению? А то ведь знаете, как иногда бывает…
Уважаемый Игорь Михайлович, стандартная позиция!
В начале процесса иск она не признала категорически, а после допросов свидететей и исследования доказательств, положилась на усмотрение суда.
Уважаемый Владимир Борисович, очень странное решение. Ссылка суда на правовую неграмотность истца, и подкрепление свидетельскими показаниями — это конечно нонсенс..
Во всяком случае, поздравляю :)
Уважаемый Максим Юрьевич, а что Вас смутило, в чем нонсенс?
Уважаемый Владимир Борисович, во-первых — представленный договор едва ли можно назвать договором; во-вторых - договор не удостоверялся в соответствии с действующим в то время порядком; в третьих — к делу не был привлечен Росреестр, то есть не был проверен факт того, что это имущество не зарегистрировано за иными лицами. Про свидетелей я уже сказал.
Уважаемый Максим Юрьевич, во-первых — представленный договор едва ли можно назвать договором; во-вторых — договор не удостоверялся в соответствии с действующим в то время порядкомДавайте порассуждаем!
↓ Читать полностью ↓
Если бы в моем распоряжении был договор купли-продажи, составленный в 1996 году по всем правилам юридической науки и к этому еще и удостоверенный у нотариуса, к чему было бы идти в суд? О чем было бы спорить?
Я бы пошел в Росреестр и в соответствии с положениями 218-го Федерального закона, на основании заявления одного только моего доверителя и нотариальной сделки зарегистрировал бы ему право собственности.в третьих — к делу не был привлечен Росреестр, то есть не был проверен факт того, что это имущество не зарегистрировано за иными лицамиНикакой необходимости привлекать Росреестр к участию в деле для достижения обозначенной Вами цели я тоже не вижу. Достаточно было получить отказ в выдаче информации, который принимается судами как доказательство отсутствия зарегистрированных прав. Не знаю, как в Вашем регионе, Волгоградские суды запрашивают эту информацию самостоятельно, в порядке межведомственного обмена в любом случае, если в иске речь идет о признании права собственности на недвижимое имущество. Так сказать, в порядке досудебной подготовки к делу.
Ну, а свидетели… А что свидетели? Они подтвердили очевидные вещи:
а). факт владения имуществом моим доверителем на протяжении 25-ти лет;
б). факт заключения сделки;
в). факт исполнения сторонами обязательств по сделке;
г). одна из свидетелей, в дополнение к указанному, еще и сообщила суду сведения об ответчике, которые позволили соблюсти баланс интересов сторон и обеспечить его адвокатом по назначению.
Опять же, допрос свидетелей, как доказательство в гражданском процессе пока не отменили…
Хочу сделать Вам предложение. Исходные данные Вы видите в приложении в публикации, то есть, договор (другого, как Вы понимаете, не будет), архивная выписка о том, что имущество принадлежит ответчику (для сведения, в деле есть еще копия постановления и приложение к нему в полном объеме). Есть еще членская книжка на имя истца от той же даты, что и договор, ну и бесспорный факт владения истцом имуществом на протяжении 25-ти лет.
Представите, что этот клиент пришел к Вам в адвокатский кабинет. Сформулируйте Ваши предложения для решения этой правовой проблемы.
Было бы любопытно!
Уважаемый Владимир Борисович, мне кажется Вы меня неправильно поняли. Я не ставлю Вашу позицию под сомнение, но мне не нравится решение суда, считаю, что суд в достаточной степени не выяснил всех обстоятельств дела, свел дело к формальности, ну, по крайней мере из решения другого не следует. Короче говоря, у меня претензии к качеству выполнения текста судебного решения.
Уважаемый Максим Юрьевич, так и спор, собственно, вытекал из несоблюдения сторонами формальности при заключении сделки. Вокруг нее-то все и крутилось…
Уважаемый Владимир Борисович, спасибо за полезную публикацию. Однако хотел у вас поинтересоваться деталями по вот этому вашему доводу:
Поэтому вторым основанием для признания права собственности в пользу нашего доверителя я, на всякий случай, залил приобретательскую давность, благо там все условия совпали и были тому доказательства. Но… по-быстрому не получилось! Суд не пустил меня в приобретательскую давность и пришлось отрабатывать ответчика.Случайно не в силу требований п. 15 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав», в котором указывается, что:
при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что владение имуществом, как своим собственным, означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)
Очень интересна будет Ваша информация, т.к. у меня предстоит к рассмотрению, что то близкое, правда со своими нюансами.
Уважаемый Саак Киркорович, у нас, с учетом возраста ответчика, были очень высокие риски, что суд двинется в сторону наследников и начнет выяснять, принималось ли наследство или нет, кем, и т.д. Это сильно усложнило бы задачу, поставленную доверителем. Поэтому мы использовали возможность указать дополнительное основание в виде приобретательской давности и в заседании, собственно, я с этого и начал.
↓ Читать полностью ↓
Я исходил из того, что мой доверитель, заключив сделку и открыто владел имуществом как своим собственным. При этом, в силу правовой неграмотности, не знал о том, что сделка не соответствует требованиям закона и не породила для него того права, на которое он рассчитывал, то есть, владел безосновательно.
Но суд меня в эту дискуссию не пустил именно по Пленуму, о котором Вы говорите, но только не в связи с владением по договору.
В п. 15 Пленума есть положение:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственностиВ нашем деле именно поэтому судом было отвергнуто давностное владение, поскольку суд посчитал, что порядок заключения сделок с недвижимостью регулируется публичными законами, никто не ограничен в юридической помощи и т.д. В общем, не знание закона, не освобождает от ответственности.
То, о чем пишете Вы:
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)Это несколько другое. Это положение более применимо, когда лица, владеющие имуществом на основании договоров, не порождающих переход права собственности, при стечение обстоятельств, как то — смерть арендодателя физического лица или ликвидация арендодателя юридического лица, реорганизация органа исполнительной власти или местного самоуправления и др., то есть, когда требуется внесение изменений в договоры, не делают этого, а через время заявляют о давностном владении.
В нашем деле мне пришлось вернуться к судебной дискуссии по поводу состоявшейся сделки и только наша настойчивая позиция относительно того, что доказательств открытия наследства нет, а так же отсутствие достоверных сведений о месте проживания ответчика, как следствие, отсутствие места открытия наследства и возможности проверить этот факт, позволили не пойти по этой длинной дороге.
Я, в принципе, готов согласиться с судом. С моей стороны давностное приобретение в нашем деле, в некоторым смысле — лукавство.
Надеюсь, что Вам эта информация поможет!
Уважаемый Владимир Борисович, большое спасибо за внимание к вопросу. Вашу тактику по защите понял, так сказать вы подстраховывались. Почитал статьи здесь и других коллег по схожим вопросам. Но
↓ Читать полностью ↓
Было бы интересно услышать Ваше мнение в развитие обсуждаемого вопроса...
Это положение более применимо, когда лица, владеющие имуществом на основании договоров, не порождающих переход права собственности, при стечение обстоятельств, как то — смерть арендодателя физического лица или ликвидация арендодателя юридического лица, реорганизация органа исполнительной власти или местного самоуправления и др., то есть, когда требуется внесение изменений в договоры, не делают этого, а через время заявляют о давностном владении Сижу раздумываю как более коротким путём пойти, в случае, когда гражданину 20 лет назад предоставили жильё по договору служебного, а затем и социального найма, которое приобреталось Лесхозом у частных лиц по договору купли продажи специально для этого гражданина, но в установленном порядке право перехода собственности не было зарегистрировано. Да так бывает. Причём ДКП имеется в наличии, и договоры Служебного и Социального найма тоже. Есть и регистрации по спорному месту жительства, как и ордер на вселение. Но нет ни Акта передачи помещения и нет подтверждения оплаты (Лесхоз давно «умер»), соответственно жилое помещение числится не за муниципальным органом, а за прежними владельцами, которые к тому же умерли оба и уже 7 лет назад. Наследники есть, но они через нотариуса в права никак не вступали.
И вся эта картина выяснилась, когда гражданин подал заявление на приватизацию. Выяснилось, что оказывается и договор служебного, а затем и социального найма был заключён незаконно, да и регистрации по месту жительства тоже. Представляете какая картина. Соответственно в приватизации отказали.
Вот склоняюсь к мысли (по крайней мере по пути наименьшего сопротивления) что бы просить суд признавать право собственности гражданина на основании приобретательной давности...
Как считаете мыслю в правильном направлении, т.к. по своей сути не смотря на то, что вселялся гражданин на основании договора, но ведь его заключать без регистрации перехода прав собственности на жилое помещение, ни Лесхоз, а затем и Муниципальный орган не имели права.
Буду признателен за ваше мнение.
Уважаемый Саак Киркорович, что-то мне не верится пока в давностное приобретение...
А можно как-нибудь взглянуть на договоры, о которых Вы упоминаете?
Просто у Вас схожая с моей ситуация, с той разницей, что она многоуровневая.
И еще вопрос, к какому органу обратились за приватизайцией? Кто правоприемник лесхоза?
Уважаемый Владимир Борисович, правопреемник у Лесхоза — РФ. а договоры найма ( служебного и социального) и ещё документы для понимания, сбросил вам на почту. Буду признателен за какую то особую мысль в противовес высказанной мною.
Я, в принципе, готов согласиться с судом. С моей стороны давностное приобретение в нашем деле, в некоторым смысле — лукавство.Уважаемый Владимир Борисович, по моему мнению напротив. Лично я бы тоже заявил такое основание. Если договорное не подтверждается, вот лично по моему мнению, как раз и должно быть применено давностное.Ведь лицо именно: не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственностиобоснованно предполагая о возникновении права на основании документа, фактически не являющегося договором.
Уважаемый Сергей Равильевич, спасибо за комментарий и поддержку! Но мне, к сожалению, не удалось продвинуть суду эту линию.
Не скажу, как в других регионах, а наши суды не очень любят давностное основание.
Уважаемый Владимир Борисович, наши тоже, хотя для меня непонятно в чем именно состоит проблема т.к. правовые основания имеются.
Уважаемый Сергей Равильевич, проблема очевидна! Суды боятся признавать право по бездокументальным основаниям, опасаясь возможности появления собственников с документами.