Договор аренды: как не стать должником при его расторжении

Пожалуй, каждый из нас хотя бы раз в жизни имел опыт, связанный с арендой жилого или нежилого помещения.

Но самое интересное заключается в том, что размер ежемесячной платы почему-то считается главным пунктом, на который нужно обращать внимание при заключении договора аренды. А ведь это далеко не так.

Как показывает мой личный и многолетний профессиональный опыт, «поверхностное» отношение к процессу оформления договора аренды – не самая удачная позиция для участника такой сделки.

В этой статье я расскажу историю из своей юридической практики и дам несколько советов о том, как сделать условия договора аренды наиболее комфортными для вас, чтобы избежать правовых проблем будущем.

С чего все началось

Владелец складского помещения, желая разрешить возникшую спорную ситуацию, обратился к нам за юридической помощью. Между ним и арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения с 1 декабря сроком на один год.

В период действия договора выяснилось, что арендатором было повреждено складское имущество на территории арендуемого помещения.

Оценив ущерб, арендодатель подготовил и направил письменное предупреждение арендатору о необходимости устранения повреждений на территории сдаваемого помещения.

В ответ на это арендатор заявил о том, что вред был причинен третьими лицами – неосторожными действиями работников, привлеченными «со стороны» для выполнения работ на этом складском помещении, тем самым неправильно полагая, что ответственность за это будет нести не он.

Спустя некоторое время, арендатор решил не продлевать договор аренды и в предельно короткие сроки освободил арендуемое им помещение, после чего перестал выходить на связь с арендодателем.

Однако наш арендатор не учел факт того, что освобождение занимаемого им помещения необходимо оформлять актом приема-передачи, в противном же случае помещение будет продолжать юридически оставаться за арендатором. А это означает, что за арендатором стала расти задолженность по арендной плате.

Вот почему важно не затягивать оформление акта приема-передачи. Эта процедура должна быть в интересах скорее арендатора, чем арендодателя.

Но наш должник-арендатор никуда не торопился и решил это сделать только спустя один месяц после окончания договора, наивно полагая, что никакая задолженность в этом случае по арендной плате ему не грозит.

Акт приема-передачи арендуемого помещения был оформлен должным образом, а вот погасить финансовую задолженность за истекший месяц арендатор отказался.

И вот тогда нашими юристами была подготовлена и направлена письменная претензия арендатору, в которой мы уже в официальной форме уведомили его об образовавшейся задолженности и необходимости ее оплаты. Также мы указали в претензии, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате в указанный срок, наш клиент будет вынужден обратиться в суд с иском о взыскании имеющейся задолженности.

Однако арендатор проигнорировал это предупреждение, и задолженность по арендной плате так и осталась не погашена. Это послужило нам основанием для обращения в суд с соответствующим иском.

Суд удовлетворил наши исковые требования в полном объеме, обязав ответчика выплатить всю сумму просроченной задолженности арендодателю. Также суд постановил взыскать неустойку за несвоевременное освобождение помещения арендатором и возместить ущерб, причиненный имуществу на территории помещения третьими лицами.

Так, суд оказался полностью на стороне нашего клиента, потому что им был правильно соблюден претензионный порядок расторжения договора, а именно - письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательств в разумный срок.

Заключение

Как видно из этой истории, очень важно уделять должное внимание всем пунктам заключаемого договора аренды помещений.

Так, нашим клиентом было четко сформулировано требование об оформлении акта приема-передачи по окончанию срока действия договора, которое арендатор посчитал простой формальностью. Вот почему освобождение арендуемого помещения еще не означает прекращение обязательств для участников договора.

Выводы, которые станут полезными рекомендациями для вас:

• всегда внимательно читайте, что подписываете;
  (простая, но самая важная истина)
• соблюдайте условия, о которых вы предварительно устно договорились с потенциальным контрагентом и подтверждайте это в письменной форме в самом договоре;
• если арендуемому имуществу причинен вред третьими лицами, то ответственность перед арендодателем будет полностью лежать на арендаторе;
• в случае расторжении договора обязательно оформляйте акт приема-передачи вовремя, иначе не избежать взыскания штрафов, пеней и неустоек.

Кстати, можете смело учитывать эти рекомендации и для договора аренды жилого помещения.

Теперь вы знаете, что правильно составленный договор аренды – это надежная защита от неприятностей в будущем.

Это лишь немногое, на что я хотел обратить ваше внимание для исключения спорных ситуаций по договору аренды. Ведь моя практика охватывает гораздо больше случаев и историй, с которыми мне довелось работать, и о которых я буду продолжать охотно рассказывать здесь.
Следите за обновлениями!