Несостоявшееся признание права собственности на жилой дом. Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга не согласился с доводами юриста истца о том, что право собственности на дом может возникнуть у лица его продавшего.

Некоторые дела, а точнее их последствия, порой, продолжают проявляться весьма долго. Описываемый спор относится к этой долгоиграющей серии, в которую мы с коллегой Михайловым попали. И описываемое дело далеко не последнее в серии. Еще имеется 5 дел в различных судах Санкт-Петербурга.

Началось все с дела о признании недействительным договора купли продажи дома и земельного участка в городе Пушкин, в котором истцы ссылались сразу на три основания недействительности, противоречащие одно другому. Например, мнимость сделки предполагает понимание значения своих действий, что полностью несовместимо с требованием о признании сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ, о чем ненавязчиво заметили судьи Третьего кассационного суда, когда истец безуспешно пытался обжаловать решение.

Далее мы защитили нашего доверителя от распространения каналом 78 ТВ его изображения и персональных данных в передаче, в которой участвовал истец, который пытался изобразить из себя жертву. В итоге было заключено мировой соглашение и канал выплатил доверителю компенсацию морального вреда.

Учитывая стоимость объекта, истец не успокоился и решил продолжить эксперименты, предъявив новый иск. На этот раз истец счел, что, так как в договоре купли-продажи, который ему не удалось оспорить, была указана готовность объекта 10%, а он якобы после продажи достраивал дом на свои средства, то и за ним следует признать долю в праве общей собственности на дом.

Исковое заявление о признании права собственности на дом и доводы истца

В обоснование иска было указано, что земельный участок вместе с расположенным на нем объектом незавершенного строительства в состоянии 10 % готовности в сентябре 2015 года был продан истцом, действующим по доверенности от своей супруги, ответчику, однако и после продажи истец продолжал строительные работы на участке, в настоящее время строительная готовность объекта составляет 100 %. Ссылаясь, что 90 % объекта созданы им лично и за свой счет, истец просил признать за ним право собственности на конструктивные элементы объекта незавершенного строительства в размере 90 %.

Впоследствии истец неоднократно изменял заявленные требования и в последней редакции уточненного иска указал, что по данным ГУП «ГУИОН» на отчуждаемом земельном участке находились следующие строения: объект незавершенного строительства степенью готовности 86,4 %, объект незавершенного строительства 2015 года начала постройки, баня, летняя кухня, веранда и забор протяженностью 74,5 м. Указанные объекты в договоре продажи не поименованы ни в отдельности, ни как надворные и хозяйственные постройки, стоимость их сторонами не согласовывалась, следовательно, право собственности на указанные объекты ответчику не переходило. Поскольку объекты возведены истцом и за его личные средства, истец просил суд признать право общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... А в размере 9/10 долей за истцом и в размере 1/10 за ответчиком, а также признать за истцом право собственности на следующие нежилые объекты недвижимого имущества: баня, летняя кухня и веранда.

Представитель истца  пояснял, что из буквального толкования заключенного сторонами договора купли-продажи следует, что продавалось 10 % объекта и не более того, остальные 90 % принадлежат истцу. Если даже объект был готов на 86%, впоследствии он истцом достраивался, на строительные работы им затрачено более 2,5 млн. руб. Также ответчику не продавались другие расположенные на земельном участке строения. Полагал срок исковой давности не пропущенным, поскольку срок прерывается предъявлением иска.

Затем представитель истца пояснил также, что основанием возникновения права собственности истца являются те обстоятельства, что на момент заключения договора объекты были возведены, их строительство было завершено, и ответчику они не продавались. Строительство гостевого дома велось строительной организацией, договор с которой был заключен истцом позже, «задним числом» после выполнения работ, для оформления  налогового вычета.

Возражения, представленные адвокатом ответчика в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга

Я подготовил возражения на данный иск Кроме того, мы еще заявили и о пропуске истцом срока исковой давности.

В возражениях мы ссылались среди прочего на следующее.

Даже, если предположить истинность всех указанных истцом фактов, хотя мы их отрицаем, то исковые требования  всё равно не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности установлен ст. 218 ГК РФ. Условно способы приобретения права собственности делятся на первоначальные и производные. Первоначальный способ возникновения собственности возникает, если вещь не была до этого не у кого в собственности, как, например, изготовление новой вещи. Производный же способ – это переход права собственности от предыдущего собственника.

В нашем случае ответчик приобрел право собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства на нем (вопрос готовности сейчас я не обсуждаю, а исхожу из условного допущения истинности утверждений истца, хотя они противоречат доказательствам).

Допустим предположение или гипотетическую ситуацию, когда гражданин А имеет право собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства на нем, а гражданин Б предоставляет строительные материалы и помогает достраивать этот объект.

Требуется ответить на вопрос, возникает ли у гражданина Б право долевой собственности на готовый объект?

В отечественном праве такая возможность предусмотрена лишь в одном исключительном случае, когда согласно ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Иначе говоря, только если бы А и Б являлись бы супругами и за счет их общего имущества был бы достроен объект и стоимость имущества другого супруга существенно бы увеличилась, то это имущество можно было бы признать совместной собственностью.В рассматриваемом же споре истец имеет совершенно другую супругу и любое приобретение им имущества является совместной собственностью его и его супруги.

В силу какой нормы права истец приобрел право собственности? Он не совершил с собственником земельного участка и дома какой-либо договор на приобретение доли в праве собственности на дом. Между тем, ч.4 ст. 244 ГК РФ предусматривает, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

В силу какого юридического факта, т.е. факта, предусмотренного нормой права для возникновения права долевой собственности, дом поступил в собственность двух лиц? В данном случае истец таковых не привел.

Если он помогал кому-либо строительными материалами в строительстве, то факт передачи материалов не является основанием возникновения права собственности.

В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Ради дискуссии предположим, что собственнику земельного участка кто-то безвозмездно передает строительные материалы и даже производит строительные работы. Тем не менее, право собственности возникает на здание у собственника земельного участка, а тот, кто считает, что собственник неосновательно обогатился, может предъявить иск, но не о признании права собственности, а о взыскании неосновательного обогащения, конечно же, если докажет, что действительно предоставлял строительные материалы, а также, если случай не подпадает под исключения, предусмотренные ст. 1109 ГК РФ, но это совсем другая история.

В рассматриваемом же споре российское право не предусматривает возможность возникновения права долевой собственности.

Предоставление материалов и участие в строительстве не создают права собственности на дом или долю в праве. Поэтому не имеет никакого правового значение предоставлял ли истец материалы для строительства дома или нет. Тем не менее, раз суд счел, что вопрос предоставления материалов и даты постройки дома имеет отношение к делу, а в силу ст. 56 ГПК РФ именно суд распределяет обязанность доказывания, мы полагаем, что факты, изложенные истцом в исковом заявлении не соответствуют действительности.

Далее, ссылаясь на обстоятельства, установленные по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица, указали, что, несмотря на то, что на момент продажи была указана 10% готовность дома, дом был практически готов и в нем проживали истец и ответчик. 

Кроме того, согласно данным технического учета готовность дома ещё в 2014 году составляла 85 или 86%, т.е. дом был почти готовым. Да, истец до продажи объекта не представил соответствующих данных в Росреестр, но фактически дом на момент его приобретения ответчиком был почти готов. Оставались лишь небольшие отделочные работы.

Дом был подключен к системе водоснабжения. В доме было газоснабжение и электричество. За коммунальные услуги осуществлялись платежи. В нем проживали истец и ответчик.

Таким образом, истец не доказал того, что готовность дома составляла 10% на момент его купли-продажи, хотя данный вопрос и не имеет, как говорилось выше, ровно никакого правового значения для разрешения настоящего спора.

Как уже говорилось выше, опять же, собственность истца на долю в праве собственности на дом не может возникнуть в силу предоставления материалов для строительства, но раз суд ставит на обсуждение данные вопросы, мы полагаем, что истец и не доказал того, что он предоставлял ответчику материалы для строительство дома.

Истец предоставил просто пачку неких документов, что он выступал покупателем неких строительных материалов. Прежде, чем проанализировать эти доказательства, сразу же оговоримся, что даже если и предположить, что истец что-то приобретал в сети строительных магазинов «Петрович», то это само по себе не свидетельствует о том, что купленные материалы передавались для строительства дома. Это еще необходимо доказать.

Из той пачки документов, которую представил истец в суд, вовсе не следует, что материалы пошли на строительство дома.

Во-первых, на земельном участке находится дом, в котором жили истец и ответчик, как до приобретения последним дома и участка, так и после этого. В то же время на момент приобретения на земельном участке имелся еще фундамент. В настоящее же время на земельном участке практически построен еще один дом, который не стоит на кадастровом учете.

Допустим, истец покупал материалы, но возможно они шли на строительство другого дома, а возможно они шли на строительство каких-либо иных объектов, о которых мы не знаем.

Во-вторых, истец, предоставляя пачку документов, не расписал, когда, какой материал пошел на строительство спорного дома и чем это подтверждается. Мы ни в иске, ни в объяснениях представителя, которой и вовсе ничего не может пояснить, не видим таких сведений и доказательств их подтверждающих.

В-третьих, из большинства представленных истцом документов следует, что адрес доставки либо вовсе не указан, либо там указаны адреса совершенно иных домов, находящихся, в том числе и в Форносово. Объяснения тому очень просты. Истец давал свою карточку сети «Петрович» разным знакомым, так как у него была значительная скидка, и он фигурировал в качестве покупателя в документах. Иначе говоря, истец поехал в сеть «Петрович» и ему дали распечатку того, когда на имя его карточки покупались товары. Поэтому за большинство товаров истец даже и не платил, так как платил за них реальный покупатель.

Суммировать изложенное можно следующим образом. Истец не собирается ничего доказывать, а хочет на основе пачки распечатанных в сети магазинов  «Петрович» документов, подтверждающих только использование его карты, просто признать право на долю в общей собственности на дом, без каких-либо правовых оснований.

В итоге Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга отказал в удовлетворении исковых требований, как мотивам их необоснованности и незаконности, так и в связи с пропуском истцом срока исковой давности. В июне 2020 года Санкт-Петербургский городской суд отказал истцу в удовлетворении апелляционной жалобы.