Найти юриста / адвоката / эксперта
Хочу рассказать об одном большом деле, которое фактически я вел с 2017 по 2024 годы. Разделю статью на 2 части, так как материала очень много.
В действительности, это множество обособленных споров (порядка 10-ти различных судебных дел). Особое же внимание хочу уделить одному из них, как самому интересному.
С чего все началось
Краткая история начала отношений:
— в 2012 году 2 физических лица (статус ИП только у одного из них) приобретают объект незавершенного строительства, а также земельный участок под ним. Дело имеет место быть в Соломбальском округе города Архангельска. Планируется строительство индивидуального жилого дома.
— в 2015 году получено разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома в многоквартирный жилой дом.
— в 2017 году в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом, состоящий из 20-ти квартир.
Да, получился многоквартирный жилой дом, построенный двумя физическими лицами.
Поясню, кто они такие:
1)Мужчина. Индивидуальный предприниматель, много лет занимающийся строительством. Фактически он руководил всей стройкой, привлекал для выполнения работ аффилированные организации и так далее. Будем называть его: Застройщики 1.
2)Женщина. Не ИП. К строительству фактически отношения не имела. Выступала в качестве инвестора. Именно она являлась моим клиентом. Будем называть ее: Застройщик 2, Мой клиент.
Относительно юридических отношений между застройщиками
Отношения регулировались очень простыми договорами простого товарищества. Кратко суть: объединили имущество, доходы и расходы делят пополам. Ничего мудреного не было.
Начало конфликта. Как я вступил в это дело.
Как уже было указано ранее, именно Застройщик 1 руководил всей стройкой. У Застройщика 2 к окончанию строительства возникло много вопросов относительно расходования денежных средств.
Помимо этого, Застройщик 1 предъявил к возмещению расходов очень интересное соглашение к договору простого товарищества. В соответствии с этим соглашением он, якобы, дополнительно понес расходы в 3 миллиона рублей, соответственно Застройщик 2 должна была компенсировать 50 процентов от затрат.
Все бы ничего, но на этом оглашении подпись стояла не Застройщика 2, а ее бывшего мужа, который к договору простого товарищества отношения никакого не имел. Застройщик 1 подал иск в суд, просил взыскать задолженность по этому соглашению.
Застройщик 2 обратилась ко мне как к юристу.
Моя позиция в суде была простая: подписание такого рода соглашения является юридически значимым действием, а супруги в силу норм СК РФ юридически значимые действия друг за друга не выполняют.
Решение состоялось в пользу Моего клиента. (Октябрьский районный суд города Архангельска, дело: № 2-3167/2017)
Апелляция в этой части решение оставила в силе. Сразу после нее у Моего клиента сгорела машина. Здесь выводы и теории ни к чему. Оставлю без комментариев. Укажу лишь то, что с этого момента отношения между застройщиками окончательно испортились. В этой же истории это было не самым диким и удивительным.
Конфликт продолжается
Фактически застройщики оказались в патовой ситуации, так как после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию все квартиры оказались у них в общей долевой собственности – по ½ у каждого на каждое помещение.
Мой клиент хотела как можно скорее продать квартиры и разойтись. Застройщик 1 заявил, что не позволит это сделать (у меня больше ресурсов, могу ждать сколько угодно и т.д.), начал осуществлять легкий шантаж. Действительно, Мой клиент не могла ничего толком сделать без его согласия.
Я предложил определить порядок пользования каждым из помещений в судебном порядке.
В одном исковом заявлении просили определить порядок пользования почти 20-ти квартирами.
Суд иск удовлетворил полностью.
После этого Застройщик 1 все же пошел на контакт.
Ситуацию решили следующим образом: заключили договор мены. В результате у каждого из застройщиков оказалось равное количество объектов, но уже не в долевой, а единоличной собственности.
Казалось бы, на этом все могло бы завершиться, но не тут то было…
То, чего не ждали
Продолжение конфликта
Жесть началась в мае 2019 года. К тому моменту Мой клиент продала уже 5 или 6 квартир. Застройщик 1 также некоторые квартиры продал, но большую часть оставил за собой.
Здесь очень много событий, опишу большую их часть кратко:
— в мае 2019 года Мой клиент сообщает, что Застройщик 1 отключает электричество в тех квартирах, которые она ранее продала.
— такого рода отключения возможны, так как электрический щиток оказался в одной из квартиры Застройщика 1.
— проводятся многочисленные собрания жильцов, пишутся заявления в полицию, администрацию и так далее. Привлекаются СМИ: статья в местной газете + несколько телерепортажей.
— люди, купившие квартиру у Моего клиента живут то с электричеством, то без. Никто из Клиентов Застройщика 1 от отсутствия электричества не страдает.
— почти все жильцы, которые купили квартиры у Моего клиента, объединяются с ней против Застройщика 1.
— Застройщик 1 имеет в подчинении большинство голосов (свои объекты + купившие у него квартиры подчинены ему), поэтому меняет председателя ТСН, который тоже начинает творить чудеса. Например, на общем собрании добивается принятия решения о заключении договоров на уборку: дворник – 30 000 рублей в месяц, уборщица – 40 000 рублей в месяц. До реального заключения таких договор не дошло, но решение «собственники» приняли на собрании.
— Застройщик 1 организует и собрание и предлагает жильцам дома принять на себя долг перед ним порядка 1, 5 миллионов рублей – расходы на электричество во время строительства. И собственники принимают решение все ему возместить! В суде это решение удалось признать недействительным (Соломбальский районный суд города Архангельска 2-115/2020)
— Застройщик 1 пытается переманить покупателей Моего Клиента на свою сторону, заставить их идти против Моего клиента. Переманивает некоторых Они выходят с исками на моего Клиента, но получают отказные решения.
Событий здесь было много, но не об них хотелось бы поговорить. К 2021 году Застройщик 1 уже, в принципе, успокоился. На электроэнергию и воду у жильцов уже были заключены прямые договоры с ресурсниками, ТСН затихло. Вроде бы все было хорошо. На самом деле все проблемы для моего клиента только начинались – лица, которым она продала квартиры коллективно обратились в суд с исковым заявлением об обязании устранить недостатки общедомового имущества. Это и есть основная тема моего рассказа.
Продолжение следует..
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Андрей Геннадьевич, практика «самовольного» (не в смысле ст. 222 ГК РФ) строительства в нашей стране весьма и весьма обильна. Мне и самому приходилось с таким сталкиваться, да и соседний Краснодарский край — весьма большая «поляна» для строительства по «местным обычаям делового оборота» (и плевать, что эти обычаи ни ГК, ни ГрК, ни ЖК не соответствуют — "тют у нас так прЫнята, шо нипанята????")
Мне интересно — была ли в судебном порядка дана какая-либо оценка договору «простого товарищества», которое, судя по всему, вовсе не было ни простым, ни товариществом, бо Ваш доверитель не был ни ИП, и не представлял ЮЛ?
Уважаемый Михаил Михайлович, здравствуйте.
↓ Читать полностью ↓
Объект не является самостроем и вводился в эксплуатацию официально. Разрешение на реконструкцию индивидуального дома в многоквартирный было.
Подчеркну, что это не долевое строительство и не строительство по чьему-либо заказу (с будущими владельцами квартир договоры до ввода дома в эксплуатацию не заключались).
Относительно договора простого товарищества. В нем строители были указаны, как физлица. Сам по себе договор ПТ в силу норм ст. 1041 ГК РФ может быть заключен простыми гражданами для достижения общеполезных целей, а для предпринимательской деятельности — только ИП и ООО.
Как Вы поняли, здесь только начало истории. Забегая вперед, скажу, что лица, купившие квартиры у Моего клиента, в суде пытались доказать, что она занималась предпринимательской деятельностью. То есть хотели применения норм ЗПП.
У них ничего не вышло. Суд признал, что застройщики просто взяли и построили многоквартирный дом не в целях предпринимательства))) То есть с договором простого товарищества все нормально).
Из судебного решения:
Как указано ранее, ДД.ММ.ГГГГ междуХХХ заключен договор простого товарищества предметом которого явилось объединение денежных средств с целью строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке №. ДД.ММ.ГГГГ между ХХХ заключен договор простого товарищества предметом которого явилось объединение денежных средств с целью реконструкции индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке № в многоквартирный жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ мэрией <адрес> КХХХвыдано разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома в многоквартирный жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о приобретении ХХХ объекта незавершенного строительства для создания индивидуального жилого дома, а не для строительства многоквартирного жилого дома с деятельностью, направленной на извлечение прибыли.
Надлежащих доказательств, того, что ХХХ изначально осуществляла строительство дома как многоквартирного жилого дома истцами не представлено.
Материалы дела не содержат сведений о том, что ХХХ участвовала в строительстве других многоквартирных домов с целью систематического извлечения из этого прибыли.
Сведений о том, чтоХХХХ зарегистрирована или была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с деятельностью по строительству многоквартирных домов также не имеется.
Продажа имеющихся в собственности у физического лица нескольких квартир в построенном многоквартирном доме не может являться исключительным доказательством предпринимательской деятельности.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на отношения между истцом и ответчиком не распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей»."
Уважаемый Андрей Геннадьевич, ждем продолжения вашего занимательного рассказа!