Насколько детально должен быть описан предмет продажи на банкротных торгах: история спора по защите покупателя недвижимого имущества

На банкротных торгах продается имущество организаций и граждан, которые являются должниками. Если кто-то думает, что покупка имущества на банкротных торгах дело безрисковое, то он глубоко заблуждается. Для минимизации рисков следует привлекать для сопровождения покупки юриста или адвоката, которые понимают процедуру, знают типовые риски и опасности. Специально подчеркну, что даже наличие юридического сопровождения не гарантирует то, что торги будут признаны недействительными, но может застраховать покупателя от типовых рисков и ошибок.

Я уже рассказывал об одном деле по защите покупателя недвижимости на банкротных торгах. В нем специфика заключалась в том, что истец не был лицом, которое имеет право оспорить торги, так как фактически он ссылался, что у него были основания для виндикации объекта, но в удовлетворении его требований об истребовании имущества было отказано.

В этой публикации история о том, как гражданин-должник, занявший изначально неконструктивную позицию, пытался оспорить торги земельным участком площадью 17 соток, на котором имелся жилой дом 235 кв.м. (далее все вместе – Дом), в пригороде Санкт-Петербурга.

 Фабула дела

Гражданин Сидоров не смог расплатился с банком за предоставленный ему кредит, обеспеченный ипотекой Дома, и подал в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга заявление о признании себя банкротом. Суд ввел в отношении должника процедуру реализации имущества.

Иных кредиторов, кроме залогового, коим являлся банк, у Сидорова не было.

В заявлении о признании себя банкротом Сидоров указал, что в его собственности имеется Дом, но не дал описания того, что имеется, кроме жилого дома на земельном участке. Он не указывал, что в наличии имеется гараж, баня и колодец. Он просто предоставил сведения из Росреестра, в которых указывалась площадь земельного участка и дома, а также их кадастровые номера.

Сидоров не передавал ключи от дома и владение им финансовому управляющему, т.е. доступа к Дому не имелось. Финансовый управляющий направлял ему требования о предоставлении доступа, но должник не сотрудничал с ним.

Должник не желал терять Дом и пытался, ссылаясь на то, что это его единственное жилье пытался исключить Дом из конкурсной массы. Естественно, что это было совершенно бесперспективно, так как исполнительский иммунитет не распространяется на залоговое имущество. Но, скорее всего, должник просто хотел потянуть время.

В итоге залоговым кредитором было утверждено Положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества (далее – Положение). Положение было опубликовано на Федресурсе.

Следует отметить, что Положение является программой для финансового управляющего, как он будет продавать заложенное имущество.

Ст. 138 Закона о банкротстве предусматривает, что в течении 10 дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве лица, участвующие в деле о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд.

Данная норма крайне важна, так как она является профилактикой потенциальных заявлений об оспаривании торгов по мотивам того, что кто-то не согласен с детальностью описания объекта, его начальной или иными параметрами. Если, например, должник не заявляет разногласий, например, по поводу того. как детально описано продаваемое имущество, то оспаривать торги уже после того, как добросовестный участник торгов, увидев, что разногласий никто не заявлял, сделал выводы, что можно участвовать в торгах и приобрести продаваемый объект, на мой взгляд будет фактически злоупотреблением правом.

В Положении и в последующих уведомлениях о проведении торгов, сведения о продаваемом имуществе были указаны согласно данным Росреестра. В них не говорилось о бане, гараже и колодце на участке.

В итоге путем публичного предложения Дом был приобретен ООО, которое я представлял в последующем споре.

Позиция должника при оспаривании торгов

Должник, прождав год минус один день (срок исковой давности), решил подать заявление о признании торгов недействительными.

Должник это делал не сам, а поручил юристам.

Только вот незадача! Юристы направили через КАД арбитр самостоятельное исковое заявление о признании торгов недействительными (это к вопросу о специализации, которая все же нужна). Но в банкротных процедурах такие, уже не исковые, а просто заявления подаются в рамках дела о банкротстве и рассматриваются как обособленные споры в едином деле.

Естественно, что пришел ответ о том, что заявление не считается поданным. И только на следующий день, т.е. уже за пределами исковой давности заявление было подано, а затем и принято к производству. Если бы должник не решил вот так потянуть время, и все было сделано хотя бы за неделю до истечения годичного срока исковой давности, то эту досадную ошибку можно было бы устранить и уложиться в срок. Но затягивание несет риск, в том числе и риск ошибки, которую невозможно будет устранить.

В заявлении о признании торгов недействительными Сидоров ссылался на то, что в сообщении о продаже не было дано надлежащего и полного описания продаваемого имущества, так как не указывалось на наличие бани, гаража и колодца. Должник полагал, что отсутствие сведений о данных сооружениях существенно повлияло на цену приобретения, так как если бы они имелись, то к торгам был бы больший интерес и имущество было бы куплено значительно дороже.

В судебных заседаниях представитель должника также просил повести судебную экспертизу рыночной стоимости Дома.

Позиция победителя торгов

Мы полагали, что позиция заявителя была несостоятельной. Мы в качестве возражений сослались на следующее.

• Заявитель не доказал наличие существенных нарушений при проведении торгов. Финансовый управляющий действовал на основании Положения, утвержденного залоговым кредитором, разногласия относительно которого должником не заявлялись. Потенциальный покупатель прежде, чем участвовать в торгах, анализирует материалы банкротного дела, из которых видно, что все были согласны с Положением и никто не обжаловал действия финансового управляющего в части ненадлежащего описания продаваемого имущества в сообщениях о его продаже.
• Указание данных из Росреестра достаточно для описания продаваемого имущества, так как любой потенциальный покупатель мог запросить дополнительные сведения у финансового управляющего относительно объекта продажи.
• Дом был оценен банком с учетом сооружений и построек. В рамках процедуры банкротства существуют специальные правовые инструменты такие, как рассмотрение разногласий и обжалование действий или бездействия финансового управляющего. Проведение торгов является длительной и затратной процедурой. На торгах приобретают имущество лица, которые не вовлечены в процедуру и признание торгов недействительными касается и их прав. В данном случае должник, если он полагал, что состав имущества определен неправильно должен был реагировать своевременно, чего он не сделал. Еще на стадии подачи заявления о признании себя банкротом должник обязан был указать на состав имущества. Должник обязан был предоставить соответствующие сведения по запросу финансового управляющего, но ничего подобного он не сделал. Фактически со стороны должника имеется злоупотребление правом.
• Законодательство не содержит требований о детальном описании каждого объекта, выставленного на торги, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе и недостаточность каких-либо сведений для принятия претендентом решения об участии в торгах компенсировалась возможностью связаться с организатором торгов и уточнить все существенные для потенциального участника условия (Постановление 13 ААС по делу А56-151623/2018/торги1 от 19.05.2022).
• В нашем случае любой потенциальный покупатель мог приехать и посмотреть, но только снаружи от земельного участка, что на нем расположено. Доступа к земельному участку, строениям и дому не было. Поэтому, когда мы покупали объект, при принятии решения учитывался риск того, что ни мы, ни продавец не знали действительного состояния, как строений, так и дома. Например, что находится внутри строения, именуемого Заявителем баней, нам было неизвестно. Может в ней ничего нет, а стены покрыты плесенью или сгнили. Может там хранились химикаты и тому подобное. Поэтому при принятии решения о цене приобретения, мы практически не принимали во внимания наличие строений, так как даже с приобретением дома был риск того, что придется еще его ремонтировать.
• Естественно, мы заявили о пропуске сроки исковой давности. Просили отказать в восстановлении сроков исковой давности, так как заявитель не привел доказательств существования обстоятельств, с которыми ст. 205 ГК РФ связывает возможность его восстановления (исключительные причины, связанные с личностью истца).

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для проведения судебной экспертизы по определению рыночной цены и для в восстановления срока исковой давности. В удовлетворении заявления было отказано.

Должник обратился с апелляционной жалобой, но она не помогла.

13 ААС в апелляционном постановлении  сделал следующие выводы:

• По общему правилу приоритет определения порядка реализации имущества отдается залоговому кредитору, за исключением случая, когда арбитражный управляющий или должник докажет, что такое положение порядка и условий продажи заложенного имущества не способствует реализации имущества должника по более высокой цене.
• Суд апелляционной инстанции считает, что спорное имущество реализовано финансовым управляющим в соответствии с Законом о банкротстве и Положением, утвержденным залоговым кредитором, информация о проводимых торгах была доступной, реальная рыночная стоимость на объекты недвижимости определена на основании отчета об оценке, составленном по результатам исследования земельного участка со всеми находящимися на нем постройками, в том числе, не зарегистрированными в ЕГРН гаражом, баней и колодцем, и выше установленной таким отчетом стоимости. Совокупность установленных обстоятельств опровергает утверждение должника о занижении цены в связи с отсутствием в тексте публикаций сведений о таких постройках.
• Апелляционный суд также принимает во внимание, что должником не опровергнуты пояснения финансового управляющего об отсутствии сотрудничества с должником по предоставлению документации и сведений о составе спорного имущества и создании препятствий для доступа к объекту продажи. При этом не отрицается, что ответчик в целях участия в торгах получил от финансового управляющего исчерпывающую информацию, которой располагал в условия отсутствия сотрудничества с должником.
• Доводы должника о занижении стоимости спорного имущества и необходимости проведения судебной оценочной экспертизы отклоняются, поскольку должником также пропущен срок на обжалование оценки залогового имущества, являющейся пресекательным, на что указано в абзаце 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, согласно которому в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

Кассационная жалоба была возвращена должнику в связи с тем, что он не устранил обстоятельство, послуживших основанием для ее оставления без движения.

Коллеги, приглашаю Вас подписаться на созданную мною недавно группу «Защита от субсидиарной ответственности». В ней в тезисной форме мной анализируется актуальная судебная практика арбитражных судов округов и ВС РФ по вопросам субсидиарной ответственности, недействительности сделок, включения требований в реестр и по иным темам. Те, кто интересуется вопросами банкротства найдут в ней много интересного и полезного.

 Группа В Контакте