Найти юриста / адвоката / эксперта
Полагаю, коллегам, чья деятельность связана со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости будет интересно данное дело.
Итак, летом 2014 г. с очередным вопросом к нам обратились давние клиенты.
Вопрос был, на первый взгляд, довольно-таки простым. Но, как это частенько бывает в нашей практике, как только возбуждается дело, сразу же появляются новые обстоятельства, о которых не знал на момент подготовки иска.
Ситуация сложилась следующая.
Наш доверитель — юридическое лицо, застройщик, приобрел право аренды земельного участка, сформированного в 2007 году для застройки многоквартирным жилым домом.
Цель всей затеи — возведение 5-ти этажного дома с мансардным этажом и встроенными торгово-офисными помещениями в цокольном этаже.
Строительство развернулось в депрессивном с точки зрения возведения нового жилья районе Калининградской области — гор. Полесске.
Итак, вперед! Получено разрешение на строительство, каких-либо обременений и (или) ограничений, разумеется, на участке не имелось. Начались работы.
Только один «маленький» нюанс — на земельном участке, аж с 1997 года, располагался торговый павильон площадью 33 кв.м., собственником которого являлся индивидуальный предприниматель.
Как только встал вопрос о внесении изменений в проектную документацию (увеличение этажности дома), эксперт сообщил доверителям очень «приятную» новость — находящийся на участке торговый павильон не позволит сдать дом в эксплуатацию, поэтому, необходимо в срочном порядке решать вопрос с его нахождением на участке.
Переговоры с владельцем павильона результата не принесли, несмотря на адекватные условия — мы вот вам 30 квадратов в цокольном этаже без доплат, а вы — демонтируете павильон. Конструктива не удалось, требования противной стороны были слишком высоки.
Что-ж, война, значит, война, подумали мы, и подготовили исковое заявление в АС Калининградской области к ИП о демонтаже торгового павильона с земельного участка.
На стадии подготовки к делу всплывают новые обстоятельства (однако, вовсе не удивительные для нашего времени). Бравируя и упиваясь чувством собственного превосходства, представитель ответчика начинает свое повествование. Оказывается, павильон зарегистрирован в ЕГРП в качестве объекта недвижимости, а основанием к тому послужило… думаю, все уже догадались — решение районного суда о признании права собственности.
Упс… открываем решение, читаем — оказывается, наш ответчик, купил павильон в 1999 году, пользовался им вплоть до 2013 г. без каких-либо препятствий, а потом вдруг решил — чего-то не хватает, взял да и подал иск к продавцу павильона, сформулировав требования просто блестяще — признать исполненным договором купли-продажи павильона, признать право собственности.
В отсутствии спора (что само по себе — нонсенс, ведь договор исполнен, павильоном пользуется истец) районный суд наскоро удовлетворил иск, решение вступило в силу без обжалования, само собой. При этом, ни где находится павильон, ни в чьей собственности земельный участок, судом не исследовался… какие-уж тут третьи лица в лице нашего застройщика-арендатора...:) Впрочем, об обстоятельствах вынесения этого решения мы узнали чуть позже..
Разумеется, все сроки, включая обжалование по вновь открывшимся или новым обстоятельствам, давно пропущены, поэтому все дружно согласились — используем решение районного суда себе на руку.
Позиция изначально строилась на следующем:
— В 1997 году местными органами власти разрешалась только установка, а не строительство, а следовательно, объект недвижимости не создавался и не мог создаваться.
— павильон размещался временно, до начала строительства по генплану города (прямое указание в постановлении о разрешении установки павильона).
— созданный объект (павильон) никогда не сдавался в эксплуатацию как объект недвижимости в порядке, предусмотренном в то время для сдачи в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости.
— в решении районного суда признано право собственности на объект, не являющийся недвижимым имуществом, поскольку судом не исследовались обязательные обстоятельства, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, а также разъясненные в совместном Постановлении ВС РФ/ВАС РФ 10/22, а именно — безопасность строения, отсутствие нарушения прав третьих лиц, статус участка и его собственник и так далее.
— непосредственно сам павильон и в настоящее время не является объектом недвижимости по смыслу ст. 131 ГК РФ, а следовательно — регистрация его в ЕГРП незаконна и нарушает права и законные интересы арендатора земельного участка.
В ходе разбирательства, пришло понимание, что позиция в целом верна, осталось лишь объективно подтвердить, что объект на самом деле не является недвижимым имуществом.
С этой целью заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.
Согласно выводам эксперта, объект не является недвижимым и в настоящее время находится в ограниченно-работоспособном состоянии.
Итак, провели экспертизу, подумали, уточнили требования, запросили регистрационное дело из Росреестра.
И, упс, сюрпризы продолжаются. Оказывается, наш хитрый ответчик — индивидуальный предприниматель, взял, да продал принадлежащий ему павильон физическому лицу, радостно потирая ладошки и приговаривая «Ну вот, теперь мы пойдем в наш любимый районный суд, и там еще посмотрим, кто кого!»
Новый собственник, тем временем, сам бежит в канцелярию арбитражного суда с ходатайством о привлечении в качестве третьего лица.
И вот продолжаетттттся бой ©. И снова блестящее выступление представителя ответчика и третьего лица, ходатайство о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду в случае предъявления иска к физическому лицу, отвод составу суда, жалоба на судью в ККС… целый круг ада :)
На этом этапе, на самом деле, настроение было испорчено серьезно… перекопав тонны практики, пришли к выводу — по общему правилу, в нашем случае, как только мы заявим требования к ответчику — физическому лицу, АС может прекратить производство по делу. А это — крах. Ведь откажись мы от иска в Арбитражном суде и потопай в районный суд с аналогичным иском к гражданину, он может успеть перепродать павильон обратно ИП, и тогда все, ошиблись как саперы — один раз и наверняка.
И вновь было решено — отступать нельзя, логика подсказывала, что есть выход и он должен быть простым.
С подведомственностью разобрались в течении двух дней, и главное (не приводя тут десятки решений и постановлений) при определении подведомственности спора, вовсе не субъектный состав, а характер спора — экономический. Павильон — объект исключительно предпринимательской деятельности.
Осенило, как всегда, в последний момент… Оказывается, в условиях договор купли-продажи павильона между ИП и его товарищем-физическом лицом, есть такой замечательный пунктик — «продавец гарантирует, что павильон предметом спора не является, под арестом не состоит....»
Батеньки!, да это же в чистом виде, на фоне кучи ходатайств о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью, — злоупотребление правом и ничтожная сделка! :) а для чего? а с целью создать препятствия к разрешению спора.
Пишем очередные письменные пояснения (которых в деле накопилось аж 7).
Итак, предъявляем требования к двум соответчикам, просим суд признать право отсутствующим, обязать демонтировать павильон.
Признаться, к концу процесса настолько устали и замылили глаз, что напредъявляли всего, прямо и наискосок :) Спасибо суду за «фильтрацию» наших требований и грамотное решение. Тут уж признаться, наступало моральное истощение, ибо придумано-напридумано-писано-переписано было уже несколько томов.
Первый в практике случай, когда решением арбитражного суда обязывают физическое лицо, со ссылкой на ст.10 и ст. 167 ГК РФ.
Собственно, подробнее можно узнать из решения суда.
Приятно видеть решение, в котором суд правильно воспринял неоднократно даваемые тобой пояснения, включая письменные, дал им правильную оценку и вынес законное решение.
Всем спасибо за внимание, и до скорых встреч ;)
P.S. в конце хотелось бы упомянуть о допущенных ошибках по делу, и как совет коллегам по цеху — всегда, когда речь идет о каком-либо стационарном объекте, берите выписку из ЕГРП, и вперед с ходатайством о наложении ареста или запрета регистрационных действий. Сделай мы это сразу, а не потом — сделка с физическим лицом не могла бы быть осуществлена.
Итак, летом 2014 г. с очередным вопросом к нам обратились давние клиенты.
Вопрос был, на первый взгляд, довольно-таки простым. Но, как это частенько бывает в нашей практике, как только возбуждается дело, сразу же появляются новые обстоятельства, о которых не знал на момент подготовки иска.
Ситуация сложилась следующая.
Наш доверитель — юридическое лицо, застройщик, приобрел право аренды земельного участка, сформированного в 2007 году для застройки многоквартирным жилым домом.
Цель всей затеи — возведение 5-ти этажного дома с мансардным этажом и встроенными торгово-офисными помещениями в цокольном этаже.
Строительство развернулось в депрессивном с точки зрения возведения нового жилья районе Калининградской области — гор. Полесске.
Итак, вперед! Получено разрешение на строительство, каких-либо обременений и (или) ограничений, разумеется, на участке не имелось. Начались работы.
Только один «маленький» нюанс — на земельном участке, аж с 1997 года, располагался торговый павильон площадью 33 кв.м., собственником которого являлся индивидуальный предприниматель.
Как только встал вопрос о внесении изменений в проектную документацию (увеличение этажности дома), эксперт сообщил доверителям очень «приятную» новость — находящийся на участке торговый павильон не позволит сдать дом в эксплуатацию, поэтому, необходимо в срочном порядке решать вопрос с его нахождением на участке.
Переговоры с владельцем павильона результата не принесли, несмотря на адекватные условия — мы вот вам 30 квадратов в цокольном этаже без доплат, а вы — демонтируете павильон. Конструктива не удалось, требования противной стороны были слишком высоки.
Что-ж, война, значит, война, подумали мы, и подготовили исковое заявление в АС Калининградской области к ИП о демонтаже торгового павильона с земельного участка.
На стадии подготовки к делу всплывают новые обстоятельства (однако, вовсе не удивительные для нашего времени). Бравируя и упиваясь чувством собственного превосходства, представитель ответчика начинает свое повествование. Оказывается, павильон зарегистрирован в ЕГРП в качестве объекта недвижимости, а основанием к тому послужило… думаю, все уже догадались — решение районного суда о признании права собственности.
Упс… открываем решение, читаем — оказывается, наш ответчик, купил павильон в 1999 году, пользовался им вплоть до 2013 г. без каких-либо препятствий, а потом вдруг решил — чего-то не хватает, взял да и подал иск к продавцу павильона, сформулировав требования просто блестяще — признать исполненным договором купли-продажи павильона, признать право собственности.
В отсутствии спора (что само по себе — нонсенс, ведь договор исполнен, павильоном пользуется истец) районный суд наскоро удовлетворил иск, решение вступило в силу без обжалования, само собой. При этом, ни где находится павильон, ни в чьей собственности земельный участок, судом не исследовался… какие-уж тут третьи лица в лице нашего застройщика-арендатора...:) Впрочем, об обстоятельствах вынесения этого решения мы узнали чуть позже..
Разумеется, все сроки, включая обжалование по вновь открывшимся или новым обстоятельствам, давно пропущены, поэтому все дружно согласились — используем решение районного суда себе на руку.
Позиция изначально строилась на следующем:
— В 1997 году местными органами власти разрешалась только установка, а не строительство, а следовательно, объект недвижимости не создавался и не мог создаваться.
— павильон размещался временно, до начала строительства по генплану города (прямое указание в постановлении о разрешении установки павильона).
— созданный объект (павильон) никогда не сдавался в эксплуатацию как объект недвижимости в порядке, предусмотренном в то время для сдачи в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости.
— в решении районного суда признано право собственности на объект, не являющийся недвижимым имуществом, поскольку судом не исследовались обязательные обстоятельства, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, а также разъясненные в совместном Постановлении ВС РФ/ВАС РФ 10/22, а именно — безопасность строения, отсутствие нарушения прав третьих лиц, статус участка и его собственник и так далее.
— непосредственно сам павильон и в настоящее время не является объектом недвижимости по смыслу ст. 131 ГК РФ, а следовательно — регистрация его в ЕГРП незаконна и нарушает права и законные интересы арендатора земельного участка.
В ходе разбирательства, пришло понимание, что позиция в целом верна, осталось лишь объективно подтвердить, что объект на самом деле не является недвижимым имуществом.
С этой целью заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.
Согласно выводам эксперта, объект не является недвижимым и в настоящее время находится в ограниченно-работоспособном состоянии.
Итак, провели экспертизу, подумали, уточнили требования, запросили регистрационное дело из Росреестра.
И, упс, сюрпризы продолжаются. Оказывается, наш хитрый ответчик — индивидуальный предприниматель, взял, да продал принадлежащий ему павильон физическому лицу, радостно потирая ладошки и приговаривая «Ну вот, теперь мы пойдем в наш любимый районный суд, и там еще посмотрим, кто кого!»
Новый собственник, тем временем, сам бежит в канцелярию арбитражного суда с ходатайством о привлечении в качестве третьего лица.
И вот продолжаетттттся бой ©. И снова блестящее выступление представителя ответчика и третьего лица, ходатайство о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду в случае предъявления иска к физическому лицу, отвод составу суда, жалоба на судью в ККС… целый круг ада :)
На этом этапе, на самом деле, настроение было испорчено серьезно… перекопав тонны практики, пришли к выводу — по общему правилу, в нашем случае, как только мы заявим требования к ответчику — физическому лицу, АС может прекратить производство по делу. А это — крах. Ведь откажись мы от иска в Арбитражном суде и потопай в районный суд с аналогичным иском к гражданину, он может успеть перепродать павильон обратно ИП, и тогда все, ошиблись как саперы — один раз и наверняка.
И вновь было решено — отступать нельзя, логика подсказывала, что есть выход и он должен быть простым.
С подведомственностью разобрались в течении двух дней, и главное (не приводя тут десятки решений и постановлений) при определении подведомственности спора, вовсе не субъектный состав, а характер спора — экономический. Павильон — объект исключительно предпринимательской деятельности.
Осенило, как всегда, в последний момент… Оказывается, в условиях договор купли-продажи павильона между ИП и его товарищем-физическом лицом, есть такой замечательный пунктик — «продавец гарантирует, что павильон предметом спора не является, под арестом не состоит....»
Батеньки!, да это же в чистом виде, на фоне кучи ходатайств о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью, — злоупотребление правом и ничтожная сделка! :) а для чего? а с целью создать препятствия к разрешению спора.
Пишем очередные письменные пояснения (которых в деле накопилось аж 7).
Итак, предъявляем требования к двум соответчикам, просим суд признать право отсутствующим, обязать демонтировать павильон.
Признаться, к концу процесса настолько устали и замылили глаз, что напредъявляли всего, прямо и наискосок :) Спасибо суду за «фильтрацию» наших требований и грамотное решение. Тут уж признаться, наступало моральное истощение, ибо придумано-напридумано-писано-переписано было уже несколько томов.
Первый в практике случай, когда решением арбитражного суда обязывают физическое лицо, со ссылкой на ст.10 и ст. 167 ГК РФ.
Собственно, подробнее можно узнать из решения суда.
Приятно видеть решение, в котором суд правильно воспринял неоднократно даваемые тобой пояснения, включая письменные, дал им правильную оценку и вынес законное решение.
Всем спасибо за внимание, и до скорых встреч ;)
P.S. в конце хотелось бы упомянуть о допущенных ошибках по делу, и как совет коллегам по цеху — всегда, когда речь идет о каком-либо стационарном объекте, берите выписку из ЕГРП, и вперед с ходатайством о наложении ареста или запрета регистрационных действий. Сделай мы это сразу, а не потом — сделка с физическим лицом не могла бы быть осуществлена.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, отличная работа, очень понравилось решение суда, поздравляю! (Y)
Очень интересно и будет полезным.
Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, очень интересное дело, и конечно много нюансов:
С какой стати АС признал право собственности на движимое имущество отсутствующим? По-моему, достаточно было устранить препятствия, созданные застройщику в пользовании ЗУ, а павильон, если уж он признан движимым имуществом, перенести в другое место силами его собственника (либо за его счёт).
В любом случае, Вам удалось выполнить поставленную задачу и получить нужное вам решение, а это безусловно, победа (handshake)
Хотелось бы конечно, для полноты картины, увидеть не только решение, но и предшествующие ему заявления, объяснения и ходатайства сторон ;)
Уважаемый Иван Николаевич, я бы так не радовался. Я вижу основания к отмене указанного решения. Как минимум два. В части перлов суда по земельному участку. С каких это пор земельный участок не поставленный на кадастровый учет в соответствии с новым законом перестал быть объектом гражданских прав?
Каким образом не собственник имущества должен его демонтировать?
Сразу чувствуется отсутствие у ответчика того самого… представителя!
Евгений Алексеевич, демонтировать может только тот, кто владеет сейчас, это же перваятистина негаторного иска. Обязать демонтировать лицол, которое не владеет — значит, стопроцентно отмениться в апелляции. У нас по делу факт владения именно данным лицом установлен
Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, в решение суда так и записано, отказать в признании права собственности, но оставить право владения в сделке купли-продажи? Такое решение даже в кошмарном сне не приснится.
И я не увидел оснований для демонтажа павильона, даже если он не является недвижимостью. Вывод АС, как он им сформулирован, в отношении земельного участка — ошибочен.
Уважаемый Евгений Алексеевич, я прикрепил к документам текст решения районного суда, ознакомьтесь, и скажите, на ваш взгляд, были-ли основания для удовлетворения иска при отсутствии спора?
все эти махинации стары как мир — слепить решеньице районного суда, зарегистрировать право на объект в ЕГРП, и топать по 36 ЗК РФ за земелькой.
Уважаемый Евгений Алексеевич, почему же ошибочный? Вполне себе закономерный вывод, если ответчиком не предоставлены надлежащие доказательства.
Уважаемый Владислав Игоревич, я исхожу из того, как это суд изложил. Ну не оформил кто-то земельный участок в соответствии с требованиями нового закона и что, его нельзя сдать в аренду, в безвозмездное пользование?
Уважаемый Евгений Алексеевич, обстоятельства подлежит доказывать, в том числе и ответчику. Отказавшись от доказывания действительности (продления) прав по договору и нахождения спорного участка в конкретном месте, при этом предъявив только кадастровый паспорт без границ или только договор ответчик получил соответствующий результат. Решение суда в АС, в отличие от СОЮ, основывается на предоставленных сторонами доказательствах
Исходя из изложенного Вами смысла, ответчик мог бы оспорить формирование (постановку на государственный кадастровый учет) земельного участка для многоквартирного строительства.
Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, вами действительно проделана огромная работа. Однако, на мой взгляд, решению грозит отмена!
Полагаю, что с иском о признании права собственности отсутствующим, по причине его регистрации на объект движимого имущества, должна была выступить администрация. В Московском регионе такое право предоставлено префектурам округов города.
Да нет, почему, такое право есть у собственника и (или) арендатора
Действительно, арендатор имеет право заявить подобные требования.
как указано в п. 52 совместного постановления 10/22, такое право есть у любого законного владельца земельного участка.
Мне, к сожалению, не приходилось сталкиваться с подобными требованиями, заявленными арендатором, хотя прямого запрета нет. Надеюсь, что решение усилиться в апелляции, а вы нам об этом расскажите.
конечно расскажем, как бы не прошла апелляция :) и о кассации расскажем. а дойдем до надзора — так и в обзор судебной практики угодим :)
ps^ не то, что нет прямого запрета, есть прямая возможность — ст. 304 и 305 ГК РФ во взаимосвязи :)
Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, поздравляю с первой публикацией на праворубе, дебют удался!
Дело, конечно, интересное, и поработали Вы вообщем-то неплохо, (поэтому и заплюсовал) но в апелляции Вам будет тяжело, решение неоднозначное…
Неоднозначное, но по сути верное. Ещё мы городские земли под пластиковыми палатками не межевали.))) не допустим!
Коллеги, добавлю самое важное, на мой взгляд. Первоначально павильон не сдавался в эксплуатацию как объект капстроительства, и строить его никто не разрешал..:) все остальное — производно уже.
Да в 90-е только что на автобусные остановки свидетельства о собственности ленились получать. Строительство велось на основании ордеров, постановления о вводе объектов в эксплуатацию утверждались абы как. Так же существовала масса специальных программ по строительству различных объектов в упрощенном порядке, а потом городу все эти объекты стали не нужны, вот и пошла лавина исков о признании права отсутствующим или о сносе самовольной постройки.
Об этом и речь :) Только у нас ситуация даже не настолько плачевная, глава города в 1997 году, разрешая установку этого спорного павильона, предусмотрительно в постановлении указал — срок размещения павильона «до начала строительства по генеральному плану».
У нас парадокс натуральный. размежевали большой участок, хотим построить большой дом со встроенными магазинами, красивый, уютный, в районе, где никто и ничего не строит (практически), и жилой фонд не обновляется… так нет же… давайте оставим там пластиковую палатку...:)
Конечно, ваше предложение о предоставлении собственнику домика помещения из нежилого фонда было просто шикарным подарком! Сейчас, наверно, жалеет очень!
Хорошая работа! Уважаемый Дмитрий Евгеньевич, проблема явно спряталась в надлежащем исполнении ИП договора аренды, точнее с исполнением условий его прекращения.
Вы победили — в настоящее время это важно! А то как районные суды выдают решения, как блины пекут, всем известно. У меня вот тоже 5 решений районного суда, из них три в пользу моего доверителя, а последние 2 диаметрально противоположные, причем дело идет о землях садоводческого товарищества. Жду, когда и меня осенит, а пока перелопачиваю массу практики.
Я так же как и Вы понимаю, что истина где-то рядом, но держит боязнь навредить доверителю. Права на ошибку нет, потому что до меня доверительница вместе с председателем садоводческого товарищества судились с одним из членов СТ столько, что исчерпали почти все основания для предъявления иска.