Два человека построили многоквартирный дом: шесть лет судебных тяжб (часть 2)

Начало этой истории изложено ЗДЕСЬ.

Большое дело начинается

Соломбальский районный суд города Архангельска. Началось все вяло:

— исковое было ни о чем, без конкретики. Просто пусть продавец что-то там устранит, а что именно не знаем;

— адвокат, который изначально участвовал в деле, сказал, что его задачей было лишь сделать так, чтобы иск был принят судом. Пояснить суть требований он не мог четко. Изначально планировал передать дело кому-либо другому;

— сменился адвокат истцов. Новый адвокат также не могла точно определить, чего Истцы хотят – устраните все и везде;

— замена судьи;

— после многочисленных абсолютно пустых судебных заседаний была все же назначена  судебная экспертиза. Вопросы по типу: имеет ли многоквартирный дом строительные недостатки, соответствует ли дом проекту (про проект запомните – это важно);

— с горем пополам экспертизу провели.Она показала наличие строительных недостатков, а также несоответствие проекту.

— это не казалось опасным, так как у меня позиция строилась на следующем: о каком несоответствии проекту речь, если вы купили квартиру у физлица по договору купли-продажи?

После экспертизы

Относительно ошибок представителя истцов, которые я планировал использовать против нее самой:

— фактически она могла бы уточнить требования и сказать, как к кому она предъявляет требования к Моему клиенту: как к ПРОДАВЦУ или как  ЛИЦУ, ПОСТРОИВШЕМУ ДОМ.

— ее позиция строилась изначально на следующем: нужно применять ФЗ-214 (долевое строительство).  Это очень жестко. Даже судья в шоке была.

— в итоге она все же уточнила позицию и заявила, что как к ПРОДАВЦУ к Моему клиенту истцы ничего не предъявляют, а предъявляют именно как к ПОДРЯДЧИКУ.

— конечно же, это было в корне неверно. Подрядчик строит объект по чьему-то заказу, в соответствии определенным описанием. Продавец же передает объект, который уже существует в момент заключения договора, то есть имеет характеристики, которые являются его частью. Напомню, что все истцы купили квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Во время строительства никаких договоров ни с кем не заключалось.

— под протокол уточнял у представителя истцов, предъявляются ли требования как к продавцу. Ответ – нет. В протоколе четко зафиксировано. В прениях акцентировал внимание на том, что требования как к продавцу не предъявляется.

Что пошло не так

В прениях я акцентирую внимание на том, что суд не может сам изменить предмет и основание иска, а только может поставить вопрос о необходимости их изменения (чего сделано не было). Представитель истцов конкретно основывает свое требование на нормах права, регулирующих, подрядные отношения, а значит, суд и должен принимать решение только в соответствии с требованиями.

Суд удовлетворяет иск полностью. Я спрашиваю судью: «Вы как к продавцу иск удовлетворили». Ответ положительный.

Для понимания ситуации поясню, что требования об устранении недостатков было на полторы страницы:  переделать крышу, переделать водосток, дренаж, подвал.

То есть на обычную гражданку, фактически не являющуюся строителем возложили обязанность фактически реконструировать одиночку 20-тиквартирный жилой дом.

При этом обязали не просто отремонтировать дом, а привести в соответствие с проектом. Это продавца вторички!

При этом в решении был и положительный момент. Суд первой инстанции не применил нормы ФЗ «О защите прав потребителей». отбиться от этого было крайне тяжело, но все же удалось.

Если бы эти нормы были бы применены, то истцы могли бы просить пени в размере 1 процента в день от стоимости квартиры или ремонтных работ.

Напомню, что дом строился  и реконструировался 2-мя физлицами на основании договоров простого товарищества. Моя позиция строилась на том, что они все построили не для извлечения прибыли. И суд это принял). Примерная моя позиция:

— изначально строился индивидуальный дом;

— 20-ти квартирным он стал после реконструкции;

— Мой клиент не планировала продавать квартиры, а хотела жить там с родственниками и т.д.

Короче говоря, суд это как-то принял.

Относительно вопроса по проекту

В доме изначально был внешний водосток. Вот мой дословный диалог с экспертом (из протокола):

Вопрос эксперту от представителя Ответчика: Если не брать в расчет проект дома, какой вариант будет лучше: внутренний водосток или ремонт внешнего водостока, что приведет к устранению недостатка?

Ответ эксперта: …. Внешний водосток боле разумен при подключении кольцевой системы дренажа. Поскольку кровля имеет наружный водосток, то его можно сохранить, возможен и такой вариант.

Вопрос: Целесообразнее и логичнее сохранить наружный водосток?

Ответ: Да, но с модернизацией…

Суд обязал Моего клиента сделать внутренний водосток, так как это соответствует проекту. Без комментариев.

Мои действия после решения Соломбальского районного суда

Я изначально был абсолютно уверен, что решение суда первой инстанции является абсолютной ерундой, так как:

— нарушен принцип состязательности сторон. Смотрите пункт 9 постановления  ВС ФР №25 от 23.06.2015 N 25 – суд сам не меняет способ защиты, а ставит на обсуждение вопрос о необходимости о юридической квалификации правоотношений. То есть суд не имел права удовлетворять иск как к продавцу, если истцы просят удовлетворить его именно как к подрядчику.

— невозможно требовать от продавца реконструкцию дома в соответствии с проектом, так как покупатель покупал объект с уже имеющимися характеристиками.

-если вы предъявляете что-то и говорите, что «А» — это на самом деле «Б», то я и возражения строю на том, что «А» — это никакое ни «Б», а в итоге, суд говорит, что я виноват, так как «А» это на самом же деле «В». Но я ведь не представлял доводов против «В», так как это не было в споре.

Суд предавал дело в апелляцию 9 (!!!) месяцев. Апелляция долго думала, но оставила все в силе.

Третий кассационный суд общей юрисдикции: Первая кассация

На самом деле у меня был козырь в рукаве. Я не хотел его озвучивать его на стадии апелляции, так как надеялся, что апелляция отменит все чисто по тому, что судья первой инстанции все попутала и не могла удовлетворить требования как к продавцу. То есть хотел, чтобы решение отменили и отказали чисто по процессуальным моментам без новых рассмотрений.

Козырь, о котором я говорю,  — это третьи лица. На Моего клиента фактически возложили обязанность реконструировать (!!!) целый дом, а мнение всех собственников не спросили (не привлекли всех собственников к участию в деле). Не все же у нее купили квартиры. Аргумент почти железный.

Некоторые мои доводы из кассационной жалобы:

— затрагиваются права третьих лиц;

— суд не наделён правом самостоятельно по собственной инициативе изменить основание заявленных требований. Иное означало бы нарушение такого важнейшего принципа гражданского процесса как принцип диспозитивности;

— требование к ответчику как к продавцу не заявлялось, а, следовательно, ответчик был лишен возможности возражать против такого требования;

— истцы выдвигали требования, основанные на нормах законодательства, связанных с договором подряда, а Ответчик возражал конкретно против этих норм. Бремя доказывания при споре, основанном на нормах купли-продажи и выполнении работ – разное;

— несоответствие проекту (некоторых элементов) жилого дома не может быть основанием для претензий. Дом введен в эксплуатацию, а общедомовое имущество на сегодняшний день соответствует тем свойствам, которым соответствовало на момент ввода дома в эксплуатацию, так и на момент заключения договоров купли-продажи;

— из материалов дела следует, что проданные квартиры с юридической точки зрения являются вторичным жильем (мена).  То есть суд создал прецедент, согласно которому покупатель, купивший квартиру в любом доме, независимо от года его постройки, имеет право требовать от  продавца устранения недостатков общедомового имущества.

Кассация решение отменяет и направляет дело на новое рассмотрение в Архангельский областной суд. Особых выводов не сделала, только указала на отсутствие третьих лиц и на то, что суд сам не имел права менять способ защиты.

Повторное рассмотрение в Архангельском областной суде

По настоянию коллегии представитель все же уточняет требования и теперь просит удовлетворить требования и как к продавцу и как к подрядчику.

Суд буксует, заседание несколько раз откладывается.

У меня в кассации появляются отличные новые доводы, которые подхватывает коллегия:

— предметом договора купли-продажи является именно сама квартира, а не общедомовое имущество. Общедомовое имущество переходит не на основании договора, а на основании закона (ст. 37 ЖК РФ);

— по требованиям, основанным на договоре купли-продажи, срок исковой давности пропущен, так как фактически они заявлены только при повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

В суде акцентирую внимание на том, что никаких претензий именно по состоянию КВАРТИР истцы не предъявляют, а предъявляют его по состоянию общедомового имущества.

Коллегия совещалась около часа. В итоге в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. В обоснование решения суд поставил мои доводы.

Истцы подали кассационную жалобу в Третий кассационный суд общей юрисдикции. Кассация апелляцию поддержала, ВС РФ рассматривать не стал.

Вообще получился интересный вывод: общедомовое имущество – проблема собственников, а не кого-то еще. Конечно же, недопустимо заставлять продавца приводить дом в соответствие с проектом (как такое вообще можно было заявить, и как такое суд мог удовлетворить?).

Подведу итог

Это было действительно большое дело. Я искренне рад, что оно завершилось в пользу Моего клиента. На сегодняшний день Застройщик 1 и Застройщик 2 не общаются, но они уже не испытывают друг к другу злости (мое мнение). Конфликт исчерпан. Я точно знаю, что Застройщик 1 был искренне убежден, когда начинал свои действия в 2019 году, что Мой клиент сломается при первых же трудностях, но она выдержала все достойно.