Некоторые граждане, да и не только они, а и их юристы, придерживаются мнения, что последствий заключенной сделки можно избежать, предъявив в суд иск о признании её недействительной. Вы спросите, а где же основания. А для того и есть юристы, чтобы в угоду недовольному совершенной сделкой гражданину придумать основания.

Думаю, что, по их мнению, нет никаких оснований только у плохих юристов, а хороший их всегда найдет, на том и стоят. Описываемое дело как раз из той серии: «Что Вам, уважаемый, угодно? Не нравится то, что Вы заключили и исполнили договор? Так это не проблема. Основания для признания сделки недействительной мы найдем».

Результат же рассматриваемого спора опровергает такой подход. Право – это не хотелки. Основания для признания договора недействительным должны существовать и их надо еще доказывать.

Фабула

Гражданка, назовем её Иванова, проживала в сожительстве с неким гражданином, назовем его Петровым, который, впрочем, был женат и его супругу назовем Петровой. Гражданка Петрова имела в собственности в городе Пушкин земельный участок и объект незавершенного строительства. Я для простоты буду называть его домом. Несмотря на то, что дом был оформлен на Петрову, он являлся совместной собственностью супругов Петровых

С женой Петров не проживал, а познакомился с гражданкой Ивановой, с которой и стал совместно жить. Петров был существенно старше Ивановой.

Однажды у Петрова случился инсульт, но Иванова посещала его в больницах и продолжала с ним проживать. Осенью 2015 года Петров, уже выписавшись из больницы, решил, что дом надо продать Ивановой. Его супруга, Петрова, выдала ему доверенность на продажу дома. Супруг дал у нотариуса согласие на отчуждение дома и в итоге продал его по доверенности Ивановой за несколько миллионов рублей.

Условно 01 ноября 2015 года подписывается договор купли-продажи, согласно условиям которого Петров получил всю сумму денег от Ивановой. Документы сдаются в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на Иванову. Опять же, условно 05 ноября 2015 года, когда документы были сданы в Росреестр, Петрова отменяет доверенность.

Далее Иванов и Петрова живут вместе в данном доме, пока в конце 2017 года не ссорятся, и затем Петров выгоняет собственницу из дома. Она естественно пишет заявления в полицию о том, что её не пускают в свой дом, но полиция говорит идите и судитесь.

Сразу после разрыва отношений между Ивановым и Петровой Петрова предъявляет иск в Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга о признании недействительным договора купли-продажи дома и одновременно предъявляет иск с таким же требованием Петров.

Позиция истцов

Отмечу, что истцы неоднократно меняли основания иска, и я перечислю их в хронологической последовательности.

Петрова в своем иске утверждала, что сделка противоречит закону, а следовательно, является недействительной. При этом она ссылалась на то, что доверенность была отменена ей еще до регистрации права за Ивановой.

Петров же  своем иске утверждал, что сделка мнимая, так как её целью была не продажа квартиры Ивановой, а перевод на нее собственности, чтобы она могла оказать супругам помощь в продаже дома, а так как, если бы она была согласно реестру собственником, то ей легче было бы продавать её. Иначе говоря, Петров считал, что купля-продажа прикрывает агентские отношения.

Кроме того, по словам Петрова такую схему продажи дома якобы предложила ему Иванова.

Далее, после представления нашей стороной возражений истцы поняли полную уязвимость и несостоятельность своей позиции, и у иска появились новые основания.

Петров стал утверждать, что в результате инсульта он в момент совершения сделки не понимал значения своих действий и не мог руководить ими, т.е. просил применить ст. 177 ГК РФ. Более того, так как для оспоримой сделки срок исковой давности составляет всего лишь 1 год с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права, а прошло уже более 2-х лет с момента заключения договора, то фантазер-истец стал утверждать, что понимать значение своих действий он начал перед подачей иска.

Он утверждал, что якобы не знал о том, что продал дом по причине того, что не помнил и не понимал значения своих действий, но перед подачей иска он чудесным образом все понял и сразу же обратился за защитой своих прав, а, следовательно, срок исковой давности им не пропущен.

Несмотря на то, что в иске Петров говорил, что подпись на договоре его, он после проведения судебной психиатрической экспертизы, которая не подтвердила его доводы о том, что он ничего не понимал и не помнил, стал, не меняя основания иска, утверждать, что не помнит, подписывал ли договор купли-продажи или нет и просил назначить почерковедческую экспертизу.

Позиция ответчика

Несостоятельность доводов истца относительно того, что у  Петрова отсутствовали полномочия на распоряжение предметом продажи.

ст. 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу ст. 433, 434, 550 ГК РФ в нашем случае с момента подписания сторонами договора купли-продажи он является заключенным.

Договор был подписан 01.11.2015, т.е. он был заключен до отмены доверенности. 

Таким образом, отсутствует такой порок договора, как его заключение неуправомоченным лицом.

На основе заключенного договора у его сторон возникают обязательства по его исполнению, которые и были надлежащим образом исполнены.

Кроме того, даже если бы Петрова даже отменила бы доверенность 01.11.2015, то в силу ч.2 ст. 189 ГК РФ если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого.

Поэтому приведенные истцом доводы не дают оснований для признания договора купли-продажи недействительным.

Несостоятельность доводов истца относительно мнимости сделки 

Мнимость сделки предполагает наличие какой-либо цели, ради которой создается видимость сделки. Между тем, Петрова, которая являлась продавцом, как раз имела реальное намерение продать объект недвижимости, для чего и выдала доверенность.

Договор был исполнен сторонами. Так, из пунктов 4 и 5 договора купли-продажи следует, что представителю продавца была уплачена сумма, установленная договором, а покупателю было передано недвижимое имущество. Из искового заявления обоих истцов не усматривается, что существовала какая-либо реальная цель, ради которой заключался договор купли-продажи лишь для вида и без намерений создать реальные правовые последствия.

Доводы Петрова относительно того, что договор был заключен для того, чтобы Иванова могла заниматься продажей имущества, является неубедительными. Петров понимал, что купля-продажа имущества является основанием для возникновения у Ивановой права собственности на него и возможность распоряжения им.

Иванова, став собственником спорного имущества оплачивала налог на имущество, а также несла расходы на коммунальные платежи за газоснабжение, водоснабжение, электроэнергию. Она осуществляла оплату телевидения Триколор ТВ по адресу объекта недвижимости, а также заказывала и оплачивала установку окон в доме. Также Иванова заключала договор на техническое и аварийное обслуживание газопровода и внутридомового газового оборудования.

Петрова в исковом заявлении говорит о том, что Иванова не оплатила стоимость имущества и не вступила в его владение. Между тем, из договора купли-продажи следует, что её поверенный деньги получил. Если он говорит своему доверителю, что покупатель не заплатил денег, то это никоим образом не доказывает, что оплата не производилась. Это доказывает лишь то, что поверенный не исполнил своего обязательства перед доверителем и не передал полученного по совершенной от имени доверителя сделки.

Получение представителем продавца уплаченной покупателем суммы является условием сделки, совершенной в письменной форме, а поэтому в данном случае доводы истца  лишь необоснованные предположениями Петровой.

Кроме того, договор купли-продажи был заключен  между Петровой и Ивановой. Если сделка является мнимой, то её стороны заключают сделку для вида. В данном споре продавец имел намерение продать квартиру и в исковом заявлении говорит об этом, т.е. никакого намерения совершать сделку для вида не было.

Таким образом, доводы о якобы мнимости сделки опровергаются, как представленными Ивановой доказательствами, так содержанием исковых заявлений истцов.

Пропуск срока исковой давности

Петров и Петрова, обратившись в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи, ссылаются на два правовых основания: мнимость сделки (ст. 170 ГК РФ) и совершение сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Сделки, предусмотренные ст. 177 ГК РФ, являются оспоримыми. Ничтожными являются сделки, совершенные недееспособным (ст. 171 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности согласно ст. 181 ГК РФ составляет один год.

Оспариваемый договор был заключен 01.11.2015. Государственная регистрация перехода права собственности на основании данного договора была произведена через три недели.

Таким образом, с момента предполагаемого нарушения прав истцов, хотя мы не признаем данного обстоятельства, до обращения в суд  прошло более одного года, в связи с чем, мы просили суд применить сроки исковой давности к одному из требований.

Истцы пытались вызвать в суд экспертов-психиатров, а также представили некую «филькину грамоту» в виде заключения врача «Пупкина» о том, что уже в конце 2018 года к нему обратился Петров с жалобами на потерю памяти. Из заключения «Пупкина» следовало, что в медицинской документации неправильно указывали на ясность сознания Петрова. Да, конечно же, врачи, оказывающие Петрову медицинскую помощь еще до купли-продажи, наверное специально, зная что когда-то Петров будет обращаться в суд, специально не указывали на потерю ясности сознания и необходимость консультаций с психиатром, а объективный и беспристрастный врач «Пупкин» только один знает истинную правду. Вот у нас такие «Пупкины» и «Крупкины» готовы признать невменяемым любого, кто их об этом попросит.

На основе такой вой пупкинщины представители истцов хотели назначить повторную или дополнительную судебно-психиатрическую экспертизу.

В итоге суд отказал истцам в вызове в суд экспертов проводивших судебно-психиатрическую экспертизу, а также в назначении повторной или дополнительной экспертизы, так как никаких неясностей в заключении не нашел.

Затем, что называется на закуску, представители истцов просили суд назначить почерковедческую экспертизу.

Мы возражали, так как полагали, что раз отсутствует такое основание иска, как отсутствие подписи представителя продавца на договоре, то такая экспертиза не имеет отношения к рассматриваемому спору.

В итоге в удовлетворении иска была отказано.

В апелляции представители истцов просили назначить почерковедческую экспертизу, и Санкт-Петербургский городской суд все же её назначил, но она истцам не помогла, так как подпись на договоре исполнил Петров. 

Санкт-Петербургский суд, несмотря на целую армию представителей истцов (у Петрова – 3 человека и 1 у Петровой) не внял доводам апелляционных жалоб, а также новому ходатайству представителей Петрова о назначении дополнительной судебно-психиатрической экспертизы, обоснованному чуть ли не пятью или шестью страницами текста. Когда начинаешь читать такие тексты, то видишь замки из песка, и не хочется их дочитывать до конца.

Документы

1.Решение Пушкинского ​районного суда обезл​иченное436.9 KB

Все документы в данном разделе доступны только профессиональным участникам портала, имеющим PRO-аккаунт.

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Автор публикации

Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович
Санкт-Петербург, Россия
Представление интересов граждан и организаций в судах общей юрисдикции по гражданским делам. Взыскание неустойки по ДДУ. Арбитраж. Правовые заключения.
www.advokatizosimov.ru

Да 28 28

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Ермоленко Андрей, Астапов Максим, Мамонтов Алексей, Изосимов Станислав, Насибулин Сергей, Гречанюк Василий, Полинская Светлана
  • 09 Октября, 04:49 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, поздравляю с победой и благодарю за то что находите время и делитесь своим ценным опытом!
    Ситуация встречающаяся и Ваши подробные аргументы будут полезны и коллегам и собственникам.

    +6
  • 09 Октября, 05:45 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, замечательное дело! (Y) 
    Аргументы о «самонедееспособности» выглядят конечно смешными, но я могу себе представить, как сложно было суду «отбиться» от этих доводов, и пропуск срока исковой давности в такой ситуации, просто наиболее простой и «судоустойчивый» в аргументации довод. 
    Вы отлично сработали! (handshake)

    +6
    • 09 Октября, 11:44 #

      Уважаемый Иван Николаевич, самое главное, что истец приходил в суд и видно было, что это человек с ясным умом. Кроме того, все свидетели с его стороны говорили, что в данный период с ним оставляли внуков, что он продолжал руководить ООО и так далее. Ан нет, он, оказывается, не понимал, что продал дом. В многочисленных выписках из истории болезни не было ни одного упоминания о том, что рекомендуются консультации психиатра. Самое забавное, что позиция истцов менялась от заседания к заседанию по мере приведения нами контрдоводов.

      +2
  • 09 Октября, 09:37 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, очень интересное дело. Поздравляю Вас с заслуженной победой (bow)

    Не увидел в публикации того, что меня больше всего в подобных ситуациях интересует. Передавались ли фактически деньги при продаже «дома»?

    +5
  • 09 Октября, 17:42 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, как говорит Бевзенко — это русский национальный спорт в юриспруденции — требовать признания сделку недействительной. Причем и суды частенько заражены этой болезнью, считая что это единственный способ защиты права по оспоримой или ничтожной сделке, т.е. отказ от исполнения ничтожной или оспоримой сделки суды стараются не рассматривать как способ самозащиты нарушенного права.
    Противная вам сторона конечно погорячилась выходить с такими основаниями, но вы молодец, очень изящно над ними поиздевались. Я тоже люблю так лечить в себя влюбленных юристов.

    +2
  • 09 Октября, 20:22 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, такие дела всегда нелегкие, но вы молодец!

    У меня недавно тоже дело по иску о признании недействительным закончилось. Тоже представлял интересы ответчика. Но там была медицинская специфика.

    +4
  • 11 Октября, 17:23 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, мои поздравления! Отличная работа (Y)
    В Москве даже мошенники такие есть — продают недвижимость, потом сделки оспаривают.

    +3

Да 28 28

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Требование о признании договора недействительным. Защита ответчика в суде. Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга. В удовлетворении иска отказано. » 5 звезд из 5 на основе 28 оценок.

Другие публикации автора

Похожие публикации