Неделимый апельсин. Или судебная защита исключительного права собственника объекта недвижимости на приобретение муниципального земельного участка

Полагаю, уважаемый коллеги, ни для кого не секрет, что закон обязывает собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, приобрести этот самый земельный участок в собственность, либо в аренду (ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Как мы понимаем, если искомый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то, по общему правилу, земельным законодательством предусмотрены публичные процедуры для оформления прав на него. С тем, чтобы этих процедур избежать, для собственников недвижимости закон предусмотрел исключительное право на приобретение таких участков в собственность, либо в аренду (ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Для того, чтобы это исключительное право реализовать существует несколько путей. Один из них – это образование участка из тех земельных ресурсов, которые находятся в распоряжении соответствующего муниципального образования. В этом случае поскольку участок будет вновь образованным, должны быть соблюдены все современные требования к образованию земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости, включая требования градостроительных регламентов, видов разрешенного использования, норм предоставления. Должно быть и обоснование технико-экономических показателей испрашиваемого земельного участка. И, с точки зрения закона, это разумно и справедливо.

Однако, существуют ситуации, когда объект недвижимого имущества имеет правовую историю, в том числе и правовую историю земельного участка, на котором он расположен. Проще говоря, искомый земельный участок имеет не отмененный и не оспоренный ретроспективный правоустанавливающий документ, то есть существует как вещь, как объект гражданского оборота. В этом случае история другая, и правила действуют совсем не такие, как при образовании нового земельного участка.

 В таких случаях земельный участок следует единству судьбы с расположенным на нем объектом недвижимости и, что самое главное, сохраняет в той степени, в которой это доступно с точки зрения закона и действующих регламентов, свой вид разрешенного использования и технико-экономические показатели. Выражаясь проще, если когда-то земельный участок был предоставлен в какое-то право для размещения и использования конкретного объекта недвижимости, то действующий собственник этого объекта вправе требовать предоставления ему этого земельного участка в том же объеме.

История объекта недвижимого имущества, приобретенного моим доверителем Романом и, как следствие, спорного земельного участка в этом деле вытекает еще из далекого Советского Союза. Суть ее такова. Ранее это был летний лагерь «Зведный». Еще я, будучи комсомольцем, коротал в нем летние месяцы своих школьных каникул и трудился в поте лица на совхозных полях.

Затем объект был приватизирован, получил наименование туристической базы. Состав этой базы достаточно подробно описан в добытых нами технических документах и в плане приватизации. В него входил большой объект капитального строительства и несколько нестационарных объектов, структуры рекреационного назначения и т.д. Для размещения и использования этого комплекса был предоставлен земельный участок площадью 7,5 га о чем, собственно, имеется постановление от 1993 года, на основании которого был выдан Государственный акт на право постоянного бессрочного пользования на землю. Указанные документы содержат все необходимые исходные данные для идентификации земельного участка как объекта гражданского оборота с указанием его технико-экономических показателей и вида разрешенного использования.

Со временем объекты некапитального характера на земельном участке пришли в негодность, инфраструктура была частично разрушена, но основное здание сохранилось, находится в работоспособном состоянии и было в 2019 году приобретено Романом на основании возмездной сделки. Само собой, все права были в установленном законом порядке зарегистрированы и, что называется, признаны государством. Всю историю правового движения я, с позволения коллег, описывать здесь не стану. Интересующиеся могут ознакомиться с прилагаемыми документами. В них, на мой взгляд, я постарался изложить ее наглядно и емко. Скажу лишь, что оперативным путем и с помощью заявленных в суде ходатайств, правовая картина нами была документально полностью восстановлена.

Поскольку таким правом, как постоянное бессрочное пользование землей современное российское законодательство в актуальном смысле более не оперирует, Роману ничего не оставалось, как заняться выкупом этого земельного участка, или просить предоставить его в аренду.

С этой целью им были проведены кадастровые работы, составлена СРЗУ на кадастровом плане территории, которая была администрацией муниципального района благополучно согласована и участок был поставлен на кадастровый учет. Казалось бы, все здорово, все по закону. Площадь, правда, немного изменилась, осталось 7,0 га после уточнения, но это в пределах допустимого, при условии, что участок не уточнялся несколько десятков лет.

А дальше началось самое интересное. Когда Роман обратился в администрацию за предоставлением указанного земельного участка, выяснилось, что кто-то из руководства района посчитал, что 70 000 кв. м земли для размещения и использования объекта площадью 1330 кв. м слишком много и решил это апельсин поделить. Причем, поделить без учета интересов собственника недвижимости, смежных землепользователей и иного круга участников земельных правоотношений, которые могли бы быть причастны к этой истории.

На обращение Роман получил ответ, что он не обосновал необходимость предоставления ему такой большой площади, в связи с чем ему выделено 2000 кв. м, а за оставшейся площадью он может обратиться в общем порядке, через конкурсные процедуры. При этому уведомили, что еще одна заявка на большой участок уже поступила.

Когда мы стали разбираться с этой историей, то выяснили, что после постановки земельного участка на кадастровый учет, администрация по своей инициативе провела еще раз кадастровые работы и образовала из него два участка, один для Романа, площадь около 2000 кв. м, как был указано ранее, второй, соответственно 68 000 кв. м. При этом, этим участкам еще и произвольно был изменен вид разрешенного использования на земли сельскохозяйственного производства.

Как вы понимаете, уважаемые коллеги, большая часть земельного участка, на который претендовал мой доверитель, была таким образом произвольно освобождена от связи с объектом недвижимого имущества, а Роман был освобожден беспричинно от своего исключительного права, предусмотренного законом.

Само собой, я решил с такими поворотами судьбы не согласиться. Очевидно, что произвольными, ничем не обоснованными и незаконными действиями администрации муниципального района было нарушено вещное право Романа, которое срочно требовало судебной защиты.

В итоге проделанной предварительной работы нами было собрано исчерпывающее досье на объект и земельный участок, подготовлено исковое заявление, с которым в полном объеме можно ознакомиться в приложении к этому материалу. В нем изложена вся история, а также мнение вашего покорного слуги по поводу законности и обоснованности заявленных требований. Поэтому, думаю, нет смысла переписывать здесь все его содержание.

Поскольку тактическое решение по этому делу было принято таким образом, чтобы вывались на оппонента весь арсенал доказательств и аргументов лишив его возможности активно сопротивляться и маневрировать в незаполненных фактами каналах, манипулировать несуществующими обстоятельствами, дело не представляло особой сложности.

Небольшое напряжение внес сам судья, когда предположил, что мною не верно избран способ защиты нарушенного права. Я вначале напрягся, но потом понял откуда дует ветер. Дело в том, что по смыслу заявленных требований, для восстановления нарушенного материального права Романа требовалось признание судом недействительными материалов межевания двух земельных участков, которое были незаконно образованы по инициативе администрации и прекращении их кадастрового учета с возвращением к исходному, площадью 70 000 кв. м.

Судья на каком-то этапе посчитал, что этого же результата можно добиться, признав незаконным постановление администрации об утверждении СРЗУ о разделе этого участка. Казалось бы, да. Признали незаконным постановление, снесли вновь образованные участки с кадастрового учета, вернулись к исходному и право восстановлено. Но меня в этом варианте напрягло то, что в этом случае я должен был выйти из материально-правового спора и переместить его в пространство, вытекающее из публичных правоотношений. А там, как мы понимаем, коллеги, нужно доказывать незаконность издания уполномоченным органом ненормативного правового акта. А чем доказывать, это уже вопрос!

Поэтому я посчитал такое решение излишне уязвимым для нас и сохранил стационарность своей правовой позиции. Не думаю, что это был какой-то коварный план судьи в интересах администрации с целью вывести меня на более уязвимую позицию, хотя всего исключить я не могу, бывает и такое, корпоративные интересы власти никто не отменял. Но, факт остается фактом, несколько отложений и перерывов мы с помощником честно пересидели, ссылаясь на то, что ничего нам в голову не приходит по поводу изменения способа защиты нарушенного права и в итоге, решение состоялось в пользу Романа по основаниям практически полностью изложенным в моем исковом заявление.

Изучайте, наслаждайтесь, возможно, кому-то такой опыт тоже пригодится!

P.S.: Не могу не заметить, но так сложилось, что администрация этого муниципального района в нашем регионе уже давно засветилась в различных манипуляциях с земельными ресурсами. И тут как раз к выходу этой публикации средства массовой информации тоже высказались по этому поводу

https://volgasib.ru/...mglavy-svetloyarskogo-rajona/.

Может быть, наведут какой-никакой порядок! А то торгуют муниципальной землей как своей собственной.