Взыскание арендной платы в пользу администрации: простой с виду спор затянулся на 2 года

Ко мне обратился клиент (далее – Мой клиент), с которым я ранее уже работал. По его словам, у него для меня простейшее дело: Администрация ГО «Город Архангельск» требует взыскать с него, как с собственника помещения в здании, арендную плату за пользование земельным участком. Но все оказалось вовсе не так. Получилось большое дело (А05-4869/2022).

Начало дела

Вводные такие:

— Мой клиент – организация, которая в конце нулевых годов построила немаленький бизнес-центр.  Оно на фотографии.

—  данная организация пробовала остаться в этом центре в качестве управляющей компании, но ничего не вышло и идею развивать не стали.

— по причине, указанной в пункте 2, в собственности Моего клиента осталось помещение площадью 866,4 кв.м (доля в праве общей долевой собственности 8511/8664). Фактически, это не помещения, а коридоры, лестницы и так далее. Назовем его Помещение №706. Также осталось небольшое помещение площадью 28,5 кв.м. Это полноценный офис. Назовем его Помещение №700. Оно было продано в 2021 году.

— по причине нахождения в собственности указанных помещений Мой клиент в начале десятых годов вступил в договор аренды земельного участка с Администрацией ГО «Город Архангельск».

Почему дело показалось простым:

— Администрация ГО «Город Архангельск» просила взыскать задолженность с 2017 года по 2021 год  + пени с 2012 года. Исковое заявление поступило в суд 05 мая 2022 года. Отлично, так как часть попадает под исковую давность.

— по словам Моего клиента, Помещение №706 не принадлежит ему с марта 2019 года на основании решения по делу А05-4343/2018, которым это помещение признали общим, а запись о нем исключили из ЕГРН.

Да, действительно, вводные не плохие: заявляем об исковой давности + указываем на то, что право на большое помещение уже прекращено в 2019 году, а администрация просто что-то перепутала.

Изучением материалов выявило большую проблему

Суть проблемы:

— действительно, решением по делу А05-4343/2018 право собственности прекращено, так как доказано, что это не отдельное помещение, а общее имущество. Суд указал: «Данное решение является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о праве общей долевой собственности ответчиков в части спорного имущества, указанном в Едином государственном реестре недвижимости как «административное здание, расположенное по адресу г.Архангельск, ул….»

— решение есть, но вот дойти с ним до Росреестра никто не догадался. В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В итоге имеем судебное решение 2019 года, в котором указано, что право собственности на Помещение №706 подлежит исключению из ЕГРН, но в самом ЕГРН на 2022 год содержатся сведения о том, что это помещение принадлежит Моему клиенту.

Суд рассматривал дело крайне медленно, использовал любой повод для отложения. Интересные моменты в процессе:

— на одном из первых заседаний я прошу привлечь собственников помещений в здании и УК к участию в деле в качестве третьих лиц. Суд отклоняет. Проходит погода. Суд: «А что мы не привлекли других собственников? Давайте привлечем их к участию в деле и будем рассматривать дело сначала.» Проходит еще полгода. Суд: «А почему у нас не привлечена УК? Давайте привлечем УК и будем рассматривать дело с самого начала».

— привлекли всех собственников, которые владеют помещениями на дату взыскания. Поняли, что нужно привлекать и тех, кто был собственником в спорный период, но передал помещения на сегодня;

— замучались всех собственников извещать (более 20-ти человек и организаций). Искали адреса;

— просили представителя Администрации ГО «Город Архангельск» пояснить принцип расчета. Его так и не смогли пояснить;

— выяснили, что при присоединении Моего клиента к договору аренды площадь его помещений указали не верно (учли площадь всего помещения, а не его доли в нем);

— выяснили, что в соответствии с технической документацией площадь помещений в здании больше площади самого здания.

Что в итоге

Я строил позицию на том, что Помещение №706 изначально являлось общим имуществом, а также на том, что в деле  А05-4343/2018 суд не просто вынес решение о прекращении права собственности, а сделал вывод, что это имущество всегда было общим. Также я указывал на то, что по договору аренды не прежний собственник регистрирует изменения, а новый.

Позиция Администрации сводилась к тому, что решение 2019 года значения не имеет, так как сведения в ЕГРН в спорный период не были исключены.

Суд принял мою позицию. Взыскан не миллион рублей, а около двадцати тысяч.

Выводы суда:«Суд находит убедительными доводы ответчика о неверном определении истцом размера арендной платы. Так, Администрация необоснованно начислила ответчику арендную плату, приходящуюся на помещение площадью 866,4 кв. м с кадастровым номером 29:22:040748:706, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, ул. Карла Маркса, д….., поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 20.02.2019 по делу № А05-4343/2018 установлено, что это помещение по своему целевому и функциональному назначению является общим имуществом здания по адресу: г. Архангельск, ул. Карла Маркса д. 15, предназначено для обслуживания всех помещений в здании и, соответственно, не может находиться исключительное в долевой собственности общества …….»

Не все, что кажется простым, является таким в действительности. Дело рассматривалось в первой инстанции без нескольких дней два года. Апелляции не было.