Признание права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности на примере конкретного дела

Одно из самых многострадальных дел в моей практике.

Когда потенциальные доверители,  не имея на руках ничего, спрашивают: «А сколько по времени будет длиться процесс оформления?», отвечаю: «Этот процесс долгий и от меня не совсем зависящий, может пол года, может год, а может и больше».

Не поймите меня неправильно, когда оформляешь  недвижимость, которая не стоит на учете и у которой нет адреса, или которая куплена без документов,  то  процесс оформления действительно затягивается и  не по моей вине.

Так, в 2017 году ко мне обратился гражданин  Азербайджана, который в 2002 году купил дом и земельный участок в деревне по расписке у одной бабули, которая фактически проживала в Москве, а дом и землю оформила по наследству после смерти своего брата.

Понятное дело, договор купли-продажи так и не оформили, наверное на тот момент в этом не было необходимости, хотя препятствий для этого не было, дом и земельный участок  были зарегистрированы за бабулей в ЕГРН.

В 2010 году этот азербайджанец перепродает дом своему земляку — Али, который вселяется в него со своей семьей, делает ремонт, несет расходы на его содержание.

И все бы ничего, да вот только без документов  Али не может газ провести в дом, вот незадача!

Решил Али оформить дом. Обратился за помощью к одному юристу, который занимается недвижимостью. Юрист придумал план по оформлению дома -  сформировать участок под домом, каким-то образом (наверное, с помощью сельсовета) оформить этот участок на Али, а потом оформить дом как вновь построенный.

 План был изначально провальный, поскольку юрист не удосужился запросить сведения в ЕГРН, согласно которым и дом и земельный участок были зарегистрированы в 2000 году за бабулей.

Однако Али заказал и оплатил межевой план и в ходе выполнения кадастровых работ кадастровый инженер раскрыл ему глаза на всю картину.

Юрист, придумавший этот гениальный план, сник, поскольку других идей по оформлению этих объектов у него не было, и направил этого Али ко мне.

 Пришел этот Али и поведал всю эту историю. Она была для меня не нова. На руках у Али имелась расписка, по которой его земляк в 2002 году купил дом и земельный участок у бабули.

Удалось выяснить адрес и телефон бабули, которая уже много лет не приезжала в деревню, попытались с ней связаться для решения вопроса об оформлении договора купли-продажи.

Наши усилия были бесполезными, на телефон она не отвечала, по московскому адресу не проживала, со слов соседей бабуля уехала то ли в какой-то интернат, то ли в дом престарелых. Близких  родственников у нее не было.

Решили подавать иск о признании права собственности  на основании расписки, положительная практика по аналогичному делу у меня была, см. тут Признание права собственности на жилой дом, купленный по расписке.

В таком случае не было  необходимости соблюдать срок приобретательной давности.

Иск был подан от лица первого приобретателя.

Однако при рассмотрении дела в суде при изучении и толковании расписки суд пришел к выводу о том, что по основаниям купли-продажи нельзя признать право собственности, поскольку сам текст расписки не содержал слова: «продала, купил и т.д.»

Текст расписки был следующего содержания:

Я получила деньги в сумме 5 500 рублей за дом и огородный участок, находящиеся в Рязанской области Ново-деревенского района деревня Красная степь в бессрочное пользование.Также в суде было установлено, что при доме имелось два земельных участка: один площадью 100 кв.м. под домом, второй площадью 5 000 кв.м. за домом (огород). Огородный участок принадлежал бабуле на праве постоянного бессрочного пользования.

Пришлось уточнять исковые требования и просить признать право собственности на дом и два земельных участка в порядке приобретательной давности.

Но на 2017 год срок приобретательной давности составил только 15 лет (если точнее 12 лет), тогда как к данному сроку надо прибавлять еще три года — срок исковой давности,  в течение которого дом и земельные участки могли быть истребованы из чужого незаконного владения, то есть нужны полные 18 лет добросовестного владения.

Судья категорически не хотела нарушать срок приобретательной давности,  поэтому было принято определение  об оставлении иска без рассмотрения в связи с двойной неявкой истца.

Дело отложили на три года. Али был очень недоволен, на что я ему сказала, что можно решить вопрос быстрее, если он найдет бабулю и оформит с ней сделку.

Бабуля так и не нашлась.

Три года прошли  и в сентябре 2020 году мы вновь подаем иск в суд о признании права собственности на дом и два земельных участка в порядке приобретательной давности.

Однако и со второй попытки оказалось не все так просто. В ходе рассмотрения  дела выяснилось, что бабуля в 2019 году умерла. Поскольку сведений об открытии наследства в деле не было, пришлось проводить замену ответчика – на администрацию сельского поселения.

Потом выяснилось, что наследственное дело было заведено,  были установлены наследники по завещанию, которые оформили московскую квартиру бабули. На наше счастье до домика в деревне им не было дела.

Пришлось привлекать наследников в качестве соответчиков  по делу.

И еще одна неприятная неожиданность – в поселении сменилась глава, которая  стала  активно участвовать в судебном процессе и возражать против признания права собственности истца на огородный участок площадью 5 000 кв.м, который принадлежал умершей бабуле на праве постоянного бессрочного пользования.

Такая позиция была мне не понятна, поскольку  Красная  Степь довольно глухая деревня и там полно заброшенных участков. которые никому не нужны. 

Но возражения в целом были обоснованы, поскольку право постоянного бессрочного пользования со смертью прекращается и не наследуется. Глава поселения также указывала, что бабуля не могла распоряжаться участком, принадлежащим ей на праве постоянного бессрочного пользования.

С этим конечно можно было бы поспорить, ведь речь шла о приобретательной давности,  а не о купли-продаже, но мы с Али уже устали и решили, что нам будет достаточно дома и земельного участка под домом.

И, наконец, в феврале 2021 года судом было вынесено решение о частичном удовлетворении исковых требований, за истцом было признано право  собственности в порядке приобретательной давности на дом и земельный участок под домом. В признании права собственности на огородный участок было отказано. В этой части мы не стали обжаловать решение.

Несмотря на то, что фактически процесс не был состязательным из-за отсутствия интереса ответчика к дому и земельному участку, процесс не был  простым. То и дело, как назло всплывали разные обстоятельства, которые могли привести к неблагоприятному результату, но медленно и упорно мы их преодолевали.

 Решение не было обжаловано в апелляционном порядке и вступило в законную силу.