Полагаю, коллегам, чья деятельность связана со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости будет интересно данное дело.

Итак, летом 2014 г. с очередным вопросом к нам обратились давние клиенты.
Вопрос был, на первый взгляд, довольно-таки простым. Но, как это частенько бывает в нашей практике, как только возбуждается дело, сразу же появляются новые обстоятельства, о которых не знал на момент подготовки иска.

Ситуация сложилась следующая.
Наш доверитель — юридическое лицо, застройщик, приобрел право аренды земельного участка, сформированного в 2007 году для застройки многоквартирным жилым домом.
Цель всей затеи — возведение 5-ти этажного дома с мансардным этажом и встроенными торгово-офисными помещениями в цокольном этаже.
Строительство развернулось в  депрессивном с точки зрения возведения нового жилья районе Калининградской области — гор. Полесске.

Итак, вперед! Получено разрешение на строительство, каких-либо обременений и (или) ограничений, разумеется, на участке не имелось. Начались работы.
Только один «маленький» нюанс — на земельном участке, аж с 1997 года, располагался торговый павильон площадью 33 кв.м., собственником которого являлся индивидуальный предприниматель.

Как только встал вопрос о внесении изменений в проектную документацию (увеличение этажности дома), эксперт сообщил доверителям очень «приятную» новость — находящийся на участке торговый павильон не позволит сдать дом в эксплуатацию, поэтому, необходимо в срочном порядке решать вопрос с его нахождением на участке.

Переговоры с владельцем павильона результата не принесли, несмотря на адекватные условия — мы вот вам 30 квадратов в цокольном этаже без доплат, а вы — демонтируете павильон. Конструктива не удалось, требования противной стороны были слишком высоки.

Что-ж, война, значит, война, подумали мы, и подготовили исковое заявление в АС Калининградской области к ИП о демонтаже торгового павильона с земельного участка.

На стадии подготовки к делу всплывают новые обстоятельства (однако, вовсе не удивительные для нашего времени). Бравируя и упиваясь чувством собственного превосходства, представитель ответчика начинает свое повествование. Оказывается, павильон зарегистрирован в ЕГРП в качестве объекта недвижимости, а основанием к тому послужило… думаю, все уже догадались — решение районного суда о признании права собственности.
Упс… открываем решение, читаем — оказывается, наш ответчик, купил павильон в 1999 году, пользовался им вплоть до 2013 г. без каких-либо препятствий, а потом вдруг решил — чего-то не хватает,  взял да и подал иск к продавцу павильона, сформулировав требования просто блестяще — признать исполненным договором купли-продажи павильона, признать право собственности.

В отсутствии спора (что само по себе — нонсенс, ведь договор исполнен, павильоном пользуется истец) районный суд наскоро удовлетворил иск, решение вступило в силу без обжалования, само собой. При этом, ни где находится павильон, ни в чьей собственности земельный участок, судом не исследовался… какие-уж тут третьи лица в лице нашего застройщика-арендатора...:) Впрочем, об обстоятельствах вынесения этого решения мы узнали чуть позже..

Разумеется, все сроки, включая обжалование по вновь открывшимся или новым обстоятельствам, давно пропущены, поэтому все дружно согласились — используем решение районного суда себе на руку.

Позиция изначально строилась на следующем:
— В 1997 году местными органами власти разрешалась только установка, а не строительство, а следовательно, объект недвижимости не создавался и не мог создаваться.
— павильон размещался временно, до начала строительства по генплану города (прямое указание в постановлении о разрешении установки павильона).
— созданный объект (павильон) никогда не сдавался в эксплуатацию как объект недвижимости в порядке, предусмотренном в то время для сдачи в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости.
— в решении районного суда признано право собственности на объект, не являющийся недвижимым имуществом, поскольку судом не исследовались обязательные обстоятельства, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, а также разъясненные в совместном Постановлении ВС РФ/ВАС РФ 10/22, а именно — безопасность строения, отсутствие нарушения прав третьих лиц, статус участка и его собственник и так далее.
— непосредственно сам павильон и в настоящее время не является объектом недвижимости по смыслу ст. 131 ГК РФ, а следовательно — регистрация его в ЕГРП незаконна и нарушает права и законные интересы арендатора земельного участка.

В ходе разбирательства, пришло понимание, что позиция в целом верна, осталось лишь объективно подтвердить, что объект на самом деле не является недвижимым имуществом.

С этой целью заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы. 
Согласно выводам эксперта, объект не является недвижимым и в настоящее время находится в ограниченно-работоспособном состоянии.

Итак, провели экспертизу, подумали, уточнили требования, запросили регистрационное дело из Росреестра.

И, упс, сюрпризы продолжаются. Оказывается, наш хитрый ответчик — индивидуальный предприниматель, взял, да продал принадлежащий ему павильон физическому лицу, радостно потирая ладошки и приговаривая «Ну вот, теперь мы пойдем в наш любимый районный суд, и там еще посмотрим, кто кого!»
Новый собственник, тем временем, сам бежит в канцелярию арбитражного суда с ходатайством о привлечении в качестве третьего лица.

И вот продолжаетттттся бой ©. И снова блестящее выступление представителя ответчика и третьего лица, ходатайство о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду в случае предъявления иска к физическому лицу, отвод составу суда, жалоба на судью в ККС… целый круг ада :)

На этом этапе, на самом деле, настроение было испорчено серьезно… перекопав тонны практики, пришли к выводу — по общему правилу, в нашем случае, как только мы заявим требования к ответчику — физическому лицу, АС может прекратить производство по делу. А это — крах. Ведь откажись мы от иска в Арбитражном суде и потопай в районный суд с аналогичным иском к гражданину, он может успеть перепродать павильон обратно ИП, и тогда все, ошиблись как саперы — один раз и наверняка.

И вновь было решено — отступать нельзя, логика подсказывала, что есть выход и он должен быть простым.

С подведомственностью разобрались в течении двух дней, и главное (не приводя тут десятки решений и постановлений) при определении подведомственности спора, вовсе не субъектный состав, а характер спора — экономический. Павильон — объект исключительно предпринимательской деятельности.

Осенило, как всегда, в последний момент… Оказывается, в условиях договор купли-продажи павильона между ИП и его товарищем-физическом лицом, есть такой замечательный пунктик — «продавец гарантирует, что павильон предметом спора не является, под арестом не состоит....» 

Батеньки!, да это же в чистом виде, на фоне кучи ходатайств о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью, — злоупотребление правом и ничтожная сделка! :) а для чего? а с целью создать препятствия к разрешению спора.
Пишем очередные письменные пояснения (которых в деле накопилось аж 7).

Итак, предъявляем требования к двум соответчикам, просим суд признать право отсутствующим, обязать демонтировать павильон.

Признаться, к концу процесса настолько устали и замылили глаз, что напредъявляли всего, прямо и наискосок :) Спасибо суду за «фильтрацию» наших требований и грамотное решение. Тут уж признаться, наступало моральное истощение, ибо придумано-напридумано-писано-переписано было уже несколько томов.

Первый в практике случай, когда решением арбитражного суда обязывают физическое лицо, со ссылкой на ст.10 и ст. 167 ГК РФ. 

Собственно, подробнее можно узнать из решения суда.

Приятно видеть решение, в котором суд правильно воспринял неоднократно даваемые тобой пояснения, включая письменные, дал им правильную оценку и вынес законное решение.

Всем спасибо за внимание, и до скорых встреч ;)

P.S. в конце хотелось бы упомянуть о допущенных ошибках по делу, и как совет коллегам по цеху — всегда, когда речь идет о каком-либо стационарном объекте, берите выписку из ЕГРП, и вперед с ходатайством о наложении ареста или запрета регистрационных действий. Сделай мы это сразу, а не потом — сделка с физическим лицом не могла бы быть осуществлена.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.решение районного су​да17 KB
2.Решение суда278.5 KB

Да 19 19

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Leto-x2011, Шарапов Олег, Морохин Иван, Коробов Евгений, koreshkova, Ермоленко Андрей, dimjke-39, lawer-soldatenkov, nataljutrobina, Гулый Михаил
  • 05 Февраля 2015, 01:25 #

    Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, отличная работа, очень понравилось решение суда, поздравляю! (Y)

    +2
  • 05 Февраля 2015, 02:07 #

    Очень интересно и будет полезным.

    +2
  • 05 Февраля 2015, 04:37 #

    Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, очень интересное дело, и конечно много нюансов:
    С какой стати АС признал право собственности на движимое имущество отсутствующим? По-моему, достаточно было устранить препятствия, созданные застройщику в пользовании ЗУ, а павильон, если уж он признан движимым имуществом, перенести в другое место силами его собственника (либо за его счёт).
    В любом случае, Вам удалось выполнить поставленную задачу и получить нужное вам решение, а это безусловно, победа (handshake) 
    Хотелось бы конечно, для полноты картины, увидеть не только решение, но и предшествующие ему заявления, объяснения и ходатайства сторон ;)

    +1
    • 05 Февраля 2015, 05:12 #

      Уважаемый Иван Николаевич, я бы так не радовался. Я вижу основания к отмене указанного решения. Как минимум два. В части перлов суда по земельному участку. С каких это пор земельный участок не поставленный на кадастровый учет в соответствии с новым законом перестал быть объектом гражданских прав?
      Каким образом не собственник имущества должен его демонтировать?
      Сразу чувствуется отсутствие у ответчика того самого… представителя!

      +2
      • 05 Февраля 2015, 11:49 #

        Евгений Алексеевич, демонтировать может только тот, кто владеет сейчас, это же перваятистина негаторного иска. Обязать демонтировать лицол, которое не владеет — значит, стопроцентно отмениться в апелляции. У нас по делу факт владения именно данным лицом установлен

        0
        • 05 Февраля 2015, 12:26 #

          Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, в решение суда так и записано, отказать в признании права собственности, но оставить право владения в сделке купли-продажи? Такое решение даже в кошмарном сне не приснится.
          И я не увидел оснований для демонтажа павильона, даже если он не является недвижимостью. Вывод АС, как он им сформулирован, в отношении земельного участка — ошибочен.

          0
          • 05 Февраля 2015, 12:43 #

            Уважаемый Евгений Алексеевич, я прикрепил к документам текст решения районного суда, ознакомьтесь, и скажите, на ваш взгляд, были-ли основания для удовлетворения иска при отсутствии спора?
            все эти махинации стары как мир — слепить решеньице районного суда, зарегистрировать право на объект в ЕГРП, и топать по 36 ЗК РФ за земелькой.

            0
          • 05 Февраля 2015, 22:03 #

            Уважаемый Евгений Алексеевич, почему же ошибочный? Вполне себе закономерный вывод, если ответчиком не предоставлены надлежащие доказательства.

            0
            • 05 Февраля 2015, 22:10 #

              Уважаемый Владислав Игоревич, я исхожу из того, как это суд изложил. Ну не оформил кто-то земельный участок в соответствии с требованиями нового закона и что, его нельзя сдать в аренду, в безвозмездное пользование?

              0
              • 05 Февраля 2015, 22:25 #

                Уважаемый Евгений Алексеевич, обстоятельства подлежит доказывать, в том числе и ответчику. Отказавшись от доказывания действительности (продления) прав по договору и нахождения спорного участка в конкретном месте, при этом предъявив только кадастровый паспорт без границ или только договор ответчик получил соответствующий результат. Решение суда в АС, в отличие от СОЮ, основывается на предоставленных сторонами доказательствах

                Исходя из изложенного Вами смысла, ответчик мог бы оспорить формирование (постановку на государственный кадастровый учет) земельного участка для многоквартирного строительства.

                +2
  • 05 Февраля 2015, 08:22 #

    Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, вами действительно проделана огромная работа. Однако, на мой взгляд, решению грозит отмена!
    Полагаю, что с иском о признании права собственности отсутствующим, по причине его регистрации на объект движимого имущества, должна была выступить администрация. В Московском регионе такое право предоставлено префектурам округов города.

    +3
    • 05 Февраля 2015, 11:41 #

      Да нет, почему, такое право есть у собственника и (или) арендатора

      +2
      • 05 Февраля 2015, 11:43 #

        Действительно, арендатор имеет право заявить подобные требования. 

        +1
      • 05 Февраля 2015, 12:45 #

        Мне, к сожалению, не приходилось сталкиваться с подобными требованиями, заявленными арендатором, хотя прямого запрета нет. Надеюсь, что решение усилиться в апелляции, а вы нам об этом расскажите.

        +2
        • 05 Февраля 2015, 12:48 #

          конечно расскажем, как бы не прошла апелляция :) и о кассации расскажем. а дойдем до надзора — так и в обзор судебной практики угодим :)
          ps^ не то, что нет прямого запрета, есть прямая возможность — ст. 304 и 305 ГК РФ во взаимосвязи :)

          +1
  • 05 Февраля 2015, 11:40 #

    Уважаемый Дмитрий Евгеньевич,  поздравляю с первой публикацией на праворубе, дебют удался! 

    Дело, конечно, интересное, и поработали Вы вообщем-то неплохо, (поэтому и заплюсовал) но в апелляции Вам будет тяжело, решение неоднозначное…

    +2
    • 05 Февраля 2015, 11:42 #

      Неоднозначное, но по сути верное. Ещё мы городские земли под пластиковыми палатками не межевали.))) не допустим!

      +1
  • 05 Февраля 2015, 11:56 #

    Коллеги, добавлю самое важное, на мой взгляд. Первоначально павильон не сдавался в эксплуатацию как объект капстроительства, и строить его никто не разрешал..:) все остальное — производно уже.

    +2
    • 05 Февраля 2015, 12:52 #

      Да в 90-е только что на автобусные остановки свидетельства о собственности ленились получать. Строительство велось на основании ордеров, постановления о вводе объектов в эксплуатацию утверждались абы как. Так же существовала масса специальных программ по строительству различных объектов в упрощенном порядке, а потом городу все эти объекты стали не нужны, вот и пошла лавина исков о признании права отсутствующим или о сносе самовольной постройки.

      +2
      • 05 Февраля 2015, 12:54 #

        Об этом и речь :) Только у нас ситуация даже не настолько плачевная, глава города в 1997 году, разрешая установку этого спорного павильона, предусмотрительно в постановлении указал — срок размещения павильона «до начала строительства по генеральному плану». 
        У нас парадокс натуральный. размежевали большой участок, хотим построить большой дом со встроенными магазинами, красивый, уютный, в районе, где никто и ничего не строит (практически), и жилой фонд не обновляется… так нет же… давайте оставим там пластиковую палатку...:)

        +3
        • 05 Февраля 2015, 13:05 #

          Конечно, ваше предложение о предоставлении собственнику домика помещения из нежилого фонда было просто шикарным подарком! Сейчас, наверно, жалеет очень! 

          +2
        • 05 Февраля 2015, 22:05 #

          Хорошая работа! Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, проблема явно спряталась в надлежащем исполнении ИП договора аренды, точнее с исполнением условий его прекращения.

          +2
  • 10 Февраля 2015, 11:02 #

    Вы победили — в настоящее время это важно! А то как районные суды выдают решения, как блины пекут, всем известно. У меня вот тоже 5 решений районного суда, из них три в пользу моего доверителя, а последние 2 диаметрально противоположные, причем дело идет о землях садоводческого товарищества. Жду, когда и меня осенит, а пока перелопачиваю массу практики.
    Я так же как и Вы понимаю, что истина где-то рядом, но держит боязнь навредить доверителю. Права на ошибку нет, потому что до меня доверительница вместе с председателем садоводческого товарищества судились с одним из членов СТ столько, что исчерпали почти все основания для предъявления иска. 

    +1

Да 19 19

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Устранение препятствия в пользовании участком в виде временного сооружения, зарегистрированного как объект недвижимого имущества» 3 звезд из 5 на основе 19 оценок.
Адвокат Костюшев Владимир Юрьевич
Москва, Россия
+7 (903) 273-9292
Уникальная защита по уголовным делам различных категорий на основе большого опыта работы. Представление интересов по гражданским и административным делам, дорожно-транспортных происшествиях.
https://user58814.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович
Москва, Россия
+7 (926) 881-7373
Качественная юридическая помощь. 100% соблюдение сроков.
Срочный выезд. Официальный договор.
Не тратьте ваше время, нервы и силы. Доверьте мне решение ваших проблем.
https://user63088.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Москва, Россия
+7 (932) 000-0911
Гражданские и уголовные дела экономической направленности. Коррупционные преступления, дела о мошенничестве, налоговые споры и налоговые преступления. Защита субъектов предпринимательской деятельности
https://fishchuk.pravorub.ru/ Стать VIP

Похожие публикации

Продвигаемые публикации