Одно из самых многострадальных дел в моей практике.

Когда потенциальные доверители,  не имея на руках ничего, спрашивают: «А сколько по времени будет длиться процесс оформления?», отвечаю: «Этот процесс долгий и от меня не совсем зависящий, может пол года, может год, а может и больше».

Не поймите меня неправильно, когда оформляешь  недвижимость, которая не стоит на учете и у которой нет адреса, или которая куплена без документов,  то  процесс оформления действительно затягивается и  не по моей вине.

Так, в 2017 году ко мне обратился гражданин  Азербайджана, который в 2002 году купил дом и земельный участок в деревне по расписке у одной бабули, которая фактически проживала в Москве, а дом и землю оформила по наследству после смерти своего брата.

Понятное дело, договор купли-продажи так и не оформили, наверное на тот момент в этом не было необходимости, хотя препятствий для этого не было, дом и земельный участок  были зарегистрированы за бабулей в ЕГРН.

В 2010 году этот азербайджанец перепродает дом своему земляку — Али, который вселяется в него со своей семьей, делает ремонт, несет расходы на его содержание.

И все бы ничего, да вот только без документов  Али не может газ провести в дом, вот незадача!

Решил Али оформить дом. Обратился за помощью к одному юристу, который занимается недвижимостью. Юрист придумал план по оформлению дома -  сформировать участок под домом, каким-то образом (наверное, с помощью сельсовета) оформить этот участок на Али, а потом оформить дом как вновь построенный.

 План был изначально провальный, поскольку юрист не удосужился запросить сведения в ЕГРН, согласно которым и дом и земельный участок были зарегистрированы в 2000 году за бабулей.

Однако Али заказал и оплатил межевой план и в ходе выполнения кадастровых работ кадастровый инженер раскрыл ему глаза на всю картину.

Юрист, придумавший этот гениальный план, сник, поскольку других идей по оформлению этих объектов у него не было, и направил этого Али ко мне.

 Пришел этот Али и поведал всю эту историю. Она была для меня не нова. На руках у Али имелась расписка, по которой его земляк в 2002 году купил дом и земельный участок у бабули.

Удалось выяснить адрес и телефон бабули, которая уже много лет не приезжала в деревню, попытались с ней связаться для решения вопроса об оформлении договора купли-продажи.

Наши усилия были бесполезными, на телефон она не отвечала, по московскому адресу не проживала, со слов соседей бабуля уехала то ли в какой-то интернат, то ли в дом престарелых. Близких  родственников у нее не было.

Решили подавать иск о признании права собственности  на основании расписки, положительная практика по аналогичному делу у меня была, см. тут Признание права собственности на жилой дом, купленный по расписке.

В таком случае не было  необходимости соблюдать срок приобретательной давности.

Иск был подан от лица первого приобретателя.

Однако при рассмотрении дела в суде при изучении и толковании расписки суд пришел к выводу о том, что по основаниям купли-продажи нельзя признать право собственности, поскольку сам текст расписки не содержал слова: «продала, купил и т.д.»

Текст расписки был следующего содержания:

Я получила деньги в сумме 5 500 рублей за дом и огородный участок, находящиеся в Рязанской области Ново-деревенского района деревня Красная степь в бессрочное пользование.Также в суде было установлено, что при доме имелось два земельных участка: один площадью 100 кв.м. под домом, второй площадью 5 000 кв.м. за домом (огород). Огородный участок принадлежал бабуле на праве постоянного бессрочного пользования.

Пришлось уточнять исковые требования и просить признать право собственности на дом и два земельных участка в порядке приобретательной давности.

Но на 2017 год срок приобретательной давности составил только 15 лет (если точнее 12 лет), тогда как к данному сроку надо прибавлять еще три года — срок исковой давности,  в течение которого дом и земельные участки могли быть истребованы из чужого незаконного владения, то есть нужны полные 18 лет добросовестного владения.

Судья категорически не хотела нарушать срок приобретательной давности,  поэтому было принято определение  об оставлении иска без рассмотрения в связи с двойной неявкой истца.

Дело отложили на три года. Али был очень недоволен, на что я ему сказала, что можно решить вопрос быстрее, если он найдет бабулю и оформит с ней сделку.

Бабуля так и не нашлась.

Три года прошли  и в сентябре 2020 году мы вновь подаем иск в суд о признании права собственности на дом и два земельных участка в порядке приобретательной давности.

Однако и со второй попытки оказалось не все так просто. В ходе рассмотрения  дела выяснилось, что бабуля в 2019 году умерла. Поскольку сведений об открытии наследства в деле не было, пришлось проводить замену ответчика – на администрацию сельского поселения.

Потом выяснилось, что наследственное дело было заведено,  были установлены наследники по завещанию, которые оформили московскую квартиру бабули. На наше счастье до домика в деревне им не было дела.

Пришлось привлекать наследников в качестве соответчиков  по делу.

И еще одна неприятная неожиданность – в поселении сменилась глава, которая  стала  активно участвовать в судебном процессе и возражать против признания права собственности истца на огородный участок площадью 5 000 кв.м, который принадлежал умершей бабуле на праве постоянного бессрочного пользования.

Такая позиция была мне не понятна, поскольку  Красная  Степь довольно глухая деревня и там полно заброшенных участков. которые никому не нужны. 

Но возражения в целом были обоснованы, поскольку право постоянного бессрочного пользования со смертью прекращается и не наследуется. Глава поселения также указывала, что бабуля не могла распоряжаться участком, принадлежащим ей на праве постоянного бессрочного пользования.

С этим конечно можно было бы поспорить, ведь речь шла о приобретательной давности,  а не о купли-продаже, но мы с Али уже устали и решили, что нам будет достаточно дома и земельного участка под домом.

И, наконец, в феврале 2021 года судом было вынесено решение о частичном удовлетворении исковых требований, за истцом было признано право  собственности в порядке приобретательной давности на дом и земельный участок под домом. В признании права собственности на огородный участок было отказано. В этой части мы не стали обжаловать решение.

Несмотря на то, что фактически процесс не был состязательным из-за отсутствия интереса ответчика к дому и земельному участку, процесс не был  простым. То и дело, как назло всплывали разные обстоятельства, которые могли привести к неблагоприятному результату, но медленно и упорно мы их преодолевали.

 Решение не было обжаловано в апелляционном порядке и вступило в законную силу.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.Решение1.3 MB
2.Иск246.1 KB

Автор публикации

Адвокат Склямина Ольга Николаевна
Рязань, Россия
Квалифицированная юридическая помощь.
Составление исковых заявлений, жалоб, ходатайств и других документов правового характера, в том числе дистанционно.
Представительство в судах.

Да 40 40

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: lawer-soldatenkov, ogalk, office74, Склямина Ольга, Ильичев Владимир, Раскина Лидия, advokat-yakovlev, user458987, Симонян Саак, user627835
  • 12 Марта 2021, 17:45 #

    Уважаемая Ольга Николаевна, поздравляю! (Y) 
    в поселении сменилась глава, которая  стала  активно участвовать в судебном процессе и возражать против признания права собственности истца на огородный участок 

    Такая позиция была мне не понятна, поскольку  Красная  Степь довольно глухая деревня и там полно заброшенных участков. которые никому не нужны.
    Уважаемая Ольга Николаевна, частенько бывают такие активисты от органов местного самоуправления как собака на сене :)  Никакой пользы для органа местного самоуправления, но свои пять копеек вставить обязательно нужно. 

    Хотя, в данном случае, возможно она имела намерение позднее этот участок предоставить, но уже не бесплатно.

    +5
    • 12 Марта 2021, 17:55 #

      Уважаемый Сергей Равильевич, потом она так и сказала, что этот участок сдаст в аренду.
      Я думаю, что она преследовала еще личный интерес, может ждала когда истец к ней подойдет и попробует договориться.

      +3
  • 12 Марта 2021, 17:54 #

    Уважаемая Ольга Николаевна, спасибо Вам огромное за эту статью и за копию решения! У меня прямо сейчас аналогичное дело. Срок давностного владения — 25 лет. Не могу судью убедить, что есть основания для удовлетворения иска. Доказательств владения, как грязи, причем документальных, на протяжении всего срока владения.

    +4
    • 12 Марта 2021, 17:58 #

      Уважаемый Владимир Борисович, у нас в области почему-то давность не любят. Особенно в отношении земли. При этом, более лояльно относятся к наследованию, когда наследодатель «не успел оформить право собственности и умер».

      +5
      • 12 Марта 2021, 18:01 #

        Уважаемый Сергей Равильевич, у нас нормально относятся.

        Еще есть в судьях желание помочь людям.

        +5
      • 12 Марта 2021, 18:15 #

        Уважаемый Сергей Равильевич, блин, у нас, мне кажется, вообще людей не любят.

        +5
      • 13 Марта 2021, 04:30 #

        Уважаемый Сергей Равильевич, у нас В Приморском крае тоже. В одном  деле по земле пришлось менять основания иска, по настойчивым «намекам» судьи.  В основном связывают приобретательную давность с принятием наследства.

        +3
    • 12 Марта 2021, 18:00 #

      Уважаемый Владимир Борисович, могу еще решение одно сбросить Вам, тоже недавно вынесли, буду рада, если оно при6одится!

      У нас  не было ничего на дом, только пояснения и показания свидетелей, и еще несколько квитанций об уплате налога за последние три года.

      Это  иск был подан «на дурок», мало верилось в результат. 
      Конечно ключевую роль сыграла позиция ответчицы, которая не возражала.

      +6
  • 12 Марта 2021, 20:30 #

    Уважаемая Ольга Николаевна, поздравляю! Очень интересное дело! Возьму на заметку, может пригодиться в ближайшее время.

    +4
  • 13 Марта 2021, 04:33 #

    Уважаемая Ольга Николаевна, спасибо за публикацию! Как раз надо подавать иск по приобретательной давности.

    +2
  • 15 Марта 2021, 13:19 #

    Уважаемая Ольга Николаевна, поздравляю, еще и клиент все таки молодец, понимающий и дождался трех лет. У нас суды тоже по разному подходят, чаще всего если нет возражений со стороны ответчиков удовлетворяют, именно по приобретательной давности.
    Один иск пришлось подавать мировому судье, она первый раз вообще такое видела и называла «приобретательская» давность:Dно иск удовлетворила.

    +1
    • 15 Марта 2021, 14:34 #

      Уважаемая Анастасия Юрьевна, спасибо за поздравления!
      А мировой судья разве рассматривает такие дела?
      Если только на движимое имущество?

      0
      • 15 Марта 2021, 16:26 #

        Уважаемая Ольга Николаевна, мы стоимость брали по бти, это квартира старая, в деревне, получилось меньше 50 тыс.поэтому мировой рассмотрел

        +1
  • 15 Марта 2021, 15:57 #

    Уважаемая Ольга Николаевна, поздравляю с результатом.

    Однако, как состоявшееся решение, так и Ваши требования содержат фундаментальную ошибку. Право собственности на государственные земли (земельные участки) может быть приобретено только по основаниям установленным земельным законодательством, и не может быть приобретено в порядке приобретательной давности. 

    Данная ошибка, основанная на криворуком нормативном регулировании, отсутствии внятной единообразной практики и нежелании многих судей применять способность к толкованию; к сожалению, лишила возможности Вашего доверителя воспользоваться в будущем исключительным правом на приобретение в льготном порядке земельного участка вменяемого размера.

    +2
    • 15 Марта 2021, 16:16 #

      Уважаемый Владислав Игоревич, спасибо за поздравление!

      На счет ошибки не согласна с Вами. Полагаю, на  вещное право, такое как право пожизненного наследуемого  владения или постоянного бессрочного  пользования, распространяются правила приобретательной давности. При том, если публичное образование также не проявляло интереса к земельному участку.

      Есть Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2020 г. N 48-П, согласно которому … право пожизненного наследуемого владения подлежит защите по правилам о защите права собственности (статьи 216, 279, 304 и 305).… Под действие указанных конституционных гарантий подпадают и имущественные интересы давностного владельцаНе может с учетом сказанного опровергать добросовестность давностного владельца и сама по себе презумпция государственной собственности на землю (пункт 2 ст. 214 ГК РФ), поскольку ограничение для приобретения земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип равенства субъектов гражданского права (пункт 1 статьи 2 и пункт 4 ст. 212 ГК РФ) и вступает в противоречие со статьями 8 (часть 2) и 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации.Просто мой доверитель не захотел идти дальше и добиваться прав на второй участок. И еще в нашей ситуации участок был отделен от дома, под которым оказался сформированным другой участок, что редкость в нашей местности.

      Если бы дом находился на участке 5000 кв.м, то думаю суд удовлетворил бы наш иск в полном объеме, несмотря на возражения главы сельсовета.

      +2
      • 15 Марта 2021, 17:54 #

        Уважаемая Ольга Николаевна, не смотря на столь «авторитетный» и не подлежащий оспариванию довод, внутренне согласиться с приведенными выводами никак не могу, поскольку они противоречивы, не основаны на нормах Конституции, да и обстоятельства определены ошибочно.
        ↓ Читать полностью ↓

        При отсутствии (прямом законодательном запрете) права распоряжения, согласно воле владельца, устанавливать последствия такого распоряжения без наличия такой воли, никак невозможно. Следовательно, считаю, если так называемый продавец не имел права продать, то и переход права по приобретательной давности так же невозможен.

        По моему мнению, в приведенном Вами постановлении, судебная инстанция в очередной раз заигрывается, вместо проявления законодательной инициативы, выявив пробелы в нормативном регулировании, присваивает себе правомочия законодателя, и производит, по своему назначению конечно необходимую, но юридически неправомерную трансформацию, смешивая различные по своей природе вещные права.

        Такое смешение конечно же необходимо и давно назрело, поскольку как пожизненное наследуемое владение, так и постоянное (бессрочное) пользование давно утратили свою актуальность и давно не применяются. Но право трансформации этих вещных прав в собственность принадлежит либо таким владельцам путем регистрации права собственности, по их воле, либо законодателю, но никак не судам.

        Не смотря на якобы установленные судом обстоятельства:
        Из представленных материалов следует, что в деле с участием заявителя муниципальным образованием не было зарегистрировано право собственности на земельный участок, оно уклонилось от участия в рассмотрении дела, требований о признании права собственности не заявило, т.е. публичное образование фактически не имеет интереса в этом объекте недвижимости. Как субъект права собственности на землю, переданную гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, оно фактически передало им осуществление всех своих правомочий — владения, пользования, распоряжения, которые осуществляются гражданами-владельцами, полностью несущими бремя содержания этого имущества. , муниципальное образование ни при каких обстоятельствах не могло зарегистрировать свое право собственности на спорный участок и не могло заявлять требования о признании права собственности, поскольку спорный земельный участок (как в постановлении, так и в Вашем случае) является государственным, государственная собственность на которые не разграничена, регистрация чьего либо публичного права собственности на который пока еще законодательством не предусмотрена.

        А учитывая огромное количество подобных участков, без регистрации прав в ЕГРН, без наличия учтенных в ЕГРН границ участка, без наличия каких либо норм, позволяющих вести их надлежащий учет, в том числе для налогообложения, публичное муниципальное образование фактически лишено возможности осуществлять, а соответственно и защищать, свои права, которые в данном случае ограничиваются, с учетом «единства судьбы» только правами получателя налоговых платежей в бюджетных правоотношениях.

        +1
      • 15 Марта 2021, 20:35 #

        Уважаемая Ольга Николаевна!

        Прошу прощения, упустил по невнимательности тот факт, что участок под домом находился в собственности, поэтому моя критика в этой части была совершенно не обоснована.

        +3
  • 15 Марта 2021, 22:00 #

    Уважаемая Ольга Николаевна, искренне поздравляю! Грамотно, профессионально, четко!

    +1
  • 30 Мая 2021, 16:24 #

    Уважаемая Ольга Николаевна, спасибо за статью, полезная информация. Но, вот только я не уловил, логику: Дом был продан, пусть и по расписке, в 2002 году, я так полагаю, с этого момента и начинает течь срок приобретательной давности, вы подали иск в 2017 году, однако пишите что на 2017 год  срок пользования домом, как своим, составил 12 лет. Я может что то не так понял? И ещё, прошу прощения, но не уловил про дополнительные  три года исковой давности о возможности истребования объекта недвижимости и чужого не законного владения, разве он, так же, не должен отсчитываться с 2002  года. Спасибо.

    +1
    • 31 Мая 2021, 12:24 #

      Уважаемый Саак Киркорович, спасибо за внимание к моей публикации!
      К сроку исковой давности прибавляется срок исковой давности в три года, который предусмотрен для возможности истребовать имущество из чужого незаконного владения. Поэтому для удовлетворения иска необходимо полных 18 лет.

      0
      • 31 Мая 2021, 13:23 #

        Уважаемая Ольга Николаевна, видимо вы опечатались:
        полагаю вместо: " К сроку исковой давности прибавляется срок исковой давности..." должно быть: " К сроку  приобретательной давности прибавляется срок исковой давности..."
        Но вопрос не в этом, из вашей статьи я это понял, вот только я так  и не понял, почему так необходимо делать, какой нормой закона это предусмотрено? Спасибо.

        +1

Да 40 40

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Признание права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности на примере конкретного дела» 5 звезд из 5 на основе 40 оценок.
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Краснодар, Россия
+7 (926) 004-7837
Персональная консультация
Консультирование по финансово-экономическим вопросам, налоговой безопасности. Анализ сделок, инвестиций. Юридическая помощь высокого уровня в любом регионе РФ
https://fishchuk.pravorub.ru/
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Персональная консультация
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/

Похожие публикации

Продвигаемые публикации