Найти юриста / адвоката / эксперта
Признание права собственности на жилой дом, купленный по расписке
В 2015 году ко мне за помощью обратились азербайджанцы – Ш. и Н., одного из которых хотели выселить из дома.
Ситуация была следующая.
В 2002 году азербайджанец Ш. купил в деревне дом по расписке. Поскольку дом был не оформленный (надо было вступать в наследство) и находился в непригодном для проживания состоянии, цена за дом была небольшой – 15 000 рублей. Деньги передавались дочери умершей собственницы.
С момента передачи денег Ш. привел дом в порядок и несколько лет в нем проживал, после чего стал сдавать этот дом другим азербайджанцам, которые приезжали в деревню на заработки (сторожили яблоневые сады).
В 2007 года Ш. перепродает дом за 50 000 рублей другому азербайджанцу – Н., который вселяется в него со своей семьей и живет в нем до 2015 года.
За время своего проживания Н. провел в дом газ и воду, пристроил террасу. Когда в 2012 году проводили газ Н. пришлось связываться с наследницей, которая продала дом после смерти своей матери, поскольку газовщики требовали документы на дом. Н. просил выдать доверенность на его имя для оформления всех необходимых документов, однако наследница отказалась выдавать доверенность, при этом все же в 2013 году вступила в наследство и зарегистрировала свое право собственности на спорный дом.
Газ при помощи сельского совета все-таки подключили, поскольку в доме проживали несовершеннолетние дети.
Наследница оказалась очень хитрой старушкой (назовем ее Т.), осознав после обращения к ней Н. о том, что дом до настоящего времени не оформлен, вступила в наследство, а в последующем стала требовать от Н. 350 000 рублей за дом.
Такой суммы у Н. не было, он предложил ей 100 000 рублей, с учетом того, что большая сумма денег уже была вложена в дом.
Т. была инвалидом по зрению, и она обратилась в прокуратуру с заявлением о подаче в ее интересах иска об устранении препятствия в пользовании и распоряжении жилым помещением и выселении Н. и членов его семьи.
Такой иск был подан.
Вот с такой историей Ш. и Н. пришли ко мне. Также из документов следовало, что еще в 2012 году они пытались оформить дом, поскольку у них имелся адвокатский запрос в архив, но до конца дело не довели.
Я посмотрела расписку, в ней было указано, что Т. продает дом Ш. за 15 000 рублей, при этом 7500 рублей были выплачены сразу, а оставшаяся часть в размере 7500 рублей была выплачена 10.03.2004 года. Фактически в расписке были указаны все существенные условия договора, такие как цена, товар, а также имелись подписи продавца и покупателя.
Было принято решение действовать следующим образом: подать иск о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и заявить ходатайство о приостановлении дела по иску прокурора об устранении препятствия в пользовании и распоряжении жилым помещением и выселении, что и было сделано.
В последующем исковые требования были уточнены на признание расписки договором купли-продажи и на признание права собственности на жилой дом.
При рассмотрении иска о признании права собственности Т. попила нам крови, меняла свои показания, выдумывала разные истории, что получала деньги не за продажу, а за проживание, потом сказала, что по устной договоренности цена за дом была другой, 30 000 рублей и т.п. Ссылалась на пропуск срока исковой давности и на то, что расписка является недействительной.
Судья также меняла свою позицию, и к концу судебного рассмотрения после одного из заседаний напрямую мне сказала, чтобы мы договаривались о цене, поскольку она откажет в иске. Т, уже предвкушала свою победу и предъявила сумму в размере 400 000 рублей. О такой сумме не могло быть и речи, поскольку старый дом в деревне площадью 25 кв.м. таких денег не стоил, да такой суммы и не было у моих доверителей.
Было принято решение идти до конца. Мы вызвали и допросили в качестве свидетелей соседей, которые пояснили, что Т. после смерти матери (с 2002 года) ни разу не видели, что содержание и ремонт дома осуществляли Ш., а затем Н, что дом был капитально отремонтирован, подведены коммуникации, пристроена терраса, поменяны полы, перекрыта крыша. Поясняли то, что Т. не интересовалась судьбой дома, своих прав на него до оформления в 2013 году не заявляла.
В итоге суд поменял свою позицию и удовлетворил наш иск. Апелляция так же оставила решение в силе.
После вступления решения в законную силу прокурор отказался от иска об устранении препятствия в пользовании и распоряжении жилым помещением и выселении, и судом было вынесено определение о прекращении производства по делу.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемая Ольга Николаевна, мои аплодисменты! Вы — большой молодец! Не так то просто было выиграть такое дело при данных обстоятельствах.
Ну а товарищи азербаджанцы в следующий раз перед покупкой недвижимости будут, наверное, осмотрительней в оформлении документов.
Уважаемый Андрей Владимирович, давно хотела поделиться этой историей, никак руки не доходили.
Дело в том, что у нас в районе таких ситуаций довольно много. Причем по расписке покупают и русские граждане. Иногда и расписки нет на руках.
Аналогичная ситуация, дом купили по расписке в 2002 году, но в расписке нет слова о продаже, а просто: получила деньги за дом.
Здесь подумала и решила подать по приобретательной давности, а там надо 18 лет. Вот ждем 2020 года.
Уважаемая Ольга Николаевна, примите мои поздравления! Дело действительно было сложное и добиться при таких обстоятельствах положительного результата дорогого стоит! (handshake)
Эта история в очередной раз подтверждает наличие вселенской справедливости, которая и расставила все на свои места. Дом остался у реальных собственников, а продавец, желавший повторно продать уже проданное имущество, ничего не получил.
Уважаемый Евгений Викторович, спасибо!
Бабушка ушлая оказалась, хотела наживиться по полной.
Когда апелляция решение в силе оставила, горилась, что же ей с участком делать, ведь его никто без дома не купит.
Уважаемая Ольга Николаевна, а теперь уже Ваш клиент может поживиться!(giggle) Шучу конечно!
Уважаемый Евгений Викторович, мой клиент так устал от этих разборок, что сразу после того, как решение вступило в законную силу продал его.
Уважаемая Ольга Николаевна, я думаю, что при изложенных обстоятельствах это было мудрым решением!
Уважаемая Ольга Николаевна, поздравляю с победой!
Вот какие старушки бывают оказывается…
Уважаемый Сергей Валерьевич, бываю и не такие бывают!
Уважаемая Ольга Николаевна, да уж, как говорится, жадность фраера сгубила!
Поздравляю с победой в столь непростом деле! (handshake)
А по другому делу всё правильно, надо вначале встретить 2020 год! Вот он уже, ждать сталось недолго!(party)
Уважаемый Евгений Алексеевич, не захотела 100 000 рублей, хотела 400 000 рублей. Жадность она такая. Уверена была в своей победе, да и судья поначалу давала ей основание так думать.
Уважаемая Ольга Николаевна, а был ли у нее представитель? Может от этого такая необдуманность в действиях?
Уважаемый Евгений Алексеевич, представителя не было, появился только на апелляции. Но с кем то консультировалась, письменные возражения были представлены.
Уважаемая Ольга Николаевна, тогда плохо, что никто не мог подсказать, остановить от необдуманного шага!
Уважаемая Ольга Николаевна, поздравляю, роскошное решение!
Вы правильно указали, что расписка в своем содержании содержит все существенные условия договора купли-продажи недвидимости, предусмотренные законом и по сути таковым является.
Мне кажется, Ваш процесс прошел бы более легко, если бы Вы сформулировали два требования, о признании договора заключенным между истцом и ответчиком и признании за последним права собственности.
По сути, то де самое, но такие формулировки более понятны суду.
Но, повторюсь, Ваша работа отличная! Не самая простая категория дел, хотя и практики много.
Поздравляю еще раз!
Уважаемый Владимир Борисович, Вы правы, сейчас, глядя назад, я бы так и сделала, но 2015 год, я только два года как получила статус, практики и понимания было маловато.
Спасибо за Вашу оценку!
Уважаемая Ольга Николаевна, отличная работа! Поздравляю!(F)
Уважаемая Ольга Витальевна, спасибо!!!
Уважаемая Ольга Николаевна, поздравляю. Интересное дело.
Уважаемый Станислав Всеволодович, спасибо, дело действительно интересное!
Огромное спасибо за практику! Дело Великое! Может быть, мне лично пригодится.
Уважаемый Андрей Валерьевич, спасибо!
У меня много наработок по этому вопросу, так как обращались люди с подобными вопросами. Сейчас один клиент есть, но он расписку не сохранил, вот думаем, как лучше поступить.
Так что не стесняйтесь, поможем чем можем!
Уважаемая Ольга Николаевна, очень интересное и сложное дело, судебный акт роскошный - хорошо просматривается Ваша работа по делу. Буду еще изучать решение, в общем, в избранное.
Уважаемая Софья Ароновна, спасибо за Вашу оценку!!! Буду только рада, если кому то поможет это решение!
Уважаемая Ольга Николаевна, замечательная работа и прекрасный итог!
Поздравляю!!!
Уважаемая Татьяна Васильевна, большое спасибо!!!
Уважаемая Ольга Николаевна!
↓ Читать полностью ↓
От души поздравляю с прекрасной победой и настоящим торжеством справедливости!
По мотивам судебного акта, а также обсуждения в ветке возникли несколько мыслей. Позволю себе ими поделиться.
Во-первых, мне странно, что суд отсчитывал по этому спору срок исковой давности. Безусловно, это хорошо, что отсчитан он был в пользу Вашего доверителя. То есть признан неистекшим. Но его вообще не должно быть хотя бы в силу прямого указания из абзаца третьего пункта 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Как следует из текста апелляционного определения, ответчик сама признала, что домик находится во владении истца с 2002 года. А значит, перед нами классический негаторный иск. Срок давности к таким искам не применяется.
Во-вторых, абсолютно правильно сказано про расписку: она содержит все существенные условия договора купли-продажи жилого дома. Однако расписка составлена в 2002 году. В тот момент действовал пункт 2 ст. 558 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Не только перехода права собственности по договору, но и самого договора. Без такой регистрации договор считался незаключенным.
Вполне очевидно, что расписка государственную регистрацию не проходила. Следовательно, другая сторона могла попытаться указать на незаключенность договора купли-продажи. А заодно на истечение срока давности по требованию о государственной регистрации сделки по решению суда (здесь как раз срок давности очень даже применяется, впрочем, такое требование в настоящем деле не заявлялось). Впрочем, как раз по ходу этого очень длительного процесса, буквально за пару месяцев до вынесения решения, вышло известное Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года. И его пункт 63 запретил стороне, фактически исполнявшей сделку до ее необходимой государственной регистрации, ссылаться на истечение срока исковой давности по соответствующему требованию другой стороны. Как известно, закон обратной силы не имеет, а вот разъяснения по правоприменению – очень даже. Так что в случае если бы представитель ответчика ссылался на отсутствие государственной регистрации расписки, которую предлагалось считать за договор купли-продажи, стороне истца было чем крыть. Но насколько я могу судить, эти нюансы остались за пределами внимания судей.
И в-третьих, о сетованиях ответчика по поводу того, что никто без дома участок не купит. По нынешним правилам из ст. 552 ГК РФ, при продаже дома происходит автоматическое отчуждение прав на участок. С этой точки зрения, если бабушка была собственником участка, то теперь де-факто она им уже не является, и нынешний собственник дома смело может признавать право собственности на весь этот участок. Иск опять же негаторный (владеет домом на законных основаниях, значит, владеет участком), то есть никакого срока давности. Но я специально проверил и обнаружил, что в том самом далеком 2002 году редакция ст. 552 ГК РФ была иной. Если в договор на сей счет условий не содержал, то покупателю недвижимости переходила в собственность только та часть участка, которая занята приобретенным объектом и необходима для его использования. Видимо, бабушку ждут новые судебные разборки уже с нынешним собственником домика по поводу того, кому какая часть участка принадлежит. Но какой-то кусок после раздела всё же окажется бабушкин, и его, наверное, можно будет продать как самостоятельный объект. Не так уж всё и плохо у неё.
Эти мои мысли вслух касаются исключительно действий судов и всего, что около. А Вы, ещё раз подчеркну, одержали прекрасную победу.
Уважаемый Сергей Александрович, Вы предполагаете, что это негаторный иск. Мысль интересная. Однако, высказывая такую мысль нужно прямо называть препятствие, которое необходимо устранить. Каково оно по Вашему в данном случае?
Уважаемый Владислав Александрович!
↓ Читать полностью ↓
Большое Вам спасибо за внимание к моей точке зрения!
Насчёт негаторного иска, мне кажется, здесь всё несколько проще. Такой иск направлен на защиту права, несвязанного с лишением владения. Это либо право собственника (ст. 304 ГК РФ), либо иного лица, владеющего вещью на законном основании (ст. 305 ГК РФ).
В данном случае вещью (домом) владеет покупатель на основе расписки, содержащей, как выяснилось стараниями уважаемой Ольги Николаевны, признаки договора купли-продажи. Он не собственник (не зарегистрировал право), но законный владелец (ст. 305 ГК РФ). При этом право собственности (здесь несвязанное с лишением владения) покупателя нарушено. Точнее, нарушено право на регистрацию права собственности. Покупатель имеет основание зарегистрировать это право за собой, но внезапно такую регистрацию на своё имя осуществил продавец. Если брать Вашу формулировку, то регистрация права за посторонним – это и есть то самое препятствие, требующее устранения.
Ещё раз сошлюсь на пункт 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. В абзацах втором и третьем сказано, что, поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
Как раз наш случай. Запись недостоверная в ЕГРН внесена (препятствие!), владение не нарушено. На этот случай Постановление отсылает к абзацу пятому ст. 208 ГК РФ, а в самом этом абзаце пятом ст. 208 ГК РФ содержится отсыл к статье 304 ГК РФ. К негаторным искам.
То есть мне кажется, этот иск негаторный в силу прямого указания Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ.
Ещё раз Вас благодарю!
Уважаемый Сергей Александрович, по поводу срока исковой давности Вы правы. Однако, на счёт способа защиты права негаторным иском вижу проблему. В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч.1). Однако, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч.2).
Следовательно, иск в рассматриваемом случае, должен быть направлен именно на оспаривание права собственности, причём, зарегистрированного права. Именно об этом говорит п.57 Пленума от 29 апреля 2010 г. N 10/22, на который Вы ссылаетесь, обосновывая срок исковой давности.
Мне видится, что негаторный иск не направлен сам по себе на оспаривание зарегистрированного права. Иное означало бы, что зарегистрированное право собственности является препятствием. Тут надо смотреть в упомянутом Пленуме пункты 21, 52-57 и особенно п.58, который прямо регулирует эту ситуацию. Т.е. верным является именно иск о признании права собственности, а не негаторный.
Уважаемый Владислав Александрович!
↓ Читать полностью ↓
Вновь огромное Вам спасибо!
Я в очень значительной степени с Вами согласен. А расхождения наши, мне кажется, связаны исключительно с формулировками. Вы считаете иски о признании права и негаторные иски принципиально разными, я же исхожу из того, что они не полностью противоположны, и иск о признании права может являться при определенных обстоятельствах может являться негаторным.
Думаю, я понимаю Вашу точку зрения. Она соответствует доктрине. Мне известно, что такие выдающиеся современные цивилисты, как Евгений Алексеевич Суханов и Константин Ильич Скловский, категорически возражают против отнесения исков о признании права собственности к негаторным. И они как раз пишут о том, что негаторный иск направлен на устранение препятствия собственнику или иному законному владельцу. Вот и Вы тоже называете устранение препятствия как определяющий элемент негаторного способа защиты.
Но это доктрина. А на практике негаторными часто называют любые иски по статье 304 ГК РФ. А в этой норме про препятствие не сказано. А говорится лишь про нарушение права, не связанного с лишением владения. То есть нарушение вещного права может быть любым, но если владение при этом не исчезло, то, с сугубо практической точки зрения, иск об устранении такого нарушения будет негаторным. Независимо от того, есть или нет препятствие в результате нарушения.
Я с большим вниманием и удовольствием посмотрел ещё раз те пункты Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ, на которые сослались Вы. Опять же прекрасно Вас понимаю. Действительно, иски о признании права и об устранении нарушений права, несвязанных с лишением владения (их мы называем негаторными) находятся в разных разделах Постановления. И может создаться впечатление, что «им не сойтись никогда», почти как Западу и Востоку у Киплинга.
Но вот на что хочу обратить внимание. Иски о признании права находятся в разделе «Споры о правах на недвижимое имущество». В том же разделе можно найти иски о признании права отсутствующим. К слову, упомянутые выше Суханов и Скловский расценивают такие иски как разновидность исков о признании права. Однако Президиум ВАС РФ в пункте 12 «Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» прямо называет иск о признании права отсутствующим разновидностью негаторного иска. И объясняет свою позицию тем, что такой иск заявляется владеющим лицом. Этого, с точки зрения Президиума ВАС РФ, достаточно для такого вывода.
Кстати, и Суханов, и Скловский категорически не согласны здесь с Президиумом ВАС РФ. Вот она разница между доктриной и судебной практикой. (Почти как средневековая теория двойственной истины: истинное в богословии может быть неистинным в философии, и наоборот.)
Но в таком случае нет причин, с чисто практической точки зрения, не считать негаторным и иск о признании права, если он заявлен владельцем вещи. Как я уже говорил в прошлом своем комментарии, Пленум – чисто практически – относится к таким искам именно как негаторным. Поскольку не применяет к ним срок исковой давности, ссылаясь на абзац пятый ст. 208 ГК РФ, а этот самый абзац пятый статьи 208 прямо выводит на ст. 304 ГК РФ. Ведь неприменение срока давности к иску о признании права отсутствующим Президиум обосновал ровно так же (той же статьей 208), и отсюда сделал вывод о негаторности этого иска. По той же логике, и иск о признании права владеющего лица тоже может расцениваться как негаторный.
Думаю, можно придерживаться и той, и другой точки зрения. Каждая обоснована, при этом обоснована по-своему.
Уважаемый Сергей Александрович, иногда бывает обидно за такую науку, как история. Говорят, что она ничему не учит. Мой опыт говорит мне, что это неверно, история учит, но жестоко, она наказывает тех, кто забыл её уроки.
↓ Читать полностью ↓
Всё началось с захвата угодий. Давно это было. Когда племена достаточно свободно перемещались и занимали выгодные земли, изгоняя местных насельников.
«Седяше славяне по Днепре» — пишет летописец. Но так не только славяне: маркоманские войны показывают, что также оседали германцы и сарматы; пришедшие с востока половцы осели в причерноморье; римляне постоянно грешили этим… И вот племя осело, оккупировало территорию. В силу этого возникает «Occupatio», а с ним и право собственности в своём первозданном виде. Сейчас это происходит только при приобретении права на бесхозяйную вещь. Из этого права невозможно вывести иной способ защиты, кроме как обратный захват, т.е. согнать оккупанта и вернуть землю. Но что происходит дальше? А дальше оккупант оседает и охраняет своё приобретение. Возникает «possessio», это два слова: «potis» — потуга, напряжение и «sedere» — сидеть, оседать. Лицо сторожит своё надел, напрягается, сгоняет с него пришлых, используя такое первобытное копьё, по-сути, просто заострённую палку, называемую «виндикт». Здесь способ защиты права уже может быть в виде обращения за защитой к публике, типа «Люди! Смотрите, я много лет владел, а он пришёл и хочет забрать! Вы же знаете, что это моё, потому я прошу виндикации как права выгнать пришельца!». Ну а потом возникает уже «dominium», как то, что принадлежит домашнему хозяйству, а потом и хозяйству вообще. У мельника это будет мельница, а у скотовода — овин. И вот скотовод имеет на дворе огромный каменный жернов, а мельник просит защиты, мол, это мой жернов. И судья задаёт вопрос: «Скотовод, а откуда в твоём хозяйстве взялся жернов? А? У тебя что? Мельница появилась вдруг?» — И тут уже возникает полная возможность защиты права, так как хозяйство делает вещь принадлежностью к хозяйству в целом, и даже более того, эти хозяйства сами принадлежности к хозяйству целой страны с глобальным разделением труда и местными особенностями. Вот тут и возникает негаторный иск, поскольку вещь сама начинает нести в себе свойства принадлежности к хозяйству лица.
Как видите, всё это естественно и понятно. Путаницы тут быть не может. Никак не может виндикация перепутаться с негаторным. Виндикацией мы защищаемся от того, кто захватил нашу мельицу в целом, а негаторным от того, кто скоммуниздил жернов от чего наша мельница встала и не может работать…
Уважаемый Сергей Александрович, на счет государственной регистрации договора я помнила и ждала этот довод от ответчика, но бабушка о нем не упомянула и суд его не учитывал.
По поводу срока давности у суда была позиция, что он применяется и нам осталось только доказвать дату с которой он исчисляется.
Уважаемая Ольга Николаевна, у кого не было «расписочного дела», тому трудно представить как сложно потребовать полного исполнения по расписке, вплоть до передачи-признания права собственности. У меня было такое дело в далёком 2005 году. В то время суды при отсутствии регистрации права вообще никаких расписок не видели, государственная регистрация права была этакой «священной коровой», если нет такой регистрации, то, считали, что нет и права. Моего доверителя спасло тогда Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества „РЕБАУ АГ“ на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации». Полагаю, что высказанные в этом определении позиции актуальны и в настоящее время.
Уважаемый Владислав Александрович, да, в те годы действительно трудно было что сделать. Но я хочу сказать, что последние несколько лет практика радует, главное доказать реальность намерений и полный расчет, и чтобы текст расписки был соответствующий.
Уважаемая Ольга Николаевна, прекрасная работа!
У меня вопрос, почему изменили предмет иска? Первоначальные требования были правильными.
Уважаемый Роман Александрович, спасибо!
Позиция суда была такая, потому что расписка это все таки не договор, что ее еще надо признать договором, поэтому нет оснований просить перехода права. Примерно так.
Уважаемая Ольга Николаевна, считаю, что заявлять отдельно требование о признании расписки договором или о признании договора заключённым, излишне. Это входит в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права.
Уважаемая Ольга Николаевна, замечательная работа. А, учитывая, что проведена она была на заре Вашего становления — трижды замечательно.
Уважаемая Светлана Валентиновна, спасибо за оценку!(blush)