Найти юриста / адвоката / эксперта
Опубликован текст постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Если раньше АСами воспроизводилась позиция, изложенная в письме Минэкономразвития от 2 октября 2007 г. N 14902-АП/Д04 о том, что «отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования [135-ФЗ «О защите конкуренции»]; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.» То теперь «1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).»
Внесена ясность с арендной платой при продаже недвижимости. «Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.»
И это еще не все, так что, примите к сведению ))) А вот здесь уже и обсуждение идет полным ходом.
Если раньше АСами воспроизводилась позиция, изложенная в письме Минэкономразвития от 2 октября 2007 г. N 14902-АП/Д04 о том, что «отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования [135-ФЗ «О защите конкуренции»]; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.» То теперь «1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).»
Внесена ясность с арендной платой при продаже недвижимости. «Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.»
И это еще не все, так что, примите к сведению ))) А вот здесь уже и обсуждение идет полным ходом.
Похоже, Дмитрий Александрович, что людей даже на Праворубе сегодня митинги интересуют больше, чем какие-либо правовые новости.
Хотелось бы узнать Ваше мнение по поводу пленума. Судьи, ведь, не святые.
Вообще я приветствую постановления Пленума, поскольку вне зависимости от содержания они, в любом случае, так или иначе сужают границы судейского произвола. Разумеется, не все постановления мне одинаково нравятся. Например, то как урегулирован вопрос с возвратом необоснованно приобретенной ресурсоснабжающей организацией суммы НДС в постановлении от 17.11.2011 № 72 меня огорчило. :)
Постановление по аренде мне в целом нравится, хотя, может быть потому, что лично на своем опыте те или иные недостатки в регулировании вопросов аренды я еще не прочувствовал.
Недостатки неистребимы. В природе человека использовать ситуацию наиболее выгодным для себя способом. Применение лазеек — это вопрос порядочности. Один живет и действует по духу закона, другой ищет способ сэкономить на налогах, а третий ищет возможность «кинуть» ближнего. И это будет происходить при любых законах. Одни схемы отмирают, другие появляются.