Ко мне обратился клиент (далее – Мой клиент), с которым я ранее уже работал. По его словам, у него для меня простейшее дело: Администрация ГО «Город Архангельск» требует взыскать с него, как с собственника помещения в здании, арендную плату за пользование земельным участком. Но все оказалось вовсе не так. Получилось большое дело (А05-4869/2022).

Начало дела

Вводные такие:

— Мой клиент – организация, которая в конце нулевых годов построила немаленький бизнес-центр.  Оно на фотографии.

—  данная организация пробовала остаться в этом центре в качестве управляющей компании, но ничего не вышло и идею развивать не стали.

— по причине, указанной в пункте 2, в собственности Моего клиента осталось помещение площадью 866,4 кв.м (доля в праве общей долевой собственности 8511/8664). Фактически, это не помещения, а коридоры, лестницы и так далее. Назовем его Помещение №706. Также осталось небольшое помещение площадью 28,5 кв.м. Это полноценный офис. Назовем его Помещение №700. Оно было продано в 2021 году.

— по причине нахождения в собственности указанных помещений Мой клиент в начале десятых годов вступил в договор аренды земельного участка с Администрацией ГО «Город Архангельск».

Почему дело показалось простым:

— Администрация ГО «Город Архангельск» просила взыскать задолженность с 2017 года по 2021 год  + пени с 2012 года. Исковое заявление поступило в суд 05 мая 2022 года. Отлично, так как часть попадает под исковую давность.

— по словам Моего клиента, Помещение №706 не принадлежит ему с марта 2019 года на основании решения по делу А05-4343/2018, которым это помещение признали общим, а запись о нем исключили из ЕГРН.

Да, действительно, вводные не плохие: заявляем об исковой давности + указываем на то, что право на большое помещение уже прекращено в 2019 году, а администрация просто что-то перепутала.

Изучением материалов выявило большую проблему

Суть проблемы:

— действительно, решением по делу А05-4343/2018 право собственности прекращено, так как доказано, что это не отдельное помещение, а общее имущество. Суд указал: «Данное решение является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о праве общей долевой собственности ответчиков в части спорного имущества, указанном в Едином государственном реестре недвижимости как «административное здание, расположенное по адресу г.Архангельск, ул….»

— решение есть, но вот дойти с ним до Росреестра никто не догадался. В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В итоге имеем судебное решение 2019 года, в котором указано, что право собственности на Помещение №706 подлежит исключению из ЕГРН, но в самом ЕГРН на 2022 год содержатся сведения о том, что это помещение принадлежит Моему клиенту.

Суд рассматривал дело крайне медленно, использовал любой повод для отложения. Интересные моменты в процессе:

— на одном из первых заседаний я прошу привлечь собственников помещений в здании и УК к участию в деле в качестве третьих лиц. Суд отклоняет. Проходит погода. Суд: «А что мы не привлекли других собственников? Давайте привлечем их к участию в деле и будем рассматривать дело сначала.» Проходит еще полгода. Суд: «А почему у нас не привлечена УК? Давайте привлечем УК и будем рассматривать дело с самого начала».

— привлекли всех собственников, которые владеют помещениями на дату взыскания. Поняли, что нужно привлекать и тех, кто был собственником в спорный период, но передал помещения на сегодня;

— замучались всех собственников извещать (более 20-ти человек и организаций). Искали адреса;

— просили представителя Администрации ГО «Город Архангельск» пояснить принцип расчета. Его так и не смогли пояснить;

— выяснили, что при присоединении Моего клиента к договору аренды площадь его помещений указали не верно (учли площадь всего помещения, а не его доли в нем);

— выяснили, что в соответствии с технической документацией площадь помещений в здании больше площади самого здания.

Что в итоге

Я строил позицию на том, что Помещение №706 изначально являлось общим имуществом, а также на том, что в деле  А05-4343/2018 суд не просто вынес решение о прекращении права собственности, а сделал вывод, что это имущество всегда было общим. Также я указывал на то, что по договору аренды не прежний собственник регистрирует изменения, а новый.

Позиция Администрации сводилась к тому, что решение 2019 года значения не имеет, так как сведения в ЕГРН в спорный период не были исключены.

Суд принял мою позицию. Взыскан не миллион рублей, а около двадцати тысяч.

Выводы суда:«Суд находит убедительными доводы ответчика о неверном определении истцом размера арендной платы. Так, Администрация необоснованно начислила ответчику арендную плату, приходящуюся на помещение площадью 866,4 кв. м с кадастровым номером 29:22:040748:706, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, ул. Карла Маркса, д….., поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 20.02.2019 по делу № А05-4343/2018 установлено, что это помещение по своему целевому и функциональному назначению является общим имуществом здания по адресу: г. Архангельск, ул. Карла Маркса д. 15, предназначено для обслуживания всех помещений в здании и, соответственно, не может находиться исключительное в долевой собственности общества …….»

Не все, что кажется простым, является таким в действительности. Дело рассматривалось в первой инстанции без нескольких дней два года. Апелляции не было.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.A05-4343-2018_201902​20_Reshenie174.1 KB
2.A05-4869-2022_202405​23_Reshenie402 KB

Да 26 26

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Ермоленко Андрей, Чикунов Владимир, Сергеев Иван
  • 02 Июля, 04:45 #

    Уважаемый Андрей Геннадьевич, Вы отлично поработали, и не Ваша вина в нерасторопности «регистраторов», так что результат отличный! (Y)

    +7
  • 02 Июля, 08:35 #

    Уважаемый Андрей Геннадьевич,
    По его словам, у него для меня простейшее делоВаша публикация в очередной раз показывает, когда так говорят, значит сложность нужно умножать, как минимум, на два:D

    +4
  • 02 Июля, 09:49 #

    Вы правильно определили юридически значимые обстоятельства для дела и доказали их.
    Заслуженная победа, поздравляю. 


    Право собственности на общее имущество объекта недвижимости возникает у долевх собственников (собственников отдельных помещений, входящих в состав единого недвижимого комплекса) вне зависимости от регистрации права собственности на это общее имущество.
    Таким образом при отсутствии судебного решения, которым данное общее имущество (помещение 706) было изъято из собственности Вашего доверителя, — тоже возможно доказать, что общее имущество находилось не в собственности одного человека, а в собственности всех собственников других помещений объекта недвижимости. Это даже написать труднее, следовательно в суде труднее доказать. :)

    +4
  • 02 Июля, 15:54 #

    Уважаемый Андрей Геннадьевич, интересная публикация, поздравляю вас и вашего доверителя с победой!

    +1

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Взыскание арендной платы в пользу администрации: простой с виду спор затянулся на 2 года» 4 звезд из 5 на основе 26 оценок.
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Краснодар, Россия
+7 (932) 000-0911
Персональная консультация
Юридическая помощь, защита интересов и консалтинг высокого уровня в любом регионе РФ
https://fishchuk.pravorub.ru/
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Персональная консультация
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/

Похожие публикации

Продвигаемые публикации